Drepturi reale. Constituire drept superficie.

CURTEA DE APEL BUCURESTI DREPTURI REALE -

SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU  CONSTITUIRE DREPT SUPERFICIE

CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILA NR.43

SEDINTA PUBLICA DIN 16.01.2007

Deliberând asupra recursului civil de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea înregistrata la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti (dosar nr.15490/2001), reclamantii H.L. si H.I. au chemat în judecata pe pârâtii Municipiul Bucuresti prin Primarul General, SC Rom Vial SA, S.A.A.A., solicitând instantei sa se constate în favoarea lor dobândirea dreptului de superficie asupra imobilului situat în Bucuresti, str.B. nr.15, corp A, apt.1, sector 1, alcatuit din constructie si teren în suprafata de 348 mp.

În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au edificat pe terenul de 348 mp din Bucuresti, str.B. nr.15 o constructie alcatuita din doua camere, hol, bucatarie  si camara, pe o  suprafata de 40 mp, iar prin sentinta civila nr.15337/1998 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a constatat ca  acestia sunt constructori de buna credinta ai imobilului identificat drept corp A, apt.1.

Reclamantii au încheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti si SC Rom Vial SA contractul de închiriere nr.37876/2000 cu privire la terenul de 348 mp., situat în Bucuresti, str. B. nr.15, sector 1.

Asadar, este evident ca au dobândit un drept de superficie asupra acestui teren, drept real ce este opozabil si pârâtei S.A.A.A., careia i-a fost restituit în proprietate terenul în suprafata de 308 mp., de la aceeasi adresa, prin  Dispozitia nr.114/2001  a  Primarului General al Municipiului Bucuresti.

La data de 6.06.2002, pârâta S.A.A.A. a formulat întâmpinare si cerere reconventionala, solicitând respingerea actiunii ca neîntemeiata. A aratat ca din actele aflate la dosar rezulta ca reclamantii sunt constructorii unui imobil în suprafata totala de 89,76 mp., calitatea de constructor de buna-credinta fiindu-le recunoscuta de instanta prin sentinta civila nr.15337/5.10.1998 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti numai pentru suprafata de 40 mp.

Pârâta-reclamanta a solicitat obligarea reclamantilor-pârâti la ridicarea constructiei în suprafata de 49,76 mp  de pe terenul proprietatea sa, suprafata ce excede constructia cu privire la care reclamantilor le-a fost recunoscuta calitatea de constructor de buna-credinta.

Cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art.494 Cod civil.

Reclamantii-pârâti au sustinut ca imobilul situat în Bucuresti, str. B. nr.15, corp A, apt.1, sector 1 este alcatuit din doua camere, bucatarie, camara, hol, precum si anexe (magazie, zid, magazie scândura, cotet scândura), dupa cum rezulta si din anexa contractului de închiriere nr.37876/2.08.1983, înscris avut în vedere de instanta atunci când a constatat buna-credinta a constructorilor pentru  întreg imobilul astfel identificat.

Prin sentinta civila nr.3378/22.05.2003, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, precum si actiunea si cererea  reconventionala, ca neîntemeiate.

Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut ca prin sentinta civila nr.15337/5.10.1998 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti,  pronuntata în dosarul nr.21389/1998, a fost  admisa în parte actiunea reclamantilor H.L. si H.I., constatându-se ca acestia sunt constructori de buna-credinta ai imobilului situat în Bucuresti, str.B. nr.15, corp A, apt.1, sector 1, când a fost respins capatul de cerere privind  vânzarea catre reclamanti a cotei de teren de 40 mp aflati sub constructie.

Cu privire la suprafata de 348 mp  situata în Bucuresti, str.B. nr.15, sector 1, reclamantilor le-a fost transmis dreptul de folosinta prin contractul de închiriere nr.37876/2000 încheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti, reprezentata prin SC Rom Vial SA.

Prin Dispozitia nr.114/8.10.2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti s-a restituit  pârâtei-reclamante în proprietate terenul în suprafata de 308 mp.

Reclamantii-pârâti au edificat o constructie pe teren proprietatea altei persoane (a statului, la acel moment), prin sentinta civila nr. 15337/5.10.1998 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti fiindu-le recunoscuta calitatea de constructor de buna-credinta asupra imobilului. Chiar si în situatia în care edificarea constructiei s-a facut cu buna-credinta, nu se poate naste un drept real în favoarea constructorului, ci numai un drept de creanta.

