Rezoluţiune contract

Prin cererea adresată acestei instanţe la data de 02.07.2014 reclamantul M.M.a chemat în judecată pe pârâtul S.I.F.pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013 şi restituirea sumei de 44.992 lei, reprezentând dublul preţului în limitele rezoluţiunii, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul a susţinut faptul că la data de 03.09.2013, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la BNP B.M.P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului  arabil, situat în extravilanul comunei P  în suprafaţă totală de 59.200 mp, compusă din suprafaţa de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafaţa de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.10/1, P.16, la preţul de 22.496 lei, ce a fost achitat la data încheierii convenţiei.

Reclamantul a menţionat că, prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentaţia cadastrală şi să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor şi impozitelor către Administraţia Fiscală.

Totodată la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, prin art. 3 din convenţia părţilor promitentul vânzător a garantat promitentul cumpărător şi a declarat pe proprie răspundere că deţine proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului,  că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanţe,  nu a fost scos din circuitul civil,  nu l-a înstrăinat sub nici o formă,  nu este grevat de sarcini şi nu face obiectul nici unei ipoteci,  iar potrivit art. 3 alin. 3 promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze,  închirieze, arendeze terenul unei terţe persoane.

Astfel, după încheierea antecontractului şi plata preţului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat aşa cum au convenit taxele şi impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentaţiei cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară Vînju Mare, a constatat că  o parte din terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare, respectiv suprafaţa de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4 a fost înstrăinată prin actul notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL, ulterior încheierii prezentului antecontract de vânzare cumpărare, astfel  că se află în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic pentru aceste suprafeţe.

Cum antecontractul încheiat prevede la capitolul penalităţi, punctul I „în cazul în care promitentul vânzător se răzgândeşte şi cu rea credinţă refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu îşi va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligaţiile prevăzute în prezentul antecontract este obligat să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, fapt pentru care reclamantul solicită obligarea  pârâtului la plata acestor pretenţii. 

Reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe disp.art.1549 şi următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.

În dovedirea acţiunii, reclamantul a depus la dosar: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013 la BNP B.M.P., chitanţă privind plata onorariului de apărător, împuternicire avocaţială, procură specială autentificată sub nr.783/01.04.2014, proces verbal de informare nr.9/10.06.2014, notificare pârât, încheiere de certificare  nr.39/20.06.2014, chitanţa nr.04943/16.06.2014 şi factura nr.11353/16.06.2014, chitanţe privind dovada achitării taxei judiciare de timbru.

Pârâtul, legal citat, a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat  respingerea acţiunii, arătând că este de acord cu perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, iar în ceea ce priveşte suprafaţa de 30.000 mp pe care promitentul cumpărător susţine ca ar fi înstrăinat-o prin act notarial, a arătat că într-adevăr  a încheiat la data de 01.08.2007 antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1473 prin care a convenit să vândă suprafaţa de teren de 30.000 mp, însă de la data încheierii antecontractului şi până în prezent acesta nu a fost perfectat, fapt pentru care a solicitat rezoluţiunea acestuia.

Având în vedere aceste aspecte a solicitat suspendarea prezentei cauze, până la soluţionarea cauzei ce are obiect rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr.1473/01.08.2007.

În drept, pârâtul şi-a întemeiat acţiunea pe disp. art. 205 C.p.c.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a arătat că  deşi pârâtul pare să fie de acord cu încheierea contractului de vânzare – cumpărare pentru tot terenul ce a făcut obiectul promisiunii, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligaţiei asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel:  suprafaţa de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către SC C SRL;  suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către SC R SRL.

Astfel, pârâtul pe lângă faptul că şi-a micşorat în mod voit patrimoniul, nu a mai asigurat garanţiile date, vânzând terenul către o altă persoană, respectiv SC R SRL, fapt ce denotă atitudinea culpabilă a pârâtului de a obţine sume de bani pe ceva ce nu mai avea  în patrimoniu.

În susţinerea celor invocate, reclamantul a depus la dosar extrease informative ale  CF nr.50757, CF nr.50798, CF 50755.

La termenul de judecată din data de 11.02.2015, instanţa a dispus emiterea unei adrese către BNP B.M.P.pentru a se înainta întreaga documentaţie ce a stat la baza  întocmirii  antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013, precum şi emiterea unei adrese către BNP Doina Făurar pentru a depune la dosarul cauzei actul notarial nr.394/24.03.2014.

Relaţiile solicitate au fost comunicate la data de 02.03.2015, cu adresa nr.37/25.02.2015 de către BNP Doina Făurar, respectiv la data de 06.03.2015 cu adresa nr.64/02.03.2015 de către BNP  B.M.P..

În şedinţa publică din data de 06.05.2015 a fost interogat pârâtul, pe baza interogatoriului depus la dosar de către reclamant, răspunsurile acestuia fiind consemnate în scris, semnate conform legii şi ataşate la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată şi reţine următoarele :

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013, la BNP B.M.P., reclamantul a încheiat cu pârâtul acest antecontract, având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei P, cu privire la suprafaţa totală de 59.200 mp, compusă din suprafaţa de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafaţa de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.10/1, P.16.

Preţul vânzării a fost de 22.496 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului la sediul BNP  B.M.P., pentru terenul situat în extravilanul comunei P, obligarea pârâtului să-i restituie dublul sumei primită ca preţ al vânzării respectiv suma de 44.992 lei, precum şi obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.

Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condiţiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul – vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul – cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Cercetând înscrisurile aflate la dosarul cauzei se observă că  o parte din aceste condiţii nu  sunt îndeplinite.

Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 din 03.09.2013, părţile s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică în cel mult 3 ani, de la data autentificări.

Mai mult, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligaţiei asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel:  suprafaţa de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către SC C SRL;  suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către SC R SRL.

Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 394 se reţine faptul că, suprafaţa de 30.000 m.p. a fost înstrăinată către SC ROSWISS SRL la data de 24.03.2014. Se poate reţine că, prin acest act vânzătorul a acţionat cu voinţă juridică de a fi de acord cu înstrăinarea terenurilor unui alt cumpărător şi procurarea unui preţ.

În antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între părţi, la art.3 intitulat „obligaţiile, declaraţiile şi garanţiile părţilor” este stipulat faptul că, promitentul cumpărător are cunoştinţă de  situaţia de fapt şi drept a terenului şi nu solicită verificarea registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, situaţia de carte funciară sau evidenţele primăriei.

Potrivit legii, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, iar condiţia rezolutorie este subînţelesă totdeauna în contractele sinalagmatice. În cazul în care una dintre părţi nu-şi îndeplineşte obligaţiile, creditorul obligaţiei neexecutate are dreptul de a alege între a cere executarea obligaţiei şi desfiinţarea contractului cu daune interese.

Astfel, creditorul obligaţiei neexecutate are facultatea de a cere de la debitorul  care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligaţiei principale, clauza penală fiind o compensaţie a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei principale.

Potrivit prevederilor Codului civil, „clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru pentru neexecutare din parte.

Clauza menţionata în antecontract este o clauză penală la care s-a obligat vânzătorul, în caz de neexecutare, potrivit dispoziţiilor art.1544 alin.3 şi art.1669 N.c.civ. Promitentul - vânzător datorează "clauza penala" care este - o compensaţie a daunelor interese întrucât creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei principale. Ca regulă, instanţa nu are posibilitatea de a reduce sau de a mări cuantumul clauzei penale.

Prin excepţie însă, art.1541 C. civ. permite instanţei să reducă penalitatea faţă de prejudiciul  ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea antecontractului, caz în care penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligaţiei principale.

În speţă la data încheierii antecontractului ce face obiectul rezoluţiunii, două dintre suprafeţele de teren ce fac obiect antecontractului din prezenta cauză, respectiv suprafaţa de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.10/1, P.16 erau înstrăinate către SC C SRL şi SC R SRL din anul 2008, iar suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R.

