Anulare act

Sentinţă civilă 11582/2014 din 21.11.2014


SENTINŢA CIVILĂ nr. 11582/2014

Şedinţa publică de la 21 noiembrie 2014

Completul compus din:

PREŞEDINTE : ………..

GREFIER : ………….

*****

Pe rol pronunţarea în cauza civilă formulată de reclamanta ………. cu domiciliul în Mangalia str. …… în contradictoriu cu pârâţii … cu domiciliul în Oradea, …., având ca obiect anulare act.

La apelul nominal nu se prezintă nimeni.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

Se constată că fondul cauzei a fost dezbătut la data de 07.11.2014, când părţile prezente au pus concluzii, consemnate în  încheierea de şedinţă din acea dată, când în vederea deliberării /  pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise  s-a amânat pronunţarea pentru 14.11.2014, apoi 21.11.2014, când:

INSTANŢA

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul instanţei sub dosar nr. 15713/271/2011*, reclamanta …… cu domiciliul în …………..în contradictoriu cu pârâţii …… a solicitat să se constate nulitatea absoluta a Contractului de Vânzare Cumpărare autentificat cu nr. 7289 din 26.11.2004 si repunerea părţilor în situaţia anterioară; radierea înscrierilor de sub B ….. din CF……., precum si a înscrierilor din CF ……..de sub B.l si 2, cu cheltuieli de judecata.

În motivare se arată că părinţii, ……….nu au vândut niciodată casa şi terenurile din CF ………. întrucât la data semnării contractului tatăl său nu era in măsura sa-si exprime consimţământul fiind grav bolnav.

Arată că tatăl său ……., la momentul semnării contractului de vânzare cumpărare nu si-a putut exprima consimţământul întrucât  nu-i permitea starea de sănătate să înţeleagă astfel de acte, de altfel, 3 zile mai târziu, în 29.11.2004 a decedat. De asemenea, ……… nu era transportabil înainte de moartea sa, astfel încât nu putea să semneze acest act la biroul Notarului Public …………...

 Un alt aspect este ca niciodată preţul nu a fost plătit, părinţii săi neîncasând aceşti bani, astfel că, dacă s-ar presupune că a existat consimţământ, acesta ar fi o donaţie deghizata supusa raportului donaţiilor.

Prin precizarea de acţiunea de la fila nr. 53 reclamanta a schimbat obiectul acţiunii în acţiune în simulaţie solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7289/26.11.2004 în ceea ce priveşte  natura actului încheiat ca fiind donaţie deghizată supusă raportului, să se dispună întoarcerea bunului în masa succesorală, stabilirea dreptului de proprietate în cote egale de ¼ în favoarea tuturor moştenitorilor, radierea înscrierilor de sub B ……. din CF …….. şi înscrierilor de sub ……şi …….. din CF ……, întabularea dreptului de proprietate a reclamantei în CF …………. şi obligarea pârâţilor la cheltuieli de judecată.

În fapt s-a arătat că nu sunt îndeplinite condiţiile de valabilitate ale actului juridic atacat, că nu ar fi întrunite condiţiile de exteriorizare a consimţământului vânzătorului …………. semnătura de pe contract neaparţinând acestuia, că preţul contractului ar fi nereal nefiind achitat efectiv cumpărătorii neavând disponibilităţi financiare şi nesincer, fiind sub valoarea reală a lucrului vândut. Se mai susţine că atestarea în privinţa locului încheierii contractului (biroul notarial) ar fi nulă, vânzătorul nefiind transportabil.

Reclamanta mai invocă prezumţia relativă prevăzută în art. 845 Cod proc civ. cum că înstrăinarea cu titlu oneros în favoarea unui succesibil în linie dreaptă ar fi o donaţie deghizată supusă raportului, arătând că prin contract cumpărătorii s-ar fi obligat să întreţină vânzătorii ceea ce ar îndeplini condiţia ca vânzarea să fie făcută sub rezerva unei rendite viagere.