Împotriva acestei hotarâri au declarat apel atât reclamantii-pârâti H.L. si H.I., cât  si pârâta-reclamanta S.A.A.A..

Apelantii reclamanti pârâti H.L. si H.I. au aratat în motivele de apel ca în mod gresit prima instanta a stabilit ca se datoreaza o taxa de timbru la valoare, în raport de pretul terenului, desi actiunea este neevaluabila în bani. Chiar si în conditiile în care s-ar percepe o taxa de timbru la valoare, aceasta a fost eronat stabilita de instanta de fond, deoarece din raportul de expertiza extrajudiciar depus la dosar rezulta o alta pretuire  a  terenului.

Actiunea a fost respinsa în mod  gresit, ca neîntemeiata, deoarece printr-o hotarâre  definitiva si irevocabila s-a constatat ca apelantii sunt constructori de buna credinta ai imobilului situat în Bucuresti, str. B. nr.15, corp A, apt.1, sector 1. Acestia au edificat constructia în anul 1973, cu acordul ICRAL-ului, care reprezenta statul, proprietar la acea data, cum se mentioneaza si în sentinta civila nr. 15337/5.10.1998 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti.

Apelanta  pârâta reclamanta a formulat critici în legatura cu modul de solutionare a cererii reconventionale, aratând ca desi a solicitat efectuarea probei cu expertiza tehnica topografica, instanta a respins-o, pe fond apreciind ca nu au fost individualizate constructiile pentru care  se solicita desfiintarea, mai mult chiar ca nu s-a probat existenta lor pe terenul proprietatea sa.

În apel s-a administrat proba cu înscrisuri si expertiza tehnica topografica.

Prin decizia civila nr.663/30.03.2006 (dosar nr.3136/2003, nr. unic 2679/3/2003), Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV a Civila a respins apelul declarat de apelantii reclamanti pârâti  H.L. si H.I., ca nefondat, a admis apelul formulat de pârâta reclamanta S.A.A.A., a schimbat în parte sentinta civila apelata în  sensul ca a admis în parte  cererea reconventionala, a obligat reclamantii pârâti sa desfiinteze urmatoarele constructii s-au sa autorizeze pârâta  reclamanta sa le desfiinteze, pe cheltuiala reclamantilor pârâti, respectiv: garaj în suprafata de 30,30 mp - S6, potrivit raportului de expertiza;  magazie în suprafata de 9,33 mp - S5, potrivit raportului de expertiza; magazie în suprafata de 9,25 mp - S4, potrivit raportului de expertiza; magazie în suprafata de 12,04 mp - S3, potrivit raportului de expertiza; anexa în suprafata de 9,93 mp - S2, potrivit raportului de expertiza; holisor în suprafata de 4,41 mp, notat cu 1a - potrivit raportului de expertiza, a mentinut celelalte dispozitii ale sentintei apelate, a respins, ca neîntemeiata, cererea apelantilor reclamanti privind acordarea cheltuielilor de judecata.

În considerentele hotarârii, instanta de apel a retinut urmatoarele:

Instanta de fond a apreciat în mod corect ca actiunea cu care a fost învestita este una evaluabila în bani, întrucât cererea  de constatare a dobândirii unui drept real este evaluabila în bani, astfel cum prevad dispozitiile art.6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.146/1997; taxa de timbru datorata se calculeaza potrivit art.2  alin.1 din Legea nr.146/1997. La stabilirea taxei de timbru s-a avut în vedere valoarea de impunere mentionata în certificatul fiscal, iar nu valoarea declarata în raportul de expertiza extrajudiciara depus de  catre reclamanti.

Tribunalul a considerat ca, în lipsa unei reglementarii legale exprese, dreptul de superficie  s-a justificat prin interpretarea dispozitiilor art.492 Cod civil, acesta nefiind decât o exceptie de la regula instituita de aceasta norma, text de lege potrivit caruia proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor sau plantatiilor de pe acel teren;  prezumtia nu este una absoluta, ci relativa, ce poate fi rasturnata prin proba contrara.