Fată de situaţia de fapt reţinută, raportat la prevederile legale invocate şi la clauzele stipulate în antecontract, instanţa apreciază că sunt întrunite condiţiile pentru a opera clauza penală cu privire la terenul în suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4, înstrăinat ulterior  încheierii antecontractului. Astfel, conform art. 3 alin. 3 din antecontract, promitenta vânzătoare s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul, să nu-l aducă ca aport, să nu transmită uzufructul şi să nu-l greveze cu sarcini în favoarea unor terţe persoane, obligaţii pe care trebuia să le respecte de la data asumării lor în viitor.

 Instanţa reţine că terenul fiind înstrăinat ulterior încheierii antecontractului, pârâtul nu şi-a respectat obligaţia asumată conform art. 3 alin. 3 din antecontract, fiind îndeplinite condiţiile pentru aplicarea clauzei penale stipulate de părţi la art. 4 din antecontract, pentru suprafaţa  de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4.

Instanţa apreciază că nu sunt întrunite condiţiile pentru a opera clauza penală cu privire la celelalte două suprafeţe de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi 6300 mp situată în T.10/1, P.16, acestea nemaifiind în patrimoniul pârâtului la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare cu reclamantul

Este adevărat că pârâtul a declarat în cuprinsul antecontractului că deţine dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, însă această declaraţie nu echivalează cu asumarea  unei obligaţii pe care acesta nu a executat-o cu rea-credinţă ulterior.

Pe de altă parte, reclamantul, cu minime diligenţe, respectiv solicitarea unui extras de carte funciară de informare sau verificarea registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, ar fi putut să constate situaţia juridică a terenului. Acesta însă a avut o conduită nediligentă, neefectuând nicio verificare cu privire la situaţia terenului pe care a promis să-l cumpere.

Apreciind că acţiunea de faţă, formulată de reclamant este întemeiată în parte, urmează a fi admisă în parte, a dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant şi pârât şi autentificat prin încheierea nr. 1970/03.09.2013 a B.N.P.  B.M.P..

Va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.096 lei reprezentând preţul primit conform antecontractului pentru suprafaţa de  22.900 mp situată în tarlaua T45, P21 şi suprafaţa de 6.300 mp T10/1 P 16.

Va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 22.800 lei reprezentând dublul preţului primit conform antecontractului pentru suprafaţa de 30.000 mp situată în tarlaua T10/3, P 4.

În ceea ce priveşte cererea de obligare a pârâtului la plata de despăgubiri instanţa o va admite în parte şi va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 50 lei reprezentând onorariu executor judecătoresc.

Astfel, în privinţa taxelor OCPI şi taxelor notariale, instanţa constată că, acestea nu pot fi impute pârâtului, deoarece actele procurate în baza plăţii taxelor au fost necesare reclamantului în dovedirea acţiunii.

În temeiul art.453 alin 2 C.p.c., pârâtul, aflându-se în culpă procesuală pasivă, urmează să fie obligat să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat şi 1334,8 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acţiunii.

Admite în parte acţiunea civilă având ca obiect „rezoluţiune contract  de vânzare – cumpărare şi pretenţii”, formulată de reclamantul M.M.

Dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant şi pârât şi autentificat prin încheierea nr. 1970/03.09.2013 a B.N.P.  B.M.P.,

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.096 lei reprezentând preţul primit conform antecontractului pentru suprafaţa de  22.900 mp situată în tarlaua T45, P21 şi suprafaţa de 6.300 mp T10/1 P 16.

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 22.800 lei reprezentând dublul preţului primit conform antecontractului pentru suprafaţa de 30.000 mp situată în tarlaua T10/3, P 4.

Admite în parte cererea de obligare a pârâtului la plata de despăgubiri şi obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 50 lei reprezentând onorariu executor judecătoresc.

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat şi 1334,8 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acţiunii.

Domenii speta

Spete similare