Expropriere pentru cauză de utilitate publică – stabilirea cuantumului despăgubirii ce se cuvine proprietarului expropriat.

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 15.05.2014, reclamantul  P A, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român – reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii – prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România – Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, a formulat contestaţie împotriva hotărârii nr. 390/05.05.2014 dată în dosarul nr. 198 of. de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate şi Acordarea a Despăgubirilor Şcheia şi a solicitat să se verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirilor, cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preţ mult inferior faţă de preţul de piaţă, a valorii de înlocuire și a preţului solicitat, să se dispună anularea parţială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Naţională de Autostrăzi și Drumuri Naţionale din România S.A. – Direcţia Regională de Drumuri și Poduri Iaşi la plata acestora raportat la preţul de piaţă a imobilului expropriat, de 25 euro pe mp, în sumă de 55.200 euro; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinaţia agricolă a parcelelor afectate de zona de siguranţă și de protecţie a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, precum şi la plata în favoarea reclamantului a dobânzii legale aferente tuturor despăgubirilor stabilite de instanţă şi calculată de la data introducerii acţiunii şi până la data plăţii efective, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea contestaţiei a arătat că, prin Hotărârea nr.  390/05.05.2014 s-a dispus exproprierea suprafeţei de 2.208 mp., identică cu parcela nr.  38535 a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr.  679/6 din CF4449.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011 (poziţia nr. 300 din anexa la hotărâre), privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul ,,Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

Din documentaţia cadastral juridică rezultă că, în prezent, este titularul dreptului de proprietate și îndreptăţit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanţă, conform contractului  de vânzare-cumpărare nr.2042/2004 şi extrasului CF.

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu preţul de piaţă al imobilului supus exproprierii.

Susţine reclamantul că expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiţă topo-cadastrală din care să vadă exact situaţia terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură  este afectat din cauza extinderii zonei de protecţie și a zonei de siguranţă, iar utilizarea acestor parcele pentru destinaţia lor agricolă nu mai este posibilă în condiţiile respectării OG nr. 43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de protecţie și de siguranţă este interzisă, motiv pentru care a solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu preţul lor de circulaţie.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, preţul de piaţă este situat între minim 20 și maxim 30  euro/mp.

În concluzia celor susţinute a solicitat admiterea contestaţiei, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituţia României, Convenţia Europeană  a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.

În procedura premergătoare primului termen de judecată, pârâtul a formulat întâmpinare, în care a susţinut că, prin hotărârea nr.390/05.05.2014 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafaţa de teren expropriată, conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată şi completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris, la poziţia nr.300, cu suprafaţa de 2208 mp teren, identică cu parcela nr. 38535, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 1369 lei.

În ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 şi de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 şi 8 din lege, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naţionale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare.

În conformitate cu dispoziţiile legale sus menţionate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul  Călinescu Costel, valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei  Şcheia.

Consideră pârâtul că nu este întemeiată pretenţia reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul comunei  Şcheia, la locul numit "Pârâul Imaşului", are destinaţia de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la reţeaua de energie electrică, celelalte utilităţi (respectiv reţelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanţa faţă de mijloacele de transport în comun şi de unităţile comerciale din zonă este de peste 1000 m, în timp ce distanţa faţă de cartierele rezidenţiale este de cca 1 km. Faţă de elementele de individualizare sus menţionate şi faţă de faptul că la data exproprierii piaţa imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar preţurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenţia reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.

Sub acest aspect, precizează că numai suprafaţa individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafeţele de 888 mp şi 604 mp teren rămasă în patrimoniul reclamantului poate fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosinţă existente la data exproprierii, această suprafaţă nefiind afectată de lucrările de investiţii executate de expropriator sau de zona de protecţie a investiţiei. Totodată, parcela neexpropriată are acces la viitoarea şosea de centură, nefiind afectată nici de restricţiile aplicabile zonelor de siguranţă şi protecţie ale investiţiei, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii şoselei de centură în imediata ei vecinătate.

