Pretenţii

Dosar nr. ………….

Cod operator: 2443

R O M Â N I A

TRIBUNALUL GORJ

SECŢIA A II-A CIVILĂ

DECIZIE Nr. 186/2014

Şedinţa publică de la 07 Octombrie 2014

Completul compus din:

PREŞEDINTE ……………

Judecător …………………..

Grefier …………………….

Pe rol fiind judecarea apelurilor formulate de apelanta reclamantă ………………. şi apelanta pârâtă …….., împotriva sentinţei civile nr… pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr…..

La apelul nominal făcut în şedinţa publică au răspuns avocat ……….. pentru apelanta reclamantă ……………… şi avocat …………. pentru apelanta pârâtă ……………..

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care, nemaifiind cereri de formulat sau excepţii de invocat, s-a acordat cuvântul.

Avocat …. pentru apelanta reclamantă ……. a solicitat admiterea apelului aşa cum a fost formulat de apelanta reclamantă, schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată şi respingerea cererii reconvenţionale. O primă critică adusă sentinţei instanţei de fond o reprezintă contribuţia intimatei pârâte aşa cum a fost reţinută de către instanţa de fond, respectiv prin participarea celor 5 angajaţi la edificarea acestei construcţii, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat şi prin sentinţa civilă nr.6355/10.04.2012 a Judecătoriei Tg-Jiu. Ceea ce nu se poate accepta şi este vădit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contribuţia acestor angajaţi, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004. Această perioadă nu poate fi luată în calcul deoarece lucrările de extindere şi de modernizare a spaţiului pe care apelanta le-a realizat au început după data încheierii contractului de închiriere, respectiv după data de 10.06.2004.

Pe de altă parte hotărârea instanței de fond este nelegală deoarece a considerat că nu se poate acorda despăgubirea la valoarea de piaţă a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de către reclamantă. Apreciază că valoarea despăgubirii nu se putea acorda decât la valoarea de piaţă din moment ce reclamanta a fost constructor de bună credinţă. Solicită admiterea apelului conform celor solicitate, cu cheltuieli de judecată şi respingerea apelului declarat de apelanta pârâtă ...

Avocat ….. pentru apelanta pârâtă … a solicitat respingerea apelului declarat de apelanta reclamantă … ca neîntemeiat şi admitea apelului declarat de apelanta pârâtă, modificarea sentinţei apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca fiind prescris dreptul la acţiune. De asemenea, solicită modificarea sentinţei apelate în sensul admiterii cererii reconvenţionale  şi obligarea apelantei reclamante  la plata sumei de … lei reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosinţă a spaţiului comercial în perioada octombrie 2011 – septembrie 2012, cu cheltuieli de judecată. Precizează că nu se poate reţine valoarea de circulaţie a construcţiilor , întrucât această valoare este dată de poziţionarea terenului, proprietatea pârâtei, şi trebuie să se ţină cont  de contractul părţilor, conform căruia se putea solicita numai contravaloarea materialelor de circulaţie.

TRIBUNALUL

Asupra apelurilor de faţă:

Prin cererea înregistrată la data de 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj- Secţia a II-a Civilă, sub nr. …,  reclamanta … a chemat în judecată pe pârâta …, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de … lei, reprezentând c/v spaţiului comercial şi a dotărilor din acesta, spaţiu edificat în totalitate de reclamantă, cu acordul pârâtei, sumă actualizată la data plăţii, instituirea unui drept de retenţie asupra spaţiului comercial situat în … până la achitarea despăgubirilor de către pârâtă şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată .

Prin decizia civilă nr. 80/30.05.2012 pronunţată de Tribunalul Gorj in dosarul nr. … s-a declinat competenţa soluţionării cererii în favoarea Judecătoriei Tg-Jiu, cauza fiind înregistrată  pe rolul acestei instanţe sub nr. ...

La data de 24.09.2012, pârâta …  a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

La data de 27.09.2012 …  a  formulat cerere reconvenţională împotriva reclamantei …, solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună obligarea acesteia la plata despăgubirilor reprezentând lipsa de folosinţă a spaţiului comercial situat in …, în cuantum de … lei, pe perioada octombrie 2011-septembrie 2012.

La termenul de judecată din 03.10.2012 reclamanta şi-a precizat acţiunea, in sensul că solicită să fie despăgubiţi pentru suma de … lei reprezentând contravaloarea spaţiului comercial situat in …, situat pe terenul pârâtei şi a dotărilor necesare funcţionării acestuia, menţionându-şi capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenţie asupra construcţiei până la despăgubirea efectivă.

Prin sentinţa nr. 3905/2014 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr…, a fost admisă în parte acţiunea civilă, având  ca  obiect pretenţii,  formulată de  reclamanta …, cu sediul  în …  , în contradictoriu  cu  pârâta …, cu sediul  în … .

 A fost admisă în parte cererea  reconvenţională formulată de  pârâta reclamantă reconvenţional ...

A fost obligată pârâta reclamantă  reconvenţional  la plata  sumei  de … lei  despăgubiri civile către reclamanta pârâtă reconvenţional.

 A fost obligată reclamanta pârâtă reconvenţional la  plata  sumei de … lei, reprezentând chirie  restantă şi  lipsă de  folosinţă  spaţiu  comercial , situat în …, pe  perioada noiembrie 2011 – septembrie  2012 .

S-a instituit  asupra  imobilului spaţiu  comercial,  situat  în … un drept de retenţie în favoarea reclamantei pârâtă reconvenţional  până la  achitarea sumei de … lei . 

S-au compensat  cheltuielile de  judecată efectuate de  părţi.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că între cele două părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. …, având ca obiect închirierea spaţiului situat în …, proprietatea … (locator), pe o perioada de 1 an şi o chirie de 1.500 lei/lună, exclusiv TVA, iar prin art. 3 din contract s-a prevăzut posibilitatea prelungirii valabilităţii contractului prin act adiţional ,iar potrivit  art. 12, fiind  prevăzut că preţul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor părţi.

Instanţa a constatat că obiectul iniţial al contractului de închiriere nr.1226/2004 l-a constituit o sifonărie şi o terasă, fiind menţionat expres acest obiect al contractului.

Ulterior, în anul 2005 pârâta reclamantă reconvenţional … a obţinut autorizaţie de construire nr.37/31.01.2005 prin care a fost autorizată să execute lucrări de extindere, modificări interioare şi modificare şarpantă conform proiectului de execuţie depus la dosarul cauzei.

Aşa cum rezultă din probatoriul administrat în cauză, în special din depoziţiile martorilor audiaţi, rezultă faptul că aceste lucrări de extindere au fost  efectuate în principal de către reclamantă, care a achiziţionat materiale de construcţie aferente executării lucrării chiar de la pârâta …, însă şi aceasta a participat la edificarea noii extinderi a  construcţiei prin punerea la dispoziţie a unui număr de cinci persoane care aveau calitatea de angajaţi ai … şi care au participat efectiv la executarea manoperei necesare extinderii spaţiului comercial.