Prin întâmpinarea depusă la fila 9 pârâţii …….. au invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune in sens material al reclamantei ………având in vedere faptul ca se solicita constatarea nulităţii absolute a contractului deoarece acest act reprezintă in fapt o donaţie deghizata supusa raportului donaţiei; excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor ……….. si ………. Ioan. Pe fond solicită respingerea acţiunii petentei ca netemeinică, nefondată si nedovedită, cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că prin cererea de chemare în judecată se solicita de către reclamanta constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. …….11.2004 de BNP ……… , repunerea părtilor în situaţia anterioară, radierea înscrierilor de sub …….. din CF …. precum si a înscrierilor din CF ……….. de sub Bl; 2. Ulterior, prin precizarea de acţiune depusa la termenul din data de 17.09.2012, se solicită a se constata nulitatea absoluta a contractului autentificat sub nr. 7298/2004 deoarece acest act reprezintă o donaţie deghizata; întoarcerea bunului donat in masa succesorala a defunctului ……, stabilirea dreptului de proprietate in cote de 1/4 in favoarea fiecărui moştenitor, radierea înscrierilor de sub ………. din CF ……. precum si a înscrierilor din CF …… de sub Bl si 2 precum si intabularea dreptului de proprietate al pârâtului in CF ……….

In motivarea acţiunii se arată - in opinia reclamantei - faptul ca, părinţii pârâţilor nu au vândut pârâţilor niciodată casa si terenurile evidenţiate in CF …………. întrucât la data semnării tatăl nostru, ……… nu si-a putut exprima consimţământul fiind grav bolnav.  Se mai susţine faptul ca, preţul nu a fost niciodată plătit, banii nefiind încasaţi niciodată iar daca consimţământul ar fi fost valabil exprimat am fi in prezenta unei donaţii deghizate.

Acţiunea este nefondata, netemeinica şi nedovedită, având un caracter şicanator.

Pe cale de excepţie, având în vedere faptul ca, se solicita constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare in forma autentică autentificat sub nr. 7…/26.11.2004 de BNP ……… deoarece acesta reprezintă o donaţie deghizata invocă excepţia prescripţiei extinctive.

Conform art. 3 din Decretul 167/1958 (în vigoare la momentul împlinirii prescripţiei) termenul de prescripţie al reductiunii este de 3 ani.

Acest termen prevede ca cei 3 ani încep să curgă de la data deschiderii moştenirii sau de la data de la care au luat la cunoştinţa de donaţie in sine.

Reclamanta a cunoscut faptul că între pârâtul şi părinţii pârâtului s-a încheiat contractual de vânzare cumpărare, aspect ce poate fi însă uşor negat de către reclamanta.

Tocmai de aceea înţelege să facă trimitere la data deschiderii moştenirii, 09.06.2005, data la care a fost dezbătută succesiunea după defunctul lor tata, ………, sens în care a fost emis Certificatul de moştenitor nr. ……. în dosarul nr.160/2005 din 09.06.2005.

În atare condiţii, dat fiind faptul că se solicită anularea actului raportat la faptul ca acesta ar reprezenta în sine o donaţie deghizată, termenul de prescripţie s-a împlinit la 09,06.2008, acţiunea reclamantei fiind prescrisă.

Fata de acest aspect, solicită admiterea excepţiei si respingerea acţiunii ca prescrisa.

Pe cale de exceptie, invocă  excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor de rând 2 si 3, respectiv …………..

Scopul urmărit de cele trei părţi (reclamanta si pârâţii de rând 2 si 3) este acela de a se promova o acţiune de către reclamanta si a se obţine un "accept"in admiterea acţiunii din partea celor doi pârâţi. Raportat la precizarea de acţiune, aceştia ar justifica mai degrabă o calitate procesuala activa in cauza.

Modalitatea în care a fost conceputa si formulate acţiunea dovedeşte incontestabil faptul că, în prezenta cauza drepturile procesuale sunt exercitate abuziv atât de reclamanta de cei doi pârâţi.

Pe fond, solicită a se constata caracterul nefondat, netemeinic si nedovedit al prezentei acţiuni pe care solicită a o respinge.

La data de 26.11.2004 a fost încheiat Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7289 de BNP …. intre părinţii mei …….. si ………. (decedata intre timp) pe de o parte in calitate de vânzători si pârâtul in calitate de comparator. Contractul a fost semnat in loc. ………, Bihor, aşa cum rezulta din încheierea de îndreptare a erorii material nr.7308/20.09.2011 întocmita de BNP ……. in prezenta pârtilor semnatare ale contractului, a notarului public, a persoanei care însoţea notarul public si in prezenta a doi martori - …….., surorile tatălui meu.

