Sarcina probei pentru dovedirea relei credinţe a cumpărătorilor

Decizie 665 din 25.09.2014


Prin sentinţa civilă nr.  263 din 20.02.2013 pronunţată de  Judecătoria Podu Turcului în dosarul nr. 936/829/2012 a fost respinsă ca nefondată cererea şi a fost respinsă ca nefondată cererea pârâţilor V.I. şi V.M. privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

 Pentru a pronunţa sentinţa civilă de mai sus instanţa de fond a reţinut următoarele:

”Prin sentinţa civilă nr. 937/25.05.2011 pronunţată de Judecătoria Podu Turcului în dosarul nr. 900/829/2010 a fost admisă cererea formulată de reclamantul V.N. în contradictoriu cu pârâţii M.M. şi L.G., perfectându-se convenţia încheiată la data de 10.10.2005 între reclamant în calitate de cumpărător şi pârâţi în calitate de vânzători privind terenul în suprafaţă de 14,74 ha amplasat în extravilanul comunei S. identificat în raportul de expertiză întocmit de expertul A.G.. Prin decizia civilă nr. 495/29.03.2012 pronunţată de Tribunalul Bacău a fost respins recursul declarat de pârâţi împotriva acestei hotărâri.

La data de 29.03.2011, la BNP C.R.I. a fost autentificat sub nr. 1554 contractul de vânzare – cumpărare încheiat între vânzătorii M.M. şi L.G. şi cumpărătorul V.I. (căsătorit cu V.M.) cu privire la un teren extravilan din comuna S. în suprafaţă totală de 95.200 mp (din care 59.400 mp în parcela 137/2, 20.500 mp în parcela 136/2, 3.400 mp în parcela 128/1 şi 11.900 mp în parcela 126/1), având număr cadastral 60128, preţul fiind de 19.547 lei. În cuprinsul contractului s-a menţionat că imobilul a intrat în proprietatea vânzătorilor în baza titlului de proprietate nr. 504443/02.11.2010, că imobilul este liber de sarcini potrivit extrasului de carte funciară nr. 11028/25.03.2011, că preţul a fost plătit integral anterior semnării contractului.

Pârâta M.M., în nume propriu şi ca mandatar al vânzătorului L.G., a declarat în faţa notarului că imobilul nu este scos din circuitul civil, nu formează obiectul vreunui litigiu, nu este grevat de sarcini, nu este vândut, donat sau ipotecat în favoarea altei persoane, că nu a făcut promisiuni de vânzare altor persoane şi nici nu a încheiat vreun antecontract de vânzare cu alte persoane privind acest imobil, garantând astfel cumpărătorul pentru orice evicţiune totală sau parţială.

Comparând raportul de expertiză A.G. ce a stat la baza pronunţării sentinţei civile nr. 937/25.05.2011 cu contractul de vânzare – cumpărare nr. 1554/29.03.2011, instanţa constată că terenul în suprafaţă de 95.200 mp vândut prin contractul a cărui anulare se solicită este inclus în terenul de 14,74 ha pentru care sentinţa civilă nr. 937/25.05.2011 ţine loc de act autentic, reţinând astfel că reclamantul justifică un interes în promovarea cererii.

Mai constată instanţa că acest contract a fost încheiat după formularea de către reclamant a cererii de chemare în judecată din dosarul nr. 900/829/2010 (cerere datând din 05.08.2010), dar anterior soluţionării acesteia (data pronunţării hotărârii definitive fiind 25.05.2011). Din înscrisurile aflate la dosar rezultă fără putinţă de tăgadă că pârâţii M.M. şi L.G. aveau cunoştinţă de existenţa pe rolul instanţei a dosarului nr. 900/829/2010, fiind reprezentaţi în acel dosar de mandatarul M.R. (aspect consemnat în încheierea de şedinţă din 15.12.2010; pârâţii au depus note scrise în acel dosar; M.M. a semnat procura autentificată sub nr. 1138/08.11.2010 pentru acel dosar) .

Totuşi, nici existenţa unui antecontract de vânzare – cumpărare, nici existenţa pe rol a unui litigiu privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic nu reprezintă impedimente legale pentru a opri proprietarii unui imobil să îl vândă altei persoane faţă de cea cu care au încheiat antecontractul. Nerespectarea promisiunii de vânzare poate da naştere unui drept la despăgubiri în favoarea promitentului – cumpărător, însă în niciun caz nu constituie prin sine însăşi un act prohibit de lege.

În sarcina promitentului – vânzător poate exista o obligaţie de a nu dispune în favoarea unui terţ cu privire la obiectul viitorului contract de vânzare – cumpărare numai dacă o asemenea obligaţie a fost asumată în mod expres prin antecontract, ceea ce în speţă nu este cazul. În ipoteza în care promitentul – vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată şi înstrăinează bunul altei persoane, această înstrăinare este valabilă, cu excepţia fraudei.

Ceea ce trebuie să analizeze instanţa în prezenta speţă nu este încălcarea promisiunii de vânzare, ci trebuie să analizeze dacă pârâţii au încălcat această promisiune cu scopul de a frauda interesele promitentului – cumpărător, cu alte cuvinte dacă există vreun motiv care să atragă nevalabilitatea cauzei contractului de vânzare – cumpărare.

Prin cauza actului juridic civil se înţelege obiectivul urmărit la încheierea acestuia. Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să existe, să fie reală, licită şi morală. Prin art. 967 Cod civil (forma în vigoare la data încheierii contractului) se instituie prezumţia de existenţă şi de valabilitate a cauzei, prin urmare incumbă reclamantului sarcina de a face dovada nevalabilităţii cauzei.

Motivele invocate de reclamant (reaua-credinţă a pârâţilor la încheierea contractului) se circumscriu practic noţiunii de cauză ilicită, care ar atrage sancţiunea nulităţii absolute a contractului. Reclamantul mai invocă fraudarea legii (operaţiune care constă în folosirea anumitor dispoziţii legale, dar nu cu scopul pentru care acestea au fost edictate, ci în vederea eludării altor dispoziţii legale imperative), dar fără a indica în concret la ce dispoziţii legale se referă. Fraudarea legii poate fi însă privită ca un caz particular de cauză ilicită, urmând a fi analizat ca atare de instanţă în prezenta speţă.

Reaua – credinţă la încheierea contractului trebuie însă analizată distinct cu privire la părţile contractuale.

Astfel, în ceea ce priveşte vânzătorii M.M. şi L.G. există indicii în sensul că au urmărit să prejudicieze interesele reclamantului V.N.. Vânzătorii ştiau de existenţa promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare încheiate în anul 2005, au împuternicit reclamantul să acţioneze în numele lor pentru obţinerea titlului de proprietate asupra terenului (procura nr. 1431/29.08.2005), aveau cunoştinţă de existenţa dosarului nr. 900/829/2010 având ca obiect perfectarea antecontractului de vânzare – cumpărare, nu au comunicat reclamantului aspectul că au vândut terenul altei persoane, nu au comunicat nici instanţei existenţa contractului de vânzare – cumpărare nr. 1554/29.03.2011, nici măcar în cuprinsul recursului formulat împotriva sentinţei civile nr. 937/25.05.2011, au revocat la data de 28.07.2010 procura acordată reclamantului, adică după ce reclamantul efectuase practic toate demersurile necesare obţinerii titlului de proprietate pe numele pârâţilor, titlul fiind de altfel emis la scurt timp (02.11.2010). În plus, M.M. a declarat în faţa notarului că nu a promis să vândă imobilul altei persoane, deşi o asemenea înţelegere exista încă din anul 2005.

În ceea ce priveşte cumpărătorii V.I. şi V.M., instanţa apreciază că prin probele administrate reclamantul nu a reuşit să facă dovada intenţiei acestora de a frauda interesele reclamantului prin încheierea contractului. Declaraţiile martorilor T.I. şi V.N., propuşi de reclamant, nu pot constitui o probă în sensul că pârâţii V. cunoşteau existenţa antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între reclamant şi pârâţii L. şi M., în condiţiile în care martorii au declarat că „tot satul ştia că reclamantul se judecă cu vânzătorii din Iaşi pentru teren”, dar nu au discutat niciodată cu pârâţii V. despre această problemă, nu au auzit niciodată părţile vorbind despre terenul în litigiu, nu au putut preciza dacă informaţiile despre litigiul dintre reclamant şi promitenţii-vânzători au fost discutate de consăteni anterior sau ulterior încheierii contractului dintre pârâţi. În plus, declaraţiile acestor martori referitoare la posesia terenului de către reclamant (declaraţii „din auzite” şi probabil confuze din cauza faptului că reclamantul a cumpărat o suprafaţă mai mare de teren decât cea din contractul încheiat între pârâţi) sunt contrazise de către martorul R.C., propus de pârâţi, care a afirmat că el a lucrat terenul în perioada 2000 – 2010 în calitate de arendaş în baza contractului de arendă încheiat cu B.V. (persoană al cărei titlu de proprietate a fost ulterior anulat prin decizia civilă nr. 112/R/2010 a Tribunalului Bacău, prin aceeaşi hotărâre reconstituindu-se dreptul de proprietate pârâţilor L. şi M.).

De asemenea, martorul R.I. a declarat că pârâtul V.I. a aflat în primăvara anului 2010 de la un cetăţean italian că terenul este de vânzare, iar martorul a sfătuit pârâtul să cumpere chiar el imobilul respectiv. Martorul s-a deplasat la Iaşi împreună cu pârâtul, unde a asistat la negocierile dintre vânzători şi cumpărător, negocieri în cadrul cărora nu s-a menţionat că terenul ar fi fost promis spre vânzare altei persoane (reclamantului). Pârâţii au încheiat un antecontract în vara anului 2010 (ocazie în care V.I. a plătit parte din preţ), iar contractul a fost încheiat în anul 2011, după ce vânzătorii au obţinut titlul de proprietate. Declaraţiile acestui martor se coroborează cu răspunsurile date de pârâtul V.I. la interogatoriu, şi anume că nu a cunoscut nimic legat de înţelegerea preexistentă dintre reclamant şi pârâţii L. şi M.

Un alt argument în sensul că pârâţii V. au intenţionat să cumpere terenul cu scopul de a-l exploata, iar nu în scopul de a frauda interesele reclamantului, este acela că între aceeaşi pârâţi s-a mai încheiat un alt contract de vânzare – cumpărare (autentificat sub nr. 5756/07.10.2010) pentru o suprafaţă totală de 70.364,89 mp teren extravilan din comuna S., astfel că pârâţii V. au dorit să îşi extindă proprietatea. De altfel, pârâţii V. lucrează terenul (martorul R.I. declarând că terenul a fost cultivat cu orzoaică şi mazăre în 2011 şi cu lucernă în 2012, iar reclamantul recunoscând în faţa instanţei că nu are posesia imobilului).

Simplul fapt că V.I. este nepotul de frate al reclamantului, fără a fi coroborat cu alte probe, nu poate forma convingerea instanţei că pârâtul cunoştea intenţia reclamantului V.N. de a cumpăra terenul.

Deşi pârâta V.M. nu s-a prezentat la interogatoriu, dat fiind că aceasta nu a participat efectiv la încheierea contractului, ci doar a dobândit calitatea de coproprietar în devălmăşie în temeiul art. 30 Codul familiei, instanţa nu va considera neprezentarea la interogatoriu ca un început de dovadă în folosul reclamantului.

În concluzie, reţinând că reclamantul nu a reuşit să răstoarne prezumţia de valabilitate a cauzei contractului de vânzare – cumpărare nr. 1554/29.03.2011, instanţa va constata că nu există motive de nulitate a contractului, astfel că va respinge cererea ca nefondată.

Cererea pârâţilor V.I. şi V.M. de obligare a reclamantului la suportarea cheltuielilor de judecată va fi respinsă întrucât pârâţii nu au probat existenţa unor asemenea cheltuieli, nedepunând la dosar nici un înscris în acest sens (onorariu avocat, contravaloare deplasare etc).”

Împotriva sentinţei civile nr.  263 din 20.02.2013 pronunţată de  Judecătoria Podu Turcului în dosarul nr. 936/829/2012 a declarat recurs  reclamant V.N., solicitând casarea hotărârii instanţei de fond şi pe fondul cauzei admiterea acţiunii şi desfiinţarea contractului.

În motivarea recursului se arată că:

-Instanţa nu a reţinut reaua-credinţă a vânzătorilor deşi aceasta rezultă din toate actele depuse la dosarul cauzei.  Nu a reţinut instanţa interesul obscur şi ascuns şi tocmai pentru fraudarea legii, pe care l-au avut pârâţii, în sensul că în vara lui 2010 au încheiat între ei un antecontract prin care au primit, respectiv plătit o parte din preţ, însă acest fapt nu a fost făcut public, mai mult decât atât toate acţiunile pârâţilor au fost ţinute secrete. Pârâţii M. şi L. nu i-au adus la cunoştinţă faptul că ar fi ajuns la o înţelegere cu nepotul său şi nici nu s-au judecat, nu au făcut această menţiune, mai mult decât atât în momentul în care au încheiat contractul au declarat că terenul nu face obiectul altei vânzări şi nici nu se aflau în litigiu, deşi în 2005 încheiase act cu recurentul  iar la momentul încheierii contractului terenul făcea obiectul unui litigiu;