Faţă de apărările sus menţionate, a apreciat că nu este justificată nici pretenţia reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 331 din 12 februarie 2015, Tribunalul Suceava a admis acţiunea, astfel cum a fost precizată; a anulat,  în parte,  Hotărârea nr. 390/05.05.2014 dată de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor a comunei Şcheia şi a obligat expropriatorul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor -Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. Bucureşti – Direcţia regională de Drumuri şi Poduri Iaşi să plătească reclamantului P A suma de 20.534 euro (echivalentul în lei la data plăţii), cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeţei de 2208 mp, identică cu parcela nr. 38535 compusă din teren liber de construcţii şi suma de 3400 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin  hotărârea nr.390/05.05.2014 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafaţa de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată şi completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris, la poziţia nr.300, cu suprafaţa de 2.208 mp teren, identică cu parcela nr.  38535 din C.F. 4449, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 2.725lei.

Imobilele au fost expropriate conform HG nr. 614/2011, pentru modificarea şi completarea HG nr. 743/2010, privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava” (poziţia 296 din anexa la această hotărâre).

La stabilirea despăgubirilor, expropriatorul a avut în vedere dispoziţiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele acordate cu titlu de despăgubiri sunt estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite sau actualizate de camerele notarilor publici.

Criteriul sus-menţionat nu a  fost însă reţinut de prima instanţă, întrucât  el vizează faza administrativă necontencioasă a stabilirii despăgubirilor şi este prevăzut în vederea stabilirii estimative a sumelor care urmează a fi aprobate prin hotărâre de guvern pentru îndeplinirea obiectivului „Varianta de ocolire Suceava”.

De asemenea, expertizele notariale nu reflectă valoarea de piaţă a imobilelor expropriate, valoare care se impune a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirilor prin prisma dispoziţiilor legale în materie.

Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză (fila 155 dosar fond), pentru terenul expropriat s-a stabilit o valoare de piaţă de 9,30 euro/mp, rezultând un total de20.534 euro, concluziile expertizei fiind însuşite de toţi cei trei experţi care au format comisia de evaluare stabilită în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Prin concluziile scrise depuse la dosar la data de 09.02. 2014, reclamantul şi-a precizat acţiunea, în sensul că a solicitat anularea parţială a hotărârii nr. 390/2014 dată în dosarul nr. 198 of. de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate şi Acordarea a Despăgubirilor Şcheia, cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, respectiv ca acestea să fie stabilite la suma de 20.534 euro, corespunzătoare suprafeţei de teren expropriată.

 De asemenea, reclamantul a arătat că  nu mai insistă în soluţionarea celorlalte capete de cerere, având în vedere concluziile raportului de expertiză.

 Faţă de acestea, tribunalul a admis contestaţia în limita precizărilor formulate, a desfiinţat  în parte Hotărârea nr.390/2014 dată de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate şi Acordarea a Despăgubirilor Şcheia şi a obligat expropriatorul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R., să plătească  reclamantului  suma de 20.534 euro sau echivalentul în lei la data plăţii, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeţei de  2.208 mp teren, identic cu parcela 38535.

Conform art.453 din Noul cod de procedură civilă, pârâtul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat şi onorariu experţi.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel pârâtul Statul Român – prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, în motivarea căruia a arătat că sentinţa apelată a fost dată cu aplicarea greşită a legii şi cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanţei de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 şi 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naţionale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare.

În conformitate cu dispoziţiile legale sus menţionate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C C valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Şcheia.

Având în vedere faptul că dispoziţiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeaşi materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului "specialia generalibus derogant".

Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conţine o trimitere la dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanţei de fond, în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că, în privinţa reglementărilor din legea generală (art. 21-27), textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluţionării acţiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de preţurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.

Fără temei a reţinut instanţa de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, respectiv prin suplimentul acestui raport, ar reprezenta valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu la data exproprierii şi că aceasta ar fi fost calculată conform exigenţelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menţionat, la calculul cuantumului despăgubirii, experţii, precum şi instanţa de judecată, vor ţine scama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea preţului real de circulaţie experţii trebuiau să se raporteze la tranzacţii concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacţiile finalizate şi materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele.

În speţă, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate şi identificate nici un fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă şi nici un indiciu din care să rezulte că preţurile menţionate în anunţurile de vânzare ar corespunde cu preţurile de tranzacţionare efectivă, neputându-se reţine că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar şi potenţialii cumpărători sau pot fi influenţate de evoluţia pieţei imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei şi data încheierii tranzacţiei efective. Aşa fiind, ignorarea preţurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că preţurile din contracte ar fi fictive, aşa cum au insinuat experţii, aceasta, întrucât caracterul fictiv sau simulat al preţurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experţii), actele autentice au deplină credinţă în privinţa oricărei persoane despre dispoziţiile şi convenţiile ce constată.

