Rezoluţiune promisiune de vânzare-cumpărare pentru imposibilitatea încheierii actului autentic de vânzare cumpărare, neoperarea prescripţiei extinctive, transmiterea obligaţiei la moştenitor. Clauza penală

Rezoluţiune promisiune de vânzare-cumpărare pentru imposibilitatea încheierii actului autentic de vânzare cumpărare, neoperarea prescripţiei extinctive, transmiterea obligaţiei la moştenitor. Clauza penală

- art. 1020 - 1021, art. 1066, art. 1341, art. 1356, art. 969 Cod civil, art. 1114 alin. 1 şi 2 din Noul Cod civil

La data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, promitentul vânzător cunoştea că imobilul făcea obiectul unei revendicări din partea fostului proprietar, aspect ascuns promitentului cumpărător. Fiind admisă acţiunea în revendicare, promitentul vânzător nu mai putea să-şi îndeplinească obligaţia asumată, termenul de prescripţie al dreptului promitentului cumpărător de a solicita rezoluţiunea convenţiei a început a curge doar de la data la care s-a întabulat în cartea funciară decizia irevocabilă de anulare a dreptului promitentului vânzător, câtă vreme promitentul cumpărător nu a fost parte în acel litigiu, operând şi clauza penală stabilită, obligaţia fiind transmisă moştenitorului care a acceptat moştenirea.

Decizia civilă 397/05.05.2016 – A (dosar nr. 3539/111/2014)

Prin sentinţa civilă nr. 193/C din data de 25.11.2015, pronunţată de Tribunalul B., în dosar nr. 3539/111/2014, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului D. I. - C..

S-a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de către pârâtul D. I. - C., şi în consecinţă:

S-a respins cererea formulată de către reclamanţii N. M. C. cu şi N. C. M., în contradictoriu cu pârâtul D. I. decedat pe parcursul soluţionării prezentului litigiu, calitatea sa fiind transmisă fiului D. I. - C.

Fără cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

Prin promisiunea de vânzare – cumpărare întocmită la data de 21 mai 2007 de către av. D. E., promitentul vânzător D. I. s-a obligat să transmită ulterior, prin act încheiat în formă autentică, dreptul de proprietate asupra imobilului compus din 1 cameră, 1 bucătărie, 1 pivniţă, înscris în C.F. xxxxxx, sub nr. topo xxx/x/S/V în suprafaţă utilă de 36,13 mp. împreună cu terenul aferent şi părţile indivize conexe, promitenţilor cumpărători N. M. - C. şi N. C.- M. Imposibilitatea autentificării vânzării era una legală, imobilul fiind sub incidenţa prevederilor Legii nr.112/1995, existând o interdicţie de înstrăinare a imobilului pe durata cuprinsă între 16 ian.1998, data încheierii contractului de vânzare – cumpărare şi 17 ian.2008, data expirării interdicţiei.

Prin Decizia civilă nr.274/A/2011 pronunţată de Tribunalul C. la data de 2 iunie 2011 s-a constatat şi nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare nr.xxxxx/16 ian.1998, având ca obiect apartamentul din prezentul litigiu, cu nr.x, contract în baza căruia pârâtul D. I. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Prin Decizia civilă nr.5113/R/7 dec.2011 pronunţată de Curtea de Apel C. s-a respins recursul declarat împotriva deciziei mai sus menţionate.

În ceea ce priveşte lipsa calităţii procesuale pasive invocată de către pârâtul D. I. - C., s-a reţinut că este neîntemeiată, întrucât, pârâtul D. I. C., în calitate de moştenitor acceptant al def. său tată D. I. (conform certificatului de moştenitor nr.xxx/3 dec.2014, respectiv suplimentul cu nr.xxx/5 dec.2014 eliberate de BNP M. A. şi T. L. - S.) a preluat calitatea procesuală pasivă a tatălui său, operând o transmisiune legală a calităţii procesuale pasive.

