Contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu opţiune de răscumpărare cu privire la dreptul de proprietate asupra unui teren intravilan

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. ../204/2014 petenţii ZR şi ZV au formulat – în termen legal - plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. .. din 3.10.2014, prin care li s-a respins cererea de reexaminare, solicitând anularea acesteia, ca fiind netemeinică şi nelegală, şi, pe cale de consecinţă, radierea sarcinii cu privire la urmărirea imobiliară pentru suma X, reprezentând debit şi cheltuieli de executare, în favoarea creditoarei MB SA.

În motivarea plângerii, petenţii au arătat că la 14.08.2014 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu opţiune de răscumpărare autentificat sub nr. … de notarul public …. Astfel, potrivit art. 1.758 alin. 1 din Codul civil, vânzarea cu opţiune de răscumpărare este afectată de o condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Dreptul de proprietate asupra terenului intravilan, categoria de folosinţă fâneaţă, situat în …, în suprafaţa de 806 m.p., nr. carte funciară nr. …., nr. cadastral …, le aparţine, în calitate de cumpărători. Consideră nelegală notarea unei sarcini în cartea funciara a imobilului proprietatea lor, prin care s-a notat urmărirea imobiliară pentru suma de X, reprezentând debit şi cheltuieli de executare, în favoarea creditoarei MB SA, proprietatea lui IN şi IIT. Nu au o relaţie contractuală cu societatea MB SA. Când au semnat contractul de vânzare-cumpărare în cartea funciară a imobilului nu era notată nicio sarcină. Hotărârea judecătorească nr. .. din 19.07.2014 pronunţată de Judecătoria Câmpina nu le e opozabilă.  Când  s-a notat sarcina în cartea funciară, IN şi IIT nu mai aveau calitatea de proprietari ai imobilului, având doar un drept de răscumpărare. Hotărârea judecătorească din 19.07.2014 e pronunţată pendente conditione în legătură cu imobilul lor, neputând fi opusă acestora, proprietari sub condiţie suspensivă, nefiind succesori particulari ai proprietarului sub condiţie rezolutorie (vânzătorii). Nu au fost respectate dispoziţiile art. 31 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, nefiindu-le comunicată încheierea din 3.09.2014.

În drept, au invocat disp. art. 31 alin. 3 şi alin. 4 din Legea nr. 7/1996, iar în susţinerea plângerii au ataşat, în copie: încheierea de reexaminare nr. …din 23.10.2014 şi dovezi de comunicare.

Ca urmare a rezoluţiei din 24.11.2014 petenţii au precizat plângerea iniţială, indicând intimaţii în contradictoriu cu care înţeleg să fie soluţionată cererea, respectiv: IN, IIT şi MB SA, anexând taxa judiciară de timbru în cuantum de 50 lei şi solicitând a se avea în vedere şi disp. art. 31 alin. 4 din Legea nr. 7/1996.

Prin rezoluţia din 12.12.2014 s-a dispus comunicarea plângerii de carte funciară, a precizării acesteia şi a înscrisurilor ataşate intimaţilor, cu menţiunea că au obligaţia, ca în termen de 25 zile de la comunicare, în condiţiile art. 165 N.C.P.C., să depună întâmpinare, sub sancţiunea prevăzută de art. 208 alin. 2 N.C.P.C., a decăderii din dreptul de a mai propune probe şi de a invoca excepţii, în afara celor de ordine publică. De asemenea s-a solicitat  - conform art. 31 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 - Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară să comunice dosarul în care  s-a pronunţat încheierea de reexaminare nr. …din 23.10.2014 şi copia cărţii funciare nr. …, precum şi să noteze în cartea funciară plângerea formulată de petenţi împotriva încheierii de reexaminare a registratorului şef nr. …din 23.10.2014, plângere ce a fost direct depusă la Judecătoria Câmpina.

La 12.01.2015 s-a înregistrat la dosar adresa emisă de Biroul de Carte Funciară prin care a menţionat că s-a notat plângerea în carte funciară, la aceasta anexând copia dosarului în care s-a emis încheierea de reexaminare nr. ..din 23.10.2014.

La 16.01.2015 s-a înregistrat la dosar întâmpinarea formulată de intimata SC MB, prin care a solicitat respingerea plângerii, ca neîntemeiată, şi menţinerea ca legală a încheierii prin care a fost notată urmărirea imobiliară în favoarea sa, precum şi a încheierii de reexaminare.

