Actiune in evacuare. Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii îmbunatatirilor aduse cu privire la imobil.

TIP SPETA: SENTINTA CIVILA

AUTOR: JUDECATORIA IASI

DOMENIU ASOCIAT: CERERI

Dosar nr. 22132/245/2008

DATA SI NUMARUL: Sentinta civila nr. 10797/09.11.2009

TITLU:  Actiune in evacuare.  Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor

pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii îmbunatatirilor aduse cu privire la

imobil.

Prin sentinta civila nr. 10797/09.11.2009 instanta a admis în parte cererea formulata

de reclamantii A.V. si A.D. în contradictoriu cu pârâtul R.F., a obligat pârâtul la plata

catre reclamanti a sumei de 185.934,00 lei, reprezentând pret actualizat la valoarea de

circulatie al apartamentului precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentând pret

actualizat al îmbunatatirilor aduse acestuia de reclamanti cu instituirea unui drept de

retentie în favoarea reclamantilor asupra apartamentului pâna la plata de catre pârât a

sumelor anterior mentionate. Totodata instanta a  respins cererea în ce priveste diferenta

de suma, în cuantum de 23.506,00 lei.

În fapt prin cererea sa din anul 2005 reclamantul R.F. a solicitat, in contradictoriu

cu pârâtii A.V. si A.D., ca instanta sa dispuna evacuarea neconditionata a acestora dintr-

un imobil motivând ca, la data de 26.02.2001, între autoarea lui, numita A.V.C. si pârâti

s-a încheiat contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.640 având ca obiect

imobilul de la adresa anterior mentionata, în conditiile în care vânzatoarea nu avea

discernamânt la data semnarii, împrejurare cu privire la care instantele s-au pronuntat

în mod definitiv si irevocabil în actiunea având ca obiect anularea contractului, ce a fost 

promovata de autoarea sa si continuata de el, astfel ca în prezent pârâtii ocupa

apartamentul fara a avea un titlu legal.

Legal citati, pârâtii-reclamanti au formulat  întâmpinare, dar si cerere

reconventionala, solicitând prin cea din urma acordarea unui drept de retentie asupra

apartamentului din care se cere evacuarea, întrucât anularea în instanta a contractului

de vânzare cumparare are ca efect, potrivit disp. art.1021 C.civ., restituirea reciproca a

prestatiilor, astfel ca ei au dreptul de a retine bunul cât timp au platit un pret ce se

impune a fi actualizat si restituit, cu includerea contravalorii îmbunatatirilor aduse

apartamentului.

Prin sentinta civila nr.10197/25.09.2007 Judecatoriei Iasi a fost admisa atât actiunea

reclamantului privind evacuarea pârâtilor-reclamanti din apartament cât si cererea

reconventionala a celor din urma, fiind instituit în favoarea lor un drept de retentie,

pâna la plata de catre reclamantul-pârât R.F. a sumei reprezentând pretul platit, în baza

contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001.

Cu privire la sentinta mentionata au formulat apel pârâtii-reclamanti A.V. si A.D., ce

a fost respins initial de Tribunalul Iasi, prin Decizia civila nr.140/25.02.2008 pentru ca

ulterior, prin Decizia civila nr. 400/15.10.2008 a Curtii de Apel Iasi sa fie admis recursul

acestora,  modificata în tot decizia Tribunalului Iasi si admis apelul împotriva sentintei

civile nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi, cu consecinta desfiintarii în parte a acesteia

în ce priveste cererea reconventionala si trimiterea la Judecatoria Iasi spre rejudecare,

cauza fiind înregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 22132/10.11.2008.

Dupa cum s-a stabilit prin considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008 instanta

de rejudecare are rolul în solutionarea cererii reconventionale sa stabileasca în mod

concret valoarea ce urmeaza a fi restituita lui A.V. si A.D., în calitate de reclamanti în

prezenta cauza, sa se pronunte asupra îmbunatatirilor cerute prin cerere de catre acestia,

precum si asupra reactualizarii pretului si modalitatii în care aceasta a fost efectuata.

În rejudecare, la termenul din 24.11.2008 pârâtul R.F. a formulat si depus întâmpinare

la cererea reconventionala, prin care a solicitat respingerea acesteia, invocând faptul ca

matusa lui a fost înselata pentru a perfecta vânzarea iar pretul de 100.000.000 lei vechi ce

a fost achitat pe apartament era mult sub valoarea reala, fiind depus la C.E.C pe numele

vânzatoarei pentru a nu se depista frauda, pentru ca ulterior reclamantii sa o alunge în

strada pe fosta proprietara, refuzând sa ridice pretul platit de la C.E.C dupa anularea de

catre instanta a contractului, desi el l-a solicitat aceasta în schimbul predarii

apartamentului.