Dreptul de superficie se  poate constitui prin conventia care i-a nastere între proprietarul terenului si proprietarul constructiei, deci primul poata sa consimta la grevarea terenului cu anumite sarcini, deci sa-si dea consimtamântul ca superficiarul sa construiasca pe terenul sau. Aceasta conventie poate fi expresa sau tacita, proprietarul terenului achiesând si permitând constructorului sa edifice pe terenul sau.

Problema care s-a ridicat în speta de fata a fost aceea a valabilitatii titlului statului asupra imobilului-teren, deoarece doar proprietarul terenului poate consimti asupra constituirii dreptului de superficie, iar atâta vreme cât terenul nu a trecut în mod valabil în proprietatea statului, nu se poate constata dobândit dreptul de superficie în lipsa acestui  consimtamânt.

Imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului de la autorii pârâtei reclamantei în temeiul Decretului nr.223/1974, caz în care nu se poate considera ca bunul a fost preluat cu titlu valabil. Actul normativ de preluare vine în contradictie cu legea fundamentala de la acel moment, contravine Declaratiei Universale a  Drepturilor Omului la  care România este parte semnatara, precum si normelor de drept civil. Din interpretarea  dispozitiilor acestui decret, rezulta ca trecerea bunurilor în proprietatea statului nu opera ope legis, ci numai dupa ramânerea definitiva a Deciziei Comitetului Executiv  al Consiliului Popular de pe raza de situare a imobilului. Nevalabilitatea titlului statului s-a retinut cu atât mai mult cu cât trecerea în proprietatea statului s-a realizat fara plata.

Împrejurarea ca reclamantilor pârâti le-a fost recunoscuta, prin sentinta civila nr. 15337/5.10.1998 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, pronuntata în contradictoriu cu pârâtii Consiliul General al Municipiului Bucuresti si SC Rom Vial SA, calitatea  de constructor de  buna-credinta, înseamna ca acestora le sunt aplicabile dispozitiile art.494 Cod civil, teza finala, potrivit carora proprietarul terenului devine proprietar al lucrarilor facute, fiind obligat sa-l dezdauneze pe constructor. Asadar, chiar în situatia în care edificarea constructiei s-a facut cu buna-credinta, nu înseamna ca în favoarea constructorului s-a nascut dreptul real de  superficie, ci doar un drept de creanta în favoarea constructorului.

Exista totusi posibilitatea de a fi înlaturata prezumtia dreptului proprietarului terenului asupra constructiilor de pe  teren daca se dovedeste ca acestea au fost efectuate de alta persoana pe baza unei conventii care sa justifice dobândirea dreptului de proprietate  al constructorului asupra constructiei si dreptul de folosinta asupra terenului, deci sa ia nastere dreptul de superficie.

În speta nu poate fi vorba de o astfel de conventie, deoarece terenul a trecut în proprietatea statului în mod abuziv, iar adevaratul proprietar nu  putea sa-si manifeste vointa în sensul acordului construirii pe imobilul proprietatea sa de  catre pârâti; acordul dat de catre stat nu are nici o relevanta juridica.

Si dispozitiile art.2 alin.2 din Legea nr.10/2001 prevad ca persoanele ale caror imobile au fost preluate fara titlu valabil îsi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, pe care o exercita dupa primirea deciziei sau hotarârii judecatoresti de restituire.

Pârâtei reclamante i-a fost emisa dispozitia de restituire în natura a terenului în suprafata de 308 mp, situat în Bucuresti, str. B. nr.15, sector 1, în temeiul Legii nr.10/2001.

Acordul manifestat de catre ICRAL Pajura, dedus conform sustinerilor reclamantilor pârâti din adresa nr.3099/31.05.2004 emisa de SC Rom Vial SA, nu provine de  la proprietarul  terenului de la acea vreme, care era statul, ci doar de la administratorul imobilului; acest înscris nu face dovada consimtamântului proprietarului terenului la ridicarea constructiei nici macar pentru suprafata de teren de 40 mp si, drept consecinta, asupra constituirii dreptului de superficie.

Statul a înteles de fapt sa încheie cu reclamantii un contract de închiriere cu privire la teren, nicidecum nu au urmarit  constituirea unui drept de superficie.