Chiar dacă reclamanta pârâtă reconvenţional susţine că a avut o contribuţie exclusivă la edificarea spaţiului, instanţa a reţinut că aceasta a suportat majoritatea cheltuielilor necesare extinderii, însă nu în exclusivitate, dată fiind participarea de necontestat a angajaţilor pârâtei … şi lucrările efectuate de către aceasta, conform  declaraţiilor  martorilor  …, propuşi de reclamanta-pârâtă reconvenţional şi martorii … propuşi de pârâta –reclamantă reconvenţional , ale căror declaraţii au fost consemnate şi ataşate la dosar (filele  151-154, volum I, filele 170-173, volum II ), ordonanţa  de clasare dată de Parchetul de pe  lângă Judecătoria  Tg-Jiu  la data de 17.03.2014, în dosarul  nr…. şi interogatoriile administratorilor părţilor.

Întrucât modalitatea de suportare a cheltuielilor necesare extinderii este echivocă, iar părţile nu au stipulat în contract condiţiile în care se efectuează aceste extinderi şi consecinţele juridice ce decurg din edificarea extinderii la spaţiul comercial închiriat, instanţa a apreciat că se impune soluţionarea litigiul de faţă prin raportare la starea de fapt reţinută şi la clauzele stipulate de părţi prin contractul de închiriere, precum şi avându-se în vedere sentinţa civilă nr. 6355/2012 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu in dosarul nr. …, prin care s-a respins acţiunea promovată de … privind instituirea unui drept de superficie asupra terenului in suprafaţă de 145 mp, aflat sub construcţia spaţiului comercial situat in … şi cererea de instituire a dreptului de retenţie, ca prematur formulat, fiind admisă cererea reconvenţională formulată de … şi obligată reclamanta pârâtă reconvenţional să achite suma de … lei, reprezentând chirie restantă şi lipsa de folosinţă pe perioada iunie 2010-octombrie 2011 către … şi prin care s-a dispus evacuarea reclamantei pârâte din spaţiul comercial, sentinţă rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 358/19.09.2012 pronunţată de tribunalul  Gorj.

Astfel,  părţile au precizat în  art.8  din contract faptul că „ modificările aduse spaţiului se vor putea executa de chiriaş pe cheltuiala sa şi cu acceptul dat de proprietar”.

De asemenea în art.14 din contract părţile au stipulat că „ investiţiile făcute ( materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe bază de documente justificative”.

Sub acest aspect, instanţa a reţinut ca având relevanţă juridică în cauză şi adresa nr.7/10.03.2005 emisă de către reclamantă, prin care  reclamanta a solicitat pârâtei să-şi dea acceptul în scris pentru modificări şi îmbunătăţiri invocând art.8 alin 2 din contract.

Prin acţiunea de faţă reclamanta a solicitat în principal obligarea pârâtei la plata sumei de … lei reprezentând contravaloarea spaţiului comercial situat in …,  spaţiu comercial extins în temeiul autorizaţiei de construcţie nr.37/2005, invocând contribuţia sa exclusivă la edificarea construcţiei şi instituirea unui drept de retenţie asupra acestui spaţiu comercial până la achitarea despăgubirilor.

S-a reţinut că între cele două părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004. având ca obiect închirierea spaţiului situat în …, proprietatea …, pe o perioada de 1 an şi o chirie de 1.500 lei/lună, exclusiv TVA.

Prin art. 3 din contract s-a prevăzut posibilitatea prelungirii valabilităţii contractului prin act adiţional, iar în  temeiul art. 12 s-a prevăzut că preţul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor părţi.

Prin actele adiţionale nr. … si din ... încheiate de cele două părţi, s-a prelungit valabilitatea contractului de închiriere până în data de 01.12.2009 şi s-a stabilit preţul chiriei la 1875 lei / lună.

După data de 01.12.2009, … a folosit în continuare spaţiul închiriat cu permisiunea S…, s-au emis facturi fiscale de către locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 şi care au fost achitate de locatarul ...

În aceste condiţii, locaţiunea dintre cele două părţi … a fost reînnoită prin tacita relocaţiune, conform art. 1437 şi 1452 Cod civil, luând naştere un nou contract de locaţiune. Prin contractul încheiat şi prin actele adiţionale la acesta, tacita relocaţiune n-a fost exclusă printr-o clauză expresă de cele două părţi şi nu a fost anunţat concediul înainte de expirarea termenului închirierii de nici o parte.

De asemenea, … nu neagă folosinţa spaţiului închiriat după data de 01.12.2009, aceasta folosindu-1 pana la începutul lunii noiembrie 2013, când a  fost evacuată prin executor judecătoresc, conform susţinerilor pârâtei reclamante.

Construcţia - spaţiu comercial invocată în acţiune, nu este proprietatea reclamantei, această construcţie este proprietatea pârâtei …, iar aceasta a fost folosită de reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 1226/10.06.2004..

Faptul că această construcţie este proprietatea pârâtei reclamante  reconvenţional  rezultă din autorizaţia de construire nr. 37/31.01.2005 prin care a fost autorizată executarea lucrărilor de extindere, modificări interioare şi modificare şarpantă,  contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004 prin care această construcţie a fost închiriată reclamantei ; extrasul de carte funciară şi certificatul de atestare fiscală.

Conform cap. 7 din contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004. reclamanta în calitate de chiriaş avea obligaţia să execute la timp şi în bune condiţii pe costuri proprii, lucrările de întreţinere şi reparaţii la spaţiul închiriat, iar în baza  art. 8 din contract s-a prevăzut că modificările spaţiului se vor putea efectua de către chiriaş pe cheltuiala sa şi cu acceptul dat de proprietar, iar potrivit  art. 14,  investiţiile făcute vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.

Din  conţinutul raportului de expertiză efectuat de experţi  … , se  reţine  că valoarea  de piaţă a spaţiului  comercial situat în … este de …, iar  valoarea  îmbunătăţirilor  şi  modernizărilor  aduse la acest  spaţiu  comercial este de 140216 lei.

Din întreg  materialul probatoriu  administra, instanţa  a reţinut  că  reclamanta  pârâtă  reconvenţional  a  avut  o contribuţie majoritară la  îmbunătăţirile  şi modernizările  aduse la acest  spaţiu  comercial, iar  pârâta reclamantă  reconvenţional  a avut  o  contribuţie  de … lei,  constând  în materiale  de  construcţie  folosite la  aceste  îmbunătăţiri  conform expertului …, la  care  se adaugă  contravaloarea  salariilor  a 5  muncitori angajaţi de … şi  retribuiţi de  pârâta  reclamantă reconvenţional pe  perioada  aprilie  2004 – octombrie 2004, în cuantum de  … lei, aşa  cum  s-a menţionat  în raportul de expertiză  efectuat  de expert …. Deşi expertul a  calculat salariile  şi  contribuţiile  la  asigurări  aferente pentru 10 salariaţi, întrucât pârâta reclamantă …  a  menţionat că  au participat la  realizarea renovărilor  efectuate  în  perioada aprilie  2004 -  octombrie 2004, numiţii …,  din analiza  probatoriului administrat, respectiv interogatoriile administratorilor părţilor, declaraţiile  martorilor, ordonanţa  de clasare dată de Parchetul de pe  lângă Judecătoria  Tg-Jiu  la data de 17.03.2014, în dosarul  nr…. pentru săvârşirea  infracţiunilor  de  mărturie mincinoasă şi,  reţinându-se  cu putere de lucru  judecat  considerentele  sentinţei civile  nr.6355/10.04.2012 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosarul  nr. …, instanţa  a apreciat că pârâta reclamantă reconvenţional nu a  făcut  dovada  că aceşti salariaţi au prestat  lucrări la renovarea şi  modernizarea  spaţiului  comercial pe toată perioada  menţionată (  aprilie  2004- octombrie 2004),  apreciindu-se de  instanţă ca şi  contribuţie continuă la efectuarea lucrărilor doar  a 5  dintre salariaţi. Toate aceste lucrări  au  fost de modernizare  şi  extindere, în concordanţă  cu  autorizaţia  de  construire  nr. 37/31.01.2005, prin care  pârâta reclamantă  reconvenţional  a  fost  autorizată la executarea lucrările  de extindere, modificări  interioare  şi modificări şarpantă , precum  şi  modificări exterioare, iar iniţial  au existat construcţii care  au  fost modificate, respectiv sifonăria, platforma  betonată  menţionată ca  şi terasă  în contractul de închiriere  şi pereţii  comuni cu hala de producţie proprietatea  ...

Nu pot  fi  reţinute  susţinerile  pârâtei  reclamante  cu privire la  contribuţia  sa  în cuantum de  7381,35 lei, reprezentând contravaloare materiale conform facturilor depuse la dosar şi  care nu au fost achitate de către …, întrucât aceste  facturi provin  din  anul 2004, iar înţelegerea tacită a părţilor de a fi  avută  în vedere contravaloarea  acestor materiale  la modernizările  aduse  spaţiului  şi neachitate de reclamantă să  rămână  neachitate  şi  să  reprezinte  contribuţia  proprietarului …, nu a întrerupt termenul  de prescripţie  de  3 ani  prevăzut de Decretul  nr.167/1958 în care pârâta  putea  acţiona pentru recuperarea acestor creanţe .

Urmează ca, faţă de  întreg probatoriul administrat  să  fie  obligată  pârâta reclamantă  reconvenţional la plata  sumei de … lei despăgubiri  către reclamantă  pârâtă reconvenţional, reprezentând îmbunătăţirile  efectuate  la  sifonăria  şi terasa  închiriate,  conform contractului de  închiriere nr. 1226/10.06.2004, avându-se  în vedere disp. art. 14  din  acest  contract, cuantum la  care  instanţa  a ajuns  prin scăderea din  suma de  …  lei  reţinută  prin raportul de expertiză  efectuat  de experţii … , ca  reprezentând  modernizările  aduse  spaţiului  comercial  situat  în  str. Traian , nr.9 , jud. Gorj  şi care au fost efectuate pe  elementele  de construcţie  existente, proprietatea  pârâtei …, a  contribuţiei  pârâtei la  efectuarea acestor  modernizări  în  cuantum de … lei  şi contravaloarea salariilor  şi  contribuţiilor  la  asigurări pentru cei  5 muncitori care  s-a  reţinut  că  au  prestat  aceste  lucrări,  în cuantum de … lei .

Nu poate fi reţinuta solicitarea reclamantei ca  pârâta  sa fie obligată  la plata valorii de piaţa a imobilului, deoarece acest imobil nu a fost edificat integral de către aceasta, iar  valoarea de piaţa a imobilului este data şi de amplasarea acestuia, deci de teren, care este tot proprietatea  pârâtei reclamante reconvenţional.

Referitor la contravaloarea bunurilor existente în spaţiul comercial ( mese, scaune, baruri, frigidere, lăzi frigorifice, etc),  instanţa a reţinut  că nu a existat nici o convenţie între cele două părţi ca la încheierea contractului de închiriere, pârâta să-i despăgubească cu valoarea bunurilor necesare funcţionării spaţiului comercial,  iar în prezent  aceste  bunuri  mobile  sunt  în  custodia Administraţiei  Judeţene a Finanţelor Publice Gorj,  care le-a  supus  procedurii  executării  silite  în vederea recuperării debitelor  restante  de la reclamantă, cererea  rămânând  fără  obiect. 

 În ceea  ce priveşte  instituirea unui drept de retenţie asupra  imobilului –spaţiu comercial la care  s-au  adus  îmbunătăţiri  până la despăgubirea efectivă în condiţiile art. 14 din contractul nr. 1226/10.06.2004,  instanţa  a reţinut  că  sunt  aplicabile  prev. art. 2495 c. civ, potrivit  cărora, cel care este dator  să remită  sau  să restituie  un  bun, poate  să  îl  reţină  cât timp  creditorul  nu  îşi  execută  obligaţia  sa  izvorâtă  din acelaşi raport de drept sau,  după ca , atât  timp  cât creditorul  nu  îl despăgubeşte  pentru cheltuielile  necesare  şi  utile, pe care le-a făcut pentru acel bun  ori pentru prejudiciile  pe  care  bunul  i le-a cauzat. Fiind  îndeplinite  condiţiile  impuse de art. 2495 C civ. , instanţa  a  instituit  în favoarea reclamatei un  drept de retenţie  asupra  imobilul  spaţiu  comercial situat în …, până la  achitarea de către pârâta reclamantă reconvenţional  a sumei de … lei.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, instanţa a apreciat că aceasta este întemeiată în parte pentru următoarele considerente:

Aşa cum rezultă din sentinţa  civilă nr. 6355/2012 pronunţată de  Judecătoria Tg-Jiu, reclamanta  a fost  obligată  la  plata a …lei , reprezentând  chirie  restantă  şi  lipsă de  folosit  pe  perioada iunie 2010 -  octombrie  2011, sentinţă  rămasă definitivă  prin decizia  civilă nr. 358/2012 pronunţată de Tribunalul  Gorj.

Ori, în condiţiile în care contractul încheiat între părţi a încetat să-şi producă efectele ca urmare a expirării termenului stabilit prin contract aşa cum a fost modificat prin actele adiţionale, iar pe de altă parte  reclamanta pârâtă … a sistat plata chiriei, iar instanţa a constatat că reclamanta nu este deţinătoarea unui drept real asupra acestui spaţiu, ci a unui drept de creanţă, a apreciat că deţinerea spaţiului de către aceasta nu are nicio justificare legală sau contractuală, drept pentru care va fi admisă în parte cererea privind plata chiriei  şi a lipsei de folosinţă .

