Admite excepţia inadmisibilităţii

Sentinţă civilă 3779 din 18.03.2014


Acţiune în constatare

Admite excepţia inadmisibilităţii

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 30.08.2012 sub nr. 31549/281/2012, reclamanţii TB şi TA au chemat în judecată pe pârâţii GL şi GN, pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Reclamanţii arată în motivare că, la data de 23.01.2012, pârâţii le-au au vândut printr-un act sub semnătură privată intitulat ”chitanţă”, imobilul compus din teren intravilan Cc în suprafaţă de 450 mp şi locuinţa situată pe acest teren, imobil situat în comuna Bucov, …., jud. Prahova, preţul de 10.000 lei fiind achitat pârâţilor la data încheierii chitanţei, iar reclamanţii intrând în stăpânirea imobilului.

Pârâţii nu s-au prezentat la notariat în 30 de zile astfel cum se stipula în chitanţă, în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, motiv pentru care s-a introdus prezenta acţiune.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe disp. art. 1669 C. civ.

Pârâţii, legal citaţi, nu s-au prezentat şi nu au depus întâmpinare.

Din oficiu, la termenul din 21.01.2014, instanţa a invocat din oficiu excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi a dispus citarea părţilor cu menţiunea de a pune concluzii pe excepţia invocată.

 Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma inadmisibilităţii acţiunii, instanţa reţine următoarele:

Între părţi, reclamanţii TB şi TA şi pârâţii GL şi GN s-a încheiat, de 23.01.2012, actul sub semnătură privată intitulat ”chitanţă”, prin care pârâţii au vândut reclamanţilor imobilul compus din teren intravilan Cc în suprafaţă de 450 mp şi locuinţa situată pe acest teren, imobil situat în comuna Bucov, …., jud. Prahova, preţul de 10.000 lei fiind achitat pârâţilor la data încheierii chitanţei, iar reclamanţii intrând în stăpânirea imobilului.

Instanţa constată că, între reclamanţi şi pârâţi s-a încheiat un antecontract de vânzare.

Spre deosebire de vechea reglementare şi de jurisprudenţa creată în baza art. 1073, 1077 C. civ. de la 1865, noul Cod civil impune ca, în cazul  promisiunii de a contracta privind un imobil, forma promisiunii de vânzare trebuie să respecte condiţiile prevăzute de lege pentru însăşi vânzare, dacă se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic.

Potrivit art. 1669 alin. 1 C. civ. corob. cu art. 1279 C. civ. alin. 3 C. civ., instanţa poate pronunţa o astfel de hotărâre, ”...dacă toate celelalte condiţii de valabilitate sunt îndeplinite”/”...atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”.

Textele anterior arătate nu se referă in terminis la forma actului juridic, însă, raportându-ne la disp. art 1178 şi art. 1179 C. civ., constatăm că forma este una dintre condiţiile de valabilitate a actului juridic, iar ”În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile”, cum stipulează art. 1179 alin. 2.

Instanţa constată că poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare atunci când, repetăm, natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Instanţa reţine că promisiunea poate fi încheiată şi prin act sub semnătură privată, fiind valabilă ca act juridic, însă această formă a actului nu este suficientă pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare, în cazul imobilelor. Actul juridic rămâne valabil şi în acest caz, fiind sancţionat prin celelalte modalităţi prevăzute de lege, dar nu prin pronunţarea unei astfel de hotărâri.

În cauză, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare privind un imobil teren.

În cazul vânzării terenurilor, sunt pe deplin aplicabile disp. art 1244 C. civ., potrivit căruia ”În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”

Pentru acestea, instanţa constată că, potrivit noului Cod civil, în cazul încheierii unui antecontract de vânzare privind un imobil, când una dintre părţile care au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, numai dacă forma promisiunii este tot autentică. Aceasta, deoarece art. 1669 prevede clar că toate condiţiile de validitate trebuie să fie îndeplinite, coroborat cu art. 1279 alin. 3 C. civ., care stipulează că cerinţele legii pentru validitatea contractului trebuie să fie îndeplinite, referindu-se expres la contract, iar nu la promisiunea de contract.

Forma autentică este una dintre condiţiile de validitate ale contractului de vânzare a unui imobil, neputându-se susţine că forma va fi suplinită prin însăşi hotărârea judecătorească. Forma autentică trebuie să preceadă pronunţării hotărârii şi trebuie să fie respectată de promisiunea de vânzare.

Nefiind îndeplinită condiţia formei autentice a promisiunii de vânzare, în cauză, instanţa constată că excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată din oficiu, este întemeiată, astfel că va fi admisă, cu consecinţa respingerii acţiunii.