Rezolutiune

Prin  cererea  înregistrată  pe  rolul  acestei instanţei sub nr. /207/2013 reclamanta D. I., a  chemat în judecată  şi personal la interogatoriu pe pârâtul  V. P. S., solicitând instanţei ca prin  hotărârea ce o va pronunţa să se dispună  rezolutiunea  contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. din 29.03.2012 de B.N.P C. M. N. - Slatina, pentru apartamentul situat în …, jud.Olt, compus din 4 camere şi dependinţe (bucătărie, baie, WC, cămară şi 2 holuri) cu o suprafaţă totală de l77,08 mp, şi un balcon în suprafaţă de 3,63 mp, înscris în Cartea funciară cu nr.cadastral şi un garaj situat în …, garaj nr.11, în suprafaţă utilă de 16,49 mp, înscris în Cartea funciară sub nr…., cu consecinţa legală a repunerii părţilor în situaţia anterioară în sensul revenirii bunurilor ce au format obiectul vânzării cumpărării în posesia şi proprietatea reclamantei  şi radierea dreptului de proprietate al pârâtului asupra acestor bunuri în Registrul de carte funciară, cu obligarea pârâtului la plata daunelor interese în cuantum de 20.000 lei şi cheltuieli de judecată.

In motivarea cererii se arată că, datorită situaţiei familiale dramatice pe care o avea pârâtul (decesul soţiei şi faptul că nu avea o locuinţă şi nici posibilităţi materiale de a-şi procura una) reclamanta a fost de acord ca acesta să locuiască în apartamentul proprietatea sa situat în …, jud.Olt, care era mobilat şi utilat cu absolut tot ceea ce este necesar pentru o locuinţă decentă şi confortabilă,  începând cu luna ianuarie 2012.

Susţine reclamanta că la câteva luni după ce pârâtul s-a mutat în apartament, acesta i-a solicitat să întocmească un contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul din litigiu, deoarece se afla într-o stare de nesiguranţă privitor la situaţia sa locativă şi mai ales că dorea să se recăsătorească şi să aibă pentru noua sa familie o locuinţă statornică.

Cunoscând faptul că nu pârâtul nu are nici un fel de posibilităţi materiale de a plăti preţul apartamentului, de care avea oricum reclamanta avea nevoie în interes de serviciu, arată reclamanta că a  acceptat totuşi să fie întocmit un contract de vânzare-cumpărare, urmând ca preţul care ar fi fost stabilit în funcţie de preţul unui astfel de bun pe piaţa imobiliară, să-i fie achitat în rate lunare din salariul pârâtului, până la acoperirea integrală a apartamentului şi a garajului ce-l deservea, drept pentru care a avut încredere deplină că promisiunile pârâtului vor fi respectate şi că îi va achita preţul integral.

Menţionează reclamanta că, până în prezent nu a primit nici o sumă de bani, măcar simbolic, în contul preţului ce trebuia să-i fie achitată pentru apartamentul care se află  în prezent în posesia şi folosinţa pârâtului şi a soţiei sale, apartamentul fiind dotat şi utilat la cele mai înalte standarde.

A mai arătat reclamanta că începând cu data de 5.12.2012, pârâtul a solicitat încetarea la cerere a contractului de muncă de la societatea unde lucra, astfel că în aceste condiţii i s-a solicitat să fie stabilită de comun acord situaţia apartamentului şi a garajului proprietate personală a reclamantei, precum şi a bunurilor mobile aflate în apartament, încercând cu prioritate ca aceasta să se facă pe cale amiabilă, lucru pe care însă pârâtul cu rea credinţă nu a vrut să-l înţeleagă.

În drept, reclamanta a invocat disp.art.1166, 1169, 1170, 1266, 1270, 1272, 1554, 1635 c.civil şi art.274 Cpc.

Reclamanta a anexat la dosar următoarele înscrisuri în copii: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr… din 29.03.2012 de BNP C. M. N. – Slatina, decizia nr… /5.12.2012 emisă de SC S. R. SRL Caracal, proces verbal de conciliere încheiat la data de 12.12.2012, raport de expertiză tehnică evaluare, note de şedinţă, procesul-verbal de conciliere în original încheiat între reclamantă şi pârât la data de 22.12.2012,taxă timbru şi a solicitat încuviinţarea administrării probei testimoniale, cu înscrisuri şi interogatoriu.