Obiectul contractului l-a reprezentat transferul dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărători asupra imobilelor casa si cota de ……… părţi teren din top ……… si cota de …… părţi teren identificat cu nr. top ………. înscrise in CF ………….

Anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, pârâtul a achitat vânzătorilor integral suma evidenţiata in contract, respectiv suma de 1.100.000.000 lei, aspect reţinut in mod corect si in actul încheiat in forma autentica dar care poate fi dovedit si cu martori.

Mai mult, după decesul tatălui părţilor, mama lor a dat parte din aceşti bani reclamantei si pârâţilor de rând 2 si 3 , aspect ce de asemenea poate fi dovedit cu martori.

După decesul mamei părţilor, unul dintre pârâţi - ……………..- a început să facă demersurile pregătitoare promovării prezentei acţiuni, întrebând vecinii care a fost comportamentul pârâtului cu părinţii săi, daca şi-a bătut mama, etc, convingând în cele din urmă reclamanta să promoveze prezenta acţiune.

Prin cererea de chemare în judecată se invoca nulitatea actului datorita imposibilităţii tatălui părţilor de a-şi exprima consimţământul deoarece acesta era grav bolnav.

In primul rând, raportat la aceasta susţinere solicită a se avea în vedere faptul ca, acţiunea a fost promovata după decesul mamei - ……….., speculându-se astfel faptul că cei doi vânzători nu mai sunt in viata si ca reclamanta împreună cu ceilalţi 2 pârâţi va putea invoca orice raportat la starea de sănătate a tatălui părţilor.

Contrar însă celor susţinute si nedovedite, defunctul …………… era perfect lucid la momentul semnării actului in fata notarului public, starea de luciditate nefiindu-i alterata pana Ia momentul decesului,  aspect ce urmează a fi dovedit cu martori, martori care au fost prezenţi la momentul semnării contractului dar si lângă defunct in ultimele clipe ale vieţii sale.

Boala de care suferea defunctul - ciroza hepatica (virus C) nu este o boală care să altereze starea de luciditate a bolnavului!

De altfel, notarul public, la semnarea unui act in forma autentica se asigura despre faptul ca părţile au citit, au înţeles conţinutul actului si îşi exprima în mod liber, conştient si neviciat consimţământul.

Reclamanta nu produce nici o dovada care să îi confirme simplele susţineri, iar simplele susţineri, in nici o împrejurare nu pot fi luate in considerare de către onorata instanţa

Mai mult, solicită a se avea in vedere faptul ca, contractul a fost semnat de ambii vânzători, părinţii pârâtului, însă semnătura si luciditatea mamei noastre nu este contestata.

Ori, ar fi greu probabil de crezut ca aceasta ar fi semnat un contract de vânzare cumpărare in lipsa soţului.

In ceea ce priveşte neîndeplinirea condiţiilor de valabilitate a contractului de vânzare la momentul încheierii deoarece acestea nu sunt îndeplinite deoarece lipseşte consimţământul vânzătorului, preţul contractului, locul încheierii si mai mult, acesta ar avea o cauza ilicita.

Susţinerile reclamantei sunt nefondate.

Ca element de noutate, prin precizarea de acţiune se susţine faptul ca, contractul de vânzare cumpărare nu a fost semnat de tatăl lor, ……..

……. a semnat în faţa notarului public ….. contractul de vânzare cumpărare.

Acest aspect poate fi confirmat de martorii prezenţi la fata locului la momentul vânzării …………, martori ce vor îmlătura aceasta susţinere. In egala măsura, reclamanta poate solicita si efectuarea unei expertize in cauza, expertiza care sa înlăture aceasta susţinere mincinoasa.

Preţul contractului a fost achitat integral de pârâtul anterior încheierii contractului părinţilor mei, vânzătorii, mama noastră, după decesul tatălui nostru, a dat parte din aceasta suma celorlalţi 3 fraţi.

Este o minciună faptul ca părinţii părţilor nu aveau disponibilităţi financiare la momentul decesului tatălui nostru.

Preţul contractului este unul sincer la valoarea reala a lucrului vândut, iar in ceea ce priveşte locul încheierii contractului, contractul a fost încheiat la domiciliul defunctului - ………, aspect evidenţiat de notarul public prin încheierea de îndreptare a erorii materiale nr. 7308/20.09.2011.

