Recurs - contract de arendare încheiat după intrarea în vig. a art. 8 titlu x din Lg. 247 din 2005

Dosar nr. 2334/244/2012

R O M Â N I A

TRIBUNALUL VASLUI

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ  Nr. 1341/R/2013

Şedinţa publică de la 20 Noiembrie 2013

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE

Judecător

Judecător

Grefier

Pe rol fiind la ordine pronunţarea cererii de recurs formulată de recurenta - reclamantă S.C. A SRL în contradictoriu cu intimaţii – pârâţi G I şi G V prin moştenitori şi intimata pârâtă SC S & S S.A. împotriva sentinţei civile nr. 462/2013 pronunţată de Judecătoria Huşi în dosarul nr. 2334/244/2012, având ca obiect anulare act - contract de vânzare – cumpărare.

TRIBUNALUL

Asupra recursului civil de faţă;

Prin sentinţa civilă nr. 462/22 mai 2013  Judecătoria Huşi a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâta SC. S & S S.A., prin întâmpinare.

A respins acţiunea civilă formulată de reclamanta S.C. A SRL  în contradictoriu cu pârâţii

În temeiul art.274 cod pr. civilă a obligat reclamanta să achite pârâtei SC. S & S S.A. suma de 425 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. sub nr. din 13.06.2011 la Biroul Notarial Public „” din Huşi pârâţii au înstrăinat către pârâta SC. S şi S SA. Bucureşti suprafaţa de 7500 mp. cu număr cadastral 71532 şi 8000 mp.  identificată cu număr cadastral  parcela în punctul „Peniţa Saca”. Preţul vânzării a fost stabilit în sumă de 4.500 lei.

Terenul aparţinea autorului vânzătorilor şi anume G V, tatăl pârâţilor, respectiv soţul lui G I. Acestuia îi fusese reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafaţă mult mai mare, respectiv de 4 ha 4500 mp. aşa cum rezultă din TP. 1709/48328 din 19.07.1999.

La data de 30.03.2011 GI a decedat, moştenitorii acesteia rămânând pârâţii din prezenta cauză.

Ternul a fost intabulat în cartea Funciară, având atribuit şi număr cadastral.

Reclamanta a invocat că terenul în suprafaţă de 8000 mp. constituia obiectul contractului de arendare înregistrat la Consiliul Local al comunei Pădureni sub nr. 835/11.10.2006, pentru o durata de 15 ani.

Din verificarea contractului depus la dosar a rezultat că la momentul respectiv terenul a fost dat în arendă de autorul pârâţilor - G. V, care este şi parte în contractul de arendă.

Dispoziţii legale aplicabile:

Instanţa va raporta speţa de faţă la prevederile doctrinare şi jurisprudenţiale existente ca urmare a aplicării codului civil din 1864, având în vedere prevederile că

Art.3 din legea 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr.287/2009 privind codul civil se prevede că „Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.”

Iar, potrivit art. 102 alin.1 din legea 71/2011 „Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.”

De asemenea, instanţa a avut în vedere şi prevederile art. 6 din Noul cod civil „Aplicarea în timp a legii civile”

„(1) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

(2) Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

(3) Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispoziţiilor legii noi.”

Faţă de aceste aspecte de ordin legal, instanţa a reţinut că dreptul de preemţiune a fost consacrat de dispoziţiile art.9 din Legea nr.16/1994 privind arendarea.

Acest drept a fost înscris şi în modelul de contract de arendare prevăzut în anexa legii. Întrucât s-a considerat că dreptul de preemţiune aduce atingerea  principiului  liberei  circulaţii  a  terenurilor,  precum si manifestării libere a tuturor prerogativelor de proprietate, prin art.8 titlul X din Legea nr.247/2005 au fost abrogate toate dispoziţiile Legii nr.54/1998, precum şi art. 9 din Legea nr. 16/1994. La data de 01.10.2011, odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil, dreptul de preemţiune a fost reintrodus prin dispoziţiile art. 1730 şi urm.

Prin urmare, în perioada 2005-2011 dreptul de preemţiune nu a avut reglementare legală. În această perioadă nu a fost prevăzută nici existenţa dreptului subiectiv de preemţiune în favoarea arendaşului şi nici procedura, condiţiile de exercitare sau efectele exercitării preemţiunii.

Contractul de arendare invocat de reclamantă (care a fost încheiat cu autorul pârâţilor- G) a fost încheiat la data de 11.10.2006 adică în perioada în care dreptul de preemţiune nu avea reglementare legală.

Chiar dacă în cuprinsul contractului de arendare a fost menţionată clauza de preemţiune (înscrisă în mod nelegal), sancţiunea nerespectării clauzei convenţionale de preemţiune nu este nulitatea contractului.

În condiţiile în care, în perioada 2005-2011, nu au existat dispoziţii general aplicabile în legislaţia privind circulaţia juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemţiune ca o condiţie de anulare a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemţiune în funcţie de natura juridică a bunului.

Clauza înscrisă în contractul de arendă încheiat între reclamantă şi autorul pârâţilor referitoare la ,,dreptul de preemţiune,, nu constituie un drept de preemţiune legal, deoarece acest drept  nu poate rezulta decât dintr-o dispoziţie imperativă a legii.

Referitor la dreptul material al acţiunii instanţa mai reţine că reclamanta a învestit instanţa cu o acţiune în anularea contractului de vânzare-cumpărare potrivit art.948 Cod civil din 1864, pentru validitatea unei convenţii sunt necesare capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Potrivit art.966 Cod civil  din 1864 „obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea nici un efect”.

În ceea ce priveşte cauza ilicită şi imorală, instanţa a reţinut că potrivit disp. art.968 C.civ. cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice. De asemenea, cerinţa cauzei de a fi morală constituie o componentă a cerinţei acesteia de a fi licită.

În conformitate cu prevederile art.975 cod civil din 1864, aplicabil în speţă, pentru admisibilitatea unei acţiuni pauliene formulate de creditor, pe lângă dovada existenţei unei creanţe certe, lichide şi exigibile şi a producerii unui prejudiciu creditorului în sensul producerii sau măririi stării de insolvabilitate, este necesar ca acesta să facă dovada fraudei debitorului şi a complicităţii la fraudă a terţului cu care debitorul a încheiat actul fraudulos.

În speţă, instanţa a apreciat că nu sunt întrunite condiţiile cumulative prevăzute de lege pentru admisibilitatea acţiunii pauliene.

Sintetizând, exercitarea unei acţiuni prin care se urmăreşte revocarea actelor făcute de debitor în frauda drepturilor sale, presupune următoarele condiţii:

-existenţa unui prejudiciu,

-frauda din partea debitorului,

-complicitatea la frauda din partea terţului dobânditor

-existenţa unei creanţe certe, lichide şi exigibile.

Probele administrate în cauză nu au relevat însă că menţionata convenţie a părţilor ar fi avut o cauză ilicită. Astfel, cauza actului juridic constituie obiectivul urmărit de părţi la încheierea acestuia, iar în speţă nu a reieşit că vânzătorii - sau cumpărătoarea –pârâtă ar fi urmărit, prin operaţiunea translativă de proprietate, un obiectiv care să contravină moralei, ordinii publice sau legilor, neexistând la momentul perfectării actului nici o dispoziţie legală care să interzică o astfel de tranzacţie.

În literatura de specialitate se precizează că numai scopul (cauza) mediat(ă) poate să fie ilicit(ă). În cazul unui contract de vânzare- cumpărare scopul mediat consistă în destinaţia concretă ce urmează a se da lucrului cumpărat (Gabriel Boroi , Drept civil.Partea generală , p.192-194, Ed.ALL). Scopul imediat în contractele sinalagmatice constă în reprezentarea sau prefigurarea mentală de către fiecare parte a contraprestaţiei - o parte se obligă ştiind că şi cealaltă parte la rândul ei se obligă.

Nulitatea absolută este sancţiunea care se aplică actului juridic în situaţia în care la încheierea acestuia s-au încălcat dispoziţii imperative ale legii, norme care ocrotesc un interes general.

Nulitatea absolută se impune în baza principiului frauda corupe totul", considerându-se că părţile urmăresc un scop ilicit, fiind astfel incidente dispoziţiile art.966-968 cod civil din 1864, aşa cum am analizat mai sus.

Susţinerea reclamantei că la momentul încheierii contractului cumpărătoarea şi vânzătorii au fost reprezentaţi de una şi aceeaşi persoană, nu este de natură a conduce la nulitate acestuia, câtă vreme persoana a fost mandatată de ambele părţi şi nu a cumpărat în interesul său personal de la vânzătorii pe care-i reprezenta.

Instanţa nu a analizat reaua-credinţă a vânzătorilor la încheierea actului, care reclamanta a arătat că derivă şi din faptul că aceştia cunoşteau de existenţa contractului de arendă, câtă vreme pârâtul G D, a arătat că nu a avut cunoştinţă de contractul încheiat de tatăl său în anul 2006. Mai mult, se poate observa că la momentul perfectării vânzării, au fost efectuate verificări, vânzătorii efectuând formalităţile de intabulare a dreptului de proprietate, astfel că nu a existat nici un impediment la vânzare.

