Pretenţii plata lipsă folosinţă

Prin sentinţa civilă nr. 1933/17.02.2017 pronunţată de Judecătoria Iaşi s-a dispus în sensul că:

 Admite în parte cererea formulată de reclamanta S.C. T.S.A., judeţul Iaşi, în contradictoriu cu pârâta Regia Autonomă Registrul Auto Român,

Admite în parte cererea conexă formulată de reclamanta S.C. T. S.A., în contradictoriu cu pârâta Regia Autonomă Registrul Auto Român, cerere înregistrată sub nr. 12210/245/2015.

Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 10.991 lei reprezentând lipsă de folosinţă a clădirii C16, situată în Iaşi, str. P. nr. 92, intabulată în C.F. 13xxxx – C1, pentru intervalul 17.03.2015-17.04.2015 şi suma de 152.000 lei reprezentând lipsă de folosinţă pentru suprafaţa de 1.000 de m.p. aferentă construcţiilor C16, C17, C18 şi C19 şi a căilor de acces.

Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 12 000 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel prima instanţă a avut în vedere următoarele considerente:

„ Constată că la data de 27.04.2015 a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași, sub nr. de dosar  11486/245/2015 cererea prin care reclamanta S.C. T.S.A. a chemat în judecată pe pârâta Regia Autonomă Registrul Auto Român, solicitând instanței obligarea pârâtei la plata sumei de 10.991 lei reprezentând lipsa de folosinţa a clădirii C-16 proprietatea reclamantei, situată în Iași str. P. nr. 92, intabulată în Cartea Funciară 13xxxx-C1 pentru intervalul de o lună cuprins între 17 martie 2015 și 17 aprilie 2015, obligarea pârâtei la plata sumei de 4.450 lei reprezentând lipsă de folosinţă a terenului în suprafaţă de 1000 m.p. situat în Iași str. P. nr. 92 perimetral construcţiei C-16 și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Motivând în fapt cererea, reclamanta susține:

S.C. T. S.A. a fost asociat în participațiune cu pârâta Registrul Auto Roman, din anul 1996 și până în anul 2000, în scopul asigurării spaţiului și construcţiilor necesare desfășurării activității de Registru Auto, după cum rezultă din copia Contractului de Asociere în Participațiune înregistrat la RAR sub nr.  xx/199 6.

În acest scop, în asociere S.C. T. S.A. a adus suprafaţa de 2550 m.p. teren situat în Iași șos. P. nr. 92 care este proprietatea sa exclusiva și a contribuit cu 11,57 % din valoarea construcţiei ce s-a edificat pe această suprafaţă de teren, restul cotei de 88,43 % fiind proprietatea Registrului Auto Roman.

Prin actul adițional nr. l la contractul de asociere în participațiune a fost redusă suprafaţa de teren adusă în asociere la 2064 m.p.( în realitate 2077,68 m.p. ) și s-a stabilit cota de coproprietate în indiviziune asupra clădirii C-16 la 11% pentru S.C.T. S.A. si 89% pentru RAR, stabilindu-se între părți ca în caz de înstrăinare a terenului să se exercite dreptul de preemţiune al RAR.

La data de 15.02.2000 S.C. T. S.A. a vândut cu actul autentificat sub nr. 4xx/15.02.2000 suprafaţa de teren de 2077,86 m.p. teren ce făcea obiectul asocierii în participațiune către S.C. S. S.R.L., după ce RAR Bucureşti și-a exercitat dreptul de preemțiune și a declarat că nu doreşte să cumpere terenul în suprafaţa de 2077,86 m.p.

Cumpărătoarea S.C. S. S.R.L. a încheiat cu pârâta Registrul Auto Roman un contract de închiriere a suprafeţei de teren de 2077,86 și a cotei de 11% din clădire la data de 1.03.2000.

În anul 2004 S.C. S. S.R.L. a vândut terenul în suprafaţă de 2077,86 m.p.  ce făcea obiectul contractului de închiriere, către S.C. T. S.A. și astfel S.C. T. S.A. a redevenit proprietara suprafeţei de 2077,86 m,p, teren pe care se află clădirea C-16, în coproprietate cu RAR.

În timpul derulării contractului de închiriere, Regia Autonoma Registrul Auto Roman a mai edificat cu acordul proprietarului, clădirile C- 17, C-18 și C-19 pe care le-a intabulat pe numele său, așa cum rezultă din copia încheierii 2xxxx/30.10.2003 emisă de Biroul de Carte Funciară Iași.

În aceeaşi zi între S.C. S. S.R.L. și S.C. T. S.A. a fost încheiat contractul de cesiune autentificat sub nr. 19xx/4.04.2004 prin care S.C. S. S.R.L. cesiona către cumpărătoarea S.C. T. S.A toate drepturile ce decurgeau din contractele de asociere în participațiune și din cel de închiriere încheiate cu Registrul Auto Roman, contractul de închiriere derulându-se în continuare între S.C.T. S.A. în calitate de proprietară cesionara și RAR Bucureşti în calitate de chiriaş.

