Civil-plângere împotriva încheierii de carte funciară (art. 52 alin. 2 Legea nr. 7/1996).

Dosar nr. 13.148/94/2013

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ILFOV

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ nr. 181A

Şedinţa publică de la data de 22 aprilie 2014

Tribunalul constituit din:

PREŞEDINTE O.E.M.

JUDECĂTOR E.M.

Grefier D.C.

Pe rol judecarea apelului formulat de apelanta M. S.A. împotriva sentinţei civile nr. …./19.12.2013 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. …./94/2013 în contradictoriu cu intimatul J. L.I., în cauza având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (art. 52 alin. 2 Legea nr. 7/1996).

La apelul nominal făcut în şedinţa publică se prezintă pentru apelantă avocat R.D., lipsă fiind intimatul.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează următoarele:

- cauza se află la primul termen de judecată, stadiul procesual apel;

Se arată că nu sunt cereri prealabile de formulat şi probe noi în calea de atac.

Tribunalul ia act că nu se solicită probe noi în calea de atac.

Constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat şi nu mai sunt alte incidente de soluţionat, deschide dezbaterile asupra fondului cauzei şi dă cuvântul părţii apelante.

Apelanta, prin avocat, solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei apelate şi, rejudecând, admiterea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, anularea încheierii de reexaminare şi, pe cale de consecinţă, să se dispună înscrierea ipotecii de rang I în favoarea creditorului ipotecar; fără cheltuieli de judecată; depune la dosar concluzii scrise.

Arată apelanta că O.C.P.I. nu poate stabili valabilitatea unui contract de ipotecă, nu are interes pentru constatarea nulităţii contractului de ipotecă, pe motiv că acesta nu ar fi fost autentificat la notariat, consimţământul nu trebuia dat în formă autentică. Mai arată apelanta că instanţa de fond a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 2378 alin. 2  C.civ.

Tribunalul, considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt şi temeiurile de drept ale cauzei, închide dezbaterile şi reţine cauza în pronunţare.

T R I B U N A L U L

Deliberând asupra apelului declarat împotriva  sentinţei civile nr. …/19.12.2013, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. …/94/2013, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecata înregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea sub nr. …/94/2013, la data de 01.11.2013, petenta S.C. M. S.A. în contradictoriu cu intimatul J.L.I. a solicitat admiterea plangerii, anularea încheierii de respingere nr. 151590/25.10.2013 si, pe cale de consecinta, înscrierea ipotecii de rang I în favoarea creditorului ipotecar J.L.I. asupra imobilului cu numar cadastral …. înscris în CF nr. …. a Orasului V., proprietatea debitorului garant ipotecar S.C. M. S.A., conform contractului de ipoteca mobiliara si imobiliara nr. 10/28.08.2013.

În motivare, petentul a arătat că, în data de 28.08.2013, s-a încheiat contractul de ipoteca mobiliara si imobiliara nr. …, între creditorului ipotecar J.L.I. si garantul ipotecar S.C. M. S.A.

S-a mai aratat că ipoteca imobiliara s-a constituit asupra bunurilor imobile, proprietatea petentei, constând în teren si constructii în suprafaţă de 22.000 mp. situat în judetul Ilfov, localitatea V., str. …. nr. …., identificat cu numar cadastral …., înscris în CF nr. …. a Orasului V., cu scopul de a garanta îndeplinirea obligatiei de plata a datoriei ce izvoraste din contractul de împrumut nr. …./31.05.2012 acordat de creditorului ipotecar J.L.I. debitorului garant ipotecar S.C. M. S.A., respectiv a sumei de 5.550.000 lei la care se adauga penalitati de 0,1% pe fiecare zi de întarziere în rambursarea împrumutului, plus costuri si speze aferente.

Petenta a solicitat OCPI Ilfov înscrierea ipotecii de rang I în favoarea creditorului ipotecar J.L.I., cerere respinsa pe motiv ca nu a fost depus contractul de ipoteca în forma autentica.

Respingerea cererii de reexaminare formulata împotriva încheierii de respingere a notarii în CF este gresita, întrucât exista o exceptie de la regula potrivit careia, forma autentica a contractului este necesara ,, ad validitatem”.

Astfel, art. 70 ind. 1 din Legea nr. 31/1990 prevede ca actele de dispozitie asupra bunurilor unei societati pot fi încheiate în temeiul puterilor conferite reprezentantilor legali ai societatii, dupa caz, prin lege, actul constitutiv sau hotarârile organelor statuare ale societatii adoptate în conformitate cu prevederile prezentei legi si ale actului constitutiv al societatii, nefiind necesara o procura speciala si în forma autentica în acest scop, chiar daca actele de dispozitie trebuie încheiate în forma autentica.

Petenta a mai facut referire si la art. 2378 alin. 1 Cod civil care prevede că, ipoteca asupra bunurilor unei persoane juridice poate fi consimtita în virtutea puterilor conferite în urma deliberarilor sau a împuternicirilor întocmite sub semnatura privata, în conformitate cu regulile din actul constitutiv privitoare la reprezentare.