Astfel, deşi pârâta prin cerere reconvenţională a susţinut că reclamanta avea obligaţia de plată a chiriei lunare în cuantum de … lei, ca  urmarea a lipsei de  folosinţă a acestui  spaţiu  pentru perioada octombrie  2011 – septembrie 2012, cuantum calculat pentru perioada octombrie  -  aprilie  2012, prin raportare la  cuantumul  chiriei  ce  a fost  stabilită  prin contractul de  închiriere, respectiv  1875 lei / lună , iar pentru perioada mai – septembrie  2012 , prin raportate la  chiria  oferită de  …, în  cuantum de 6000 lei/ lună  conform adresei  nr. 2634/20.04.2012, instanţa reţine că, prin  ultimul act adiţional din data de 17.11.2008 părţile au convenit plata unei chirii lunare în cuantum de 1875 lei, sumă pe care  o va avea în vedere la calcularea  chiriei datorate  şi a despăgubirilor ce se impun a fi suportate de către reclamantă pentru perioada în care a ocupat spaţiul comercial.

Pentru cuantificarea debitului datorat sub acest aspect de către reclamanta pârâtă …, instanţa a avut în vedere intervalul de timp cuprins între data de la care reclamanta pârâtă nu a mai fost  obligată  prin sentinţa  civilă nr.6355/2012 pronunţată de  judecătoria Tg-Jiu, respectiv noiembrie  2011 şi până la data  solicitată prin cererea reconvenţională, luna septembrie 2012, fără a se lua în calcul perioada ulterioară, întrucât la data de 02.10.2013  a fost  anulată ca  netimbrată  cerere promovată de  pârâta reclamantă  reconvenţional faţă de  cererea  privind  mărirea  câtimii cererii reconvenţională (  fila 199  vol.II dosar) . 

Aşadar în raport de cuantumul chiriei reţinut de instanţă şi perioada de referinţă evidenţiată mai sus, instanţa a stabilit ca reclamanta pârâtă să plătească suma de … lei cu titlul de chirie restantă şi de contravaloare a folosinţei spaţiului comercial, neputându-se  lua  în calcul  oferta de chirie  înaintată de …,  prin adresa  nr.2634/20.04.2012, întrucât  această  ofertă poate  fi  privită procausa, întrucât a fost emisă  în timpul  în  care părţile  se aflau  în litigiu  cu privire la spaţiul  comercial  situat  în ...

În  temeiul  dispoziţiilor art.276 C.proc.civ.  instanţa  a  compensat  cheltuielile de  judecată efectuate de  părţi.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta … şi pârâtă … criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin apelul declarat de reclamanta … s-a solicitat admiterea apelului şi schimbarea sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată şi respingerea cererii reconvenţionale.

Apelanta reclamantă a arătat că o primă critică adusă sentinţei instanţei de fond o reprezintă contribuţia intimatei pârâtei aşa cum a fost reţinută de către instanţa de fond. Astfel, instanţa de fond a reţinut contribuţia din partea pârâtei prin participarea celor 5 angajaţi la edificarea acestei construcţii, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat şi prin sentinţa civilă nr.6355/10.04.2012 a Judecătoriei Tg-Jiu, însă cea ce nu se poate accepta şi este vădit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contribuţia acestor angajaţi , respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004.

Această perioadă nu poate fi luată în clacul deoarece lucrările de extindere şi de modernizare a spaţiului pe care subscrisa le-a realizat au început după data încheierii contractului de închiriere, respectiv după data de 10.06.2004.  În aceste condiţii contribuţia (cheltuielile indirecte şi de personal) pentru cei cinci salariaţi în lunile aprilie, mai, şi jumătate din luna iunie nu pot fi reţinute şi considerate ca şi participare sau contribuţie la edificarea spaţiului.

Pe de altă parte nici lunile septembrie şi octombrie 2004 nu mai pot fi luate în calcul pentru cei cinci salariaţi deoarece din facturile depuse la dosarul cauzei rezultă că în aceste luni se realiza deja racordul la reţeaua de gaze şi se monta centrala termică, despre care nici unul dintre salariaţi nu a menţionat că ar fi existat şi asta deoarece cei cinci salariaţi au lucrat doar lunile iulie şi august 2004.

In altă ordine de idei, conform contractului de închiriere societatea noastră a închiriat de la societatea pârâtă o sifonărie şi o terasă.

Instanţa trebuia să aibă în vedere depoziţiile martorilor … care au arătat că pereţii sifonăriei au fost supraînălţaţi, că terasa betonată a fost desfiinţată şi a fost turnată o nouă fundaţie şi că societatea reclamantă a avut o contribuţie de 90% la edificarea acestei construcţii.

Urmează a se avea în vedere şi proiectul tehnic existent la dosarul cauzei şi din care rezultă că această construcţie trebuia să aibă fundaţie din beton armat, elevaţii din beton armat, pereţi-zidărie de cărămidă, şarpantă învelitoare ţiglă. Totodată, proiectul prevedea că aria construită era de 142,50 m.p şi că trebuia realizat racord la reţeaua de canalizare.

La dosarul cauzei s-au depus de către societatea reclamantă facturi fiscale din lunile iulie 2004 - august 2004 din care rezultă că societatea reclamantă a achiziţionat de la societatea pârâtă o cantitate foarte mare de ciment, cărămidă şi bolţari de unde putem trage concluzia că aceste cantităţi s-au folosit la edificarea fundaţiei şi a zidurilor cât şi a supraînălţării. Iată că, aceste documente se coroborează cu depoziţiile martorilor reclamantei şi cu proiectul depus chiar de către pârâtă. Exemplifică în acest sens factura nr…. cu cantitatea de 100 bolţari, factura … în care se menţionează cantitatea de 250 bucăţi cărămidă, factura 4568239/13.07.2004 în care se achiziţionează de la pârâtă cantitatea de 1412 kg ciment.

Faţă de aceste probatorii nu pot fi reţinute ca relevante depoziţiile martorilor propuşi de către pârâtă în sensul că fundaţia şi pereţii la faţadă au fost realizate în întregime de către pârâtă ci doar prin contribuţia celor 5 salariaţi dar cu materialele probat a fi fost achiziţionate de către reclamantă.

Totodată, la dosarul cauzei sunt depuse o serie de facturi din care rezultă achiziţionarea de către societatea reclamantă a materialelor necesare realizării racordului la reţeaua de apă încât pârâta nu poate invoca faptul că ar fi realizat acest racord mai cu seamă că nici nu a prezentat vreun document în acest sens.

Pe de altă parte hotărârea instanţei de fond este nelegală deoarece a considerat că nu se poate acorda despăgubirea la valoarea de piaţă a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de către reclamantă. Contribuţia la edificare nu poate avea influenţă asupra modului de acordare a despăgubirii. De moment ce suntem constructori de bună credinţă apreciem că valoarea despăgubirii nu se putea acorda decât la valoarea de piaţă.

Instanţa a apreciat că despăgubirea la valoarea de piaţă este dată de teren de amplasarea acestuia, terenul fiind tot proprietatea pârâtei(?). Nu se înţelege această legătură sau de ce amplasarea terenului ar influenţa acordarea despăgubirii la valoarea de piaţă. Valoarea de piaţă este influenţată evident de amplasare dar aceasta are în vedere terenul.

Mai mult, la calculul valorii de piaţă s-a avut în vedere şi amplasarea terenului şi a construcţiei ca şi criteriu de evaluare.

Revenind asupra contribuţiei pârâtei prin salariaţi urmează a se avea în vedere şi menţiunea expertului contabil din Anexa 3 la raport şi în care se arată că …, nu a confirmat prin semnarea pontajelor faptul că aceşti salariaţi ar fi lucrat la investiţia din str. Traian.

Prin apelul declarat de apelanta pârâtă … s-a solicitat admiterea apelului si modificarea sentinţei apelate in sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta … ca fiind prescris dreptul la acţiune.

Într-o teza subsidiara, daca se va trece peste apărările pârâtei si se va admite cererea de chemare in judecata se solicită a se avea in vedere suma de 47.982,65 lei reprezentând contravaloarea materialelor înregistrate in contabilitatea reclamantei ce se regăsesc in îmbunătăţirile aduse spaţiului.

De asemenea, se solicită modificarea sentinţei apelate si in sensul admiterii cererii reconvenționale si obligarea … la plata sumei de … lei (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro la cursul BNR de 4,5262 - curs la data formulării cererii reconvenționale, 03.10.2012 si 13.125 lei reprezentând chiria pentru oct.-aprilie 2012) reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosinţă a spaţiului comercial situat în … in perioada octombrie 2011- septembrie 2012.

Daca se va admite in parte acţiunea intimatei - reclamante, in temeiul art.294 alin. 2 Cod proc. civ. se solicită compensarea datoriilor reciproce existente intre parți la data pronunţării soluţiei.

Se solicită a se avea  în  vedere  suma  de  … precum si o eventuala suma pe care o veți stabili in sarcina noastră daca veți trece peste excepţia invocata. De asemenea, se arată ca în prezent pe rolul Judecătoriei Tg.-Jiu se afla înregistrat dosarul nr. … ce are ca obiect pretenţii - lipsa de folosinţa pentru spaţiul in litigiu pe perioada oct. 2012- octombrie 2013, inclusiv, cu termen la data de 12.09.2014.

In temeiul art. 274 Cod procedură civilă se solicită obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata in apel.

Prin sentinţa nr. … pronunţata de Judecătoria Tg.-Jiu in dosarul nr. .. a fost admisa in parte acţiunea civila formulata de intimata-reclamanta … pentru suma de … lei.

De asemenea a fost admis capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție in favoarea intimatei-reclamante pana la achitarea sumei de … lei de către ...

Cu privire la cererea reconvenționala, instanţa de fond a admis-o in parte si a obligat reclamanta-parata reconvențional la plata sumei de … lei.

Aşa cum s-a arătat, între cele două părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. …, având ca obiect închirierea spaţiului situat în …, proprietatea …, pe o perioada de 1 an şi o chirie de 1.500 lei/lună, exclusiv TVA.

Prin art. 3 din contract s-a prevăzut posibilitatea prelungirii valabilităţii contractului prin act adiţional, iar în art. 12 s-a prevăzut că preţul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor părţi.

Prin actele adiţionale nr. …, încheiate de cele două părţi, s-a prelungit valabilitatea contractului de închiriere până în data de 01. l2.2009  şi s-a stabilit preţul chiriei la 1875 lei/lună.

După data de 01.12.2009, … a folosit în continuare spaţiul închiriat cu permisiunea S…, s-au emis facturi fiscale de către locator pe perioada decembrie 2009 - mai 2010 şi care au fost achitate de locatarul ...

În aceste condiţii, locaţiunea dintre cele două părţi … a fost reînnoită prin tacita relocaţiune, conform art. 1437 şi 1452 Cod civil, luând naştere un nou contract de locaţiune.

Se precizează că prin contractul încheiat şi prin actele adiţionale la acesta, tacita relocaţiune n-a fost exclusă printr-o clauză expresă de cele două părţi şi nu a fost anunţat concediul înainte de expirarea termenului închirierii de nici o parte.

De asemenea, … nu a negat folosinţa spaţiului închiriat după data de 01.12.2009, aceasta folosindu-l pana la începutul lunii noiembrie 2013, când am evacuat parata prin executor judecătoresc.

Anterior, între cele două părţi a mai existat un litigiu, care a fost soluţionat de Judecătoria Tg-Jiu prin sentinţa civilă nr. …, pronunţată în dosarul nr. …, în sensul că a fost respinsă acţiunea formulată de reclamantă, a fost respinsă cererea de instituire a unui drept de retenţie, a fost admisă în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta - reclamantă, dispunând totodată evacuarea reclamantei - pârâte din spaţiul comercial situat în ...

Judecătoria Tg-Jiu a reţinut în mod corect şi legal că singura convenţie ce a reglementat relaţiile dintre cele două părţi este contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004, având ca obiect închirierea spaţiului situat în .., că … este proprietarul spaţiului comercial din litigiu, iar …nu are o contribuţie exclusivă la edificarea spaţiului comercial şi că acest spaţiu a fost folosit în baza contractului de închiriere.

Aceasta sentinţa a rămas definitiva si irevocabila prin respingerea apelului si a recursului formulate de către …, deci in cauza avem putere de lucru judecat cu privire la aceste aspecte.

Cu privire la cererea intimatei-reclamante, se invocă, în primul rând, excepţia prescripţiei dreptului de a solită plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse de intimata – reclamanta, fiind citate disp. art. 1 din Decretul 167/1958, art. 6 alin. (4) NCC şi art. 201 din Legea nr. 71/2011. Aşadar, pornind de la această regulă generală, rezultă că prescripţiile începute anterior datei de 1 octombrie 2011 şi neîmplinite până la această dată sunt supuse prevederilor Decretului nr. 167/1958.

Numai prescripţiile ce încep după intrarea în vigoare a noului Cod civil, deci după data de 1 octombrie 2011, sunt supuse prevederilor privitoare la prescripţie cuprinse în acest cod.

Astfel, in speţa de fata prescripţia a început să curgă potrivit dispoziţiilor din Decretul-lege nr. 167/1958, se vor aplica prevederile acestui act normativ sub orice aspect ce interesează prescripţia.

De asemenea, art. 18 din Decretul 167/1958 prevede ca instanţa judecătoreasca si organul arbitrai sini obligate ca, din oficiu sa cerceteze, daca dreptul la acţiune sau la executarea silita este prescris.

Având in vedere ca prescripţia începe sa curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, in speţa de fata in octombrie 2004 (data finalizării lucrărilor de modernizare la imobilul in litigiu), iar termenul de prescripţie este de 3 ani, dreptul la acţiune al intimatei-reclamante s-a prescris in octombrie 2007. Acţiunea intimatei-reclamante a fost înregistrata la 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj (prin sentinţa nr… s-a declinat competenţa în favoarea Judecătoriei Tg-Jiu).

În mod corect instanţa de fond a reţinut ca imobilul - spaţiu comercial nu este proprietatea intimatei-reclamante, ci această construcţie este proprietatea apelantei-pârâtei …, iar aceasta a fost folosită de reclamantă în baza contractului de închiriere nr. ..(alin 9-10, pag 10)

Conform cap. 7 din contractul de închiriere nr. …, reclamanta în calitate de chiriaş avea obligaţia să execute la timp şi în bune condiţii pe costuri proprii, lucrările de întreţinere şi reparaţii la spaţiul închiriat, iar în art. 8 din contract s-a prevăzut că modificările spaţiului se vor putea efectua de către chiriaş pe cheltuiala sa şi cu acceptul dat de proprietar, iar în art. 14 s-a stipulat că investiţiile făcute (materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel încât reclamanta nu poate cere despăgubiri.

Deși a reţinut toate aceste aspecte in sentinţa apelată, instanţa de fond a reţinut ca valoare a îmbunătăţirilor aduse spaţiului in litigiu suma de … lei calculata de experţi din care a scăzut sumele ce reprezintă contravaloarea contribuţiei ...

Apreciază ca instanţa nu a avut in vedere contractul dintre părţi unde la art. 14 s-a stipulat că investiţiile făcute (materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.

Mai mult decât atât, chiar intimata-reclamanta arata in cuprinsul cererii de chemare in judecata ca „parata ... refuza sa se conformeze art. 14 din contractul de închiriere nr. … - în sensul decontării investiţiei edificate in fata documentelor justificative...."., deci aceasta recunoaşte ca nu i se cuvin alte sume decât cele pe care le poate proba cu înscrisuri înregistrate in contabilitate.

De asemenea, prin adresa nr. … emisă de intimata-reclamantă, aceasta a invocat prevederile art. 8 alin. 2 din contractul de închiriere, recunoscând că toate modificările aduse spaţiului se vor efectua de chiriaş pe cheltuiala sa.

Conform raportului de expertiza întocmit in cauza (răspunsul la obiectivul nr. 5 din raportul de expertiza contabila) contravaloarea totala a facturilor reprezentând materiale achiziţionate de reclamanta … este de … lei (inclusiv TVA), respectiv … lei fără TVA. Expertul contabil arata ca singurul care poate preciza daca aceste materiale se regăsesc in lucrările de modernizare a spaţiului in litigiu si daca au fost necesare este expertul tehnic.

Prin răspunsul la obiectivul nr. 5, expertul tehnic … a arătat ca valoarea materialelor ce se regăsesc in lucrările de modernizare a spaţiului in litigiu si înregistrate in contabilitatea … este de … lei.

In aceste facturi sunt si facturile emise de către … înregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si neîncasate de către pârâtă (deci tot o contribuţie a apelantei-parate la modernizarea spaţiului) in, valoare de … lei.

Prin urmare, suma ce ar putea fi reţinuta in sarcina pârâtei ar reprezenta contravaloarea materialelor înregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si ce se regăsesc in îmbunătăţirile aduse spaţiului, respectiv suma de … lei.

Se apreciază că această sumă este singura care poate fi reţinuta in sarcina pârâtei, deoarece aceasta reprezintă contravaloarea materialelor efectiv folosite in spaţiul in litigiu, achitate de către reclamanta si înregistrate in contabilitatea acesteia.

De asemenea, se critică, instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului spațiu comercial până la achitarea sumei de … lei deoarece se apreciază ca nu sunt îndeplinite condiţiile instituirii unui drept de retenţie, astfel încât se impune şi respingerea acestui capăt de cerere,

Instanţa nu a avut in vedere ca la data pronunţării sentinţei, intimata-reclamanta nu se mai afla in posesia imobilului întrucât a fost evacuata in luna noiembrie 2013 in baza sentinţei judecătoreşti nr. …, pronunţată în dosarul nr. …, astfel ca cererea intimatei este inadmisibila.

Dreptul de retenţie este un mijloc de garantare a obligaţiilor, reprezentând uneori si o forma de manifestare a excepţiei de neexecutare si consta in dreptul creditorului de a refuza sa restituie un bun al debitorului aflat in detenţia sa, pana la ce debitorul nu-i plăteşte ceea ce ii datorează in legătura cu acel bun.

Cu privire la cererea reconvenționala se arătă că între cele două părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. …, modificat prin actele adiţionale nr. … şi din ... Prin actele adiţionale s-a prelungit valabilitatea contractului de închiriere până în data de 01.12.2009 şi s-a stabilit preţul chiriei la 1875 lei/lună.

După data de 01.12.2009, … a folosit în continuare spaţiul închiriat cu permisiunea …, s-au emis facturi fiscale de către locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...

Se precizează că prin contractul încheiat şi prin actele adiţionale la acesta, tacita relocaţiune n-a fost exclusă print-o clauză expresă de cele două părţi şi nu a fost anunţat concediul înainte de expirarea termenului închirierii de nici o parte.

De asemenea, … nu neagă folosinţa spaţiului închiriat după data de 01.12.2009 pana la începutul lunii noiembrie 2013.

Deoarece spaţiul din litigiu a fost folosit în continuare de …, fără a mai exista contract de închiriere valabil, prin cererea reconvenționala s-a solicitat obligarea acestei la plata sumei de … lei reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosinţă a acestui spaţiu pentru , perioada octombrie 2011- septembrie 2012.

Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :- pentru perioada octombrie 2011- inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilită prin contractul de închiriere , respectiv 1.875 lei/lună (7 luni x 1.875 = 13.125 lei);- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria oferită de …, în cuantum de 6.000 lei /lună, conform adresei nr. …, însă nu s-a realizat contractul de închiriere deoarece … a folosit în continuare în mod abuziv spaţiul din litigiu (5 luni x 6.000 lei = 30.000 lei).

Având in vedere ca în cauza s-a efectuat  expertiza care a concluzionat ca suma de 1155 Euro/luna este chiria pieţei pentru acest spaţiu ( răspunsul la obiectivul 7.1), s-a solicitat obligarea … la plata sumei de … lei reprezentând despăgubiri civile ca urmare a lipsei de folosinţă a acestui spaţiu pentru perioada octombrie 2011- septembrie 2012 având in vedere chiria stabilita de expert.

Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :

- pentru perioada octombrie 2011 - inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilită prin contractul de închiriere, respectiv 1.875 lei /lună (7 luni x 1.875 = 13.125 lei).

- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria de 1155 Euro/luna așa cum a fost calculata de expert la obiectivul 7.1 (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro (5 luni x 1155 Euro) la cursul BNR de … - curs la data formulării cererii reconvenționale, 03.10.2012).

Se apreciază că instanţa de fond nu a avut in vedere faptul ca intimata-reclamanta a ocupat acest spaţiu fără a mai avea un contract de închiriere valabil, iar cererea pârâtei prin care am solicitat obligarea acesteia la plata de despăgubiri reprezentând lipsa de folosinţa a spaţiului pentru lunile mai 2012-septembrie 2012 calculata la preţul pieţei este îndreptățita.

Mai mult decât atât, instanţa de fond retine ca „contractul încheiat intre părți a încetat sa-si producă efectele ca urmare a expirării termenului stabilit", dar are in vedere la calcularea lipsei de folosinţa tot chiria stabilita prin contract.