De altfel, întreaga construcţie juridică a reclamantei s-a fondat pe invocarea existenţei dreptului de preemţiune, care însă, aşa cum am arătat constituie o interpretare eronată a dispoziţiilor referitoare la consacrarea şi aplicarea acestui drept, potrivit noului cod civil.

Raportat considerentelor mai sus expuse, instanţa a apreciat că excepţia inadmisibilităţii este neîntemeiată, fiind respinsă , iar pe fond a fost respinsă acţiunea reclamantei

În temeiul art. 274 Cod pr. civ. din 1865, instanţa a dispus obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată  avansate de SC. S & S S.A. suma de 425 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal a declarat recurs reclamanta SC. A SRL

Clauza de preemtiune din contractul de arendă corespunde interesului  recurentei si totodată exigentelor si metodologiei adoptate de către legiuitor care prin prevederile legii 223/2006 aproba un contract cadru al cărui conţinut cuprinde la art.8 literam respectiva clauza de preemtiune, respectivul contract facand , conform prevederilor acesteia "parte din lege".

Contractul astfel incheiat intre parti a fost înregistrat la Consiliul Local in registrul ţinut de aceasta instituţie. înregistrarea a avut loc potrivit dispoziţiilor legii arendei art 6, prin aceasta respectandu-se condiţia formei scrise de contract ca si condiţie de validitate, cat si condiţia de opozabilitate fata de terţi a operaţiunii intervenite intre parti. Desi contractul incheiat cuprindea respectiva clauza si era asigurata condiţia de publicitate pentru opozabilitate ceruta de lege, totuşi intre părţile parate s-a incheiat contractul de vânzare a terenului ce făcea obiectul preemtiunii asumate contractual la data 13 iulie 201l, cand părţile indicate in calitate de paraţi au convenit de comun acord a transfera dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren agricol.

Din totalul de teren astfel înstrăinat făcea parte si o suprafaţa de 8000 mp teren  situat in extravilanul comunei Pădureni sola 121, parcela 2346/56.

La data introducerii acţiunii si apoi pe timpul derularii procesului pârâţii vânzători au decedat astfel ca au fost introduşi in cauza moştenitorii G V, fiul si G D.

Fata de cererea înregistrata, G V nu a formulat apărări sau opinii si nu s-a prezentat in instanţa, iar G D a depus un document in forma autentica .

Prin încheierea contractului atacat, atât vânzătoarea, cât şi cumpărătorul au dorit să nesocotească dreptul de preemţiune al  recurentei. Deşi în cauză sunt păgubite interese ale unor terţe persoane străine actului juridic încheiat, deci interese particulare, indirect este atinsă şi ordinea publică deoarece asemenea interese sunt ocrotite prin norme aparţinând conceptului de ordine publică, motiv pentru care sancţiunea fraudei este nulitatea absolută a actului.

Instanţa soluţionând trebuia sa retina pe langa situaţia de fapt mai sus expusa , si de următoarele aspecte:

Exista in mod indubitabil un drept, acela de preemţiune convenit intre parti prin puterea contractului incheiat. Contractul de arenda a fost incheiat in condiţiile de validitate stabilite prin lege si a fost făcut public in condiţiile de opozabilitate ale legii, având totodată cuprinse clauzele obligatorii din contractul cadru prevăzut de legea 223/2006, ca făcând parte din lege. Actul fiind intocmit de o singura persoana, anume mandatarul ambelor parti, in mod voit nu s-a verificat daca terenul se afla in posesia proprietarilor vânzători, interesul mandatarului fiind de a efectua tranzacţia imediat si fara nici o verificare, daca nu chiar ascunderea adevărului.

Prin întocmirea actului s-a săvârşit o vânzare in frauda drepturilor noastre reclamanta, ceea ce conduce la nulitatea absoluta in virtutea adaugiului"fraus omnia corumpit".

Reaua credinţa si frauda rezulta din clauzele contractului unde in mod expres sunt prevăzute clauze privind grevarea de sarcini,lipsa promisiunilor de vânzare către alte persoane.

Aceasta a fost posibil si prin prezentarea in fata notarului a unui singure persoane mandatate atât de vânzători, trei la număr cat si de către societatea cumpărătoare. Actul a fost întocmit de către o singura persoana mandatata atât de vânzători cat si de către societatea cumparatoare.

In timpul procesului, unul din paraţi anume G D, in calitate de moştenitor a lui G I, declara in fata notarului ca mandatul dat dlui. C A privea îndeplinirea tuturor formelor legale, intre acestea intrând inclusiv notificarea arendaşului, respective reclamanta.