Contrar celor reţinute de experţi şi de prima instanţă, apelantul a arătat că există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Tranzacţiile atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Şcheia, o valoare de circulaţie medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piaţa imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar şi în perioada finalizării raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experţii (respectiv comparaţia directă doar cu oferte de vânzare, nu şi cu oferte de cumpărare sau cu tranzacţii elective) nu reflectă situaţia reală a preţurilor practicate pe piaţa imobiliară şi că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

Pârâtul critică şi data la care s-au raportat experţii în evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamantului.

Este real că dispoziţiile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere, printre altele, şi la  dispoziţiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorial, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.

Cu toate acestea, nu se justifică aplicarea automată a sintagmei „la data întocmirii raportului” din cuprinsul  normei de trimitere, deoarece Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită faţă de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.

În sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, iar nu la data pronunţării hotărârii, aşa încât  nu există nicio raţiune obiectivă pentru calculul despăgubirilor în funcţie de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestaţii, se întocmeşte raportul de expertiză.

Prin decizia din 26 mai 2015 în dosarul nr. 161/D/2014, Curtea Constituţională a declarat ca fiind neconstituţionale dispoziţiile art. 9 teza a-II-a din Legea nr. 198/2004, cu modificările şi completările ulterioare,  raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

În subsidiar, având în vedere faptul că acţiunea dedusă judecăţii a fost admisă doar în parte şi că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamant, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecinţa diminuării cheltuielilor de judecată suportate de acesta şi stabilite în sarcina pârâtului proporţional cu limitele în care pretenţiile reclamantului au fost încuviinţate, cu precizarea că din această perspectivă dispoziţiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 Cod procedură civilă, solicită admiterea apelului şi schimbarea în parte a sentinţei apelate, în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere şi înlăturării obligaţiei de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina pârâtului.

Prin întâmpinare reclamantul intimat a solicitat, în principal, respingerea apelului, ca nefondat, şi menţinerea sentinţei pronunţată de instanţa de fond, ca temeinică şi legală,cu obligarea pârâtului apelant la plata cheltuielilor de judecată.

Consideră că despăgubirile acordate de prima instanţă se susţin şi în urma administrării noilor probe impuse de declararea ca neconstituţional a textului de lege care prevedea, ca dată a stabilirii despăgubirilor, data întocmirii raportului de expertiză.

Conform art. 26 alin. 2 din Legea nr.33/1994, „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa de judecată, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.

Examinând actele şi lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea a reţinut următoarele:

Prin Hotărârea nr. 390 din 5 mai 2014 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor pentru comuna Şcheia, judeţul Suceava, s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 şi ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 2725 de lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Şcheia, judeţul Suceava, identic cu parcela nr. 38535 compus din teren liber de construcţii, în suprafaţă de 2208 m.p.

Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei judecătoreşti, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acţiunea se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curţii Constituţionale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituţionale.

A reţinut Curtea Constituţională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât şi prin jurisprudenţa instanţei de contencios constituţional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluţie de principiu, cu valoarea constituţională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea şi funcţionarea Curţii  Constituţionale, decizia prin care se constată neconstituţionalitatea unei legi sau ordonanţe ori a unei dispoziţii dintr-o lege sau dintr-o ordonanţă în vigoare este definitivă şi obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanţa de contencios constituţional, în faţa instanţei de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părţii reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293.

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experţii, precum şi instanţa de judecată vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate şi criteriile impuse de actul normativ mai sus menţionat, în ceea ce priveşte calculul despăgubirii, au fost solicitate de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacţii cu terenuri situate în extravilanul comunei Şcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experţi, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ţinând seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Şcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispoziţiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ţinându-se seama şi de tranzacţiile notariale înaintate şi a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacţiile comunicate.

Prin suplimentele întocmite comisia de experţi a răspuns obiectivelor stabilite de instanţa de judecată.