Începând cu luna noiembrie 2006 RAR Bucureşti nu a mai plătit chiria stabilită prin contract întrucât și-a construit un sediu nou în Iași C. C. nr. 45 unde și-a mutat activitatea.

A urmat o serie de procese între cele două părți care vizau anularea contractului de închiriere și a celui de asociere.

În anul 2008 pârâta RAR Bucureşti a înregistrat pe rolul Tribunalului Iași dosarul 7897/99/2008 în care a cerut instanței să constate nulitatea absolută a contractului de asociere în participaţiune, a contractului de închiriere și a cerut ieşirea din indiviziune asupra clădirilor aflate pe terenul în suprafaţa de 2077,86 m.p..

Prin sentinţa civilă 189/302.2010 instanța de fond a respins cererile de constatare a nulității absolute a celor două contracte și a dispus ieşirea din indiviziune asupra clădirii C-16, singura asupra căreia părţile se aflau în stare de coproprietate.

Clădirea C-16 a fost atribuită în totalitate reclamantei, cu obligarea acesteia la plata unei sulte în valoare de 355.949 lei.

Această hotărâre a devenit irevocabilă după ce Curtea de Apel Iași a respins apelul declarat de RAR Bucureşti prin decizia 83/8.11.2010 iar înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia 2125/l.06.2011 a respins recursul declarat de RAR Bucureşti.

Cele doua contracte de asociere în participaţiune și cel de închiriere au fost declarate ca valabil încheiate deși durata contractelor a fost stabilită la 50 de ani și chiria lunară la 11% din încasările lunare ale RAR.

Ulterior într-un proces care au avut ca obiect plata chiriei, Tribunalul Iași a stabilit prin considerente ca cele două contracte nu sunt valabile întrucât conţin clauze leonine și pe baza acestei constatări au fost apoi respinse acţiunile următoare care vizau plata chiriei.

În anul 2014, Înalta Curte de Casaţie și Justiție a respins recursul declarat de către S.C.T. S.A. într-o astfel de acţiune, astfel că din acest moment a devenit cert faptul că nu mai poate încasa chirie pentru terenul și construcția aflata în posesia pârâtei RAR.

În aceste condiţii la data de 9.03.2015 a înaintat pârâtei RAR Bucureşti o notificare înregistrată la RAR sub nr. 2569/11.03.2015 prin care i-am cerut ca în termen de 5 zile să  predea clădirea C-16 proprietatea exclusivă a reclamantei și suprafaţa de teren aferentă și a cerut acesteia să desfiinţeze celelalte clădiri aflate pe terenul său și care nu îi aparţin, fiind intabulate pe numele RAR Bucureşti.

Deși termenul de predare a construcţiei și a terenului a expirat la 16.03.2015 pârâta nu a predat clădirea și terenul, folosindu-le în continuare.

Prin prezenta acţiune solicită lipsa de folosinţa a clădirii proprietatea exclusivă a reclamantei care are o suprafaţa utila de 494,56 m.p. și lipsa de folosinţă a suprafeţei de 1000 m.p. teren situate perimetral acestei clădiri din totalul de 2077.86 m.p.

 Prin cererea conexă înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași sub nr. 12210/245/2015, reclamanta S.C. T. S.A. a chemat în judecată pe pârâta Regia Autonomă Registrul Auto Român, solicitând instanței obligarea pârâtei la plata sumei de 160.200 lei reprezentând lipsa de folosinţa a terenului în suprafaţă de 1000 m.p. situat în Iași str. P. nr. 92, pentru perioada 01.05.2012-30.04.2015 și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Motivele de fapt şi de drept ale cererii sunt similare cu cele din acţiunea înregistrată sub nr. 11486/245/2015.

Prin decizia civilă nr. 2414 din 19 Septembrie 2019  tribunalul Iași a dispus:

„Admite apelul formulat de apelanta Registrul Auto Român împotriva sentinţei civile nr. 1933/17.02.2017 pronunţată de Judecătoria Iaşi, sentinţă pe care o schimbă în tot.

Respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta SC T. SRL în contradictoriu cu pârâta Registrul Auto Român.

Obligă intimata SC T. SRL la plata către apelanta Registrul Auto Român a sumei de 5442,41 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând: 2182,41 lei taxă judiciară de timbru şi 3260 lei onorarii experţi.”

 A reţinut următoarele motive:

 Potrivit susţinerilor reclamantei, necontestate de pârâtă şi dovedite cu înscrisurile depuse la dosar, S.C. T. S.A. a fost asociat în participațiune cu pârâta Registrul Auto Roman, din anul 1996 și până în anul 2000, în scopul asigurării spaţiului și construcţiilor necesare desfășurării activității de Registru Auto, după cum rezultă din copia Contractului de Asociere în Participațiune înregistrat la RAR sub nr.  xx/1996 – fl. 4345 dosar, în asociere S.C.T. S.A. aducând suprafaţa de 2550 m.p. teren situat în Iași șos. P. nr. 92, proprietatea exclusiva a reclamantei și a contribuit cu 11,57 % din valoarea construcţiei ce s-a edificat pe această suprafaţă de teren, restul cotei de 88,43 % fiind proprietatea Registrului Auto Roman.

Prin actul adițional nr. l la contractul de asociere în participațiune – fl. 46-49 dosar,  a fost redusă suprafaţa de teren adusă în asociere la 2064 m.p. și s-a stabilit cota de coproprietate în indiviziune asupra clădirii C-16 la 11% pentru S.C.T. S.A. si 89% pentru RAR, stabilindu-se între părți ca în caz de înstrăinare a terenului să se exercite dreptul de preemţiune al RAR.

La data de 15.02.2000 S.C. T. S.A. a vândut cu actul autentificat sub nr. 434/15.02.2000 – fl. 40-42 dosar, suprafaţa de teren de 2077,86 m.p. teren ce făcea obiectul asocierii în participațiune către S.C. S. S.R.L., după ce RAR Bucureşti și-a exercitat dreptul de preemțiune și a declarat că nu doreşte să cumpere terenul în suprafaţa de 2077,86 m.p.

Cumpărătoarea S.C. S. S.R.L. a încheiat cu pârâta Registrul Auto Roman un contract de închiriere a suprafeţei de teren de 2077,86 și a cotei de 11% din clădire la data de 1.03.2000 – fl. 36-39 dosar.

În anul 2004 S.C. S. S.R.L. a vândut terenul în suprafaţă de 2077,86 m.p.  ce făcea obiectul contractului de închiriere, către S.C. T. S.A. și astfel S.C. T. S.A. a redevenit proprietara suprafeţei de 2077,86 m,p, teren pe care se află clădirea C-16, în coproprietate cu RAR – contract autentificat sub nr. 1915/2004 la B.N.P. D. B., fl. 32-35 dosar.

În timpul derulării contractului de închiriere, Regia Autonoma Registrul Auto Roman a mai edificat cu acordul proprietarului, clădirile C- 17, C-18 și C-19 pe care le-a intabulat pe numele său, așa cum rezultă din copia încheierii 21xxx/30.10.2003 emisă de Biroul de Carte Funciară Iași.

În aceeaşi zi între S.C. S. S.R.L. și S.C. T. S.A. a fost încheiat contractul de cesiune autentificat sub nr. 19xx/4.04.2004 – fl. 27-29 dosar,  prin care S.C. S. S.R.L. cesiona către cumpărătoarea S.C. T. S.A toate drepturile ce decurgeau din contractele de asociere în participațiune și din cel de închiriere încheiate cu Registrul Auto Roman, contractul de închiriere derulându-se în continuare între S.C.T. S.A. în calitate de proprietară cesionara și RAR Bucureşti în calitate de chiriaş.

Începând cu luna noiembrie 2006 RAR Bucureşti nu a mai plătit chiria stabilită prin contract.

În anul 2008 pârâta RAR Bucureşti a înregistrat pe rolul Tribunalului Iași dosarul 7897/99/2008 în care a cerut instanței să constate nulitatea absolută a contractului de asociere în participaţiune şi a contractului de închiriere și a cerut ieşirea din indiviziune asupra clădirilor aflate pe terenul în suprafaţa de 2077,86 m.p.

Prin sentinţa civilă 189/302.2010 instanța de fond a respins cererile de constatare a nulității absolute a celor două contracte și a dispus ieşirea din indiviziune asupra clădirii C-16, singura asupra căreia părţile se aflau în stare de coproprietate.

Clădirea C-16 a fost atribuită în totalitate reclamantei, cu obligarea acesteia la plata unei sulte în valoare de 355.949 lei, către pârâtă.

Această hotărâre a devenit irevocabilă prin decizia 2125/l.06.2011 a Î.C.C.J.

În drept, instanţa are în vedere că potrivit art. 550 din Codul civil, fructele şi productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel.

 Instanţa apreciază că, dovedind calitatea de proprietară, reclamanta este în drept să se bucure de toate cele trei atribute ale proprietăţii – posesia, folosinţa şi dispoziţia – arătate de art. 555 din Codul civil.

  Pârâta nu a făcut dovada predării terenului şi clădirii către reclamantă. Fiind un posesor de rea credinţă, pârâta datorează fructele produse de bun, până la înapoierea către proprietar.

Instanţa nu poate reţine apărările pârâtei, la dosar nefiind depuse înscrisuri în acest sens, notificările, în condiţiile în care terenul nu este liber de construcţii, fiind formale.

Pentru stabilirea sumei datorate cu titlu de lipsă de folosinţă, a fost efectuată în cauză o expertiză.