A mentionat pârâtul ca solicitarea reclamantilor din cererea reconventionala, lipsita de

înteles dealtfel, nu este justificata, întrucât, conform doctrinei dupa anularea vânzarii

cumparatorii au devenit detentori precari asupra bunului supus restituirii, neavând

dreptul de a mai efectua îmbunatatiri asupra apartamentului fara acceptul

proprietarului, pentru perioada dreptului de retentie acestia având doar dreptul de

conservare a bunului, nu si pe cel de folosinta.

Pentru termenul din 12.01.2009 reclamantii au formulat si depus precizari, prin care

au indicat cuantumul valorii pretinse, de 215.000,00 lei, ce include valoarea

apartamentului dar si pe cea a îmbunatatirilor, evaluata la suma de 15.000,00 lei,

constând în : reparatii, zugraveli, refacere pardoseli parchet în camere, pardoseli din

covor PVC în holuri, bucatarie, baie, faianta si gresie, înlocuit obiecte sanitare din

bucatarie si baie complet , montat ferestre duble din lemn la exterior, protectie cu grilaje

metalice antifurt, montat centrala termica proprie si usa metalica.

Pentru a pronunta solutia mentionata instanta a avut în vedere urmatoarele:

Prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 reclamantii

au cumparat apartamentul de la numita A.V.C., achitând pentru acesta suma de

105.000.000 lei vechi, contract ce a fost anulat de instanta de judecata în actiunea

formulata de mostenitorul vânzatoarei, pârâtul din prezenta cauza, prin sentinta civila

nr. 23250/25.11.2002 a Judecatoriei Iasi, irevocabila, fara a se dispune si repunerea

partilor în situatia anterioara .

Ulterior, prin testamentul olograf din 07.03.2004  pârâtul R.F. a fost instituit de catre

A.V.C. legatar universal asupra tuturor bunurilor mobile si imobile, acesta culegând

astfel mostenirea defunctei, din care face parte în mod inevitabil si apartamentul ce a

facut obiectul vânzarii. Întrucât prin sentinta nr. 449/13.01.2006 a Judecatoriei Iasi,

intrata în puterea lucrului judecat a fost respinsa actiunea prin care reclamantii

cumparatori au contestat testamentul olograf mentionat, dar si certificatul de mostenitor

de calitate nr.85/23.09.2002 si având în vedere ca urmare anularii contractului de

vânzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 a încetat posesie legitima

exercitata de A.V. si A.D. asupra apartamentului acestia nedetinând un titlu locativ pe

care sa-l opuna pârâtului din prezenta cauza, ce este lipsit de dreptul de folosinta, în

mod corect instanta a dispus prin sentinta civila nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi

evacuarea reclamantilor din prezenta cauza, ca si instituirea unui drept de retentie în

favoarea acestora, dupa cum se retine în considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008

a Curtii de Apel Iasi.

În ce priveste întinderea creantei reclamantilor, care justifica acordarea dreptului de

retentie, instanta retine, din expertiza întocmita de d-na expert si înscrisurile dosarului

ca ulterior cumpararii apartamentului, A.V. si A.D. au executat lucrari de îmbunatatiri

constând în: montare usa acces la apartament, schimbare vas WC si rezervor în baie si

montare instalatie de încalzire cu centrala proprie cu gaz metan, a caror valoare actuala

de circulatie este de 5560,00 lei si nu de 15.000,00 lei, cum au pretins reclamantii, care au

inclus în aceasta suma si contravaloarea unor lucrari de întretinere, curatenie sau

reparatii ce nu majoreaza valoarea apartamentului. Totodata, d-na expert a indicat o

valoare de circulatie a imobilului în prezent de 185.934,00 lei, mai mica decât cea de

239.363,00 lei, stabilita prin raportul de expertiza extrajudiciara întocmit la 18.09.2008 si

depus la dosar (f.93-94).

În opinia instantei valoarea de circulatie stabilita prin expertiza efectuata în cauza este

cea justa, fiind preferabila expertizei extrajudiciare depuse la dosar, având în vedere ca

aceasta a fost stabilita dupa circa un an de zile, perioada în care apartamentul s-a mai

degradat, necesitând la acest moment lucrari de reparatii si igienizare, ce au determinat

expertul sa aplice un coeficient de diminuare de 5% la valoarea tehnica, dar si de faptul

ca actuala criza economica a influentat în mod negativ si preturile practicate pe piata

imobiliara.

Din considerentele aratate instanta va admite în parte cererea reclamantilor,

instituind un drept de retentie în favoarea lor pâna la achitarea de catre pârât a sumei de

185.934,00 lei, reprezentând pret actualizat la valoarea de circulatie a apartamentului

precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentând pret actualizat al îmbunatatirilor aduse

apartamentului de acestia si va respinge, pe cale de consecinta, pretentiile în ce priveste

diferenta de suma, în cuantum de 23.506,00 lei, fiind neîntemeiate.

Domenii speta

Spete similare