-Instanţa nu a reţinut reaua – credinţă a pârâţilor V.I. şi M. care îi este nepot de frate şi cu care, până la momentul la care recurentul a aflat de existenţa contractului, s-a aflat în relaţii foarte bune, şi care cunoştea de existenţa actului de mână, cunoştea faptul că a făcut toate demersurile pentru a obţine titlu  de proprietate pentru pârâţii M. şi L. Pârâtul V.I. ştia foarte bine chiar de la recurent că terenul respectiv a fost cumpărat de recurent prin act sub semnătură privată din anul 2005, se ştia că aşteaptă eliberarea titlului de proprietate pentru a putea perfecta actul de mână. Este mai uşor şi mai veridic pentru instanţa de judecată să prezume că declaraţia martorului propus de pârât este  adevărată întru totul, deşi prezintă nişte aspecte destul de greu de crezut, decât să creadă martorii audiaţi în dovedirea acţiunii, care arată că era de notorietate faptul că recurentul a cumpărat de la nişte persoane de la Iaşi mai mult teren în 2005 şi că le-a plătit preţul şi urma să încheie actele. Pârâtul V.I.  a avut cunoştinţă de existenţa actului de mână, de existenţa procurii pentru obţinerea titlului de proprietate, de faptul că a fost pus în posesie cu terenul în numele pârâţilor din Iaşi, din moment ce toţi din Primărie ştiau iar pârâtul a mers şi a obţinut adeverinţa de la Primărie şi s-a interesat despre teren la Primărie şi cunoştea foarte bine toate aspectele. Este evident că au fost de rea-credinţă şi au urmărit un interes obscur, interesul acestora a fost să îşi achiziţioneze terenul, deşi cunoşteau foarte bine faptul că recurentul îl plătise, însă nu i-a interesat faptul că avea  o înţelegere cu pârâţii M. şi L., ce i-a interesat a fost să obţină acest teren  cu orice preţ, drept pentru care au  mers la Iaşi, au încheiat antecontract cu pârâţii, au încheiat actele în formă autentică, însă până în anul 2012 nu au făcut niciodată vorbire de aceste acte şi nici nu au intrat în posesia şi folosinţa terenului, tocmai pentru a evita să se afle adevărul, până s-a terminat judecata în perfectare.

Recurentul nu a invocat motivele în drept.

În susţinerea recursului recurentul a depus la dosar copii după procurile autentificate sub nr. 1431/2005 şi nr. 814/2005, înscrisuri ce au fost depuse şi la instanţa de fond.

Intimaţii – pârâţi M.M.,  L.G. au depus întâmpinare prin care solicită respingerea recursului întrucât nu au avut nici un moment intenţia de a frauda interesele recurentului. Recurentul este cel care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita cei 6000 RON.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa de recurs reţine următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 967 Cod civil cauza este prezumată până la proba contrară, iar potrivit dispoziţiilor art. 1899 alin.2 Cod civil buna –credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credinţa.

În ceea ce priveşte reaua credinţă a pârâţilor vânzători, M.M. şi L.G., instanţa de fond , contrar celor susţinute de recurent în cererea de recurs, a reţinut că sunt indicii  în sensul că au urmărit să prejudicieze interesele reclamantului V.N.

Ceea ce este relevant în speţa de faţă este faptul că buna-credinţă a pârâţilor cumpărători, care se prezumă potrivit dispoziţiilor art. 1899 alin.2Cod civil, nu a fost răsturnată în cauză.  Prima instanţa a apreciat în mod corect în acest sens, în urma coroborării probelor administrate în cauză.

Astfel ,  din coroborarea  răspunsului la interogatoriu a pârâtului V.I. cu declaraţiile martorilor R.C. şi R.I., adeverinţa nr. 128/2013 eliberată de Primăria comunei S., precum şi din faptul că pârâţii V.I. şi V.M. au exploatat suprafaţa de teren ,  au mai încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru o altă suprafaţă de teren, menţiunile din contractul de vânzare-cumpărare privind verificările făcute în cartea funciară, rezultă că aceştia nu au ştiut nimic legat de înţelegerea dintre recurentul-reclamant şi intimaţii – pârâţi M.M. şi L.G. şi că  au intenţionat să cumpere terenul în scopul de a-l exploata şi nu de a frauda interesele reclamantului. Declaraţiile martorilor T.I. şi V.N. nu pot fi coroborate cu alte probe administrate în cauză, pentru dovedirea celor susţinute de recurentul-reclamant, declaraţiile acestora fiind contrazise de cele ale martorilor R.C. şi  R.I., primul fiind chiar cel care a lucrat efectiv terenul.

În consecinţă, instanţa de recurs, constatând că hotărârea instanţei de fond este temeinică şi legală şi văzând dispoziţiile art. 312 alin.1  Cod de procedură civilă, urmează să respingă recursul ca nefondat.

În temeiul dispoziţiilor art. 274 Cod de procedură civilă urmează să oblige recurentul să-i plătească intimatului V.I. 900 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat conform chitanţei nr. 97/2014, depusă la dosar.