Referitor la excepţia prescripţiei dreptului material în formularea acţiunii în rezoluţiune, tribunalul a reţinut că, în speţă, dreptul subiectiv pretins de către reclamanţi este un drept patrimonial, evaluabil în bani şi, prin urmare, acţiunea în rezoluţiune are un obiect patrimonial, împrejurare faţă de care sunt aplicabile regulile generale care reglementează prescripţia, raportat şi la momentul întocmirii promisiunii de vânzare - cumpărare. Aşadar, acţiunea în rezoluţiunea promisiunii de vânzare – cumpărare fiind o acţiune personală, prin care sunt ocrotite drepturi de creanţă, termenul general de prescripţie este cel stabilit de art.3 alin.1 din Decretul nr.167/1958, adică termenul de trei ani, care curge de la data când s-a născut dreptul la acţiune, de la data rămânerii definitive a hotărârii prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare în baza căruia promitentul - vânzător a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, şi anume, data de 2 iunie 2011 – data pronunţării dec. civ. nr.274/A/2011 a Tribunalului C.. Un alt moment de la care poate fi considerat născut dreptul la acţiune nu a fost probat prin interogatoriile administrate sau prin declaraţia martorului audiat în cauză R. N. M. – f. 233. Despre iminenţa pierderii dreptului de proprietate de către promitentul - vânzător, reclamanţii din prezenta cauză ştiau încă de la data de 17 aprilie 2008, moment la care l-au notificat de pârâtul D. I., prin intermediul executorului judecătoresc din C. - N., ca până la data de 15 mai 2008 să prezinte un extras CF al imobilului din O. achiziţionat cu avansul de 45.000 euro, pentru a putea înscrie interdicţia de grevare şi înstrăinare în favoarea promitenţilor - cumpărători, interdicţie care urma a se ridica în ipoteza terminării favorabile a procesului asupra apartamentului din C. - N. - f.10.

Raportat la momentul pronunţării dec. civ. nr.274/A/2011 a Tribunalului C. şi la cel al formulării cererii de chemare în judecată, chiar nemodificată - 7 iulie 2014, tribunalul a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în ceea ce priveşte cererea de repunere a părţilor în situaţia anterioară a constatat că soluţionarea acesteia este strâns legată de soluţionarea capătului principal şi în consecinţă are aceeaşi soartă juridică.

Faţă de considerentele expuse, s-a apreciat inutilă analiza celorlalte aspecte invocate, astfel că s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului D. I. – C., s-a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de către pârâtul D. I. - C., şi în consecinţă s-a respins cererea formulată de către reclamanţii N. M. C. şi N. C. M., în contradictoriu cu pârâtul D. I. decedat pe parcursul soluţionării prezentului litigiu, calitatea sa fiind transmisă fiului D. I. - C.

S-a constatat că reprezentantul pârâtului nu a depus chitanţă justificativă privind plata onorariului de avocat.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, timbrat cu 2966 lei prin chitanţele fiscale CH MCJ 9253632 din 21.12.2015 şi 54984/2016 10395231 din 25.01.2016, au declarat apel reclamanţii N. M. C. şi N. C. M., solicitând admiterea acestuia, modificarea sentinţei, respingerea excepţiei de prescripţie, admiterea acţiunii precizate, cu cheltuieli de judecată.

Prin motivele de apel s-a invocat că dreptul la formularea acţiunii în rezoluţiunea înţelegerii s-a născut la data intervenirii posibilităţii îndeplinirii de către pârât a obligaţiei sale asumate – de a le vinde imobilul – pronunţarea Deciziei civile nr. 5113/2011 a Curţii de Apel C. prin care s-a anulat contractul de vânzare cumpărare prin care pârâtul a devenit proprietar al imobilului pe care s-a obligat să li-l vândă.

S-a născut dreptul lor de-a solicita rezoluţiunea contractului, repunerea în situaţia anterioară, doar în momentul în care pârâtul nu-şi mai putea îndeplini obligaţia asumată sau când promovarea unei acţiuni în prestaţie tabulară nu mai era posibilă.

S-a negat valoarea depoziţiei martorului Ranga ce a relatat că după pierderea proprietăţii de către pârât, i-au solicitat tatălui acestuia restituirea preţului, a acceptat iniţial apoi i-au amânat invocând lipsa banilor şi le-a promis că va vinde apartamentul din O., amânări perpetuate doi ani, iar la 03.06.2014 l-au convocat la mediere apoi la avocat în 03.07.2014, însă nu s-a prezentat.

Greşit s-a apreciat că ar curge prescripţia de la soluţionarea apelului nu de la data pronunţării soluţiei irevocabile, ori câtă vreme exista posibilitatea să rămână proprietar, naşterea dreptului la acţiune coincide cu momentul pierderii irevocabile a dreptului de proprietate, altfel, acţiunea ar fi fost prematură.