Cu privire la susţinerea potrivit căreia am fi in prezenta unei donaţii deghizate, aceasta este din nou o simpla susţinere ce nu poate fi luată în considerare, între părţi fiind încheiat un contract de vânzare cumpărare in forma autentică.

Prezumţia relativa instituita de art. 845 din vechiul Cod Civil la care face trimitere reclamanta nu îşi găseşte aplicabilitate in speţa de faţă.

In materia donaţiei, Codul civil, prin art. 845 C. civ. se prevede in favoarea moştenitorilor rezervatari o prezumţie relativa potrivit căreia înstrăinarea cu titlu oneros făcuta unui succesibil in linie dreapta reprezintă o donaţie deghizata, dar numai daca înstrăinarea s-a făcut cu rezerva uzufructului sau cu sarcina unei rente viagere, iar deghizarea nu este invocata de un moştenitor in linie dreapta care sa fi consimţit la încheierea actului.

Cum in speţa înstrăinarea nu s-a făcut cu rezerva uzufructului sau a unei rente viagere este lipsita de eficacitate prezumţia relativa la care face trimitere reclamanta, in prezenta cauza nefiind vorba de nici o donaţie deghizata.

In prezenta speţa, contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. ………/2004 a fost încheiat cu respectarea condiţiilor de fond si de forma prevăzute de lege si nu in fraudarea legii, neexistând niciodată intenţia vânzătorilor de a gratifica cumpărătorul.

În drept au fost invocate prevederile art. 112 si urm cod procedura civila; art.3 Decretul 167/1958.

În cursul judecăţii reclamant a susţinut şi că vânzătorul nu ar fi avut discernământ datorită bolii sale.

În cauză s-au administrat proba cu depoziţia martorilor, interogatoriile părţilor, proba cu expertiza medico-legală, proba cu înscrisuri.

Deşi s-a solicitat s-a respins proba cu expertiza grafoscopică, proba cu expertiza evaluatoare, proba cu depoziţia martorilor.

Analizând actele şi lucrările aflate la dosarul cauzei, instanţa reţine următoarele:

Reclamanta şi pârâţii sunt membri ai aceleiaşi familii extinse şi îşi dispută drepturile asupra unui bun imobil, care a reprezentat în natură casa părintească a patru din cele cinci părţi în litigiu.

În concret reclamanta …….., sunt fraţi, coţi copii ai lui ……(ambii în prezent decedaţi), iar pârâta …………. este soţia lui …...

Prin contractul de vânzare cumpărare (fila nr. 19 din dosarul iniţial) autentificat sub încheierea nr. 7289/26.11.2004 la BNP ….. din Oradea, defuncţii ……. imobilul identificat în natură prin casă din cărămidă, compusă din două camere şi anexe şi cota parte de ……/3344 părţi teren aferent, identificat cu nr. top. … şi cota de …… părţi identificat cu nr. top …., înscris în CF …………, la un preţ de 1.100.000 lei.

Conform contractului preţul ar fi fost achitat în întregime la data încheierii contractului, iar locul încheierii ar fi biroul notarului. De asemenea trebuie menţionat că actul susmenţionat a fost semnat numai de vânzători şi cumpărător nu şi de cumpărătoarea …...

La data încheierii contractului vânzătorul ….. era grav bolnav, ciroză hepatică în stare terminală astfel că la data de 29.11.2004 (la trei zile de la încheierea contractului) vânzătorul ……… a decedat.

Prin certificatul de moştenitor nr. ……./09.06.2005 emis în dosarul succesoral 100/2005 al BNP ………….-a dezbătut succesiunea după defunct, fiind declaraţi moştenitori soţia supravieţuitoare şi cei patru copiii, însă  bunul în litigiu nu a fost cuprins în masa succesorală declarată. 

În aprilie 16.04.2009 a decedat şi vânzătoarea ……... mama celor patru fraţi.

Prin încheierea (fila nr. 20 din dosarul actual) de îndreptare a erorii materiale nr. 7308/20.09.2011 notarul public a trecut la corectarea erorii materiale privind locul încheierii contractului, acesta fiind domiciliul vânzătorilor şi nu biroul notarial.

Prin certificatul de moştenitor nr. 83/29.06.2009 emis în dosarul succesoral 99/2011 al ……. s-a dezbătut succesiunea după defuncta .., şi în acest caz bunul în litigiu nefiind cuprins în masa succesorală declarată.

Ulterior cumpărării s-a efectuat un partaj, deci pârâţii ……….. au soluţionat problema stării de indiviziune asupra terenului, astfel că acesta nu mai face în prezent obiectul dreptului de proprietate pe cote părţi fiind transcris sub B1 şi B2 din CF ………...

Cu privire la excepţiile invocate:

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţii ………. instanţa o va respinge. În concret reclamanta invocă prin acţiune nulitatea absolută a unui contract de vânzare cumpărare şi caracterul simulat al contractului, ori dreptul la acţiunea în simulaţie şi la acţiunea în constatarea nulităţii absolute este prin esenţă imprescriptibil.

Împrejurarea că anumite motive de fapt invocate ar putea atrage alte sancţiuni (pentru care dreptul la acţiune este prescriptibil) sunt aspecte care ţin de fondul litigiului, urmând a fi analizate ca atare.

S-a mai invocat de către pârâţii …… şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor ……….. excepţie respinsă de instanţă la termenul din 25.05.2013, pentru motivele indicate în încheierea de şedinţă.

Cu privire la fondul cauzei instanţa reţine:

Reclamanta susţine că actul juridic atacat nu ar fi un contract de vânzare cumpărare ci un contract de donaţie simulat, invocând că atât acest aspect cât caracterul neserios şi nereal al preţului, nevalabilitatea semnăturii şi nevalabilitatea atestării locului încheierii contractului ar fi motive de nulitate absolută.

În prealabil trebuie arătat că sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării unei norme de drept este stabilită de legiuitor şi nu de către persoanele interesate, iar nulitatea absolută trebuie prevăzută expres, neputând fi dedusă.

Prin urmare ţinând cont de invocarea mai multor argumente în sprijinul nulităţii absolute a actului juridic acestea vor fi analizate separat, urmând a se stabili care motivul invocat este temeinic şi apoi dacă este apt sau nu a atrage nulitatea absolută.

În primul rând instanţa reţine că locul încheierii contractului nu este biroul notarial ci domiciliul vânzătorilor, astfel reiese din contract aşa cum a fost modificat prin încheierea (fila nr. 20 din dosarul actual) de îndreptare a erorii materiale nr. 7308/20.09.2011.

Deşi reclamanta susţine că această îndreptare s-a făcut pro causa, nu există dovezi temeinice în acest sens şi acest aspect nu ar fost apt să atragă nulitatea absolută

Similar, cu privire la semnătura defunctului vânzător aplicată pe contractul de vânzare cumpărare instanţa arată că a respins ca inadmisibilă proba cu expertiza grafoscopică întrucât atât locul încheierii contractului cât şi prezenţa şi identitatea semnatarilor şi aplicarea semnăturilor că a fost certificat personal de notar, ca urmare a constatărilor făcute prin propriile simţuri, prin urmare beneficiază de prezumţia de valabilitate până la înscrierea în fals, procedură care nu s-a dovedit că ar fi fost urmată.

Mai trebuie arătat că deşi împotriva lui ……… s-a depus o plângere penală pentru fals material în înscrisuri oficiale, uz de fals şi înşelăciune, pe motiv că ar fi falsificat semnătura tatălui lor pe contractul de vânzare cumpărare, în lipsa unor scripte pentru comparaţie pentru a putea face o expertiză grafologică, cauza penală s-a finalizat cu o soluţie de neîncepere a urmăririi penale (file 15-16), din datele de la dosar soluţia nefiind atacată.

Reclamanta a mai invocat că la data încheierii contractului, vânzătorul nu avea discernământ ca urmare a stării sale medicale.

Deşi lipsa discernământului poate atrage numai nulitatea relativă nu şi nulitatea absolută, pentru lămurirea acestui aspect, în cauză s-a administrat proba cu depoziţia martorilor, interogatorii şi expertiza medico-legală psihiatrică post mortem (filele 190-192) efectuată în baza actelor medicale depuse de părţi şi trimise de spitalul la care defunctul a fost internat până cu câteva zile înainte de deces. La efectuarea expertizei s-a ţinut cont de diagnosticele puse de medicii curanţi, de tratamentele medicale urmate, de starea medicală descrisă de medici.

În afara susţinerilor reclamantei şi pârâţilor  …………. (adică a părţilor care au interesul direct în admiterea acţiunii), toate celelalte probe converg în sensul că în ciuda afecţiunilor medicale de care suferea defunctul acesta avea discernământul păstrat şi că ar fi avut capacitatea fizică de a semna actul.

Trebuie arătat că reclamanta a contestat concluziile raportului de expertiză, precum şi modul de realizare a expertizei (susţinând că la stabilirea concluziilor s-ar fi ţinut cont de depoziţiile martorilor şi că acesta este atributul instanţei), astfel că a solicitat efectuarea unei noi expertize sau a unei contraexpertize.

Instanţa a constatat că deşi raportul deţine o rubrică separată pentru declaraţiile martorilor (fila nr. 191), în concluzii de face referire la actele pe care se bazează expertiza şi anume actele medicale, prin urmare temerile reclamantei sunt nejustificate.

 Ca un argument suplimentar comun celor trei motive analizate mai sus trebuie arătat că toate trei vizează aspecte ce ţin strict de vânzător neavând legătură cu vânzătoarea, prin urmare, chiar dacă susţinerile reclamantei ar fi fost dovedite şi s-ar fi dovedit că ar fi apte a atrage nulitatea sau măcar anularea contractului, această sancţiune ar fi putut fi aplicată numai cu privire la cota de ½ aparţinând vânzătorului, neafectând valabilitatea cotei de ½ aparţinând vânzătoarei.

Pe de altă parte, ultimele argumente vizează contractul în ansamblul său, deci cotele ambilor vânzători.

În privinţa presupusului caracter simulat al contractului trebui arătat în primul rând că prezumţia relativă prevăzute în art. 845 din fostul cod civil, aceasta nu operează întrucât contractul este cu titlu oneros şi fără clauză de întreţinere sau reţinerea uzufructului viager de către vânzători.

Lipsa de aplicabilitate a prezumţiei nu înseamnă că contractul nu ar putea totuşi simulat, revenind reclamantei sarcina de a dovedi nu numai clauzele actului public, ci şi existenţa şi clauzele actului secret, însă în cauză nu s-au dovedit astfel de aspecte.

Deşi reclamanta şi pârâţii …………… au susţinut că au aflat de existenţa contractului de vânzare cumpărare de abia la parastasul mamei, o asemenea susţinere nu este verosimilă, iar proba unei asemenea chestiuni nu este admisibilă întrucât după ce contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat în formă autentică, s-au îndeplinit formalităţile de publicitate imobiliară dreptul cumpărătorilor devenind opozabil erga omnes. Apoi, împrejurarea că imobilul nu a făcut obiectul nici uneia din cele două  dezbateri succesorale după părinţi, confirmă faptului că reclamanta şi ceilalţi doi fraţi ştiau că imobilul a fost deja vândut. În plus, nici vânzătoarea nu a ţinut secretă încheierea contractului, povestind despre aceasta martorei ……..), care însă nu cunoaşte detalii legate de plata preţului.

Trebuie menţionat şi că chiar dacă s-ar fi dovedit caracterul simulat al contractului, sancţiunea simulaţiei nu este nulitatea absolută ci inopozabilitatea faţă de terţi, şi dacă s-ar fi dovedit că în realitate ar fi fost vorba de o donaţie, raportul donaţiilor putea fi solicitat într-un termen de trei ani de la data deschiderii succesiunii.

Cu privire la preţul contractului, instanţa nu apreciază că acesta ar fi nereal sau neserios.

Pe de-o parte instanţa reţine că preţul a fost înscris în contractul încheiat de părţi, împreună cu menţiunea că acesta ar fi fost achitat de cumpărători, cumpărătorii au declarat cu ocazia interogatoriilor că au avut resursele financiare necesare achitării preţului, iar pârâţii ………..au declarat cu ocazia interogatoriilor că ulterior decesului tatălui lor mama lor a efectuat investiţii majore (mansardare, centrală termică, zugrăveli, instalaţie electrică, mormântul tatălui). Este adevărat că aceiaşi pârâţi au declarat şi că mama lor avea venituri din chirie şi că se împrumutau reciproc cu diverse sume de bani, însă per ansamblu, amploarea investiţiilor efectuate de mamă dovedesc existenţa unor disponibilităţi băneşti şi achitarea preţului.

