Regimul juridic al dreptului de preemţiune al arendaşului

Prin sentinţa civilă nr.1537/27.06.2013 pronunţată de Judecătoria Mangalia în dosarul nr. 3614/254/2012 s-au respins ca neîntemeiate excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, lipsei de interes şi lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantei, invocate de pârâta B.A.

S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâta B.A.

S-a admis acţiunea precizată formulată de reclamanta Întreprinderea Familială Călin Gheorghe, în contradictoriu cu pârâţii B.A., M.L. şi M.F.

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina – Mihaela.

Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantei suma de 1.414 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă civilă, în baza materialului probator administrat în cauză, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin cererea adresată Judecătoriei Mangalia şi înregistrată pe rolul acesteia sub nr. 3614/254/2012 din data de 08.10.2012, reclamanta Asociaţia Familială Călin Gheorghe i-a chemat în judecată pe pârâţii B.A., M.L. şi M.F pentru ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 299 din 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina – Mihaela.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, înregistrat la Primăria oraşului Negru Vodă sub nr. 2099/40 din 29.01.2008, a preluat de la pârâta B.A., spre exploatare agricolă, un teren în suprafaţă de 4,5 ha situat în extravilanul localităţii Negru Vodă, parcela 224/4, pentru o perioadă de 10 ani; potrivit specificului unui contract de arendă, prin acest contract s-a stabilit că „arendatorul este obligat să anunţe în scris pe arendaş despre intenţia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscând acestuia un drept de preemţiune înaintea celor care au acest drept potrivit legii”.

Recent, a susţinut reclamanta, a aflat că pârâta B.A. a înstrăinat, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina – Mihaela, întreaga suprafaţă de teren către pârâţii M.L. şi M.F., care i-au notificat începerea unor lucrări pe acel teren, însă contractul încheiat între pârâţi este lovit de nulitate întrucât pârâta B.A. nu i-a comunicat intenţia de a vinde terenul şi, încălcând dreptul său de preemţiune, stabilit atât prin lege cât şi prin contract, a vândut terenul unor terţi.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art.

Pârâta B.A. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei întrucât aceasta nu este titulara vreunui drept din moment ce dreptul de preemţiune conferit de art. 5 din Legea nr. 54/1998 a fost abrogat, odată cu acel act normativ, prin Legea nr. 247/2005, precum şi excepţia lipsei de interes dat fiind că pretinsul interes al reclamantei nu este protejat de lege.

Totodată, pârâta B.A. a formulat şi cerere reconvenţională prin care a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută parţială a contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008, în privinţa clauzei referitoare la dreptul de preemţiune, aceasta fiind nelicită (contrară legii) în condiţiile în care, la data încheierii acelui contract, dreptul de preemţiune era abrogat iar înstrăinările de terenuri erau libere.

La rândul său, pârâta M.L. a formulat întâmpinare prin care a invocat, pe cale de excepţie, inadmisibilitatea acţiunii întrucât se invocă un contract de arendare care nu îi este opozabil, nefiind efectuate formele de publicitate imobiliară prevăzute de art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996 ori de art. 711 alin. (1) pct. 9 din Codul de procedură civilă; mai mult decât atât, sancţiunea nulităţii absolute nu este prevăzută în legislaţie în privinţa contractului de arendă, ci doar nulitatea relativă, însă reclamanta a introdus acţiunea într-un moment în care Legea nr. 54/1998 era deja abrogată prin art. 8 din Legea nr. 247/2005.

Contractul de arendare, a susţinut pârâta M.L., este nul faţă de dispoziţiile art. 24 alin. (1) din Legea nr. 16/1994, fiind încheiat la o dată la care arendaşul cunoştea că art. 9 din Legea nr. 16/1994, privind dreptul de preemţiune, a fost abrogat prin art. 8 din Legea nr. 247/2005, şi, mai mult decât atât, nu poate crea sancţiuni pentru alte părţi, iar reconsacrarea acestui drept prin art. 1730 din Noul Cod civil nu poate conduce la o altă concluzie, urmând a fi avute în vedere şi dispoziţiile art. 102 din Legea nr. 71/2011.

La data de 03.04.2013, pârâta B.A. a depus precizări scrise (filele 82 – 84) prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantei.

Excepţiile invocate în cauză au fost  respinse motivat de către instanţa de fond.

Din analizarea şi coroborarea probelor administrate în cauză, în raport de susţinerile părţilor şi dispoziţiile legale aplicabile, prima instanţă a reţinut în fapt  că, prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, înregistrat la Primăria oraşului Negru Vodă sub nr. 2099/40 din 29.01.2008, pârâta B.A., în calitate de arendator, a dat spre exploatare reclamantei Întreprinderea Familială Călin Gheorghe, în calitate de arendaş, pentru o perioadă de 10 ani, terenul în suprafaţă de 4,5 ha situat în extravilanul oraşului Negru Vodă, jud. Constanţa, parcela 224/4, iar în cuprinsul contractului s-a stipulat o clauză /art. 9.4) potrivit căreia arendatorul este obligat să anunţe în scris pe arendaş despre intenţia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscând acestuia un drept de preemţiune înaintea celor care au acest drept potrivit legii.

Ulterior, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina – Mihaela, pârâta B.A. a vândut pârâţilor M.L. şi M.F. terenul în suprafaţă de 4,5 ha care făcuse şi obiectul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008, iar în cuprinsul contractului s-a făcut menţiunea că terenul vândut nu este grevat de sarcini, aspect care rezulta din extrasul de autentificare nr. 12587 din 04.07.2011 eliberat Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mangalia.

Prima instanţă a constatat nulitatea absolută a convenţiei de vânzare cumpărare reţinând că aceasta a fost încheiată între pârâţi cu încălcarea dreptului de preemţiune stipulat în contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008. Sancţiunea nulităţii absolute a fost fundamentată prin reţinerea următoarelor considerente:

- noţiunea de fraudă se circumscrie domeniului actelor juridice şi cuprinde atât frauda la lege cât şi fraudarea intereselor unor terţe persoane, în ambele cazuri sancţiunea fiind nulitatea absolută a actului juridic încheiat; astfel, în primul caz, fiind încălcate norme legale imperative, frauda vatămă direct ordinea publică, iar, în al doilea caz, deşi păgubite interesele unor terţi, persoane străine de actul încheiat, indirect este atinsă şi ordinea publică, deoarece şi interesele particulare sunt ocrotite prin norme aparţinând conceptului de ordine publică.

Această din urmă concluzie se desprinde din dispoziţiile art. 969 alin. (1) din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză prin raportare la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 299 din 06.07.2011, potrivit cărora „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”, text legal care instituie principiul forţei obligatorii a contractelor, în virtutea căruia actul juridic încheiat în condiţiile legii se impune părţilor acestuia întocmai ca legea.

În opinia instanţei de fond, cerinţele pe care se fundamentează principiul forţei obligatorii, respectiv necesitatea asigurării stabilităţii şi siguranţei circuitului juridic civil şi imperativul moral al respectării cuvântului dat, întăresc concluzia anterioară potrivit căreia şi interesele particulare sunt ocrotite prin norme aparţinând conceptului de ordine publică.

- deşi dreptul de preemţiune al arendaşului nu mai avea o consacrare legală,  acest drept a fost prevăzut în mod expres în contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, iar stipularea sa într-o convenţie care dă expresie libertăţii contractuale nu încalcă nicio dispoziţie legală imperativă; dimpotrivă, aşa cum instanţa a precizat anterior, ignorarea cu desăvârşire a unei clauze contractuale exprese tocmai de către cocontractant are drept consecinţă încălcarea principiului forţei obligatorii a contractului, prevăzut de art. 969 alin. (1) din Codul civil, iar sancţiunea care intervine este nulitatea absolută a contractului încheiat cu nesocotirea acestui drept, în măsura în care se dovedeşte complicitatea la fraudă a terţului.

Din această perspectivă, instanţa a reţinut că reaua-credinţă a pârâtei B.A. este pe deplin dovedită în condiţiile în care, cu încălcarea dreptului de preemţiune instituit în favoarea reclamantei prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008 şi fără a face dovada că a notificat acesteia intenţia de vânzare a terenului care făcea obiectul contractului, pentru a se putea prezuma o eventuală lipsă de interes a beneficiarului în valorificarea dreptului prevăzut în contract, aceasta a vândut acelaşi teren pârâţilor M.L. şi M.F.

În ceea ce priveşte complicitatea la fraudă a acestora,  s-a reţinut  că, potrivit susţinerilor pârâtei B.A. (răspunsul la întrebarea 9 din interogatoriu), cei doi pârâţi aveau cunoştinţă despre existenţa contractului de arendare; or, în condiţiile în care aceştia nu au dovedit că au făcut demersuri la Primăria oraşului Negru Vodă pentru a verifica existenţa şi, implicit, conţinutul acestui contract, instanţa apreciază că lipsa lor de diligenţă echivalează cu reaua-credinţă specifică unei activităţi de complicitate la fraudă.

Concluzionând că a fost dovedită reaua-credinţă a pârâtei B.A., dar şi complicitatea la fraudă a pârâţilor M.L. şi M.F., instanţa a admis acţiunea şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina – Mihaela.

Împotriva acestei sentinţe civile au declarat recurs pârâţii M.L. şi M.F. criticând-o pentru nelegalitate şi netemeincie astfel:

- instanţa de fond  nu a analizat corect probele administrate reţinând complicitatea la fraudă a cumpărătorilor, prin luarea în considerare a unui singur răspuns la interogatoriul luat vânzătoarei B.A., care nu se coroborează cu alte probe din dosar.

Recurenţii susţin că aspectele legate de contractul de arendă şi dreptul de preemţiune  al arendaşului au fost lămurite de Înalta  Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia de speţă  nr. 881/2009, prin care s-a statuat că orice drept de preemţiune înserat într-un contract de arendă încheiat în perioada în care acest drept nu a mai avut o reglementare legală, este un drept convenţional care priveşte doar părţile contractante, iar nu şi pe terţi. Existenţa dreptului de preemţiune nu este un impediment la încheierea unui contract de vânzare cumpărare, atâta timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancţiunea nulităţii unei astfel de convenţii.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâta B.A. criticând-o pentru nelegalitate astfel:

-  în mod greşit au fost soluţionate excepţiile invocate în faţa instanţei de fond: lipsa calităţii procesuale active a reclamantei, lipsa de interes şi lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantei.

-  dreptul de preemţiune  pentru arendaşi nu are reglementare legală în perioada 22.07.2005 – 01.10.2011, prin urmare nu se poate reţine frauda, atât timp cât la data când s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare, reclamantul nu avea un drept de preemţiune legitim, reglementat de lege.

- instanţa de fond nu a respectat în soluţionarea fondului cauzei principiile aplicării legii speciale în raport cu legea generală şi nici cele ale aplicării legii noi, dreptul de preemţiune al reclamantului nefiind apărat prin lege.

Intimata reclamantă Întreprinderea Familială Călin Gheorghe a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ambelor recursuri ca nefondate.

In cuprinsul întâmpinării, intimatul susţine că  în contractul de arendă,  a  fost convenit în mod expres dreptul de preemţiune, în baza principiului libertăţii contractuale a părţilor, iar această clauză, în opinia sa, nu contravine ordinii publice, nu este imorală sau ilicită şi nici prohibită de lege.

În şedinţa publică din data  de 07.03.2014, instanţa de recurs a invocat din oficiu excepţia tardivităţii formulării recursului de către recurenta pârâtă Basarabeanu Adela.

Analizând excepţia invocată, în raport de actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine că este întemeiată pentru următoarele considerente:

Conform art. 301 Cod procedură civilă, termenul de recurs este de  15 zile de la comunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel.

În speţă, decizia instanţei de fond a fost comunicată recurentei pârâte Basarabeanu Adela la data de 19.11.2013, la adresa indicată expres în cuprinsul întâmpinării – fila 47 dosar fond, ce nu a suferit nicio modificare pe parcursul judecăţii în fond.  Nu s-a adus la cunoştinţa instanţei  de fond vreo alegere de domiciliu procesual, actele de procedură fiind comunicate pe parcursul judecăţii la această adresă – mun. Constanţa, str I.L. Caragiale nr.4, Bl I, sc. E, et.2, ap. 72.

Cererea de recurs a fost depusă la data de 14.01.2014, cu depăşirea termenului legal de recurs.

Termenul de recurs este un termen legal imperativ astfel că, depăşirea lui atrage decăderea părţii din dreptul de a mai exercita calea de atac.

Pe cale de consecinţă, în raport de prevederile art. 103 alin. 1 raportat la art. 301 Cod procedură civilă, instanţa a respins recursul formulat de recurenta pârâtă B.A., ca tardiv formulat.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile recurate prin prisma criticilor formulate de recurenţii pârâţi M.L. şi M.F., ce se încadrează în motivul de apel prevăzut de art. 304 pct.9, dar şi prin raportare la art. 3041C.pr.civ. instanţa reţine:

Prin cererea de chemare în judecată reclamantul arendaş - Întreprinderea Familială Călin Gheorghe - a solicitat instanţei să sancţioneze cu nulitatea absolută contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina – Mihaela prin care, pârâta B.A. a vândut pârâţilor M.L. şi M.F. terenul în suprafaţă de 4,5 ha care făcuse şi obiectul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008.

Reclamantul şi-a fundamentat prezentul demers judiciar pe voinţa exprimată de părţi, în cuprinsul clauzei - art. 9.4 din contractul de arendare precizat, de instituire în favoarea arendaşului a unui drept de preemţiune, prin care s-a stipulat  obligaţia arendatorului de a anunţa în scris pe arendaş despre intenţia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscând astfel acestuia un drept de preemţiune înaintea celor care au acest drept potrivit legii.

Problema de drept ce trebuie dezlegată în recurs vizează două aspecte importante:  regimul juridic al dreptului de preemţiune al arendaşului, stabilit în baza acordului părţilor în cuprinsul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008 şi sancţiunea aplicabilă în cazul nerespectării acestui  drept de preemţiune, la înstrăinarea terenului de către arendator, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Cătălina – Mihaela.