La data de 30 martie vânzătoarea G I a decedat, deci anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare. Prin aceasta mandatul primit de C Al de la G I a încetat si nu-si mai putea produce efecte.

Deşi cunoştea aceasta situaţie totuşi C A s-a prezentat in fata notarului public si a întocmit actul de vânzare cumpărare folosind o procura ce nu mai putea avea efecte juridice, mandatul stingându-se conform art. 1552 pct. 3 prin moartea mandantului.

Mai declara paratul G D, faptul ca si după vânzare, terenul a rămas in folosinţa arendaşului, calculându-se drepturile cuvenite din arenda pe numele parintilor sai.

Judecătorul ignoră sau chiar incalca dispoziţiile art. 969 cod civil din 1848, care in mod imperativ stabilesc faptul ca, convenţiile legal făcute au putere de lege intre părţile contractante, astfel dreptul de preemtiune, chiar conventional obţinut, este  stabilit in  temeiul legii.

Este de asemeni ignorata doctrina( si chiar practica) in materie discuta despre incapacitatile speciale de a vinde si cumpăra, incadrand pactul de preferinţa, respectiv preemtiunea in categoria aceasta a incapacitatiilor.

Citează  tratatul de drept civil ed. Junimea Iasi, având drept autori pe Dumitru Macovei si Iolanda Elena Cadariu, care chiar analizând aceasta teorie stabilesc faptul ca in situaţiile in care se vinde un bun afectat de preemtiune, unei terţe persoane prin frauda sau complicitate, beneficiarul dreptului este indreptatit sa ceara anularea invocând dreptul sau de preferinţa si se citează chiar ca fundament decizia civila nr. 1732/1952 a Tribunalului Suprem..

Existenta dreptului conventional obţinut a preemtiunii isi găseşte aplicarea chiar in afara legilor cu caracter special, creând o piedeca a manifestării libere de voinţa pentru proprietarul ce s-a obligat contractual. Se creează condiţiile aplicării art. 1006 Cod civil, privind obligaţiile condiţionale, existând potestativitatea exercitării dreptului de preemţiune. Astfel potrivit textului acestui articol, 1006 c civil, producerea evenimentului depinde de voinţa uneia din părţile actului juridic, aceasta voinţa constând in lipsa de interes manifestata expres de către arendaş in achiziţionarea terenului aflat in exploatarea sa, atunci când proprietarul arendator si-a făcut  cunoscuta voinţa de înstrăinare.

Cu referire la aceasta,si ca sancţiune, art. 1010 sancţionează cu nulitatea obligaţia contractata sub condiţie potestativa din partea celui care se obliga.

A exprimat aceasta opinie in fata instanţei, dar instanţa a ignorat intru totul aceste argumente, fara a da o explicaţie pertinentă pentru aceasta.

Deşi în contractul încheiat cu respectarea prevederilor legii şi înregistrat pentru opozabilitate, la art. 8 alini lit. m se prevedea clauza de preemţiune, instanţa ignorând dispoziţiile art.969 cod civil potrivit căruia convenţiile legale au putere de lege între părţile contractante, printr-o interpretare cu totul originala.

Actul de vânzare a fost întocmit pe ascuns, a fost încheiat prin persoana dublu mandatat C A, dând declaraţii atât in fata instituţiilor implicate cat si in fata notarului neconforme cu realitatea .Aceasta situaţie poate fi interpretata si ca o viclenie a terţului care împreuna cu debitorul obligaţiei au contractat in prejudiciul interesului  recurentei  ceea ce conduce la cauza ilicita si imorala a actului.  Între  vânzători si cumpărător a existat complicitate de întocmire a unui act, act fara respectare condiţiilor de validitate. Astfel  din actele depuse de  la dosarul cauzei se dovedeşte ca desi prin act se declara intrarea de fapt si de drept in  stăpânirea imobilului  totuşi nici una din parti nu a făcut vre-un act explicit pentru aceasta.

Terenul se afla in continuare in posesia  recurentei fiind in evidenta Agenţiei de Plaţi pentru fonduri in Agricultura.

Instanţa isi rezervă dreptul de a nu se pronunţa cu privire la reaua credinţă la încheierea contractului pe simplul fapt ca uns dintre părti declara ca nu a avut cunoştinţa de contractul încheiat de părinţii săi. Cumpărătoarea si vânzătorii fiind reprezentaţi de către una si aceeaşi persoana au urmărit o cauza ilicita si imorala situaţie in care se impune aplicarea sancţiunii nulităţii convenţiei pârtilor, prin raportare la prevederile art. 948 cod civ.