În privinţa caracterului neserios, instanţa reţine că sarcina probei revenea reclamantei.

Preţul reprezintă contraprestaţia primită de vânzător în schimbul transmiterii dreptului de proprietate asupra unui bun, însă în practică stabilirea preţului nu este întotdeauna o operaţiune la care să se ţină cont doar de criterii obiective. Preţul poate fi influenţat de valoarea materialelor incorporate, de natura bunului, de valoarea de piaţă a bunului, de identitatea părţilor, de existenţa sau inexistenţa unor cereri/oferte de bunuri similare pe piaţă, de existenţa lichidităţilor, evoluţia preţurilor pe piaţă, de lungimea perioadei în care se doreşte vânzarea respectiv cumpărarea (graba de vânzare duce la un preţ mai mic şi invers), diverşi factori subiectivi etc.

Deşi reclamanta a solicitat efectuarea unei expertize evaluatoare şi a solicitat prin interogatoriile formulate să fie întrebaţi pârâţii dacă cunosc că valoarea imobilelor este crescută raportat la amplasarea lor într-o zonă turistică şi faptul că există posibilitatea de închiriere, şi să se solicite pârâţilor să estimeze preţul de vânzare cunoscând valoarea de piaţă din acea perioadă, aceste probe au fost respinse de instanţă ca irelevante.

În primul rând în cauză era irelevant a se analiza şi stabili valoarea actuală a imobilului (teza probatorie a expertizei evaluatoare şi a listei cu preţurilor de comparaţie depuse la dosar de reclamantă) întrucât în cauză nu s-a solicitat partajul efectiv (după declararea nulităţii) ci numai constatarea cotelor egale de coproprietate. Apoi valoarea actuală este influenţată şi de evoluţia pieţei imobiliare, de investiţiile efectuate în ultimii 10 ani de către defunctă şi/sau pârâţii cumpărători şi de creşterea interesului turiştilor pentru Băile Felix.

 Datorită multitudinii de criterii care pot influenţa preţul de vânzare, între această sintagmă ci cea de „valoare de circulaţie” există doar o sinonimie parţială şi nu totală.

Relevanţă în cauză ar fi prezentat eventual preţul de circulaţie al imobilelor similare la data încheierii contractului, criteriu de la care se putea apoi porni în aprecierea caracterului serios sau neserios al preţului cu care a fost vândut efectiv, ţinând cont şi de alţi factori, însă prin probatoriul propus reclamanta nu a vizat aceste aspecte.

Astfel nu trebuie uitat că deşi transmiterea s-a făcut cu titlu oneros, între vânzători şi cumpărători exista o relaţie afectivă (bazată pe gradul apropiat de rudenie) ceea poate constitui un motiv de fixare a unui preţ mai mic. Apoi instanţa mai are în vedere faptul că deşi în incintă există cel puţin două construcţii denumite de părţi „casă” potrivit contractului s-a vândut o casă cu două camere şi anexe construite de vânzători în timpul vieţii, cu terenul aferent, prin urmare şi acest aspect ar fi putut influenţa preţul contractului. Totuşi trebuie arătat că întinderea respectiv obiectul concret al contractului nu au făcut obiectul litigiului, reclamanta invocând numai nulitatea absolută a contractului pentru motivele strict indicate anterior.

În concluzie deşi revenea reclamantei sarcina de a dovedi existenţa unor motive de nulitate absolută legate de încheierea contractului de vânzare cumpărare, astfel de aspecte nu au fost dovedite, motiv pentru care instanţa va respinge acţiunea.

Respingând acţiunea reclamantei instanţa o va obliga pe aceasta să achite pârâţilor …………. cu titlul de cheltuieli de judecată suma de 2.000 lei reprezentând contravaloarea onorariului avocaţial, ceilalţi pârâţi nesolicitând cheltuieli cu acest titlu.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţi.

Respinge acţiunea civilă formulată de reclamanta ……… în contradictoriu cu pârâţii ……..judeţul Bihor, ……., judeţul Bihor, …… …….., judeţul Bihor având ca obiect anulare act şi acţiune în simulaţie.

Obligă reclamanta să achite pârâţilor ……….. cu titlul de cheltuieli de judecată suma de 2.000 lei reprezentând contravaloarea onorariului avocaţial.

Cu drept de a formula recurs în termen de 15 de zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la 21 noiembrie 2014.