În raportul de expertiză s-a stabilit că suma reprezentând lipsa de folosinţă a clădirii C16 pentru perioada 07.03.2015-17.04.2015 este de 12.350 de lei. Reclamanta nu şi-a modificat câtimea pretenţiilor astfel că instanţa va obliga pârâta la suma solicitată prin cererea de chemare în judecată.

Cu privire la suprafaţa de teren, în baza raportului de expertiză întocmit în cauză, pentru suprafaţa de teren de 1000 m.p. ( în care sunt incluse şi suprafeţele adiacente clădirilor C16, C19 şi C17 şi căile de acces, ce formează obiectul cererii conexe, potrivit expertizei tehnice topometrice) lipsa de folosinţă este de 4500 de lei pe lună.

Faţă de considerentele expuse, instanţa va admite în parte cererile.

În temeiul art. 453 din Codul de procedură civilă, pârâta va fi obligată la plata, în parte a cheltuielilor de judecată avansate de reclamantă în proces. „

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel Registrul Auto Român, criticând sentinţa pentru următoarele motive:

Hotărârea atacată se întemeiază pe susținerile reclamantului, iar nu pe probe, instanța respingând în mod neîntemeiat obiecțiunile formulate de pârâtă la rapoartele de expertiză.

Astfel căile de acces sau suprafața adiacentă construcției de 100 de mp, totalizând 900 de mp, au fost definite de reclamantă și nu identificate de expert, deși terenul a fost liber în faptă și la dispoziție a reclamantei încă din anul 2011. Clădirea C16 a fost identificată greșit de expertul topo ca fiind clădire aparținând pârâtei, când de fapt este proprietatea reclamantei încă din anul 2010, conform sentinței comerciale 189 din 3 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul Iași.

Expertul trebuia să măsoare suprafața de teren pentru care se solicită lipsa de folosință, iar nu să identifice suprafața de 1.000 de mp, pentru că în discuție este întinderea acestui acestei suprafețe și nu identificarea acesteia. Apelanta susține că suprafața nu poate fi de 1.000 de mp, expertul plecând de la cererea reclamantei și considerând-o ca un lucru deja stabilit. Or, se impunea ca expertul să stabilească suprafața de teren ocupată de construcții și în varianta care exclude clădirea C16, care s-a aflat tot timpul la dispoziția reclamantei.

Şi la obiectivul 3 expertul folosește aceeași premisă greșită privind proprietatea și posesia clădirii C16, expertul trebuind să răspundă și în raport de varianta propusă de pârâtă, potrivit căreia proprietatea și posesia clădirii C16 aparține reclamantei.

În al doilea rând, expertiza evaluatorie nu conține nicio referire la metoda de evaluare, la normativele aplicate, valorile obținute prin studiul de piață.

În ce privește aleile de acces la clădirile proprietatea pârâtei, acestea nu au fost niciodată în folosința exclusivă a apelantei, reclamanta având în permanență acces la acestea, neadministrând probe din care să reiasă că îi sunt impiedicate accesul la acestea.

Apreciază că este absurd să fie obligată apelanta la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului de sub construcția reclamantei, construcție care s-a aflat la dispoziția sa de la data primei notificări, adică din 8 aprilie 2011. Susține apelanta că a încercat predarea imobilului teren și construcție, dar în mod constant reclamanta a refuzat acest lucru, dovada fiind făcută prin corespondența pe care a avut-o cu reclamanta, constând în notificările aflate la dosar: notificarea RAR din 8 aprilie 2011, răspunsul T. din 19 aprilie 2011, adresele RAR din 24 mai 2011, 25 august 2011, 21 octombrie 2011, 3 februarie 2012 și 14 aprilie 2012.

În plus, reiese clar că apelanta a făcut în mod repetat demersuri pentru a preda terenul și construcția C16, iar reclamanta a refuzat, aceasta nefiind în fapt împiedicată să le ia în posesie, reclamanta fiind cea care a refuzat preluarea considerând că i se cuvine chirie și a formulat cereri de chemare în judecată permanent respinse, fiind în fața unei exercitări de către reclamantă cu rea credință, dacă nu chiar abuzive a drepturilor, chiar și prin adresa din 24 martie 2015 apelanta arătând că imobilele sunt la dispoziția reclamantei, care le poate folosi după bunul plac, reclamanta nedovedind în nici un fel faptul că i-ar fi fost împiedicat accesul sau folosința bunurilor pe care le are în proprietate, încercând să preconstituie o presupusă împiedicare prin notificarea din 9 martie 2015, uitând că i-a pus la dispoziție imobilele încă din anul 2011.

