Drept de preempţiune; nulitate contract de vânzare-cumpărare

Între reclamantă și pârâtul A a fost încheiat contractul de arendare nr. …. prin care reclamanta a luat în arendă suprafața de 5 ha teren arabil situat în extravilanul comunei …, jud. …, tarlaua …, parcela ….

Deşi contractul de arendare a fost încheiat doar de către pârâtul A, faţă de împrejurarea că prin întâmpinarea comună formulată de cei trei pârâţi aceştia nu au invocat faptul că pârâtul A, semnatar al contractului de arendare, nu ar fi avut şi acordul lor, instanţa reţine că respectivul contract de arendare a fost încheiat de reclamantă cu toţi trei pârâţii A, B, A, A având consimţământul acestora. De altfel, acest aspect a fost invocat exclusiv de către pârâta S iar nu şi de către pârâţii direct interesaţi, respectiv cele trei persoane fizice.

Conform cap. VI, art. 7 lit. i coroborat cu art. 8, lit. m din contract, arendatorii A, B, A s-au obligat să ofere reclamantei - arendaş un drept de preemțiune la cumpărarea terenului ce făcea obiectul respectivului contract.

Cu toate acestea, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …. de BNP I O a cărui nulitate se cere în prezenta cauză, pârâţii A, B şi A au vândut pârâtei S  cota de ¾ din dreptul de proprietate pe care primii trei pârâţi îl deţineau asupra terenului în suprafaţă de 5 ha situat în extravilanul comunei …, jud. …, tarlaua …, parcela …, cealaltă parte de ¼ aparţinând numiţilor A şi A.

Cu privire la legea aplicabilă raportului juridic dedus judecăţii, instanţa va avea în vedere faptul că dreptul de preempţiune invocat a fi fost încălcat de către pârâţi şi care, în opinia reclamantei constituie motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …. de BNP I O, este de natură convenţională, fiind instituit prin contractul de arendare nr. …..

Pe cale de consecinţă, însuşi dreptul de preempţiune s-a născut în patrimoniul reclamantei la data de 15.09.2011, data încheierii contractului de arendare, deci anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil.

Conform 123 din Legea 71/2011: (1) De la data intrării în vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preempţiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispoziţiile art. 1.730-1.740 din Codul civil.

(2) Pentru dreptul de preempţiune creat prin convenţie, dispoziţiile art. 1.730-1.740 din Codul civil se aplică numai în situaţia în care convenţia a fost încheiată după intrarea în vigoare a Codului civil.

(3) Dreptul de preempţiune prevăzut la alin. (1) şi (2) este supus dispoziţiilor art. 1.730-1.740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.

Prin urmare, pentru a se aplica prevederile art. 1730-1740 C.civ. este necesară îndeplinirea cumulativă a condiţiilor prevăzute de alin. 2 şi 3 ale art. 123 din Legea de punere în aplicare, respectiv contractul de arendare ce conţine convenţia cu privire la dreptul de preempţiune să se fi încheiat după intrarea în vigoare a Noului Codului Civil şi ca vânzarea-cumpărarea să fi fost încheiată tot sub imperiul Noului Cod Civil. Or, în speţa de faţă, este îndeplinită doar condiţia cerută de alin. 3 al art. 123 din Legea de punere în aplicare, respectiv contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se cere a fost autentificat sub nr. … de BNP I O la data de 14.12.2012. În schimb, contractul de arendare nr. …. prin care a fost instituit dreptul de preempţiune invocat, a fost încheiat evident sub imperiul Legii nr. 16/1994, deci anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil.

Astfel, art. 9, alin. 1 din Legea nr. 16/1996 astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 20/2008, în vigoare la data încheierii contractului, aplicabil în speţă şi în prezent abrogat la data 01-oct-2011 prin art. 230, litera r. din capitolul X din Legea 71/2011 prevede că: (1) În caz de neexecutare a obligaţiilor prevăzute în contract de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept.

Se poate observa deci, că la data încheierii contractului de arendă dreptul de preempţiune nu era reglementat, pentru situaţia juridică din speţă, ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci doar ca un drept contractual al arendaşului. Prin urmare, nerespectarea dreptului de preempţiune nu atrage, în aceste condiţii, nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi, ci doar rezilierea de drept a contractului de arendă, dacă reclamanta doreşte acest lucru.

Având în vedere motivele de fapt şi de drept menţionate anterior, constatând că nerespectarea dreptului de preempţiune nu atrage în speţa de faţă nulitatea contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. …. de BNP I O, instanţa va respinge cererea de chemare în judecată formulată de  reclamanta S în contradictoriu cu pârâţii A, B, A şi S, ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare