Pretenţii. Contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Sibiu, ulterior, prin declinare, pe rolul Tribunalului Sibiu, reclamantul P. H., a solicitat în contradictoriu cu pârâţii G. G. şi G. A., obligarea acestora la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului proprietatea reclamantului situat în mun. Sibiu, pentru perioada 11.08.2011 – 03.07.2013. Cu cheltuieli de judecată.

A estimat reclamantul, provizoriu, contravaloarea lipsei de folosinţă la suma de 119.826 euro.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că, în fapt, la data de 11.08.2011 a devenit proprietar asupra întregului imobil situat administrativ in Sibiu, proprietatea familiei G. A. si G. G. Imobilul este înscris in CF 10 Sibiu.

A învederat că a devenit proprietar asupra imobilului prin adjudecare la licitaţie intr-un dosar execuţional unde reclamantul a avut calitatea de creditor, iar familia G. calitatea de debitor. Ulterior momentului adjudecării, familia G. a refuzat sa îi lase in deplina proprietate si posesie imobilul mai sus amintit, astfel ca a fost obligat sa solicite intervenţia instanţei si a executorului judecătoresc in vederea evacuării pârâţilor din imobil. In acest sens s-au încheiat actele de executare silita.

La data de 03.07.2013 s-a reuşit evacuarea totala a pârâţilor din imobil, acesta fiind si momentul pana la care solicită reclamantul contravaloarea folosului de tras pentru imobilul din cauza .

A mai arătat reclamantul că paraţii au ocupat in toata acesta perioada (ulterior adjudecării) imobilul fără a-i achita vreo chirie pentru folosinţă. Imobilul a fost folosit in toata perioada existentei lui ca si spaţiu destinat activităţilor comerciale, iar calcularea folosului de tras s-a făcut pe baza chiriilor practicate in acea zona semi-industrială.

Familia G., cu totală rea credinţă, a folosit imobilul ce face obiectul acţiunii, a refuzat eliberarea lui, chiar daca in urma contestaţiei la executare din aul 2011 instanţa a stabilit in mod irevocabil ca reclamantul este proprietar asupra imobilului din Sibiu.

În drept, reclamantul a invocat dispoz. art. 555,1357 noul cod civil.

În probaţiune a solicitat administrarea de înscrisuri (anexate), expertiza tehnica construcţii si expertiza contabila pentru stabilirea contravalorii folosului de tras, proba testimonială cu martorii P. N.  şi C. G.

Ataşat cererii de chemare în judecată a înaintat reclamantul la dosar calcul reprezentând folosul de tras (f.5-6), contractul de garanţie imobiliară (f.7-8), contractul de împrumut (f.9-10), actul de adjudecare (f.11), schiţa bunului imobil (f.12), dovadă comunicări (f.13), proces verbal de evacuare (f.14), extras carte funciară 10., proces verbal de constatare din data de 03.07.2013 (f.18), xerocopie carte identitate (f.24), proces verbal mediere (f.25).

Reclamantul a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 8.937,25 lei (f.24).

Pârâţii G. G. şi G. A. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii civile formulate de reclamant; cu cheltuieli de judecată.

Au arătat că în cauză nu există nici un element al răspunderii delictuale, nu există fapta delictuală prejudiciantă pentru reclamant. De folosinţa imobilului în litigiu nu s-au bucurat pârâţii, pentru a se putea invoca şi o altă răspundere.

Au mai învederat pârâţii că, invocând o înţelegere cu ei, reclamantul a adjudecat imobilul în litigiu, urmând ca ulterior adjudecării, pârâţii să-i restituie sumele de bani, precum şi o dobândă consistentă, pentru a retransmite dreptul de proprietate către pârâţi. Reclamantul nu a respectat această înţelegere, iar după un anumit timp de la adjudecare, a încercat să intre în posesia imobilului.

În aceste condiţii a realizat evacuarea silită a pârâţilor, însă evacuarea în fapt s-a realizat ulterior, ca urmare a contestaţiei formulate de pârâţi, s-a dispus anularea formelor de executare, reţinându-se perimarea executării silite.

Reclamantul a intrat în stăpânirea imobilului adjudecat, dar şi asupra unei alte construcţii, care nu a format obiectul executării silite, pe care de asemenea, reclamantul s-a înstăpânit.

La acest moment s-a solicitat întoarcerea executării, fiind formulate şi plângeri penale împotriva reclamantului pentru furtul bunurilor care nu au format obiectul adjudecării.

Strict prin prisma acţiunii formulate, nu există nici un fapt prejudiciant săvârşit împotriva reclamantului. Acesta, ulterior adjudecării, a stat în pasivitate privind preluarea posesiei imobilului. Pasivitatea a fost determinată şi de înţelegerea cu pârâţii privind răscumpărarea, înţelegere nerespectată de reclamant. Când reclamantul a solicitat predarea posesiei de către executorul judecătoresc, s-a realizat fără nici o contribuţie a pârâţilor, actele de executare dovedindu-se nelegale.

În ceea ce priveşte ocuparea unei părţi din teren de către o hală de producţie, au arătat pârâţii că situaţia imobilului preexistă actelor de executare silită, respectiv adjudecării imobilului, şi în acest condiţii reclamantul a adjudecat imobilul.

Hala de producţie care nu a putut fi folosită, nu este proprietatea pârâţilor, pentru a se putea susţine că au plasat această hală pe terenul reclamantului, ulterior adjudecării, prejudiciindu-l în acest mod.

S-a mai arătat că, având în vedere valoarea pretenţiilor reclamantului, competenţa de soluţionare a acţiunii aparţine tribunalului, potrivit art. 94 pct. 1 C.pr.civ.

Reclamantul a depus la dosar răspuns la întâmpinare, arătând că şi în prezent pârâţii acţionează cu rea-credinţă.

Este vorba de o răspundere delictuală, atâta timp cât imobilul adjudecat legal în contul creanţei nu a fost eliberat de bună voie de către pârâţi. A fost nevoit reclamantul să solicite intervenţia unui executor judecătoresc, şi indiferent dacă s-au anulat formele de executare (pentru perimare), reclamantul este îndreptăţit să formuleze prezenta acţiune civilă.

Pârâţii au folosit cu totală rea-credinţă imobilul ce face obiectul prezentei acţiuni, a refuzat eliberarea lui, chiar dacă în urma contestaţiei la executare din anul 2011 instanţa a stabilit în mod irevocabil că reclamantul este proprietar asupra imobilului.

În ceea ce priveşte afirmaţia legală de plângerea penală împotriva reclamantului, acesta arată că pârâţii încearcă prin toate mijloacele să reintre în posesia imobilului, dar adevăratul păgubit din toată această poveste este reclamantul care a fost tras pe sfoară de pârâtul G. G. să-l împrumute cu o mare sumă de bani pentru a-şi achita datoriile bancare, garantându-i împrumutul cu un imobil aparţinând S.C. A S.R.L., societate căreia i-a indus procedura falimentului tocmai pentru ca reclamantul să nu poată executa obligaţiile Pârâtul încearcă ascunderea bunurilor pe care le deţine, întocmind acte false şi antedatate.

S-au invocat dispoziţiile art. 555, art. 1357 C.civ.

Pe parcursul cercetării judecătoreşti:

La termenul de judecată din data de 28.11.2014 instanţa a încuviinţat pentru părţi administrarea de probe – audiere de martori şi efectuarea expertizei tehnice.

În cadrul şedinţei de judecată din data de 05.03.2015 s-a procedat la audierea martorului C. G. (f.25). La termenul din data de 17.04.2015 s-a luat act de renunţarea la audierea martorului P. N. propus de reclamant.

La filele 36-66 s-a depus la dosar raportul de expertiză efectuat de către expert …, iar urmare a obiecţiunilor formulate de părţi şi pentru lămurirea instanţei, s-au mai înaintat la dosar de către expert suplimentul nr. 1 de la filele 88-98, respectiv suplimentul nr. 2 de la filele 107-109.

Opinia expertului parte propus de reclamant a fost înaintată la dosar – filele 83-84.

La data de 09.10.2015, instanţa s-a deplasat la imobilul ce face obiectul prezentei cauze, pentru efectuarea cercetării la faţa locului – proces verbal f. 104 dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin contractul de împrumut autentificat prin Încheierea nr. 2/08.10.2009, reclamantul – în calitate de creditor, a dat împrumut pârâţilor – debitori, suma de 140.000 euro, fără dobândă, această sumă urmând a se restitui până cel mai târziu la data de 31.03.2010, în moneda împrumutată, într-o singură tranşă, cu un termen de graţie de maxim 5 zile (f.9-10).

Pentru garantarea contractului, s-a încheiat între reclamant – creditor, pârâţii G. G. şi G. A. – debitori garanţi, şi S.C. A S.R.L. (prin asociat unic pârât G. G.) - garantă, contractul de garanţie imobiliară (f.7-8), prin care s-a instituit ipoteca de rangul I pentru suma de 140.000 euro (în favoarea reclamantului) asupra imobilului situat administrativ în mun. Sibiu, înscris în CF 10 .

Întrucât pârâţii debitori nu au restituit suma împrumutată, conform obligaţiei asumate prin convenţie, reclamantul a procedat la executarea silită.