În cuprinsul acestei cereri s-a subliniat că a formulat cerere de executare silită imobiliară împotriva debitorilor IN, IIT. Prin încheierea pronunţată la 9.07.2014 Judecătoria Câmpina a încuviinţat executarea silită imobiliară,  autorizând-o să treacă la executarea silită. La cererea sa, în baza încheierii anterior indicată, executorul judecătoresc a demarat procedura de executare silită imobiliară împotriva debitorilor. Urmărirea imobiliară a fost notată în cartea funciara a imobilului situat în ..., în suprafaţă de 806 mp, nr. carte funciară …şi nr. cadastral …, pentru suma de X, reprezentând debit şi cheltuieli de executare. Între petenţi şi debitorii săi, IN şi IIT, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu răscumpărare autentificat sub nr. … de notarul public …. Potrivit art. 1758 Cod Civil, vânzarea cu opţiune de răscumpărare este afectată de condiţie rezolutorie prin care îşi rezerva dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Potrivit prevederilor aceluiaşi articol, alin. 2, opţiunea de răscumpărare poate fi stipulată pentru un termen de maxim 5 ani. De asemenea, conform art. 898 din Codul Civil, înscrierile provizorii în cartea funciară se vor putea cere dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie, iar potrivit prevederilor art. 175 din Ordinul Directorului General al ANCPI nr. 700/2014, dacă s-a efectuat o înscriere provizorie, se vor putea efectua noi înscrisuri atât împotriva celui intabulat, cât şi împotriva celui înscris provizoriu cu privire la acelaşi drept. Petenţii însăşi menţionează că au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu opţiune de răscumpărare şi citează prevederile art. 1758 din Codul Civil, însă doar parţial, omiţând să menţioneze faptul că legiuitorul a stabilit un termen de 5 ani în interiorul căruia opţiunea de răscumpărare poate fi exprimată, caz în care bunul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare s-ar întoarce în patrimoniul debitoarei, iar în cazul în care urmărirea imobiliară nu ar fi notată în cartea funciară a imobilului, debitorul ar dispune liber de respectivul imobil, creditorul fiind astfel prejudiciat.

În drept a invocat disp. art. 205 şi urm. C.pr.civ., disp. Legii nr. 7/1996, iar în temeiul disp. art. 411 alin. 1 pct. 2 C.pr.civ. a solicitat judecarea cauzei în lipsă.

Intimaţii IN şi IIT nu au formulat în apărare întâmpinare sau alte cereri.

Legal citată, intimata persoană juridică nu a trimis reprezentant în instanţă, iar intimaţii persoane fizice nu s-au prezentat la termenele de judecată.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin încheierea camerei de consiliu din 9.07.2014 pronunţată de Judecătoria Câmpina în dosarul civil nr. …a fost admisă cererea de încuviinţare a executării silite formulată de petenta Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătoreşti …, urmare a cererii de executare silită solicitată de creditoarea MB SA, privind pe debitorii IN şi IIT şi, în consecinţă, s-a încuviinţat executarea silită imobiliară a titlului executoriu reprezentat de contractul de credit nr. .. pentru suma X, reprezentând debit, şi a accesoriilor acesteia, fiind autorizată creditoarea să treacă la executarea silită a obligaţiilor înscrise în titlul executoriu anterior menţionat.

La 14.08.2014 între debitorii anterior menţionaţi, IN şi IIT, în calitate de vânzători, pe de o parte, şi petenta ZR, în calitate de cumpărătoare, căsătorită cu ZV, pe de altă parte, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu opţiune de răscumpărare autentificat sub nr. .. de notarul public … cu privire la dreptul de proprietate asupra terenul intravilan, categoria de folosinţă fâneaţă, situat în …, în suprafaţă de 806 m.p., intabulat în cartea funciară nr. … a localităţii …., părţile stabilind ca vânzarea să se facă cu opţiunea pentru vânzători de a răscumpăra imobilul vândut până cel mai târziu la 18.09.2017, ora 14.00.

În baza acestei convenţii, s-a înscris provizoriu în cartea funciară nr. … dreptul de proprietate prin cumpărare, ca bun comun, sub condiţie rezolutorie, în favoarea cumpărătorilor, respectiv petenţilor ZR şi ZV, astfel cum reiese şi din înscrisul de la filele ….

Prin cererea formulată la 27.08.2014 şi înregistrată sub nr. …din 3.09.2014 Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătoreşti … solicitat notarea în cartea funciară. … a urmăririi imobilului teren fâneaţă în suprafaţă de 806 m.p. situat în …, identificat cu nr. cadastral …, proprietatea debitorilor IN şi IIT, pentru suma de X, în favoarea creditoarei MB SA.

Prin încheierea nr. …din 5.09.2014 Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a admis cererea cu privire la imobilul cu nr. cadastral….înscris în cartea funciară …, având ca proprietari: IN şi IIT în cotă de 1/1 de sub B.1, ZR şi ZV, în cotă de (înscris provizoriu) 1/1 de sub B.2, şi a dispus notarea urmăririi imobiliare pentru suma X, reprezentând creanţa datorată şi cheltuieli de executare silită, în favoarea creditoarei MB SA, proprietatea lui IN şi IIT.

Această sarcină a fost înscrisă în cartea funciară nr.. , astfel cum reiese din extrasul de carte funciară pentru informare depus în copie la fila ….

Împotriva încheierii prin care s-a admis notarea urmăririi imobiliare petenţii au formulat cerere de reexaminare, care a fost înregistrată la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sub nr. … din 3.10.2014.

Prin încheierea de reexaminare nr. ….din 23.10.2014 Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, prin registratorul şef, a respins cererea cu privire la imobilul cu nr. cadastral …, înscris în cartea funciară …, cât şi cererea având ca obiect reexaminarea dosarului cu nr. …, întrucât a fost pronunţat în conformitate cu legislaţia în vigoare.