Problema care se pune în speţă este aceea cum se stabileşte preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidenţiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituţia României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar şi neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă şi rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensaţii corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internaţional, şi anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligaţie de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporţionalităţii, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiţii, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunţate şi ale dispoziţiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă şi rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piaţă a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaţionale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preţ ce se poate obţine, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preţ ce se poate obţine, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel” putem ajunge, fără putinţă de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preţ, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obţine atunci când tranzacţia se desfăşoară între un cumpărător şi un vânzător prudenţi şi diligenţi.

Actul normativ nu vorbeşte de preţul cu care se vând imobile de acelaşi fel ci de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel.

Or, obişnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât şi cumpărătorul încearcă să obţină cel mai bun preţ.

Aşa cum au arătat membrii comisiei de experţi în cuprinsul lucrării întocmite, preţurile stipulate în tranzacţiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacţionate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic  şi repetitiv al preţului stipulat nepermiţând o comparaţie reală, deoarece examinarea unor preţuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor şi deosebirilor dintre imobilele tranzacţionate.

Astfel, o comparaţie reală, transparentă şi adecvată, pe baza preţurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Statistic vorbind, 57% din totalul tranzacţiilor autentificate analizate de experţi consemnează un preţ de 0,3 EURO/m.p., identic cu preţul minim notarial, celelalte consemnând preţuri sub cel minim notarial sau preţuri puţin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. Hâncu Luminiţa Laura se menţionează la punctele 2 şi 4 din Capitolul „Ipoteze şi condiţii limitative” că preţurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piaţă şi că sunt preţuri informative minimale care nu ţin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obişnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obţină cel mai mic preţ pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unităţi administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, preţul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel şi independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilităţi, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situaţia în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensaţie corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislaţia naţională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât şi jurisprudenţa CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur şi simplu ci se impune în mod clar şi neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporţionalităţii.

Atunci când vorbim de preţul cu care se vând în mod obişnuit terenuri de acelaşi fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii şi vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcţie de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiţii, în mod corect membrii comisiei de experţi au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea preţului imobilului expropriat, abordarea prin piaţă, această metodă fiind practic un proces  de obţinere a valorii proprietăţii subiect,  prin compararea acesteia cu proprietăţi similare care au fost vândute în perioada de referinţă sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecţiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piaţă a fost apreciată, de cei care deţin cunoştinţele de specialitate şi care au fost desemnaţi, atât din partea instanţelor de judecată, cât şi din partea părţilor litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speţei, ca fiind cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Pornind de la definiţia valorii de piaţă conform Standardelor Internaţionale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noţiunea de „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecţiunile apelantei referitoare la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiţie, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forţată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt şi obiecţiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacţii întrucât nu există o obligaţie legală în acest sens în privinţa experţilor. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacţii în perioada de referinţă, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacţii înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experţii nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piaţă a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînţeles, a corecţiilor necesare.

În urma acestei activităţi complexe, care presupune, aşa cum mai sus am arătat, cunoştinţe de specialitate, membrii comisiei de experţi, în unanimitate au stabilit o valoare de piaţă de 11,9 EURO/m.p., respectiv valoarea de 26.275 EURO pentru întreaga suprafaţă expropriată.

Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în faţa instanţei de fond, aspect ce nu are relevanţă din punctul de vedere al instanţei de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condiţiile în care instanţa de apel a fost sesizată cu soluţionarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esenţial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutăţirea situaţiei în propria cale de atac.

În ceea ce priveşte motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanţa de fond, Curtea a reţinut următoarele:

Potrivit art. 453 alin. 2 C.proc.civ. când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Prin acţiunea introductivă de primă instanţă s-a formulat o contestaţie la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestaţie care a fost admisă de instanţa de fond, soluţie raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate şi nu în funcţie de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea  reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. 2 şi art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, prevăd că acest cuantum al despăgubirilor se stabileşte de către instanţă care numeşte în acest scop o comisie de experţi, prin urmare nu are relevanţă evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.

Acest raţionament se impune întrucât pretenţia concretă dedusă judecăţii vizează contestaţia împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestaţie care este admisă.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiţionate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare şi analiză desfăşurată de experţi raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafeţe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea şi activitatea desfăşurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiţionată în vreun fel de această valoare.

Faţă de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, instanţa a respins apelul ca nefondat.

În temeiul prevederilor art. 453 alin.1 Cod procedură civilă, apelantul a fost obligat să plătească intimatului cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare