Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare

Deliberând asupra cauzei civile de faţă constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de ………., sub nr. ……….., reclamantul RM a solicitat instantei, in contradictoriu cu parata N L, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul situat în București, str. …..nr. …, ap. 2, sector 1.

În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că, la data de 08.01.2002, a incheiat cu D L (în prezent decedată) un antecontract de vanzare-cumpărare pentru imobilul situat în București, str. …………nr. ….., ap. 2, sector 1 și a plătit prețul convenit cu aceasta. Reclamantul a mai precizat că, la data respectivă, nu a fost posibil să încheie un contract de vânzare-cumpărare întrucât imobilul se afla sub incidența Legii 112/1995, iar până la împlinirea termenului de 10 ani, D L a decedat la data de 02.10.2004.

S-a mai arătat că pârâta a obținut certificatul de moștenitor la data de 17.12.2005  și a introdus o acțiune în anularea actelor întocmite de D L, printre care și antecontractul nr. …/08.01.2002, punându-l în imposibilitatea de a-și valorifica dreptul de proprietate. Acțiunea pârâtei a fost respinsă în mod irevocabil la data de 18.10.2012, însă pârâta nu înțelege să îndeplinească obligațiile preluate de la autoarea sa, respectiv cea de a încheia actul de vânzare-cumpărare. Reclamantul a mai solicitat comunicarea către OCPI a existenței acestui litigiu pentru indisponibilizarea bunului până la soluționarea definitivă a cererii sale.

La data de 19.03.2013, pârâta a depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantului, excepția lipsei calității procesuale active, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată. Pârâta a arătat că dreptul de proprietate nu este întabulat și înscris în cartea funciară potrivit legii nr. 7/1996, astfel că nu poate opera transferul dreptului real de proprietate și că părțile au reglementat în clauzele contractului ipoteza neîncheierii contractului în formă autentică, stabilind că într-o asemenea situație promitenta-vânzătoare se obligă să restituie promitentului cumpărător dublul sumei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparație aduse imobilului.

Pe calea cererii reconvenționale, pârâta a solicitat evacuarea pârâtului din imobil, ca urmare a respingerii cererii principale.

La data de 23.05.2013, reclamantul-pârât a formulat întâmpinare la cererea reconvențională și a solicitat respingerea excepțiilor invocate și respingerea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată. Reclamantul-pârât a arătat că imobilul nu a fost întabulat niciodată și deține titlu cu privire la imobil, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare.

La termenul din data de 17.10.2013, instanța a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantului-pârât și excepția lipsei calității procesuale active pentru considerentele reținute în încheierea de la acel termen.

Sub aspect probatoriu, în cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Intre reclamantul din prezenta cauza si D L a intervenit antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. …/08.01.2002 de BNP ………., prin care DL s-a obligat sa vanda reclamantului, de îndată ce legea va permite, apartamentul nr. 2 București, str. ……. nr. …., sector 1. Pretul era format din suma de 80.000.000 ROL (lei vechi), achitată de reclamant la data autentificării și din contravaloarea întreținerii pe timpul cât urma să trăiască promitenta vânzătoare, evaluată la 1.400.000 ROL (lei vechi) pe lună (f. 4-5).

La data de 02.10.2004 DL a decedat, mostenitoarea sa fiind pârâta din prezenta cauză (f. 6).

Prin sentința civilă nr. ………/07.10.2010 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. ………/299/2008, rămasă irevocabilă prin respingerea apelului la data de 25.01.2012 și respingerea recursului la data de 18.10.2012 (f. 7-16), a fost respinsă ca neîntemeiată cererea pârâtei din prezenta cauză de constatare a nulității absolute a antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. …../08.01.2002 și evacuarea reclamantului din prezenta cauză și a soției sale.

Prin cererea de chemare in judecata, reclamantul a solicitat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare pentru apartamentul nr. 2 București, str. …… nr. …, sector 1. Prin cererea reconvențională pârâta a solicitat evacuarea reclamantului din imobil.

In ceea ce priveste cererea principală, instanta retine ca prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. …/08.01.2002 de BNP ……, DL s-a obligat sa vanda reclamantului-pârât, de îndată ce legea va permite, apartamentul nr. 2 București, str. ………. nr. ….., sector 1.