De asemenea, prin sentința apelată a fost neîntemeiat admisă lipsa de folosință pentru ultimii 3 ani anterior introducerii acțiunii, în condiţiile în care prin decizia 1.067 din 29 februarie 2012 Înalta Curte a hotărât că nu pot fi acordate daune interese pentru lipsa de folosință fără ca debitorul să fi fost pus în întârziere, expirarea termenului în care trebuie executată obligația nepunându-l pe debitor în întârziere, aceasta fiind necesară pentru executarea unor obligații contractuale.

Notificarea reclamantelor nu putea avea efecte decât pentru viitor, nu şi pentru trecut, și reclamanta a fost pusă repetat în întârziere începând cu anul 2011, dar a refuzat să preia constant bunul, astfel că de la data notificării adresate reclamantei de către pârâtă, creditorul preia riscul imposibilității fortuite de executare, iar debitorul nu este ținut să restituie creditorului fructele bunului după data punerii în întârziere a creditorului, astfel că cererea privind contravaloarea lipsei de folosință nu are temei legal.

În dovedire, apelanta a solicitat proba cu înscrisuri și efectuarea unei noi expertize topografice și a unei noi expertize evaluatorii.

Solicită, în consecinţă, admiterea apelului.

Intimata SC T. SA a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului.

Invocă nulitatea apelului pentru neindicarea de către apelanta a hotărârii apelate raportat la disp. art 470 alin 1 litera b şi alin 3 CPCiv, având în vedere că în cauză s-a pronunțat o singură hotărâre în raport de ambele dosare care au fost conexate.

Pe fond, apelul este nefondat, suprafața totală a terenului ce a făcut obiectul contractului de închiriere fiind de 2077 mp, contractul fiind încheiat pe o durată de 50 de ani începând cu anul 2000, neputându-se vorbi despre suprafața de 1.000 mp ca fiind una și aceeași, cum susține apelanta, suprafețele fiind distincte și cu regimuri juridice distincte. Astfel, suprafața de 2078 mp este proprietatea exclusivă a reclamantei, în timp ce suprafața ocupată de construcțiile C17 C18 Și C19 precum și căile de acces la acestea sunt supuse dreptului de superficie intabulat în Cartea funciară având ca titular pe pârâta RAR București.

Apelanta confundă starea de fapt a terenului cu starea de drept și pretinde că din 2011 a pus la dispoziție întreaga suprafață de teren și clădirea C16, în condițiile în care terenul era grevat de dreptul de superficie constituit în favoarea sa și această sarcină nu este radiată din cartea funciară, terenul nefiind deci liber de sarcini și neputând fi predat. Prin urmare, clădirea C16 nu putea fi preluată în anul 2011 sau 2012, în condițiile în care au fost respinse irevocabil capetele de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de închiriere și a contractului de asociere în participațiune, contracte care aveau o durată de 50 de ani, abia în anul 2014 după ce s-a constatat de Înalta Curte de Casație și Justiție că este lovit de nulitate absolută contractul de închiriere și de asociere în participațiune pentru clauze leonine intimata cerând apelantei să îi predea clădirea C16 și terenur liber de construcții și de sarcini.

 Or, nici la acest moment apelanta RAR nu a desființat clădirile C17, 18 și 19 și nu a radiat sarcinile, astfel că este îndreptățită să încaseze o sumă lunară pentru lipsa de folosință a terenului afectat de superficie, aceasta nefiind gratuită.

În ce privește lipsa de folosință a clădirii C16, aceasta este datorată de la momentul notificării, din fotografiile depuse rezultând starea de degradare a acesteia în anul 2012, clădirea fiind predată de pârât în cursul judecății prezentei cauze, prin procesul verbal din 10 martie 2016. Deși prin răspunsul din 24 martie 2015 pârâta s-a obligat să desființeze construcțiile C17, 18 și 19 în 60 de zile și să predea terenul liber, nici la acest moment clădirile nu au fost desființate.

Răspunderea RAR nu este o răspundere contractuală, ci una delictuală din moment ce contractul de asociere în participațiune și cel de închiriere au fost declarate nule absolut, răspunderea survenind doar pentru viitor, superficia fiind constituită din 2000.

În apel  s-a administrat proba cu înscrisuri şi au fost realizate expertiza evaluatorie şi topografică.

Analizând actele si lucrările dosarului prin prisma motivelor de apel invocate şi raportat la dispoziţiile legale incidente în cauză, Tribunalul constată că apelul este întemeiat, astfel că îl va admite, pentru considerentele ce succed:

În primul rând, Tribunalul a apreciat întemeiată prima critică a apelului și anume faptul că „întinderea suprafeței de teren pentru care s-a acordat lipsa de folosință a fost greșit identificată de expertul topograf raportat și la faptul că expertul a reținut că clădirea C16 aparține pârâtei, deși în fapt este proprietatea reclamantei”, precum şi faptul că, în ceea ce privește expertiza evaluatorie, aceasta „nu conține metodele de evaluare și normativele aplicate”.

Drept urmare, la termenul de probe din data de 5 octombrie 2017 Tribunalul a încuviinţat solicitarea apelantei de a fi efectuate în cauză noi expertize în specialitatea topografie și evaluatorie în construcții, instanța având în vedere faptul că, într-adevăr în fața primei instanțe expertul evaluator nu a explicitat modul de calcul al sumelor la care a ajuns, pentru ca acestea să poată fi verificate şi eventual cenzurate, iar expertul topograf nu a identificat terenul ocupat de clădiri şi adiacent acestora, ci a identificat terenul pornind de la acţiunea reclamantului, care solicita identificarea a două terenuri de 1000 mp, unul afectat de C16, închiriată apelantei, altul de 1000 mp afectat de C17-19, proprietatea apelantei.

Acesta a fost obiectul celor două acţiuni formulate de reclamantă, acţiuni conexate (dos. 12210/245/2015 fiind conexat la dos. 10087/245/2015 prin încheierea de şedinţă din data de 02.11.2015), astfel cum a fost precizat la termenul de judecată din data de 25.11.2015 (f. 122 vol I dosar fond).

Prin urmare, în apel a fost realizată expertiza topografică de dl. expert I. M., aceasta identificând terenul ocupat de C16, notată în expertiză cu C1, precum şi terenul aferent exploatării acesteia, incluzând şi calea de acces, precum şi terenul ocupat de construcţiile de C17-19, proprietatea apelantei, expertiza cuprinzând două variante, cu luarea sau nu în considerare a tezei susţinute de apelantă, anume predarea clădirii C16 reclamantei încă dinaintea declanşării procesului.

De asemenea, a fost realizată expertiza evaluatorie de dl. expert evaluator O. C., expertiză care a luat în seamă concluziile celor două variante ale expertizei topo.

A mai invocat apelanta, întemeiat, faptul că în mod greşit a fost obligată la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului de sub construcția reclamantei, construcție care s-a aflat la dispoziția sa de la data primei notificări, adică din 8 aprilie 2011, reclamanta refuzând în mod constant preluarea.

Raportat la acest al doilea motiv de apel, Tribunalul reține faptul că prin notificarea din data de 8 aprilie 2011 depusă la dosar (f. 58 dosar fond vol. I) Registrul Auto Român a solicitat reclamantei să fie prezentă la imobil la data de 28 aprilie 2011 în vederea preluării posesiei și folosinței imobilului atribuit în totalitate care urmare a partajului prin sentința civilă 189/Com/3 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul Iași în dosarul 7.897/99/2008, prin această notificare făcându-se referire expresă la predarea imobilului cu destinația hală omologări C16 situată în Iași, Șoseaua P. nr.92, apelanta înțelegând să execute de bunăvoie dispozitivul sentinței civile menționate anterior și să predea și terenul liber de construcții care a format obiectul raporturilor contractuale dintre părți. S-a mai menționat în această notificare că terenul este liber, nefolosit, aflat în stare de conservare din data de 1 decembrie 2006, nefiind împiedicată reclamanta să folosească întregul imobil pe care l-au avut în indiviziune începând cu data de 1 decembrie 2006 și până la data notificării, încă din cursul anului 2006 apelanta formulând reclamantei propunerea de a fi înstrăinate și construcțiile proprietatea apelantei.

La această notificare, prin răspunsul comunicat de către SC T. SA, depus la instanța de fond (f. 55-56 vol. I), reclamanta a invocat o serie de motive, cuprinse la punctele 1-4 din adresa de răspuns nr. 579/19 aprilie 2011 și care vizau faptul că pentru predarea construcției mai înainte de rămânerea irevocabilă a sentinței civile 189/2010 trebuie obținută aprobarea Consiliului de Administrație, de asemenea, se impunea renegocierea chiriei lunare din contractul de închiriere, faptul că terenul era ocupat de construcții proprietatea exclusivă a apelantei, iar obligaţia de plată a chiriei subzistă câtă vreme contractul de închiriere a rămas valabil, predarea putând fi făcută numai după demolarea construcţiilor.

Raportat la notificarea transmisă de Registrul Auto Român și la răspunsul comunicat acesteia de SC Transmixt SA, Tribunalul apreciază faptul că în cauză trebuie făcută distincție, pe de o parte, în privința regimul juridic aplicabil construcției C16 și terenului aferent și, pe de altă parte, în privința regimul juridic aplicabil construcțiilor C17, C18 şi C19 și terenului aferent acestora.

Astfel, în ceea ce priveşte construcția C16, aceasta a făcut obiectul contractului de asociere în participațiune între cele două entități şi a celui de închiriere,  iar prin sentința civilă 189/Com/3 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul Iași în dosarul 7.897/99/2008 s-a dispus ieşirea din indiviziune a părţilor cu privire la hala de omologări - C16, imobil care a fost atribuit în totalitate reclamantei SC T SA. Această sentinţă a rămas definitivă prin respingerea apelului prin decizia civilă nr. 83/08.11.2010 a Curţii de Apel Iaşi - Secţia Comercială şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 2125/01.06.2011 a ÎCCJ (f. 16 şi următ. vol I dosar fond).