Pârâtul V. P. S. în conformitate cu dispoz.art.115 – 118 Cpc, a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea acţiunii formulată de către reclamanta D. I., invocând totodată excepţia lipsei calităţii de reprezentant al apărătorului ales, excepţie la care ulterior a renunţat.

A menţionat pârâtul că a achitat preţul integral stabilit la suma  de 65.000 lei, reclamantei, încă înainte de autentificarea contractului, nefiind tulburat de către reclamantă până în prezent şi mai mult a achitat toate taxele şi impozitele aferente acestui imobil apartament situat în Caracal, …, jud.Olt.

Au fost depuse de către pârât următoarele înscrisuri: contract individual de muncă, copia carnetului său de muncă, extras de carte funciară, contract de vânzare-cumpărare pentru un autovehicul folosit. factura nr…/29.03.2012 emisă de BNP N. C. M. – reprezentând contract de vânzare-cumpărare, chitanţa nr.272 din 29.03.2012, chitanţa nr.0104711 din 29.03.2012 emisă de OCPI Olt, chitanţa nr.0104710 din 29.03.2012 emisă de OCPI Olt, fişă fiscală privind impozitele şi taxele locale, fişă fiscală privind venitul impozitul pe veniturile din salarii pentru anul 2010, cerere  demisie nr.76/23.05.2011 către SC T., decizie impunere nr.28302023115527/13.05.2008 , decizie impunere nr.28303206602043 din 17.07.2009, contract individual de muncă nr…./2011.

În şedinţa publică din 18.02.2013 au fost luate interogatorii reclamantei D. I. şi pârâtului V. P. S., răspunsurile acestora fiind consemnate şi ataşate la dosar.

În aceeaşi şedinţă publică, reclamanta a învederat că renunţă la capătul II din cererea de chemare în judecată, referitoare la plata daunelor interese.

La  data de 22.02.2013 apărătorul reclamantei avocat Rotaru Maria a depus la dosar o cerere prin care denunţă contractul de asistenţă juridică încheiat cu reclamanta şi o declaraţie expresă din partea reclamantei.

La  termenul  de judecată din 28.02.2013 prezentă fiind, reclamanta D. I., a învederat instanţei că d-na avocat Rotaru Maria nu o mai reprezintă în faţa instanţei.

La acelaşi termen în şedinţă publică, au fost audiaţi martorii R. M. şi P. V., încuviinţaţi reclamantei  şi martorii B. C. şi B. D. C.  încuviinţaţi pârâtului spre audiere, declaraţiile acestora fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei.

Examinând întregul material probator administrat în cauză instanţa  constata că acţiunea civilă formulată, precizată de reclamanta este întemeiată, urmând a fi admisă în baza următoarelor considerente:

Între reclamanta D. I. fostă T.  şi pârâtul V. P. S., a intervenit un contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. din 29.03.2012 de B.N.P C. M. N. - Slatina, pentru apartamentul situat în Caracal, …., jud.Olt, compus din 4 camere şi dependinţe (bucătărie, baie, WC, cămară şi 2 holuri) cu o suprafaţă totală de l77,08 mp, şi un balcon în suprafaţă de 3,63 mp, înscris în Cartea funciară cu nr.cadastral … şi un garaj situat în Caracal,  garaj nr.11, în suprafaţă utilă de 16,49 mp, înscris în Cartea funciară sub nr….., prin care reclamanta a înstrăinat imobilul pârâtului cu preţul de 65.000 lei.

În conţinutul contractului de vânzare-cumpărare se menţionează că preţul stabilit de părţile contractante a fost primit integral de la cumpărător de către vânzătoare, în numerar, înainte de data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Din procesul verbal de conciliere depus la dosar fila 25, scris, semnat şi datat de către pârât,  rezultă că cumpărătorul nu a achitat în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nrt…/2012, preţul stabilit şi doreşte să locuiască în apartament cu obligaţia ca într-un termen stabilit de comun acord să achite suma de 150.000 lei, valoare reală a preţului  imobilului înstrăinat.

De asemenea, părţile au fost de acord în procesul verbal de conciliere ca în situaţia în care nu va fi achitat preţul stabilit, pârâtul să restituie apartamentul, eliberându-se astfel de orice altă obligaţie materială ulterioară.

Reţine instanţa că în speţă sunt aplicabile dispoziţiile vechiului cod de procedură civilă dată fiind introducerea cererii de chemare în judecată – 8 ianuarie 2013.

