Constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare.

Potrivit principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, anularea actului primar (iniţial) atrage şi anularea actului următor (subsecvent), datorită legăturii sale cu primul. În această situaţie se pot analiza şi excepţiile reprezentate de principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun, cu titlu oneros şi de principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, în sensul că subdobânditorul de bună-credinţă al unui bun imobil păstrează bunul respectiv dacă l-a dobândit cu titlu oneros, chiar dacă titlul de proprietate al transmiţătorului său a fost, între timp, declarat nul sau anulat.

Nu sunt întrunite condiţiile subdobânditorului de bună-credinţă, în condiţiile în care cumpărătorul a cunoscut natura litigioasă a dreptului de proprietate dobândit asupra terenului, fapt menţionat chiar în contractul de vânzare-cumpărare.

Reclamanta V E C  a solicitat în contradictoriu cu pârâţii SC S N D SA Galaţi, SC C S R SRL Bucureşti şi SC F C O GSA Galaţi, să pronunţe o hotărâre prin care să se constate nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/26.06.2011 la BNPA C M şi P A, nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. …/22.11.2012 la BNPA C M şi P A, cu privire la suprafaţa de teren de 1.928 mp, situată în Galaţi, în incinta Stadionului Ancora, repunerea părţilor în situaţia anterioară, precum şi efectuarea menţiunilor în cartea funciară a imobilului. A mai solicitat şi cheltuieli de judecată. 

Prin sentinţa civilă nr. 12095/19.12.2013 Judecătoria Galaţi a admis cererea, a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta SC S N D Galaţi SA Galaţi şi pârâta SC C S R SRL Bucureşti, autentificat sub nr. …/26.07.2011 de BNPA C M şi P A, cu privire la terenul în suprafaţă de 1928 mp, situat în Galaţi, jud. Galaţi.

De asemenea, a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta SC C S R SRL Bucureşti şi pârâta SC F C O SA Bucureşti (fostă SC F C O SA Galaţi), autentificat sub nr. …./22.11.2012 de BNPA C M şi P A.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a avut în vedere principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, potrivit căruia anularea actului primar (iniţial) atrage şi anularea actului următor (subsecvent), datorită legăturii sale cu primul. Într-adevăr, în această situaţie se pot analiza şi excepţiile reprezentate de principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun, cu titlu oneros şi de principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, în sensul că subdobânditorul de bună-credinţă al unui bun imobil păstrează bunul respectiv dacă l-a dobândit cu titlu oneros, chiar dacă titlul de proprietate al transmiţătorului său a fost, între timp, declarat nul sau anulat.

Instanţa a apreciat că în prezenta cauză nu sunt întrunite condiţiile subdobânditorului de bună-credinţă, întrucât pârâta SC F C O G SA Bucureşti (Galaţi) a cunoscut natura litigioasă a dreptului de proprietate dobândit asupra terenului în suprafaţă de 1.928 mp, fapt menţionat chiar în contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. …/22.11.2012 la BNPA C M şi P A.

Împotriva acestei hotărâri au promovat apel pârâţii SC F C O GSA Galaţi prin lichidator judiciar Activ Lichidator IPURL Bucureşti şi SC S N D SA Galaţi, care au  arătat, în esenţă, că în mod greşit a fost respinsă cererea de suspendare a judecării prezentei cauze ca urmare deschiderii procedurii insolvenţei, că în mod greşit instanţa de fond a respins excepţia netimbrării acţiunii, considerând că aceasta are un caracter incidental acţiunii introdusă în baza Legii 10/2001, în realitate fiind vorba de o acţiune principală cu caracter patrimonial, care este supusă timbrajului. S-a mai arătat că, în ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes, în mod greşit instanţa de fond a apreciat că reclamanta dobândeşte un folos practic prin obţinerea unui nou titlu executoriu.

S-a mai susţinut că, în ceea ce priveşte reaua-credinţă, condiţie necesară pentru constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, se arată că nu a fost demonstrată de niciuna din probele administrate de reclamantă, iar la data perfectării contractului  ternul nu intrase în patrimoniul reclamantei, astfel că nu se poate aprecia că a avut loc o vânzare speculativă cu intenţia de a frauda interesele reclamantei.

Apelurile sunt nefondate.

În ceea ce priveşte primul motiv de apel, se reţine că în mod corect instanţa de fond a respins cererea de suspendare a judecării prezentei cauze ca urmare deschiderii procedurii insolvenţei, întrucât în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 85/2006.

Este adevărat că cererea de chemare în judecată prin care se solicită constatarea nulității absolute a unui act este o cerere cu caracter patrimonial, însă se reţine că  intimata-reclamantă este terţ faţă contractele de vânzare-cumpărare încheiate, terţ care are un drept de proprietate asupra terenului în litigiu stabilit printr-o hotărâre judecătorească şi urmăreşte recuperarea acestuia şi nu realizarea vreunui creanţe împotriva pârâtului SC F C O GSA.

Se mai reţine că în mod corect instanţa de fond a respins şi excepţia netimbrării acţiunii, considerând că aceasta are un caracter incidental acţiunii introdusă în baza Legii 10/2001, fiind astfel incidente dispoziţiile art. 15 lit. r din Legea nr. 146/1997, imobilul restituit fiind preluat în mod abuziv de către stat.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes, instanţa de fond a apreciat în mod corect că este nefondată, întrucât intimata-reclamantă deşi deţine un titlu executoriu reprezentat de decizia civilă nr. 264/A/14.10.2010 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, nu se poate bucura de posesia asupra terenului suprapunându-se cu o parte din terenul ce a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare. Mai mult, din procesul verbal întocmit la data de 01.10.2013 de către BEJ C M C în dosarul de executare nr. …/2013 reiese că nu a putut fi pusă în posesie, întrucât pe terenul în cauză se află construcţii.

Nu poate fi reţinută nici susţinerea apelantului-pârât în sensul că intimata-reclamantă putea să-şi înscrie dreptul de proprietate direct în cartea funciară, terenul urmând a reintra în patrimoniul reclamantei cu titlu de proprietate, potrivit dispoziţiilor art. 885 C.civ. întrucât aceste dispoziţii legale se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru şi deschidere a cărţilor funciare, potrivit dispoziţiilor art. 56 din Legea nr. 71/2011.

În ceea ce priveşte reaua-credinţă a apelanţilor-pârâţi, se constată că a fost reţinută în mod corect ca şi o condiţie necesară pentru constatarea nulităţii parţiale a celor două contracte de vânzare-cumpărare, menţionându-se chiar în cuprinsul contractelor că există litigiu cu privire la o parte din terenul ce a făcut obiectul contractelor. Astfel, se apreciază că au fost îndeplinite, în mod cumulativ şi condițiile art. 966 C.Civ., potrivit cărora obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea niciun efect şi cele ale art. 968 C.civ., potrivit cărora cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice, coroborate cu cele prevăzute de art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001.

În ceea ce priveşte criticile referitoare la faptul că intimata-reclamantă ar avea dreptul la o suprafaţă de teren mai mică, respectiv 1688 mp, că pe teren trec reţele publice, se reţine că acestea au fost soluţionate în mod irevocabil prin decizia civilă nr. 264/A/14.10.2010 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi şi mai pot face obiectul unei noi analize.

Faţă de cele ce preced apelurile au fost respinse.

Domenii speta

Spete similare