S-a încheiat la 21.05.2007 o promisiune de vânzare cumpărare, s-a convenit ca ei să cumpere iar pârâtul iniţial să le vândă imobilul din C. N. str. Y. nr. xx, ap. x pentru un preţ de 58.000 euro din care s-a achitat 45.000 euro. Imobilul fusese cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, avea interdicţie de înstrăinare până la 17.01.2008 iar actul autentic s-a convenit a se perfecta la 10 zile după expirarea acestuia. Au verificat că imobilul nu a fost revendicat de foştii proprietari, că în CF nu erau notate sarcini în afara interdicţiei de înstrăinare, iar pârâtul le-a declarat că nu face obiectul unor litigii.

Au stipulat o clauză penală ca în cazul în care bunul va fi revendicat, promitentul vânzător să restituie preţul şi să plătească 10.000 euro daune interese, îmbunătăţirile, investiţiile aduse, inclusiv cele voluptoarii. La data convenită, de plată a diferenţei de preţ, pârâtul le-a arătat o adresă emisă la 23.01.2008 de Primăria C. N. din care reieşea că imobilul a fost revendicat şi le-a fost ascuns faptul că acesta ştia. Tacit au convenit să aştepte soluţionarea dosarului de revendicare, imobilul a fost restituit foştilor proprietari prin Decizia civilă nr. 271/2011 Tribunalului C., Decizia civilă nr. 5113/2011 a Curţii de Apel C., iar înţelegerea lor a devenit imposibil de executat.

Ca urmare, se impunea rezoluţiunea înţelegerii, restituirea banilor şi plata a 10.000 euro daune conform clauzei penale, iniţial acesta a acceptat apoi i-a amânat 2 ani de zile invocând lipsa banilor. L-au convocat la mediere, l-a avocat, dar nu s-a prezentat şi au promovat litigiul în baza art. 1701 Cod civil.

S-a invocat în drept art. 480 şi urm. Cod procedură civilă, art. 94, 447 Cod procedură civilă, art. 1345, 1538 şi urm., art. 1701, 1201 şi urm. Cod civil, art. 3 alin. 2 lit. a) din O.U.G. nr. 80/2013.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul a solicitat respingerea apelului invocând lipsa calităţii sale procesuale pasive ce nu se poate transmite în cazul acţiunilor personale – drept de creanţă –, iar în subsidiar lipsa parţială a calităţii sale procesuale câtă vreme este moştenitorul pârâtului iniţial şi poate avea calitate procesuală doar în limita moştenitorii acceptate potrivit art. 1114 alin. 2 Cod civil.

Corect s-a reţinut excepţia prescripţiei acţiunii modificate ce a început a curge cel târziu la 27.01.2008 câtă vreme au recunoscut reclamanţii că ştiau din ianuarie 2008 că nu se mai poate vinde imobilul, iar Primăria prin adresa din 23.01.2008 anunţa că era revendicat în baza Legii nr. 10/2001.

Dreptul s-a prescris şi raportat la Decizia civilă nr. 274/02.06.2011 prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. xxxxx/16.01.1998 a apartamentului nr. 5, definitivă, deci executorie şi astfel nu poate fi luată în calcul data pronunţării Deciziei civile nr. 5113/2011 a Curţii de Apel C., nu există probe ce să indice alt moment al naşterii dreptului la acţiune. Era inadmisibilă cererea, nu era imputabilă pârâtului neexecutarea, a existat un caz fortuit, un risc al contractului, ştiau reclamanţii în ianuarie 2008 că nu se mai poate vinde imobilul, tatăl său nu a avut pregătire juridică, a cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 iar anterior vânzării a fost anunţat că nu era revendicat, neputând fi astfel obligat la despăgubiri.

Era aplicabil vechiul Cod civil, s-a invocat îmbogăţirea fără justă cauză, ori, el nu a beneficiat de banii primiţi de tatăl său, iar art. 1701 Cod civil nu e incident, se referă la restituire preţ în caz de evicţiune, ori în speţă nu a fost o vânzare ci o promisiune, dreptul de proprietate nefiind transferat. Fiind o obligaţie accesorie, se impune respingerea cererii de plată a clauzei penale, clauza se poate referi doar la neexecutarea contractului de către parte, nu la o conduită a unui terţ.