Drept urmare, Tribunalul reține că în mod corect, întemeiat pe decizia definitivă a instanţei, pârâta a oferit reclamantei executarea benevolă a sentinței civile de partaj prin notificarea din luna aprilie 2011 prin care i-a adus la cunoștință că dorește să îi predea construcția, problema degradărilor construcției C16 invocate de reclamantă pe parcursul procesului pentru a justifica refuzul preluării construcției, în dovedirea căreia a depus chiar planşe foto, putând fi soluționată separat printr-o acțiune la instanța de judecată, după încheierea procesului verbal de predare primire în care trebuiau menţionate eventualele degradări constatate. De altfel, părțile au procedat în această manieră, încheind un proces verbal de predare abia la data de 10 martie 2016, depus la dosar (fila 32 apel vol.I), prin care s-a constatat starea imobilului la momentul predării.

Privit din acest punct de vedere, corect a susținut apelanta că reclamanta intimată este în culpă pentru că a refuzat să ia în primire imobilul în luna aprilie 2011. De altfel, are în vedere instanța faptul că, chiar şi în situaţia în care apelanta nu ar fi oferit spre predare imobilul, intimata reclamantă tot era îndreptățită la punerea în executare a sentinței civile de partaj la momentul rămânerii definitive a acesteia. Astfel, chiar dacă decizia civilă 83 din 8.11.2010 prin care a fost soluționat de Curtea de Apel Iaşi apelul împotriva sentinței comerciale 189/2010 a Tribunalului Iași nu era irevocabilă, aceasta era o hotărâre definitivă și executorie, ceea ce presupunea că reclamanta era în drept să ceară executarea silită a acesteia prin predarea imobilului și pârâta era obligată în drept la predare, reclamanta neputând deci refuza oferta de predare făcută de pârâtă.

Mai mult, reține Tribunalul faptul că reclamanta a fost notificată succesiv de către pârâtă și după rămânerea irevocabilă a deciziei instanței, fără a da curs solicitărilor pârâtei de a prelua imobilul, alegând să stea în pasivitate până la data de 9 martie 2015 când a emis notificarea nr. 103 depusă la dosar (f. 10-11 dosar fond vol I).

Raportat celor reținute anterior instanța apreciază că reclamanta este în culpă pentru că a refuzat oferta de predare făcută de pârâtă în luna aprilie 2011, în condițiile existenței unei hotărâri judecătorești definitive de atribuire în deplină proprietate a imobilului C16 reclamantei, condiții în care nu este îndreptățită la lipsa de folosință pentru clădirea C16 pentru luna cuprinsă între 17 martie 2015-17 aprilie 2015 și nici pentru lipsa de folosință a terenului aferent acestei construcții, inclusiv în ceea ce privește căile de acces.

Tot cu referire la căile de acces, Tribunalul reține faptul că potrivit raportului de expertiză topografică realizat în cauză rezultă că terenul proprietatea reclamantei în suprafață de 2077 mp nu a fost îngrădit separat în funcție de titularul construcțiilor, motiv pentru care la momentul la care putea, în drept, să solicite predarea construcției C 16 pârâtei și pârâta chiar a oferit această predare, reclamanta ar fi putut prelua tot terenul pentru a fi folosit. Din aceste motive, Tribunalul apreciază că cererea având ca obiect obligarea pârâtei la plata lipsei de folosință a clădirii C16 pentru intervalul de o lună menționată anterior și a lipsei de folosință a terenului aferent acesteia este neîntemeiată, apărarea apelantei în sensul că reclamanta a fost de rea credință atunci când a refuzat preluarea construcției C16 fiind temeinică.

Cât priveşte construcțiile C17, C18 şi C19, Tribunalul reține că acestea au fost edificate cu permisiunea reclamantei în virtutea contractului de asociere în participațiune și a contractului de închiriere care au existat între părți. Faptul că aceste construcții au fost edificate cu permisiunea proprietarului terenului (reclamanta, apoi SC S. SRL, apoi iar reclamanta) nu a fost contestat în cauză, ambele părți făcând referire la existența unui drept de superficie în conținutul căruia intră dreptul de proprietate al apelantei RAR asupra construcțiilor C17, C18 şi C19 și un drept de folosință asupra terenului pe care acestea sunt edificate. De altfel, prin încheierea de carte funciară nr. 21.463 din 10 octombrie 2003 depusă la dosar 12210/245/2015 (fila 31) și din fișa corpului de proprietate depusă la f. 32 rezultă faptul că construcțiile C17, C18 și C19 sunt proprietatea Regiei Autonome Registrul Auto Român, la mențiunea din Fișa corpului de proprietate cu privire la actul în baza căruia au fost edificate aceste construcții fiind menționat: contractul de vânzare cumpărare 4xx/2000, de asemenea contractul de închiriere și autorizațiile de construire din 1995, 1997, 1998, 2000 și 2001.