Împotriva acestei încheieri a registratorului-şef petenţii au formulat prezenta plângere astfel cum a fost precizată, în termen legal şi în temeiul disp. art. 31 alin. 3 şi 4 din Legea nr. 7/1996, prin care invocă nelegalităţi privind necomunicarea încheierii nr. …din 3.09.2014 şi încălcarea dreptului lor de proprietate dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare cu opţiune de răscumpărare autentificat sub nr. …la 14.08.2014 de notarul public ….

Critica petenţilor privind nerespectarea disp. art. 31 alin. 1 din Legea nr. 7/1966, pe considerentul că nu le-a fost comunicată încheierea nr. … din 3.09.2014 urmează a fi respinsă, având în vedere că o astfel de dispoziţie legală are ca scop încunoştinţarea persoanelor interesate cu privire la menţiunile din cartea funciară referitoare la înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, pentru a le permite acestora să formuleze cerere de reexaminare, ori o astfel de cerere petenţii au formulat. Practic această critică e lipsită de interes.

În ceea ce priveşte motivele invocate de petenţi legate de dreptul acestora de proprietate dobândit în temeiul convenţiei încheiată cu cei doi debitori I. la 14.08.2014, se reţine că aceştia au dobândit dreptul de proprietate asupra terenul intravilan, categoria de folosinţă fâneaţă, situat în …, în suprafaţă de 806 m.p., intabulat în cartea funciară nr. … nu pur şi simplu, ci sub condiţie rezolutorie, întrucât vânzarea a fost convenită cu opţiunea pentru vânzători de a răscumpăra imobilul vândut până cel mai târziu la 18.09.2017, ora 14.00.

Astfel, conform art. 1758 alin. 1 N.C.C., vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului, iar potrivit disp. art. 1760 alin. 1 N.C.C., efectele vânzării cu opţiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător.

Cum dreptul de proprietate dobândit de cei doi petenţi e afectat de o condiţie rezolutorie, conform disp. art. 898 alin. 1 pct. 1 N.C.C., în cartea funciară s-a înscris provizoriu dreptul de proprietate al soţilor Z cu privire la terenul mai sus indicat.

Conform art. 175 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, dacă s-a efectuat o înscriere provizorie, se vor putea efectua noi înscrieri atât împotriva celui intabulat, cât şi împotriva celui înscris provizoriu cu privire la acelaşi drept.

În temeiul dispoziţiilor anterior menţionate şi având în vedere şi cele ale art. 902 alin. 2 pct. 17, conform cărora este supusă notării urmărirea imobilului, se constată că în mod legal s-a înscris în cartea funciară nr. … urmărirea imobiliară încuviinţată prin încheierea camerei de consiliu din 9.07.2014 pronunţată de Judecătoria Câmpina în dosarul civil nr. …, cei doi debitori fiind proprietari tabulari până la justificarea înscrierii provizorii.

Doar după ce e justificată, înscrierea provizorie se transformă în înscriere definitivă, in intabulare, cu efect retroactiv, de la data înregistrării, astfel cum reiese din coroborarea disp. art. 898 alin. 1 N.C.C. cu cele ale art. 899 N.C.C.

De altfel, potrivit disp. art. 900 alin. 1 N.C.C., dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, iar conform art. 1759 alin. 3 N.C.C., dreptul cumpărătorului se consolidează în cazul în care vânzătorul nu exercită opţiunea în termenul stabilit – în speţă până la 18.09.2017, ora 14.00 –, condiţia rezolutorie care afecta vânzarea fiind considerată a nu se fi îndeplinit.

De remarcat este şi faptul că în conformitate cu disp. art. 902 alin. 1 N.C.C., numai prin notare în cartea funciară drepturile, faptele sau alte raporturi juridice devin opozabile terţilor, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate, ori, aşa cum mai sus  s-a menţionat -, la art. 902 alin. 2 pct. 17 N.C.C. este prevăzut că urmărirea imobilului este supusă notării în cartea funciară.

Faţă de cele ce preced, cum până la termenul de opţiune de răscumpărare dreptul de proprietate al petenţilor s-a înscris provizoriu în cartea funciară, în temeiul disp. art. 898 pct. 1 N.C.C., sub condiţia rezolutorie prevăzută de art. 1758 alin. 1 N.C.C., iar cei doi debitori sunt proprietari tabulari, notarea urmăririi împotriva debitorilor s-a înscris în mod legal, având rol de informare şi de asigurare a opozabilităţii faţă de terţi.

Pentru considerentele de fapt şi de drept mai sus expuse, în temeiul disp. art. 31 alin. 3 şi 4 din Legea nr. 7/1996, urmează a respinge ca neîntemeiată prezenta plângere de carte funciară, astfel cum a fost precizată.

În temeiul disp. art. 453 N.C.P.C., urmează a lua act că intimaţii nu au solicitat cheltuieli de judecată.

În temeiul disp. art. 31 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, după rămânerea definitivă a prezentei hotărâri o copie se va comunica Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Văzând şi disp. art. 31 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 rap. la art. 466 N.C.P.C.

Domenii speta

Spete similare