Nu poate fi audiat martorul D. ce e în legătură de interese cu apelanţii, fiind avocata lor, nefiind nici o probă pertinentă, concludentă.

La data de 08.02.2016 a fost înregistrat un apel incident formulat de D. I. C., timbrat cu 20 lei prin chitanţa fiscală nr. O1 16020857001 Z57 din data de 08.02.2016 şi cu 30 lei prin chitanţa GG 16031710028 BH din data de 17.03.2016, solicitând prin acesta schimbarea în parte a sentinţei în sensul respingerii acţiunii pe motivul excepţiei lipsei calităţii sale procesuale.

Prin motivele de apel s-a invocat că nu s-au analizat cele două variante ale excepţiei, argumentele sale, nu s-a indicat temeiul legal al respingerii excepţiei. Nu poate fi transmis în cazul acţiunilor cu caracter personal – drept de creanţă – cum este acţiunea în rezoluţiune a unei promisiuni de vânzare cumpărare ce s-a încheiat de tatăl său cu reclamanţii şi de care el nu ştia nimic, nu a fost parte contractantă, nu s-a obligat a vinde, nu are vreo culpă, nu a beneficiat de nimic.

A invocat şi lipsa parţială a calităţii sale procesuale raportat la art. 1114 alin. 2 Cod civil câtă vreme moştenitorii răspund doar cu bunurile din patrimoniul succesoral, iar masa succesorală se compune din apartamentul din O. str. V. nr. xx ap. xx.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, N. M. C. şi N. C. M. au solicitat respingerea apelului incident câtă vreme acţiunea are caracter patrimonial nu personal, iar prin răspunsul la întâmpinarea formulată de D. I. au arătat că prescripţia a început să curgă doar din momentul pronunţării Deciziei civile nr. 5113/2011 a Curţii de Apel C., la acea dată a intervenit imposibilitatea vânzării, reluând cele expuse în motivele de apel şi care nu se mai impun a fi din nou expuse.

Se impune a fi respinsă excepţia de inadmisibilitate, cadrul procesual îl reprezintă rezoluţiunea înţelegerii, îmbogăţirea fără justă cauză fiind temei de drept subsidiar. Nu a fost vorba de un caz fortuit ci de o rea credinţă a tatălui intimatului ce ştia că imobilul era revendicat când a încheiat convenţia, dar i-a indus în eroare prin prezentarea unei adeverinţe de la primărie ce a fost obţinută probabil prin complicitate cu un angajat sau profitând de neglijenţa vreunuia.

Daunele interese s-au stabilit de comun acord, au fost înşelaţi şi doar din considerente umane nu au formulat o plângere penală, martorul propus a fost avocatul lor, dar primează calitatea de martor.

Examinând sentinţa apelată, prin prisma motivelor de apel cât şi din oficiu, instanţa de apel a constatat următoarele:

Potrivit contractului de vânzare cumpărare nr. xxxxx/16.01.1998 – fila 124 dosar fond – SC C. SA C. N. i-a vândut în baza Legii nr. 112/1995 pârâtului iniţial D. I. imobilul situat în localitatea C. N. str. Y nr. xx, ap. x, în schimbul unui preţ de 11964316 lei, înscris în coala funciară nr. xxxxxx, nr. top. xxx/x/S/V.

La data de 21.05.2007, între D. I. şi N. M. C., căsătorit cu N. C. M., s-a încheiat o promisiune de vânzare cumpărare – fila 5 dosar fond – conform căreia D. I. s-a obligat a le transmite dreptul de proprietate asupra imobilului sus menţionat, în schimbul unui preţ de 58.000 euro din care 45.000 euro s-au achitat cu titlu de avans la 21.05.2007 – fila 6 -, restul de preţ convenindu-se a fi achitat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, respectiv 13.000 euro.

A arătat vânzătorul faptul că imobilul are o interdicţie de înstrăinare ce expiră la data de 17.01.2008, s-a convenit a fi încheiat contractul de vânzare cumpărare la 10 zile de la data expirării interdicţiei, posesia urma a se preda în 2 luni de la încheierea antecontractului. S-a obligat promitentul vânzător a garanta de evicţiune în virtutea art. 1337 Cod civil, să îndeplinească toate formalităţile legate de încheierea unui act translativ de proprietate atunci când obligaţiile asumate vor fi executate, inclusiv la înscrierea dreptului de proprietate pe numele promitentului cumpărător.