În cazul în care între proprietarul fondului si constructor exista o conventie prin care se permite  sa se  construiasca pe terenul sau, cel care  construieste  devine proprietar al constructiei si titular al dreptului de superficie asupra terenului aferent constructiei; în acest caz,  prevederile art.494 Cod civil ar fi inaplicabile, deoarece hotarârea judecatoreasca invocata de reclamantii pârâti nu da nastere la constatarea dreptului de superficie. În lipsa unei  conventii, fie si tacita, ceea ce  nu s-a retinut a exista în cauza, între proprietarul terenului si constructor nu se poate constata dobândit dreptul de superficie.

Prin sentinta civila nr. 15337/5.10.1998 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti nu s-a constatat calitatea de constructor de buna-credinta pentru întreaga constructie edificata pe teren, astfel cum aceasta este  identificata prin raportul de  expertiza efectuat în fata instantei de apel, dat fiind faptul ca prin dispozitivul hotarârii judecatoresti, cel care are putere de lucru judecat, s-a constatat ca reclamantii sunt  constructori de buna credinta ai imobilului situat în Bucuresti, str. B. nr.15, corp A, apt.1, sector 1 si s-a respins capatul de cerere privind vânzarea catre reclamanti a cotei de teren de 40 mp aflati sub casa. Asadar, prin aceasta hotarâre calitatea de constructor de buna-credinta se refera la o suprafata construita de 40 mp.

Prin dispozitia emisa în temeiul Legii nr.10/2001 s-a restituit pârâtei reclamante S.A.A.A. suprafata de teren de 308 mp, astfel încât, în calitate de proprietar al terenului, deoarece în hotarârea judecatoreasca  invocata de reclamantii pârâti nu-i este  opozabila, aceasta poate solicita  desfiintarea constructiilor  edificate pe teren, cu atât mai mult cu cât nu si-a manifestat acordul la ridicarea lor.

Prin cererea reconventionala pârâta reclamanta a solicitat desfiintarea constructiilor ce depasesc suprafata construita de 40 mp, pentru care s-a recunoscut în favoarea reclamantilor pârâti calitatea de constructori de buna-credinta, caz în care instanta de apel a tinut seama de principiul disponibilitatii si de obiectul cu care a fost învestita. Asadar, a considerat ca se  impune desfiintarea urmatoarelor constructii - garaj în suprafata de 30,30 mp - S6, potrivit raportului de expertiza;  magazie în suprafata de 9,33 mp - S5, potrivit raportului de expertiza; magazie în suprafata de 9,25 mp - S4, potrivit raportului de expertiza; magazie în suprafata de 12,04 mp - S3, potrivit raportului de expertiza; anexa în suprafata de 9,93 mp - S2, potrivit raportului de expertiza; holisor în suprafata de 4,41 mp, notat cu 1a - potrivit raportului de expertiza, acesta din urma fiind  edificat ulterior  încheierii contractului de închiriere, cu ocazia efectuarii de reparatii la întregul imobil.

În privinta casei de  locuit, tribunalul a constatat ca aceasta este compusa din doua camere, bucatarie, camara, hol, depasindu-se suprafata construita de 40 mp, însa  nu se poate dispune desfiintarea constructiei ce excede terenului de 40 mp, dat fiind  faptul ca nu  se poate stabili în cadrul întregii cladiri cât  reprezinta suprafata construita de 40 mp, iar prin desfiintarea unora dintre camerele de locuit s-ar afecta structura  întregii locuinte.

În termen legal au declarat recurs atât reclamantii pârâti H.L. si H.I., cât si pârâta reclamanta S.A.A.A..

În motivarea recursului, recurentii reclamanti pârâti H.L. si H.I. au aratat ca în mod  gresit instanta de apel a retinut ca acordul dat de catre stat  - proprietarul terenului la acel moment - nu are relevanta juridica, întrucât imobilul a fost preluat cu titlu abuziv. Tribunalul a analizat valabilitatea titlului statului  cu privire la terenul în litigiu, desi nu a fost învestita cu o astfel de cerere.