Prin actul de adjudecare din data de 11.08.2011 (f.11), reclamantul a devenit proprietar al imobilului înscris în CF 10. Sibiu.

Pârâţii nu au înţeles să procedeze, de bună voie, la predarea imobilului adjudecat de reclamant, astfel că prin executare silită s-a procedat la evacuarea acestora – conform procesului verbal de evacuare întocmit de executorul judecătoresc la data de 17.05.2013 (f.14).

Prin prezenta acţiune civilă, reclamantul solicită obligarea pârâţilor la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului proprietatea sa, imobil astfel cum a fost menţionat mai sus – adjudecat de către reclamant, pentru perioada 11.08.2011 – 03.07.2013.

În ceea ce priveşte perioada pentru care reclamantul solicită contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului, instanţa reţine că într-adevăr, acesta a devenit proprietar al imobilului adjudecat, începând cu data de 11.08.2011, conform dispoziţiilor art. 516 pct. 8, art. 518 C.pr.civ.1865 (în vigoare la acel moment).

Însă, instanţa nu poate avea în vedere data de 03.07.2013 învederată de reclamant, în condiţiile în care potrivit procesului verbal de evacuare (f.14), această operaţiune exercitată împotriva pârâţilor a fost finalizată la data de 17.05.2013, nefăcându-se dovada că ulterior acestui moment, ar mai fi fost necesare acte de executare pentru evacuarea pârâţilor. 

Este adevărat că reclamantul a depus la dosar procesul verbal de constatare întocmit la data de 03.07.2013 de către executorul judecătoresc, însă acest înscris, în opinia instanţei, nu face decât să ateste o stare de fapt la un anumit moment, nicidecum să certifice împrejurarea că doar la acea dată s-ar fi făcut evacuarea unor ultime bunuri din imobilele respective, evacuare care ar fi putut fi efectuată oricând anterior datei la care s-a întocmit acel proces verbal de constatare.

Nici martorul C. G. propus de reclamant (f.25) nu lămureşte cu exactitate starea de fapt, rezultând doar că o primă executare silită a avut loc în anul 2011, iar cea de a doua în 2013.

Reclamantul nu a administrat probe din care să rezulte că lipsa de folosinţă a imobilului adjudecat s-ar fi întins dincolo de data întocmirii procesului verbal de evacuare – 17.05.2013, sens în care perioada 11.08.2011 – 03.07.2013, solicitat a fi avută în vedere de reclamant, este neîntemeiată, instanţa urmând a avea în vedere perioada 11.08.2011 – 17.05.2013.

Apoi, în ceea ce priveşte contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului respectiv, s-a efectuat în cauză raportul de expertiză efectuat de către expert T. A. (f.36-66), iar urmare a obiecţiunilor formulate de părţi şi pentru lămurirea instanţei, s-au mai înaintat la dosar de către expert suplimentul nr. 1 de la filele 88-98, respectiv suplimentul nr. 2 de la filele 107-109.

Opinia expertului parte propus de reclamant a fost înaintată la dosar – filele 83-84.

Instanţa reţine, potrivit actelor dosarului, că imobilul dobândit de reclamant prin actul de adjudecare întocmit la data de 11.08.2011 de către executorul judecătoresc în dosarul execuţional nr. 1/2010, pentru care se solicită folosul de tras, este compus din:

-teren - suprafaţă din acte 2.222 mp;

-cabină poartă (destinaţia este de anexă pentru cabină portar şi spaţii de depozitare);

-sediu administrativ (destinaţia este de spaţiu birouri).

În ce priveşte sediul administrativ birouri, inclusiv terenul aferent, precum şi cabina poartă, inclusiv terenul aferent (suprafaţă totală teren 279 mp), pentru perioada 11.08.2011 – 17.05.2013, valoarea lipsei de folosinţă este apreciată ca fiind de 33.924 euro (31.909 euro + 2.015 euro anexa 4 revizuită – fila 96, poziţia nr. 1 şi nr. 2 din tabel). Expertul a avut în vedere, aspect apreciat ca fiind corect de către instanţă, evoluţia chiriei lunare pentru spaţii de birouri asemănătoare cu cel în cauză oferite spre închiriere pe perioada de timp 11.08.2011 – 17.05.2013, precum şi taxele locale stabilite prin Hotărâri ale Consiliului Local al mun. Sibiu, pentru anii 2011 – 2013.

Însă, în ce priveşte terenul sus menţionat, trebuie avut în vedere de către instanţă că din suprafaţa de 2.222 mp, rămâne de luat în calcul, într-un prim pas, suprafaţa de 1943 mp, rămasă după scăderea suprafeţei de 279 mp aferentă sediului administrativ birouri şi cabina poartă -  de care s-a ţinut seama în calculul din paragraful anterior.