Se reţine că promitentul vânzător şi-a exprimat acordul în sensul începerii realizării investiţiilor de către cumpărător de la intrarea în posesie iar în măsura în care va fi revendicat de terţe persoane, să restituie preţul, să plătească 10.000 euro daune interese, contravaloarea investiţiilor, inclusiv a celor voluptoarii, iar dacă va refuza să se prezinte la notar în 10 zile, să plătească 10.000 euro cu titlu de clauză penală. A mai declarat promitentul vânzător că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu înregistrat la instanţele judecătoreşti, că este de acord cu notarea antecontractului în CF sens în care l-a împuternicit pe promitentul cumpărător a face demersurile necesare.

Potrivit copiei certificatului de deces seria DC nr. xxxxxx – fila 102 dosar fond – emis de Consiliul Local al Municipiului O., pârâtul D. I. a decedat la data de 11.11.2014 în localitatea O., iar din cuprinsul certificatului de moştenitor nr. xxx/03.12.2014 emis de notar public T. L. S., a celui suplimentar nr. xxx/05.12.2014, emis de acelaşi notar, filele 245 – 246 dosar fond – apelantul D. I. C. este moştenitor al acestuia în calitate de fiu.

Obiectul litigiului îl reprezintă solicitarea apelanţilor reclamanţi de rezoluţiune a promisiunii de vânzare cumpărare, urmare a imposibilităţii de executare, a repunerii în situaţia anterioară, a obligării pârâtului la plata avansului de 45.000 euro şi a 10.000 euro daune interese, acţiune ce are un vădit caracter patrimonial şi nu unul personal, cum greşit invocă apelantul pârât, moştenitorul defunctului D. I.

Câtă vreme antecesorul apelantului pârât a decedat la data de 11.11.2014, după intrarea în vigoare a noului Cod civil din 01.10.2011, întrucât conform art. 5 din Legea nr. 71/03.06.2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 care prevede că dispoziţiile noului Cod civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, situaţiilor juridice născute după intrarea în vigoare, este evident că în materie de moştenire dispoziţiile noului Cod civil sunt incidente în cauză, însă, efectele acceptării moştenirii – disp. art. 1114 alin. 2 – invocate de apelantul pârât urmează a fi analizate eventual în măsura în care se va impune (în funcţie de soluţia ce va fi adoptată) o executare silită îndreptată împotriva sa şi nu în acest litigiu ce are un altfel de obiect, conform celor expuse mai sus.

Potrivit art. 1106 din noul Cod civil, nimeni nu poate fi obligat să accepte o moştenire ce i se cuvine, ori, câtă vreme conform celor expuse mai sus, apelantul pârât a acceptat moştenirea după defunctul său tată, potrivit art. 1114 alin. 1 din noul Cod civil, s-a consolidat transmiterea moştenirii, iar potrivit alin. 2 acesta răspunde pentru datoriile, serviciile moştenirii cu bunurile din patrimoniul succesoral, proporţional cu cota sa de 1/1 parte, deci calitatea sa procesuală pasivă este astfel evidentă.

Ca urmare, întrucât tatăl apelantului pârât a decedat pe parcursul litigiului, iar acesta în calitate de fiu a acceptat moştenirea, a operat implicit o transmitere legală a calităţii sale procesuale conform art. 38 Cod procedură civilă, cum corect a concluzionat şi instanţa de fond, faptul că nu s-au indicat textele legale incidente în acest sens, nefiind de natură a înlătura cele expuse.

Într-adevăr, apelantul pârât nu a fost parte în convenţia încheiată de către apelanţii reclamanţi cu defunctul său tată, nu s-a obligat a vinde imobilul, nu are vreo culpă în neexecutarea obligaţiei, nu a primit suma achitată cu titlu de avans, dar, în virtutea calităţii sale de moştenitor acceptant al succesiunii, preia nu doar drepturile ci şi obligaţiile acestuia, potrivit dispoziţiilor legale expuse mai sus, criticile acestuia, apărările sale, fiind nefondate, apelul incident, în baza art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmând a fi respins ca atare.