Interdicția de înstrăinare a încetat la data de 29.07.2007.

Perfectarea vanzarii nu a mai avut loc intrucat DL a decedat la data de 02.10.2004.

În ceea ce privește situația juridicăa imobilului, din înscrisurile depuse de DITL Sector 1, rezultă că acesta  figurează în prezent pe numele pârâtei-reclamante (f. 26).

Din certificatul nr. ………./14.03.2013 emis de OCPI Sector 1 rezultă că pentru imobilul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost deschisă carte funciară, iar în ceea ce privește sarcinile, acestea se referă la notarea unor litigii cu privire la imobil (f. 49-52).

De asemenea, din verificările efectuate a rezultat că nu au existat notificări în baza Legii 10/2001 depuse cu privire la imobil (f. 63, 67, 70).

In ceea ce priveste cererea reclamantului de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare, instanta retine ca in situatia incheierii unui antecontract de vanzare cumparare, in cazul in care promitentul vanzator nu isi mai executa obligatia asumata prin antecontract, cea de a vinde bunul, iar bunul se afla in patrimoniul vanzatorului, la cerere promitentului cumparator instanta va putea pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.

Instanța nu va reține apărările formulate de pârâta –reclamantă din următoarele considerente.

În doctrină s-a reținut că, rezoluțiunea contractului, în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor de către una dintre părți, poate fi cerută numai de creditorul obligației neexecutate culpabil, iar nu și de partea vinovată de neexecutarea obligației asumate. Partea îndreptățită să solicite rezoluțiunea  nu este obligată să aleagă această cale, ci poate să opteze pentru soluția executării silite a obligației asumate de cealaltă parte contractantă.

Astfel, în speță, reclamantul are opțiunea între a cere executarea obligației de către pârâta, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare și între a cere aplicarea clauzei contractuale referitoare la situația neîncheierii contractului din vina exclusivă a promitentei vânzătoare.

Pârâta-reclamantă, ca parte în culpă, nu are dreptul de face această opțiune.

În prezenta speță, reclamantul-pârât a optat pentru executarea obligației contractuale de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost convenită de părți.

La data încheierii antecontractului, 08.01.2002, înscrierile în cartea funciară nu aveau caracter constitutiv de drepturi (art. 2 si art. 27 din Legea 7/1996, forma în vigoare la data încheierii antecontractului), iar faptul că dreptul de proprietate al promitentei-vânzătoare nu este înscris în cartea funciară nu afectează realitatea acestui drept. Pentru acest imobil nu s-a deschis carte funciară, iar în lipsa unui titlu care sa ateste dreptul său de propritate, reclamantul-pârât nu putea face demersuri în acest sens. Potrivit art. 56 din Legea 71/2011, dispoziţiile art. 885 alin. 1 din Noul Cod civil şi art. 886 din Noul Cod civil se aplică doar după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate-administrativ teritorială şi deschiderea cărţilor funciare pentru imobilele respective.

Avand in vedere ca intre reclamantul-pârât si DL a intervenit antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. ……./08.01.2002 de BNP ………… si fata de faptul că pârâta-reclamanta are calitatea de moștenitoare a promitentei-vânzătoare, instanta va admite cererea si va constata intervenită vânzarea-cumpărarea pentru imobilul identificat in Antecontractul de vanzare-cumparare  autentificat sub nr. ……../08.01.2002, între N L, in calitate de mostenitor al defunctei D L pe de o parte, în calitate de vânzător şi R M, pe de cealaltă parte, în calitate de cumpărător.

Prezenta hotărâre va ţine loc de contract de vânzare cumpărare, pentru imobilul mai sus menţionat.

Fata de admiterea cererii pricipale, reținându-se că reclamantul-pârât deține titlu cu privire la imobil, instanța va respinge cererea reconvențională, ca neîntemeiată.

În temeiul art. 274 Cpc., instanța va obliga pârâta-reclamantă la plata cheltuilelilor de judecata de 3275,88 lei, constand in taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.

Domenii speta

Spete similare