Prin sentinţa civilă nr. …/19.12.2013, instanţa de fond respinge plângerea, ca neîntemeiata.

Pentru a pronunţa sentinţa instanţa de fond a reţinut că textele de lege indicate de petenta nu reprezinta o exceptie de la regula potrivit careia se intabulează contractul de ipotecă în forma autentica.

Respectivele de texte se refera explicit la faptul că mandatul de reprezentare nu trebuie sa îmbrace forma autentica.

Art. 2378 alin. 2 Cod civil se refera la forma mandatului de reprezentare la încheierea actului de ipotecă, prevazându-se expres ca acest mandat poate fi dat în baza deliberarilor sau împuternicirilor întocmite sub semnatura privata, prin exceptie de la regula generala prevazuta de art. 2013 alin. 2 Teza I Cod civil, conform careia, mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie sa respecte acea forma sub sanctiunea aplicabila actului însusi.

Prin urmare art. 2378 alin. 2 Cod civil constituie o dispozitie derogatorie de la prevederea genarala cuprinsa la art. 2013 alin. 2 teza I Cod civil, aplicabila numai în cazul persoanelor juridice si numai în ceea ce priveste forma mandatului dat prin încheierea actului autentic, nefiind permis, ca forma mandatului, ca act aflat în interdependenţă cu actul solemn, sa determine forma actului juridic civil.

Ca atare, si în persoanelor juridice, contractul de ipoteca se încheie numai în forma autentica, formalitatea ceruta ad validitatem, ceea ce legea nu cere, pe temeiul art. 2378 alin. 2 Cod civil, fiind procura autentica pentru reprezentare la încheierea actului, dispozitie similara fiind prevazuta si la art. 70/1 din Legea nr. 31/1990.

Împotriva sentinţei a formulat apel petenta, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la data de 22.04.2014, sub nr. …./94/2013.

Solicită intimata, în temeiul art. 480 alin. 2 teza II C.proc.civ. schimbarea, în tot a sentintei civile nr. …3/19.12.2013, urmând ca, rejudecând, să se admită plângerea împotriva încheierii de carte funciară şi să se anuleze încheierea nr. …./25.10.2013 prin care Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buftea a respins cererea privind reexaminarea încheierii de respingere nr. …./13.09.2013 formulată de petenta M. S.A. şi, pe cale de consecinţă, să se înscrie ipoteca de rang 1 în favoarea creditorului ipotecar J. L.¬I.  asupra imobilului cu nr. cadastral … înscris în cartea funciară nr. …. (CF nr. vechi ….) a Oraşului V.. proprietatea debitorului garant ipotecar M. .A., conform contractului de ipotecă mobiliară şi imobiliară nr. …./28.08.2013.

Arată apelanta că sentinţa de fond, precum şi motivarea sa sunt neîntemeiate. Instanţa de fond a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 2378 alin. 2 C.civ..

Faţă de motivarea instanţei de judecată se arată că, în cazul ipotecii imobiliare, forma actului autentic notarial nu trebuie cerută expres la înscrierea în cartea funciară, întrucât există şi alte modalităţi care să suplinească consimţământul părţilor cu privire la constituirea dreptului real de ipotecă, mai ales în condiţiile în care, în materia ipotecii imobiliare, legea nu conferă caracter constitutiv de drepturi înscrisului autentic notarial, ci înscrierii în cartea funciară.

Se impune a se observa că textul de lege nu are o exprimare de genul "ipoteca se va constitui prin înscrierea în cartea funciară a contractului de ipotecă încheiat în formă autentică de către notarul public”.

Instanţa de judecată nu este învestită să aprecieze asupra valabilităţii contractului de ipotecă, ci este investită numai să verifice dacă registratorul de carte funciară, în baza înscrisurilor depuse de către apelanta-petentă M. S.A. putea să realizeze operaţiunea de intabulare/inscriere a ipotecii.

Conform Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, registratorul din cadrul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov nu are competenţă de a constata eventuala nulitate absolută a contractului de ipotecă pe motiv că aceasta nu ar ti autentificat la notariat, pentru această situaţie instanţa de judecată fiind singura in măsură să se pronunţe asupra valabilităţii contractului de ipotecă încheiat, însă în cadrul unui litigiu având ca obiect o acţiune în constatarea nulităţii absolute.

 Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buftea din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov nu a fost investit cu o cerere privind constatarea valabilităţii contractului de ipotecă, ci cu o cerere de inscriere a ipotecii în cartea funciară. Totodată, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buftea din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov nu poate fi considerată "persoană interesată" pentru a invoca nulitatea contractului de ipotecă, in temeiul art. 1247 alin. 2 şi 3 C.civ. procedură contencioasă ce poate fi făcută exclusiv in faţa instanţei de judecată.

Cererea a fost legal timbrată cu 20 lei taxă judiciară de timbru, conform art. 23 alin. 1 lit. a) din O.U.G. nr. 80/2013, privind taxele judiciare de timbru.