Cât priveşte apelul declarat de către reclamanţi, Curtea a reţinut următoarele:

Astfel cum s-a arătat mai sus, între apelanţii reclamanţi şi antecesorul apelantului pârât, în 21.05.2007 s-a încheiat o promisiune de vânzare cumpărare, astfel că, atâta timp cât dispoziţiile noului Cod civil se aplică doar actelor, faptelor săvârşite sub imperiul acestuia, implicit în speţă sunt incidente referitor la solicitarea rezoluţiunii convenţiei, a repunerii în situaţia anterioară, a plăţii avansului, a daunelor interese, dispoziţiile vechiului Cod civil în materie, respectiv Decretul Lege nr. 167/1958 în ceea ce priveşte calculul termenului de prescripţie al dreptului la acţiune.

Termenul de prescripţie, potrivit art. 3 alin. 1 din Decretul Lege nr. 167/1958 este de 3 ani şi conform art. 2 alin. 1 începe să curgă de la data la care se naşte dreptul la acţiune sau cel de-a cere executarea silită. Prescripţia dreptului la acţiune în repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicită, începe să curgă de la data la care păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască, atât paguba cât şi pe cel ce răspunde de ea, dispoziţii ce conform alineatului 2 se aplică prin asemănare şi în cazul îmbogăţirii fără justă cauză.

Curtea a reţinut din analiza proceselor verbale, a notificărilor, aflate la dosarul de fond filele 9 – 10, a depoziţiei martorului audiat, că, într-adevăr în anul 2008 apelanţii au aflat faptul că imobilul în litigiu a fost revendicat de către foştii proprietari, însă, până în momentul în care promitentul vânzător era întabulat în cartea funciară ca proprietar al acestuia, nu se putea invoca o excepţie de neexecutare a convenţiei, care ar fi apărut implicit ca fiind prematură.

Analizând cuprinsul Deciziei civile nr. 274/02.06.2011 pronunţată în dosar nr. 17/211/2012 a Tribunalului C. – filele 11 – 19 dosar fond -, Curtea a reţinut că apelanţii reclamanţi nu au figurat ca părţi în acest litigiu, ci doar promitentul vânzător – D. I. – astfel că, în mod eronat instanţa de fond a apreciat că termenul de prescripţie ar fi început să curgă din momentul în care ar fi fost pronunţată această decizie. Singura dată de la care, în speţă, poate fi apreciată ca fiind cea de la care începe să curgă termenul de 3 ani de prescripţie în care se putea promova prezentul litigiu, este cea la care a fost întăbulată în cartea funciară – ce este publică – decizia irevocabilă potrivit căreia dreptul de proprietate al promitentului vânzător a fost desfiinţat, radiat, deci data de 11.11.2013.

Câtă vreme, astfel cum s-a arătat mai sus, apelanţii reclamanţi nu au fost părţi în litigiul în cadrul căruia dreptul de proprietate al promitentului vânzător a fost desfiinţat, hotărârile pronunţate nu i-au fost comunicate. Mai mult, din cuprinsul deciziei civile nr. 274/02.06.2011 – filele 11 – 19 dosar fond – se a reţinut că aceasta a fost redactată în vederea comunicării doar la data de 08.07.2011, deci, şi din acest punct de vedere chiar dacă s-ar accepta ideea că de la această dată putea cunoaşte pierderea dreptului promitentului vânzător, câtă vreme acţiunea s-a înregistrat în data de 07.07.2014, termenul de prescripţie de 3 ani a fost respectat.

Astfel cum s-a reţinut mai sus, câtă vreme apelanţii reclamanţi nu au fost părţi în litigiul în care s-a desfiinţat titlul antecesorului apelantului pârât ei aveau posibilitatea de-a cunoaşte aceste aspecte din verificările cărţii funciare care conform art. 1 alin. 1 din Decretul Legea nr. 115/1938 descrie imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri, respectiv art. 1 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 descrie imobilele şi înscrierile referitor la drepturile reale imobiliare. Potrivit art. 46 din Decretul Lege nr. 167/1958, respectiv art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, drepturile de proprietate, întabularea unui drept real se va putea încuviinţa doar în baza unei hotărâri judecătoreşti rămasă definitivă şi irevocabilă, ori, în speţă decizia nr. 274/2011 pronunţată de Tribunalul C. a rămas irevocabilă doar la data pronunţării Deciziei nr. 113/01.12.2011 de către Curtea de Apel C., deci, doar în baza acesteia se putea proceda la rectificarea colii de carte funciară în care era înscris dreptul de proprietate al promitentului vânzător şi astfel implicit doar ulterior acestui fapt puteau promitenţii cumpărători cunoaşte imposibilitatea executării obligaţiei de către antecesorul apelantului intimat.

Apărările apelanţilor în sensul că de comun acord părţile ar fi convenit amânarea momentului încheierii contractului de vânzare cumpărare, convocările la mediere, la avocat, depoziţia martorului, nu erau de natură a întrerupe cursul prescripţiei în sensul art. 16 din Decretul Lege nr. 167/1958, astfel că, instanţa avea obligaţia de-a verifica dacă în raport de celelalte probe existente în dosar, a fost sau nu împlinit termenul de 3 ani la data înregistrării litigiului.

Este evident, conform celor expuse că, până la data la care s-a întabulat în cartea funciară decizia irevocabilă potrivit căreia dreptul de proprietate al promitentului vânzător a fost desfiinţat, câtă vreme apelanţii nu au fost părţi în acel litigiu, nu a început să curgă termenul de prescripţie, iar întrucât acţiunea s-a înregistrat la data de 07.07.2014, este evident că termenul de prescripţie de 3 ani nu era împlinit, eronat instanţa de fond admiţând excepţia de prescripţie, criticile fiind fondate.

Nu se poate contesta, potrivit celor expuse mai sus, faptul că în anul 2008 promitenţii cumpărători au convocat promitentul vânzător la negocieri în vederea restituirii avansului, deci implicit într-adevăr cunoşteau că imobilul era revendicat de foştii proprietari, însă, câtă vreme la acel moment nu era desfiinţat dreptul de proprietate, o acţiune în rezoluţiune în măsura în care era promovată ar fi apărut ca prematură.

Faţă de cele expuse, întrucât apelanţii nu au solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare, cauza fiind soluţionată în fond, în baza art. 480 alin. 1, 3 Cod procedură civilă, Curtea a admis ca fondat apelul reclamanţilor, a anulat în parte sentinţa apelată şi a procedat la soluţionarea în fond a acţiunii, astfel cum a fost precizată.

Prin Decizia civilă nr. 274/02.06.2011 pronunţată de Tribunalul C. în dosar nr. 17/211/2012 – filele 11 – 19 dosar fond – s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. xxxxx/16.01.1998 având ca obiect apartamentul nr. x înscris în CF nr. xxxxxx C. N., nr. top. xxx/x/V şi terenul aferent, imobil ce a făcut obiectul convenţiei ce a fost încheiată de apelanţii reclamanţi cu antecesorul apelantului pârât. Decizia fiind menţinută de Curtea de Apel C. prin Decizia civilă nr. 5113/07.12.2011 – filele 24 – 44 dosar fond – astfel că, urmare a acestor decizii promitentul vânzător s-a aflat în imposibilitatea executării obligaţiei asumate - de-a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului în favoarea promitenţilor cumpărători -.

Potrivit art. 1021 din vechiul Cod civil, dacă una dintre părţile contractului sinalagmatic nu îşi execută prestaţiile la care s-a obligat, cealaltă parte are dreptul de-a solicita instanţei obligarea la executare. Rezoluţiunea constă în desfiinţarea unui contract sinalagmatic cu titlu de sancţiune, la cererea uneia dintre părţi pentru motivul că cealaltă parte nu şi-a executat culpabil obligaţia.

Culpa antecesorului apelantului pârât a constat nu doar în faptul că el cunoştea că exista riscul pierderii dreptului său de proprietate, câtă vreme bunul său era revendicat şi făcea obiectul unui litigiu, ci şi în faptul că urmare a producerii acestui risc, obligaţia asumată nu mai putea fi executată – cea de-a transmite proprietatea imobilului în litigiu promitenţilor cumpărători -.

Astfel cum s-a arătat mai sus, din cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare încheiate la data de 21.05.2007, reiese faptul că antecesorul apelantului pârât, promitentul vânzător, a declarat că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu, ori, din cuprinsul Deciziei civile nr. 274/02.06.2011 a Tribunalului C. reiese că litigiul în cadrul căruia s-a solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare în baza căruia acesta a devenit proprietar, s-a înregistrat în anul 2002, deci cu mult anterior încheierii convenţiei, reaua sa credinţă fiind evidentă.

Condiţiile necesar a fi îndeplinite pentru a opera rezoluţiunea sunt: - neexecutarea obligaţiilor de către una dintre părţi; - aceasta să fie imputabilă acesteia; - să fi fost pusă în întârziere, ori, câtă vreme cunoştea promitentul vânzător că există un risc ca să piardă dreptul de proprietate, acesta producându-se implicit, obligaţia asumată nu mai putea fi executată, evident că primele două condiţii sunt îndeplinite, iar cea de-a treia prin faptul că a fost notificat a se prezenta pentru soluţionarea amiabilă a situaţiei, excepţia de inadmisibilitate invocată de apelantul pârât fiind nefondată, antecesorul său fiind în culpă, iar el ca moştenitor preia nu doar drepturile ci şi obligaţii asumate de acesta, chiar dacă nu are vreo culpă proprie.

Ca urmare, în baza art. 1020 – 1021 din vechiul Cod civil, se impune admiterea acţiunii precizate, a se dispune rezoluţiunea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între D. I., promitent vânzător - în prezent decedat - şi N. M. C. căsătorit cu N. C. M. – promitenţi cumpărători – privind imobilul situat în C. N. str. Y nr. xx, ap. x, jud. C., înscris în CF nr. xxxxxx, nr. top. xxx/xxx/V, cu teren aferent, iar ca o consecinţă a celor dispuse, câtă vreme s-a încasat un avans preţ fără să se respecte obligaţia asumată, în baza art. 1341 din vechiul Cod civil va fi obligat pârâtul, ca moştenitor al defunctului, să le plătească reclamanţilor 45.000 euro despăgubiri civile reprezentând avansul achitat cu ocazia încheierii acestei convenţii.

Cât priveşte susţinerile, apărările, criticile în sensul că ar fi sau nu incidentă situaţia îmbogăţirii fără justă cauză, raportat la cele dispuse, nu se mai impun a fi analizate.

Prin daune interese se înţeleg despăgubirile în bani pe care debitorul este îndatorat să le plătească în scopul reparării prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiilor contractuale. Clauza penală este aceea prin care o persoană spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i – art. 1066 din vechiul Cod civil -.

Ca urmare, deoarece promitentul vânzător, conform celor expuse s-a obligat faţă de promitenţii cumpărători ca în cazul în care bunul va fi revendicat de terţe persoane să restituie preţul şi să plătească 10.000 euro cu titlu de daune interese, clauză ce nu s-a anulat şi nici nu s-a invocat a fi lovită de nulitate, are putere de lege între părţile contractante, potrivit şi art. 969 Cod civil şi implicit se impune a fi onorată de cel ce s-a obligat.

Deoarece părţile contractante au stabilit întinderea despăgubirilor, s-a realizat un acord de voinţă al acestora, deci s-a stabilit o clauză penală, iar, întrucât imobilul a fost revendicat de o terţă persoană, fostul proprietar, care nu a fost parte contractantă, clauza penală a devenit operantă.

Neexecutarea obligaţiei asumate de antecesorul apelantului pârât nu s-a datorat unui caz fortuit sau unuia de forţă majoră, pentru a fi incident art. 1083 Cod civil care să facă posibilă respingerea cererii de acordare a daunelor interese, câtă vreme, conform celor expuse, cunoştea acesta faptul că imobilul era revendicat, că face obiectul unui litigiu aflat pe rolul instanţelor judecătoreşti. Împrejurarea că la încheierea convenţiei antecesorul apelantului pârât nu a fost reprezentat de un avocat, nu este de natură a schimba cele expuse, nu s-a solicitat, nu s-a invocat că ar fi lovită clauza penală înscrisă de nulitate, motiv pentru care apărările acestuia apar ca nefondate.

Ca o consecinţă a celor expuse, în baza art. 1356, 1066, 969 din vechiul Cod civil, Curtea a obligat pârâtul să le plătească reclamanţilor 10.000 de euro daune interese, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă, reţinând culpa procesuală a acestuia, 11.484,50 lei cheltuieli de judecată, din care, în fond 8.518,5 lei taxă de timbru şi onorariu avocaţial şi în apel 2.966 lei taxă de timbru, onorariu avocaţial nefiind solicitat în această fază procesuală.

S-au păstrat dispoziţiile prin care s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului D. I. C., raportat la considerentele de mai sus.

Domenii speta

Spete similare