În stabilirea regimului juridic al dreptului de preemţiune al arendaşului, stipulat printr-un contract de arendă încheiat la data de 25.01.2008, se va  lua în considerare istoricul reglementării acestui drept, prin raportare necesară la dispoziţiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, potrivit cărora „Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.”

Dreptul de preempţiune al arendaşilor terenurilor agricole în cazul înstrăinării acestora,  a avut o consacrare temporară, fiind instituit în baza Legii arendării nr. 16/1994 şi ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei.

În forma sa iniţială, legea arendării prevedea în art. 9 că arendaşul persoană fizică are drept de preemţiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.

Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea şi completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemţiune al arendaşului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancţiunea nerespectării obligaţiilor părţilor fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract şi anume rezilierea de drept.

Legea arendei a mai fost modificată şi prin Legea nr. 20/2008, care prevede în art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 că „In caz de neexecutare a obligaţiilor prevăzute în contract de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept".

Noul Cod Civil,  ce a intrat în vigoare la data de 01.10.2011 reconsacră dreptul de preempţiune al arendaşului , în cuprinsul art. 1730 – 1740  prin reglementarea noţiunii şi domeniului de aplicare, condiţiile şi efectele exercitării preemţiunii, precum şi sancţiunea nerespectării acestui drept.

Aşadar, în ipoteza în care legiuitorul a intentionat sa sanctioneze cu nulitatea nerespectarea dreptului de preemtiune, s-a prevazut în mod expres aceasta sanctiune, situatie care nu se regaseste în cauza de fata, întrucât actelor juridice deduse judecăţii nu le sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod de Procedură civilă , ci legile în vigoare la data încheierii acestora.

Potrivit expunerii anterioare, dreptul de preemţiune al arendaşului nu are o reglementare legală în perioada 22.07.2005 şi 01.10.2011, prin urmare nici la data încheierii contractului de arendă, fundament al cererii reclamantului.

Stipularea unui astfel de drept, în cuprinsul unor contracte de arendă,  rod al voinţei părţilor, nu este prohibită de lege, aşa cum corect a reţinut instanţa de fond, însă neavând vreo consacrare legală expresă, un astfel de drept, strict convenţional, nu poate fi apărat pe calea acţiunii în nulitate a actului juridic subsecvent, încheiat cu nerespectarea sa.

Aşa cum au susţinut şi recurenţii, o situaţie similară a fost lămurită de către Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia de speţă nr. 8811 din 29 octombrie 2009 în cuprinsul căreia s-a statuat că, în condiţiile în care nu există dispoziţii general aplicabile în legislaţia privind circulaţia juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemţiune ca o condiţie de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept,legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemţiune, în funcţie de natura juridică a bunului.

În cazul arendei, la data încheierii contractului de arendă prezentat de părţi, dreptul de preemţiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către  o altă persoană a dreptului de proprietate, ci  numai ca un drept contractual al arendaşului.

Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terţă persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă, cu obligarea la daune interese, în măsura în care sunt vătămate interesele arendaşului.

 Considerentele instanţei de fond,  ce susţin ideea că prin voinţa lor,  în baza principiului libertăţii contractuale, părţile sunt libere să stabilească orice clauze,  cu menţiunea că nerespectarea lor conduce la nulitatea absolută a convenţiei subsecvente, nu pot fi primite  întrucât  se aduce astfel atingere stabilităţii şi siguranţei circuitului civil, dar şi principiului bunei credinţe a dobânditorului. Cauzele de nulitate absolută a actului juridic sunt cele reglementate de lege, neputând fi adăugate altele prin voinţa părţilor,  Altfel spus, nu se poate statua în afara unui cadru legal,  în cuprinsul contractului de arendă,  asupra nulităţii absolute a oricărui contract de vânzare cumpărare încheiat de arendator, cu încălcarea dreptului de preemţiune, ce nu avea la acea dată nicio consacrare legală.

În lipsa unei prevederi legale, clauza contractuală prin care se instituie un drept de preemţiune al arendaşului, produce efecte relative numai între părţile acestui contract, antrenând o răspundere contractuală a arendatorului, fără a se putea extinde la terţii dobânditori ai terenului, indiferent de buna sau reaua credinţă.

În considerarea argumentelor expuse, prin raportare la art. 312 C.pr.civ.  a fost admis  împotriva sentinţei civile nr. 1537 din 27.06.2013,  pronunţată de Judecătoria Mangalia,  în dosarul civil nr. 3614/254/2012; a fost modificată în parte sentinţa civilă nr. 1537/27.06.2013, pronunţată de Judecătoria Mangalia în dosarul civil nr. 3614/254/2012, în sensul că, s-a respins ca nefondată acţiunea civilă precizată formulată de reclamanta Întreprinderea Familială Călin Gheorghe în contradictoriu cu pârâţii.

Domenii speta

Spete similare