Instanța reține faptul că în cauză nu s-a făcut dovada încheierii unui contract de superficie în formă scrisă, în condițiile în care un asemenea contract nu a fost depus la dosar de niciuna din părți, astfel că, deşi existenţa dreptului de superficie nu a fost negată, nu se poate reţine teza invocată de reclamantă că acest drept a fost constituit cu titlu oneros, caracterul oneros al dreptului de superficie neputând fi presupus. De altfel, pare de înţeles lipsa statuării asupra unei sume de bani reprezentând c/v dreptului de superficie câtă vreme la momentul edificării construcţiilor C17-C19 tot terenul era adus în asocierea în participaţiune şi apoi închiriat, reclamanta încasând deja cu titlu de chirie o sumă de bani pentru folosinţa integrală a terenului de 2077 mp. Prin urmare, solicitarea unei noi sume de bani, de această dată reprezentând c/v dreptului de superficie, nu mai putea rezonabil şi legal fi prevăzută şi, de altfel, nu a fost probată în cauză.

Pe de altă parte, prin decizia nr. 145 din 8 martie 2011 pronunțată de Tribunalul Iași secția comercială și contencios administrativ în dosar 19.877/245/2008, depusă în dosarul conexat (f.38 și următ.), s-a stabilit caracterul leonin al contractului de închiriere în raport de asocierea în participațiune (potrivit considerentelor de la fila 7 din decizie), implicit contractul de închiriere fiind nul absolut din acest motiv, instanța concluzionând că SC T. SA nu mai poate pretinde nici o sumă de bani cu titlu de chirie, contractul de închiriere fiind apreciat ca nemaiproducând efecte valabile.

Coroborând această decizie cu actul de proprietate al reclamantei asupra întregii suprafețe de teren, Tribunalul constată că încă din luna martie 2011 când a fost pronunțată decizia 145/2011 reclamanta SC T. SA cunoștea faptul că nu mai este îndreptățită să primească nici o sumă de bani pentru lipsa de folosință a terenului cu titlu de chirie.

Însă chiar şi în această situaţie, în care reclamanta nu mai poate percepe chiria, atâta timp cât în cauză nu s-a probat că dreptul de superficie a fost constituit cu titlu oneros, instanţa nu se poate subtitui voinţei părţilor şi să statueze obligarea apelantei la plata c/v dreptului de superficie, o asemenea obligaţie neavând nici un temei.

Cu referire la dreptul de superficie, Tribunalul notează şi faptul că reclamanta a invocat  ca temei de drept al cererii formulate prin acțiunea conexă dispozițiile art 697 din Noul Cod civil, dispoziții potrivit cărora în cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros - dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, de destinația construcției, în cazul în care aceasta există ,de zona în care se află terenul, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței, alin. 2 statuând că, în caz de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.

Tribunalul observă, în primul rând, faptul că dispozițiile art 697 noul Cod Civil, invocate de reclamantă prin precizările depuse la fila 60 din dosarul conex, nu sunt aplicabile în cauză raportat la prevederile art. 68 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil, dispoziţii potrivit cărora: dispozițiile art 693-702 din Codul Civil nu se aplică drepturilor de superficie constituite înaintea intrării în vigoare a Codului Civil.

Or în cauză, Tribunalul reține faptul că potrivit încheierii de carte funciară nr. 21.463 din 10 octombrie 2003, la care ne-am referit anterior, construcţiile C17, 18 şi 19 existau anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil din data de 01.10.2011, motiv pentru care dispoziţiile invocate nu pot fi aplicate în cauză.

Raportat tuturor considerentelor expuse anterior, Tribunalul apreciază întemeiat apelul formulat, reclamanta nefiind îndreptăţită să perceapă pârâtei apelante nici c/v lipsa de folosinţă pentru clădirea C16 şi teren aferent, nici c/v dreptului de superficie pentru terenul pe care se situează construcţiile C17-C19.

Pentru aceste considerente Tribunalul, în temeiul disp. art. 480 cod procedură civilă, va admite apelul formulat de Registrul Auto Român împotriva sentinţei civile nr. 1933/17.02.2017 pronunţată de Judecătoria Iaşi, sentinţă pe care o va schimba în tot în sensul că va respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta SC T. SRL în contradictoriu cu pârâta Registrul Auto Român.

În temeiul dispoziţiilor art. 453 cod procedură civilă, Tribunalul va obliga intimata SC Transmixt SRL, ca parte căzută în pretenţii, la plata către apelanta Registrul Auto Român a sumei de 5442,41 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând: 2182,41 lei taxă judiciară de timbru şi 3260 lei onorarii experţi.

Domenii speta

Spete similare