În faza procedurii prealabile, intimatul a formulat concluzii scrise, solicitând, în temeiul art. 480 alin. 2 teza II C.proc.civ., schimbarea, în tot a sentintei civile nr. …/19.12.2013, urmând ca, rejudecând, să se admită plângerea împotriva încheierii de carte funciară şi să se anuleze încheierea nr. …./25.10.2013 prin care Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov - Biroul de Cad astru şi Publicitate Imobiliară Buftea a respins cererea privind reexaminarea încheierii de respingere nr. …./13.09.2013 formulată de petenta M. S.A. şi, pe cale de consecinţă, să se înscrie ipoteca de rang 1 în favoarea creditorului ipotecar J.L.I. asupra imobilului cu nr. cadastral 3591 înscris în cartea funciară nr….(CF nr. vechi …) a Oraşului V.. proprietatea debitorului garant ipotecar M S.A., conform contractului de ipotecă mobiliară şi imobiliară nr/28.08.2013.

Analizând cererea de apel prin raportare la motivele invocate, tribunalul reţine următoarele:

Prin încheierea de respingere nr. …./25.10.2013 dată de OCPI Ilfov, s-a respins cererea de întabulare în cartea funciară a imobilului cu nr. cadastral …. În motivarea acestei încheieri s-a reţinut că intabularea dreptului de ipotecă în cartea funciară se face în baza contractului încheiat în formă autentică de notarul public, formă cerută ad validitatem. Nerespectarea acestei cerinţe de formă este sancţionată cu respingerea cererii de înscriere a respectivului act juridic. S-a mai reţinut că, prin prevederile art. 2.378 alin. 2 Cod civil, legiuitorul a reglementat modalitatea în care poate fi consimţită ipoteca în cazul persoanelor juridic, prin excepţie de la regula potrivit căreia actul aflat în interdependenţă cu actul solemn trebuie să îmbrace şi el forma specială. Cu alte cuvinte, art. 2378 alin. 2 Cod civil se referă la forma mandatului de reprezentare la încheierea (consimţirea) actului de ipotecă, prevăzându-se expres că acest mandat poate fi dat în baza deliberărilor sau împuternicirilor întomite sub semnătură privată, prin excepţie de la regula generală prevăzută de art. 2.013 alin. 2 teza I Cod civil, conform căreia, mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să respecte acea formă sub sancţiunea aplicabilă actului însuşi.

Aceleaşi considerente au fost reţinute şi de prima instanţă la soluţionarea cauzei şi vor fi, de asemenea, însuşite şi de instanţa de apel.

Astfel, tribunalul reţine că între părţi s-a încheiat contractul de ipotecă  mobiliară şi imobiliară atestat de avocat R.D.sub nr. …/28.08.2013.

Potrivit dispoziţiilor art. 2.378 Cod civil, contractul de ipotecă se încheie în formă autentică de către notarul public, sub sancţiunea nulităţii absolute. Ipoteca asupra bunurilor unei persoane juridice poate fi consimţită în virtutea puterilor conferite în urma deliberărilor sau a împuternicirilor întocmite sub semnătură privată, în conformitate cu regulile din actul constitutiv privitoare la reprezentare.

Aşadar, contractul de ipotecă imobiliară, din punct de vedere al formei, trebuie să fie încheiat, ad validitatem, în formă autentică, de către notarul public, formă prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute.

Alineatul al doilea aduce o precizare importantă pentru organismele care au identitate juridică, dar pentru care voinţa o reprezintă o sumă a voinţelor individuale, fiind, în principal, cazul persoanelor juridice constituite prin asocierea mai multor persoane.

Prin urmare, textul art. 2.378 alin. 2 Cod civil reglementează o excepţie de la regula generală prevăzută de art. 2.013 alin. 2 teza I Cod civil, conform căreia, mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să respecte acea formă sub sancţiunea aplicabilă actului însuşi. Ca atare, şi în cazul persoanelor juridice, contractul de ipotecă se încheie numai în forma autentică, formalitate cerută ad validitatem, ceea ce legea nu cere, pe temeiul art. 2.378 alin. 2 Cod civil, fiind procura autentică pentru reprezentare la încheierea actului.

Pentru toate aceste considerente, reţinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile apelate şi netemeinicia criticilor aduse acesteia, în temeiul dispoziţiilor art. 480 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge apelul formulat de apelanta M. S.A., cu sediul ales în B., str. …. nr. …., Sector …, la V. A. în contradictoriu cu intimatul J.L.I., cu domiciliul în sector…, B., str. …, nr. …, et. …, ap. …, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică de la 22 aprilie 2014.

PRESEDINTE, JUDECATOR, GREFIER

Red. judecător fond Cojocaru Adrian/Judecătoria Buftea

Red. jud. E.M.O.

Thn. red. C.D./4 ex./ 2014

Com. 2 ex./

Domenii speta

Spete similare