În fapt, recurentii reclamanti pârâti au precizat ca au edificat constructia în anul 1983, cu acordul ICRAL-ului, care reprezenta statul, proprietar la acea data, dreptul de superficie fiind dobândit la acel moment. Proprietarul terenului, respectiv statul, a acceptat sa încheie un contract de închiriere cu privire la  terenul folosit, aspect confirmat de adresa emisa de SC Rom Vial SA, în care se mentioneaza ca locuinta actuala ocupata de recurenti a fost construita în 1983, cu acordul ICRAL Pajura, pe terenul pe care se gasea o constructie provizorie (magazie de scânduri).

În mod eronat s-a apreciat ca între proprietarul terenului de la acea vreme si reclamantii pârâti nu a existat o conventie tacita, care sa duca la nasterea unui drept de superficie, cu toate ca s-a dovedit inexistenta unei reactii a proprietarului terenului la momentul edificarii constructiei. S-a statuat în doctrina ca pasivitatea sau acceptarea proprietarului terenului are semnificatia exprimarii consimtamântului la edificarea constructiei, pe aceasta cale constituindu-se, în favoarea constructorului,  un drept de superficie.

Prin sentinta civila nr. 15337/5.10.1998 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, definitiva si irevocabila, s-a constatat ca H.L. si H.I. sunt constructori de buna credinta ai imobilului situat în Bucuresti, str. B. nr.15, corp A, apt.1, sector 1. Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta a avut în vedere procesul-verbal de predare-primire a locuintei din 1983, contractul de închiriere încheiat în acelasi an si fisa suprafetei locative, în care sunt mentionate constructiile si suprafetele ocupate de aceste constructii. Asadar, buna-credinta constatata se refera la întreg imobilul astfel cum este el  identificat în anexa, iar nu doar la suprafata de 40 mp recunoscuta de  tribunal în speta de fata. Atunci când Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a dorit sa se refere  numai la casa, a facut-o în mod distinct. În sentinta nu se  precizeaza pe ce suprafata se afla cladirea si anexele, deoarece a fost  avuta în vedere anexa la contractul de închiriere.

Pârâta reclamanta, careia i s-a restituit prin Dispozitia nr.114/2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti suprafata de 308 mp, este obligata sa respecte  dreptul de superficie pe care  îl au reclamantii pârâti, neputând cere ridicarea constructiei edificate.

Prin raportul de expertiza efectuat în cauza s-a constatat ca suprafata totala a terenului este  360,61 mp, iar instanta de  apel trebuia sa tina seama la solutionarea apelului pârâtei reclamante ca dreptul de proprietate al acesteia este doar pentru 308 mp.

Solutia de demolare a unei parti din casa de locuit, respectiv un holisor  de 4,41 mp, este profund inechitabila. Suprafata totala a locuintei familiei H. a fost stabilita în raportul de expertiza la 75,13 mp, iar, tinând seama de suprafata totala a terenului si de suprafata restituita pârâtei reclamante, este excesiv ca tribunalul sa oblige reclamantii pârâti sa demoleze acel hol, ceea ce ar presupune lucrari de specialitate si modificari (acoperis, stâlpi de sustinere, ziduri), ducând  în final la deteriorarea casei în întregul sau.

În drept, s-au invocat dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila.

Recurenta pârâta reclamanta S.A.A.A. a solicitat admiterea recursului, în temeiul art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii cererii reconventionale în totalitate.

În motivarea recursului, aceasta  a aratat ca hotarârea pronuntata în apel este data cu interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii, întrucât  întregul teren proprietatea sa, de 308 mp, este afectat de constructiile edificate de reclamantii pârâti. Conform raportului de expertiza întocmit în cauza,  suprafata totala gasita de expert este 360,61 mp, datorata modificarilor efectuate de familia H.. Casa (locuinta cu streasina) ocupa 89,53 mp, iar împreuna cu anexele recurentii reclamanti pârâti au ocupat o suprafata de 160,38 mp; fizic, pe teren mai exista copaci, cotet de câine si diverse autoturisme.

Recurenta pârâta reclamanta a mai sustinut ca autorii sai au cumparat în anul 1958 proprietatea ce face obiectul prezentului dosar, în suprafata de 360 mp, pentru care s-a si achitat impozit si s-a facut înscrierea la rolul fiscal.

În anul 2001, în vederea aplicarii Legii nr.10/2001, nu se efectuau masuratori ale terenurilor revendicate, astfel încât din acte a rezultat o suprafata de  348 mp, în loc de 360 mp.