Având in vedere cele expuse mai sus, se solicită admiterea apelului si obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata.

La data de 23.09.2014 s-a depus întâmpinare de către apelanta pârâtă … prin care se solicită respingerea apelului declarat de apelanta-reclamantă … ca neîntemeiat

Cu privire la primul motiv de apel se arată că nu se pot retine criticile aduse de apelanta-reclamantă … sentinţei instanţei de fond având in vedere ca situaţia de fapt nu este cea descrisa de aceasta.

… a contribuit la modernizarea spaţiului, cu forţa de muncă cuantificata de expertul contabil la suma de … lei.

Astfel, zilnic salariaţii … au muncit la îmbunătăţirile aduse. Pe toată durata efectuării modernizărilor (aproximativ cinci luni), noua salariaţi ai … au participat la toate lucrările, mai puţin la montarea termopanelor, acoperişului şi instalaţiilor termice, iar materialele folosite au fost transportate cu maşinile proprietatea ...

Deși s-a demonstrat cu proba cu martori ca un număr de 9 salariaţi ai apelantei-pârâte au lucrat la modernizarea spaţiului in litigiu, instanţa de fond nu a avut in vedere decât un număr de 5 salariaţi cenzurând numărul cestora si in raport de timpul lucrat efectiv la aceasta lucrare.

Martorii … au declarat ca lucrările la spaţiul in litigiu au început in aprilie 2004 si s-au finalizat in toamna anului 2004.

Aceştia au arata ca lucrările de modernizare a spaţiului in litigiu, respectiv zidăria de supraînălţare a zidurilor, turnarea sapelor de egalizare, confecţionarea si montarea stâlpilor de profil, montarea gresiei si faianţei, a tavanului de rigips, canalizarea, instalaţia electrica au fost efectuate de către salariaţii … in timpul programului de munca, aceştia fiind plătiţi de către societate.

Se apreciază ca daca susţinerile apelantei-reclamante ar fi fost reale, aceasta ar fi promis martori care sa declare cele susţinute de reclamanta prin cererea de chemare in judecata, respectiv ca spaţiul in litigiu a fost edificat integral de către aceasta. Daca apelanta-reclamanta ar fi asigurat forţa de munca atunci reclamanta ar fi propus ca martori persoanele care au prestat munca.

Mai mult decât atât, chiar si martorul propus de reclamanta (audiat in dosarul nr. … - fila 275), respectiv … a arătat ca cei care au efectuat lucrările de modernizare au fost salariaţii … in timpul programului de munca, chiar el asigurând transportul materialelor provenite din demolare si a celor folosite la modernizarea spaţiului. Tot acest martor a declarat ca materialele de construcţie, respectiv balastru, nisip, ciment au fost puse la dispoziţie de către ...

Cu privire la susţinerile apelantei-reclamante … ca materialele folosite la construirea spaţiului, respectiv cimentul cărămida si bolţarii au fost achiziţionate de acesta de la societatea pârâtă se arată următoarele:

… a emis facturi fiscale către … pentru aceste materiale in valoare de … dar nu le-a încasat deoarece acestea au fost folosite la edificarea imobilului proprietate noastră. Astfel aceste materiale, deși au fost înregistrate in contabilitatea … au fost tot contribuţia pârâtei la edificarea spaţiului deoarece nu au fost achitate

Cu privire la ultimul motiv de apel prin care apelanta-reclamanta critica faptul ca instanţa de fond nu a reţinut valoarea de piaţa a imobilului apreciem ca acesta este neîntemeiat.

Așa cum a reţinut si instanţa de fond, imobilul nu a fost edificat in totalitate de apelanta-reclamanta si, mai mult decât atât, valoarea de piaţa a unui imobil este data si de amplasamentul acestuia, respectiv de teren.

Chiar apelanta-parata recunoaşte in motivele de apel ca valoarea de piaţa este data de amplasare, iar terenul este proprietatea noastră.

Aşa cum s-a arătat si in motivele de apel intre cele doua părţi a fost încheiat un contract si conform prevederilor contractuale s-a prevăzut că modificările spaţiului se vor putea efectua de către chiriaş pe cheltuiala sa şi cu acceptul dat de proprietar, iar în art. 14 s-a stipulat că investiţiile făcute (materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel încât apelanta-reclamantă nu poate cere despăgubiri, ci cel mult decontarea cheltuielilor aşa cum rezulta ele din înscrisuri (facturi fiscale si alte documente contabile) si care se regăsesc in îmbunătăţirile aduse imobilului.

Având in vedere cele expuse mai sus se solicită respingerea apelului declarat de apelanta - reclamanta si admiterea apelului nostru aşa cum a fost formulat.

Tribunalul, analizând actele şi lucrările dosarului, constată şi reţine următoarele:

Apelul declarat de apelanta reclamantă pârâtă reconvenţională … este nefondat, pentru motivele de fapt şi de drept ce urmează.

O primă critică a apelantei se referă la perioada pentru care s-a calculat contribuţia angajaţilor pârâtei, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004, susţinându-se că extinderile şi modernizările spaţiului au fost realizate începând cu data încheierii contractului d eînchiriere-10.06.2004.

 Această susţinere este contrazisă de declaraţiile majorităţii martorilor audiaţi de instanţa de fond, respectiv …, propus chiar de reclamantă (fila153 dosar fond vol.I),… propus tot de reclamantă (fila171 dosar fond vol.II), … (fila173 dosar fond vol.II) din care rezultă că lucrările de extindere şi modernizare la spaţiul din litigiu au început în primăvara anului 2004 şi au durat până în toamna aceluiaşi an, unii martori menţionând ca început chiar luna aprilie 2004.

Nu are relevanţă data încheierii contractului dintre părţi, ci perioada efectivă în care s-au efectuat lucrările.

Susţinerile apelantei reclamante cu privire la lucrările de extindere în sensul că a fost desfiinţată terasa de beton existentă la spaţiu respectiv, şi  turnată o nouă fundaţie, aşa cum au declarat martorii propuşi de către reclamantă, fără o specializare în domeniul construcţiilor, sunt contrazise de constatările specialistului tehnic în construcţii, expert …, desemnat expert în cauză, care precizează în raportul de expertiză că „ după cum s-a menţionat şi în procesul verbal încheiat la faţa locului şi semnat de ambele părţi fără obiecţiuni a rezultat că spaţiul comercial actual are înglobat în el şi elemente de construcţii proprietatea pârâtei … şi anume: fundaţii şi pereţi de la vechea sifonărie, o parte din peretele comun  de la hala de producţie, fundaţii şi pereţi de la vestiarul adiacent halei, platforma din beton” fila 10 din dosarul de fond vol. II).

O altă critică a apelantei … la soluţia instanţei de fond constă în faptul că nu s-au acordat despăgubirile la valoarea de piaţă a spaţiului comercial.

Astfel cum susţine şi  apelanta prin cererea de apel, valoarea de piaţă a unei construcţii este dată şi de amplasament, ori terenul pe care se află spaţiul comercial aparţine pârâtei … , cea care este îndreptăţită a beneficia de amplasamentul construcţiei într-o zonă bună pe piaţa imobiliară, nicidecum reclamanta care a realizat, aşa cum se exprimă în cererea de apel „lucrări de extindere şi  modernizare” a unei construcţii deja existente:

Mai mult prin convenţia părţilor, art. 14 din contractul de închiriere nr…., s-a prevăzut că „investiţiile făcute ( materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative”, ceea ce înseamnă că de la dat încheierii contractului părţile au prevăzut modalitatea decontării lucrărilor de extindere şi modernizare a spaţiului închiriat.

Potrivit art. 969 din vechiul cod civil, aplicabil convenţiei părţilor, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

Pentru considerentele arătate anterior, în temeiul art. 480 c.proc.civ. va fi respins apelul declarat de apelanta reclamantă pârâtă reconvenţională ….

Apelul declarat de apelanta pârâtă reclamantă reconvenţională … este întemeiat pentru motivele de fapt şi de drept ce urmează.

Prin sentinţa apelanta s-a reţinut că valoarea modernizărilor spaţiului comercial proprietatea pârâtei … sunt în cuantum de … lei, din care se scade salariile şi contribuţia celor 5 angajaţi ai pârâtei în cuantum de … lei şi contravaloarea materialelor  ce figurează în contabilitatea pârâtei ca fiind folosite la aceste lucrări, în cuantum de … lei, rezult un rest de … lei ce constituie despăgubirile la care ar fi îndreptăţită reclamanta …  pentru îmbunătăţirile spaţiului în discuţie.

Totuşi, în cuprinsul raportului de expertiză întocmit de cei doi experţi, expert în construcţii … şi expert în contabilitate …, se menţionează că factura nr…. emisă de … reprezintă avans marfă, ceea ce înseamnă că nu trebuia luată în considerare la calcularea materialelor folosite de reclamantă la îmbunătăţirile spaţiului comercial (fila 9 din dosarul de fond vol.II).

De asemenea, din raportul de expertiză rezultă că nu s-au găsit încorporate în lucrările de modernizare materialele trecute în anexa 10 la raportul de expertiză, care sunt în valoare de 35.300 lei (fila 9 şi 40 din dosarul de fond vol.II).

Instanţa de fond a luat în considerare valoarea totală a îmbunătăţirilor de … lei fără a scade sumele anterior precizate, care reduc, alături de salariile şi contribuţia celor 5 angajaţi ai pârâtei în cuantum de … lei şi contravaloarea materialelor  ce figurează în contabilitatea pârâtei ca fiind folosite la aceste lucrări, în cuantum de … lei, valoarea îmbunătăţirilor aduse efectiv de către reclamantă spaţiului pârâtei la un cuantum de … lei.

Se concluzionează că valoarea despăgubirilor la care este îndreptăţită reclamanta este de 80.253,5 lei.

Motivul de apel cu privire la greşita instituire a dreptului de retenţie este întemeiat.

Deşi convenţiei părţilor se aplică vechiul cod civil, în vigoare la data acordului de voinţă, instanţa opinează că în privinţa instituţiei dreptului de retenţie este aplicabilă legea civilă la data formulării cererii în acest sens, depinzând de soluţia instanţei pe fondul cauzei, moment în care se naşte un eventual drept de retenţie asupra bunurilor părţii procesuale adverse.

Astfel devin aplicabile disp. art. 2495 din noul cod civil care prevăd „Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl reţină cât timp creditorul nu îşi execută obligaţia sa izvorâtă din acelaşi raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubeşte pentru cheltuielile necesare şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat”.

Din interpretarea acestui text legal rezultă că dreptul de retenţie se poate instituit numai asupra unui bun care la data instituirii se află în posesia efectivă a solicitantului, ori în speţă apelanta reclamantă …. a fost evacuată din spaţiu comercial proprietatea pârâtei … prin sentinţa nr. 6355 din 10 aprilie 2012 pronunţată de Judecătoria Tg Jiu în dosarul nr. …, definitivă şi irevocabilă prin respingerea căilor ordinare de atac.

Art. 1616 cod civil prevede că datoriile reciproce se sting prin compensaţie până la concurenţa celei mai mici dintre ele, iar potrivit  art. 1617 cod civil compensaţia operează de plin drept de îndată ce există două datorii certe , lichide şi exigibile, oricare ar fi izvorul lor, şi care au ca obiect  o sumă de bani sau o anumită cantitate de bunuri fungibile de aceeaşi natură.

Cum despăgubirile stabilite prin această decizie îndeplinesc condiţiile prev. de textele legale citate anterior, se va dispune compensarea lor până la concurenţa celei mai mici creanţe.

Ca urmare, în temeiul art. 480 c.proc.civ. se va admite apelul apelantei pârâtă reclamantă reconvenţională … schimbă sentinţa în sensul că va fi obligată pârâta … către reclamanta …  la plata sumei de … lei în loc de … lei, despăgubiri civile şi se va respinge capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenţie asupra imobilului – spaţiu comercial situat în …. Se va dispune compensarea datoriilor reciproce până la concurenţa sumei de … lei, urmând ca … să plătească către …  diferenţa de despăgubiri în cuantum de … lei.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei în a solicita contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului comercial proprietatea pârâtei este neîntemeiată, cum corect a reţinut instanţa de fond.

Luând în considerare clauzele contractul de închiriere a bunului, prelungit prin tacita relocaţiune, dar şi data evacuării reclamantei din spaţiul respectiv, se apreciază că dreptul material la acţiune se naşte la momentul evacuării, moment din care se calculează termenul de 3 ani prev. de art. 3 din Dec. nr.167/1958, aplicabil în cauză în conformitate cu art.6 alin.4 din noul cod civil.

În temeiul art.453 c.proc.civ. va fi obligată apelanta reclamantă la cheltuieli de judecată către apelanta pârâtă, reprezentând onorariu avocat şi taxa de timbru în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge  ca nefondat apelul declarat de apelanta …, împotriva sentinţei civile nr…  pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr…..

Admite apelul declarat de apelanta … împotriva sentinţei civile nr…  pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu, în dosar nr… şi schimbă sentinţa în sensul că obligă pârâta … către reclamanta …  la plata sumei de … lei în loc de … lei, despăgubiri civile şi respinge capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenţie asupra imobilului – spaţiu comercial situat în ...

Menţine dispoziţiile instanţei privind obligarea reclamantei pârâte reconvenţionale … către pârâta reclamantă reconvenţională …  la plata sumei de … lei, despăgubiri civile.

Dispune compensarea datoriilor reciproce până la concurenţa sumei de … lei, urmând ca … să plătească către …  diferenţa de despăgubiri în cuantum de … lei.

Obligă intimata … către apelanta … la plata sumei de … lei, cheltuieli de judecată în apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică de la 07 Octombrie 2014, la Tribunalul Gorj.

Domenii speta

Spete similare