 In drept se invocă art .304 pct 8,9 c.pr.civ.

 Intimatii nu au formulat  întâmpinare.

În recurs nu au fost depuse noi înscrisuri.

Analizând actele si lucrările dosarului, sentinta recurată prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale aplicabile se constată că recursul este neîntemeiat:

In mod corect a reținut prima instanță că nerespectare clauzei de preemţiune la vânzarea cumpărare  inclusă in contractul de arendă nu conduce la nulitatea  relativă  a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu nerespectarea acestei clauze.

 La data încheierii contractului  de arendă dreptul de preemţiune  nu mai avea reglementare legală  ca un impediment la transmiterea către o altă persoană, ci ca  un drept contractual al arendaşului.

Prin art.8 titlul X din Legea nr.247/2005 au fost abrogate toate dispoziţiile Legii nr.54/1998, precum şi art. 9 din Legea nr. 16/1994. Anterior, in temeiul legii 54/1998 sancţiunea nerespectării dreptului de preempţiune era nulitatea relativă a contractului  de vânzare cumpărare.

 Contractul de arendare din cauză  a fost încheiat la data de 11.10.2006, în perioada în care dreptul de preemţiune este prevăzut in  modelul contractului de arendă , model care a fost preluat  de reclamantă.

Din art.  9 alin 1 din modelul contractului de arendă si din art 9 alin 1 din contractul din cauză rezultă că sanctiunea pentru nerespectarea  acestei clauze este rezilierea contractului. Astfel reclamanta a fost de acord ca sanctiunea in cazul nerespectării acestei obligatii  de către proprietar să fie rezilierea contractului, si nu sanctiunea nulității.

Astfel chiar dacă clauza de preemptiune a fost preluată din contractul cadru, sanctiunea nu este nulitatea relativă, cum se prevedea in Legea 54/1998, ci  conduce la rezilierea contractului.

In acest sens s-a pronuntat si ICCSJ din decizia  nr. 8811/2009.

Clauza de preemptiune este diferită de clauza de preferintă iar in cauză a fost stabilit un drept de preemptiune si in functie de această instituite se analizează contractul

Motivul de nulitate absolută privind frauda la lege a părtilor contractante din contractul de vânzare cumpărare nu a fost invocată ca si temei al actiunii introductive.

Actiunea introductivă a avut ca obiect anulare si a  fost întemeiată pe nerespectarea clauzei  de preempțiune.  Prin concluzii la fond s-a invocat  frauda la lege, când nu mai putea fi modificat sau completată actiunea cu un motiv de nulitate absolută.

Intrucât prima instantă a analizat această conditie a actului juridic - cauza ilicită, se vor răspunde si motivelor ce se circumscriu acestui caz de nulitate  absolută.

Frauda la legea presupune  incălcarea a legii, aspect care nu poate fi retinut; prin încălcarea clauzei de preemptiune nu s-a încălcat vreo dispoziție legală  care să confere un caracter ilicit al vânzării, ci s-a încălcat o clauză contractuală.

Încetarea mandatului pentru reprezentantul convențional al unui vânzător  care era decedat  nu poate fi analizat fiind un motiv  care nu a fost cuprins in cererea introductivă, care stabileste limitele investirii.

In cauză nu poate fi retinută vreo conditie potestativă din partea celui care se obligă, respectiv incidenta art. 1060 din Codul civil. Conditia potestativă  este un eveniment viitor si nesigur de a cărei realizare depinde  existenta raportului juridic.

In cauză contractul de vânzare cumpărare nu este afectat de vreo conditie potestativă.

In cauză nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 pentru că au fost interpretate corect  cele 2 contracte  si nici motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 CPC pentru că au fost corect aplicabile dispozitiile dreptului material.

In temeiul art. 312 CPC se va respinge recursul si se va menţine sentinta.

 În temeiul art. 274 CPC se va respinge cererea recurentei de acordare a cheltuielilor fată de soluţia  pe recurs  si a intimatei SC S & S  SA pentru că nu s-a probat cuantumul.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge cererea de recurs formulată  de SC A SRL Lunca Banului  împotriva sentintei civile nr. 462/22 mai 2013 a Judecătoriei  Huşi.

Respinge cererea recurentei si a intimatei SC S & S  SA  de acordare a cheltuielilor de judecată.

 IREVOCABILĂ.

Pronunţată in şedinţă publică ,azi ,20  noiembrie 2013

PREŞEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

GREFIER

M.R. 26 Noiembrie 2013

Red.P.I.M./19.12.2013

EX.2

JUD.FOND:

Domenii speta

Spete similare