Restituirea în natura în favoarea pârâtei reclamante s-a facut doar pentru suprafata de 308 mp, asadar mai putin suprafata de 40 mp pe care se afla constructia edificata cu buna-credinta de catre reclamantii pârâti.

Retrocedarea numai a suprafetei de  308 mp din totalul de 348 mp, cât pârâta reclamanta a posedat cu titlu de proprietar exclusiv pâna la nationalizare, înseamna o noua preluare a terenului de 40 mp, ceea ce constituie o ilegalitate.

Recurentii au formulat întâmpinare  la recursul  declarat de partea adversa, prin care au solicitat respingerea  pretentiilor astfel formulate  prin motivele prezentate.

Examinând decizia recurata prin prisma criticilor formulate, Curtea constata urmatoarele:

Astfel cum a retinut si instanta de apel, dreptul de superficie este dedus din regula înscrisa în art.492 Cod civil, potrivit careia proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietar al tuturor constructiilor facute pe terenul sau "pâna ce se dovedeste din contra". Asadar, prezumtia stabilita de acest text este relativa, constructorul putând s-o înlature prin proba contrarie, daca dovedeste ca lui îi apartine proprietatea cladirilor aflate pe teren.

Dreptul de superficie presupune existenta a doua drepturi ce apartin unor persoane diferite, fiecare din ele având drept de proprietate asupra unui imobil: dreptul de proprietate al superficiarului, care are ca obiect constructiile si dreptul de proprietate asupra terenului, care are un alt titular decât superficiarul.

În speta, recurentii - reclamanti - pârâti H.L. si H.I. invoca pentru dobândirea dreptului de superficie efectele sentintei civile nr.15337/5.10.1998 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti în dosarul nr.21389/1997, hotarâre judecatoreasca prin care s-a constatat, în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucuresti si SC "Rom Vial" SA, ca reclamantii sunt constructori de buna credinta ai imobilului în care locuiesc din str.B. nr.15, corp A, ap.1, sector 1.

În raport de acest înscris, pe baza caruia reclamantii - pârâti H.L. si H.I. îsi întemeiaza în fapt si în drept cererea de constituire în favoarea lor a unui drept de superficie asupra terenului de 348 mp. si constructiei aferente, aplicabile sunt dispozitiile art.494 Cod civil. Asadar, proprietarul terenului devine proprietar al constructiilor facute si este obligat sa-l dezdauneze pe constructor.

În speta, însa, pârâta - reclamanta S.A.A.A. a înteles sa recunoasca calitatea de proprietari a reclamantilor - pârâti pentru o suprafata de 40 mp. construita, astfel încât nu se mai pune problema dezdaunarilor, constructorul ramânând în proprietatea acestei parti de cladire si în folosinta terenului aferent.

Buna credinta a rezultat din convingerea ca reclamantii au stapânit, cu titlu de folosinta, fondul pe care s-a construit. În aceste conditii, regulile de la situatia constructorului de buna-credinta pe terenul proprietatea altuia nu pot fi suplinite de cele ce reglementeaza situatia constructorului de rea-credinta pe terenul alteia.

Sustinerea recurentilor - reclamanti - pârâti în sensul ca au edificat constructia în anul 1983, cu acordul ICRAL-ului, care reprezenta statului la acel moment, nu poate fi primita, întrucât acest acord nu a provenit de la proprietarul terenului de la acel moment. Statul, detinatorul aparent al suprafetei în litigiu, de 348 mp., a înteles sa încheie cu reclamantii - pârâti un contract de închiriere, iar nu sa constituie în favoarea acestora un drept de superficie. În consecinta, nu se poate vorbi de o conventie tacita între proprietarul terenului de la acel moment si reclamantii - pârâti, care sa duca la nasterea unui drept de superficie. Eventuala atitudine pasiva a proprietarului fondului, de care se prevaleaza recurentii si care ar fi aplicabila doar în situatia constructorului de rea-credinta, nu poate conduce decât la pierderea dreptului proprietarului de a-l obliga pe constructor la ridicarea materialelor. Proprietarul terenului este obligat sa pastreze constructie.