Apoi, din suprafaţa de 1943 mp face parte şi terenul aferent halei de fabricaţie (555,68 mp), halei (237,64 mp) şi magaziei (45,81 mp) – construcţii neadjudecate de către reclamant, precum şi calea de acces (150,5 mp – f.108), aspecte rezultate din releveul imobilului de la fila 66 dosar.

În consecinţă, rămâne de luat în calcul o suprafaţă de 953,37 mp (2.222 mp – 279 mp = 1943 mp; 1943 mp – 555,64 mp – 237,64 mp – 45,81 mp = 953,37 mp), la o valoare de 0,77 euro/mp/lună (conform anexei 4 revizuită – fila 96), rezultând o contravaloare a lipsei de folosinţă de 15.562,81 euro pentru perioada 11.08.2011 – 17.05.2013.

În final, 33.924 euro (pentru sediul administrativ birouri, inclusiv terenul aferent, precum şi cabina poartă, inclusiv terenul aferent) + 15.562,81 euro (pentru terenul rămas de 953,37 mp astfel cum este afectat de prezenţa halei de fabricaţie, halei, magaziei şi căii de acces) = 49.486,81 euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a bunurilor adjudecate din cadrul imobilului situat administrativ în mun. Sibiu, pentru perioada 11.08.2011 – 17.05.2013.

Instanţa apreciază eronată aprecierea expertului, doar cu privire la faptul că lipsa de folosinţă a terenului de 2.222 mp este diminuată cu numai 586,63 mp reprezentând hala de fabricaţie, întrucât, aşa cum s-a arătat mai sus, există pe terenul respectiv edificate încă o hală şi o magazie şi există şi o cale de acces aferentă tuturor acestor construcţii.

În drept, potrivit art. 555 alin. 1 C.civ. - Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege, iar conform art. 1357 alin. 1 C.civ. - Cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare.

Reclamantul a făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor în discuţie, astfel că pârâţii erau obligaţi ca începând cu data de 11.08.2011 să respecte dreptul acestuia, prin lăsarea bunului dobândit prin adjudecare, în liniştită şi netulburată posesie.

Încălcând această obligaţie (prin împiedicarea folosinţei imobilului proprietatea reclamantului), în sarcina pârâţilor a izvorât obligaţia, prevăzută în art. 1357 alin. 1 C.civ., aceea de a repara prejudiciul produs.

Acestei obligaţii îi corespunde dreptul de creanţă al proprietarului reclamant, de a obţine despăgubiri care să compenseze prejudiciul produs în patrimoniul acestuia.

În ce priveşte întrunirea în cauză a elementelor răspunderii civile delictuale, se reţine că pârâţii nu au eliberat imobilul adjudecat de reclamant - proprietar începând cu data de 11.08.2011, împiedicând folosinţa acestuia, situaţie în care datorează despăgubiri pentru prejudiciul astfel creat.

Chiar dacă pârâţii invocă împrejurarea că executarea silită demarată împotriva lor, s-a constatat, la un moment dat, că este (a fost) perimată, acest lucru nu face ca fapta ilicită să capete caracter licit, ocuparea imobilului pe nedrept şi împiedicarea proprietarului de a-l folosi reprezentând un fapt ilicit.

Prejudiciul produs în patrimoniul reclamantului există, este cert astfel cum a fost calculat mai sus, raportul de cauzalitate şi vinovăţia pârâţilor fiind evidente.

Izvorul obligaţiei de plată astfel stabilit de instanţă în sarcina pârâţilor îl reprezintă, deci, faptul juridic, respectiv folosirea fără drept de către pârâţi a imobilului pentru care reclamantul face dovada unui drept de proprietate.

În consecinţă, în litigiul de faţă ne aflăm în situaţia unei răspunderi civile delictuale în sarcina pârâţilor, dovedită, astfel că instanţa urmează a dispune admiterea în parte a acţiunii civile formulată de reclamantul P. H. împotriva pârâţilor G. G. şi G. A. şi în consecinţă, vor fi obligaţi pârâţii la plata, în solidar, în favoarea reclamantului, a sumei de 49.486,81 euro sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a bunurilor adjudecate din cadrul imobilului situat administrativ în mun. Sibiu, pentru perioada 11.08.2011 – 17.05.2013.

În temeiul art. 453 alin. 2 C.pr.civ., vor fi obligaţi pârâţii la plata, în favoarea reclamantului, a sumei de 12.760 lei, cu titlul de cheltuieli parţiale de judecată, reprezentând: onorariu expert – 3.400 lei (f. 20,74), onorariu avocat – 4.000 lei (f.110,111) şi taxa judiciară de timbru parţial 5.360 lei – proporţional cu pretenţiile admise.

Domenii speta

Spete similare