Situatia dedusa judecatii este atipica, întrucât de la momentul edificarii constructiei s-a schimbat proprietarul terenului. Sub acest aspect, în mod gresit tribunalul a avut în vedere si a analizat modalitatea de preluare a imobilului, fara a se raporta la data construirii imobilului de catre reclamantii - pârâti H.L. si H.I..

Acest considerent prezentat de instanta de apel nu este însa de natura a modifica solutia pronuntata, cât timp el este suplinit de instanta de control judiciar.

Din cuprinsul hotarârii judecatoresti opuse de recurentii - reclamanti - pârâti nu rezulta ca acestia ar fi constructori de buna-credinta pentru toata suprafata construita pe cei 348 mp., instanta având în vedere doar 40 mp. de constructie. Nefiind motivata sentinta civila nr.21389/1997 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, fata de mentiunile certe înscrise în dispozitivul acesteia, Curtea urmeaza sa înlature apararile recurentilor privind actele ce au stat la baza constatarii calitatii reclamantilor de constructori de buna-credinta.

Pârâta - reclamanta nici nu a solicitat ridicarea întregii constructii, ci doar partea ce excede celei recunoscute prin hotarârea judecatoreasca prezentata de partea ce invoca nasterea unui drept de superficie asupra întregii suprafete de teren si constructie din Bucuresti, str.B. nr.15, corp A, ap.1, sector 1.

În cazul în care între proprietarul fondului si constructor exista o conventie prin care se permite sa construiasca pe terenul sau, cel care construieste devine proprietar al constructiei si titular al dreptului de superficie asupra terenului aferent constructiei, situatie în are art.494 Cod civil ar fi inaplicabil; în aceste conditii, asa cum a retinut si tribunalul, hotarârea invocata nu da nastere în favoarea reclamantilor la constatarea dreptului de superficie.

În legatura cu criticile aduse de recurentii - reclamanti - pârâti fata de concluziile raportului de expertiza tehnica efectuat în cauza si de solutia instantei de apel privind demolarea unui holisor, Curtea constata ca acestea nu sunt fondate. Expertul a precizat ca întregul teren proprietatea pârâtei - reclamante este afectat de constructii, neavând relevanta împrejurarea ca în fapt a fost identificata o suprafata mai mare decât cea restituita prin Dispozitia nr.114/2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti, sau recunoscuta prin sentinta civila prezentata de reclamantii - pârâti.

Mai mult, expertul nu a concluzionat ca desfiintarea acestei parti ar afecta structura de rezistenta a cladirii. Eventualele lucrari de specialitate si modificari ce urmeaza a fi realizate de recurentii - pârâti - reclamanti nu sunt de natura a schimba solutia din apel, cu atât mai mult cu cât tribunalul nu a admis în totalitate cererea reconventionala pe considerentul ca nu se poate stabili în cadrul întregii constructii cât reprezinta suprafata de 40 mp., fara a se aduce deteriorari grave cladirii, în totalitatea sa.

Curtea, în ceea ce priveste criticile pârâtei - reclamante S.A.A.A. legate de raportul de expertiza, urmeaza sa aiba în vedere argumentele deja expuse.

Faptul ca pârâta - reclamanta ar fi fost îndreptatita la restituirea unei suprafete mai mari decât cea de 308 mp., întrucât autorii sai au cumparat o suprafata de 360 mp., nu poate face obiectul analizei în recurs, instanta nefiind învestita cu vreo cerere ce vizeaza titlul de proprietate al acestei recurente (respectiv întinderea sa).

Nefiind incidente dispozitiile prevazute de art.304 pct.9 Cod procedura civila, motiv de recurs în care pot fi încadrate criticile recurentilor, Curtea constata, conform art.312 Cod procedura civila, ca recursurile nu sunt fondate, procedând astfel la respingerea lor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

 ÎN NUMELE LEGII

 DECIDE:

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de recurentii reclamanti pârâti H.L., H.I. si de recurenta pârâta reclamanta S.A.A.A. împotriva deciziei civile nr.663  din 30.03.2006 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV a Civila în dosarul nr.3136/2003  (nr. format unic 2679/3/2003), în contradictoriu cu intimatii pârâti MUNICIPIUL BUCURESTI PRIN PRIMARUL GENERAL si SC ROM VIAL SA.

12

Domenii speta

Spete similare