Dispoziţiile art.25 Noul cod procedură civilă, prevăd că procesele în curs de judecată şi executările silite începute sub legea veche, rămân supuse acelei legi.

Prin urmare, temeiul legal la care instanţa urmează să se raporteze cu privire la încuviinţarea administrării probei testimoniale este art.1191 Vechiul cod civil.

Prin art.1191 Vechiul Cod civil se interzice administrarea probei cu martori împotriva actelor juridice al căror obiect are o valoare mai mare de 250 lei.

Cu toate acestea, legiuitorul a prevăzut anumite excepţii care  îndrituiesc folosirea dovezii cu  martori şi în raporturile dintre părţi în domeniul actelor juridice, printre acestea enumerându-se şi posibilitatea procurării sau păstrării unui înscris, care să reprezinte un început de dovadă scrisă, ce ar permite părţii interesate să răstoarne consemnările din actul autentic.

În această situaţie se găsesc părţile, care s-au aflat într-o imposibilitate morală de a preconstitui o probă scrisă, cerută de art.1197 Vechiul Cod civil datorită relaţiilor de apropiere şi de încredere care au existat între acestea,  până la încheierea actului autentic, (angajat şi angajator) dar şi după perfectarea actului, reclamanta  fiind naşa de cununie religioasă a pârâtului şi soţiei acestuia.

Promovând prezenta acţiune, reclamanta a arătat că,  pe lângă faptul că preţul stabilit nu a fost achitat niciodată de către pârât, acestuia nu-i  corespunde valoarea imobilului vândut.

Având în vedere că, plata preţului este un element constitutiv al contractului, neplata  acestuia  nu constituie un motiv de nulitate absolută, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligaţiei sale, respectiv de plată a preţului invocând excepţia de neexecutare a contractului, ori poate să solicite rezoluţiunea contractului în condiţiile prevăzute  de lege, pentru fiecare dintre aceste sancţiuni ale  neîndeplinirii de către cumpărător a obligaţiei sale, conform art. 1549 Noul Cod civil.

Conform art.1650 Cod civil vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească.

Potrivit dispoziţiilor art.1179 Cod civil condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta , consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză  licită.

Vânzarea fiind un contract bilateral (sinalagmatic) dă naştere la două obligaţii, presupunând deci două prestaţii: vânzătorul este obligat să predea  lucrul vândut, iar cumpărătorul să plătească preţul.

Aceste două prestaţii se referă la două lucrări care împreună alcătuiesc obiectul  contractului de vânzare cumpărare: bunul vândut şi preţul.

În cauza de faţă, din probele testimoniale administrate, s-a reţinut cu certitudine că pentru imobilul înstrăinat preţul  stabilit şi consemnat  în  contractul de vânzare cumpărare nu a fost achitat, fapt rezultat din  declaraţiile martorilor audiaţi nemijlocit în instanţă şi răspunsurile la interogatoriu luat reclamantei.

Pârâtul V. P. S. care a susţinut că,  şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de achitare a preţului  imobilului nu a făcut această dovadă  prin nici un mijloc de probă.

Nici unul din martorii pe care i-a propus, respectiv B. D. C. şi B. C., nu a confirmat susţinerile sale în sensul că, plata preţului s-a făcut înainte de  autentificarea contractului de vânzare cumpărare, ori în faţa notarului public.

Martorii propuşi au învederat instanţei că l-au auzit pe pârât că ar fi achitat preţul şi că ar fi dispus de sumele necesare, fără însă a confirma sub prestare de jurământ faptul că pârâtul, cu certitudine a achitat preţul.

Din declaraţia martorei R. M., propusă de reclamantă,  rezultă că aceasta este cea care a efectuat demersurile pe lângă pârât pentru îndeplinirea formalităţilor necesare în vederea achitării sub forma unei rate lunare a preţului apartamentului cumpărat de acesta.

Pârâtul s-a obligat prin procesul verbal de conciliere încheiat la data de 12.12.2012 să achite preţul imobilului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat.

Reţine instanţa sub acest aspect că nici unul din martorii propuşi, nu au confirmat susţinerea pârâtului că asupra sa au fost exercitate ameninţări sau orice alte forme de presiune, pentru scrierea, datarea şi semnarea procesului verbal de conciliere.

Faptul că, ulterior a fost un nou proces verbal de conciliere, nu are relevanţă sub acest aspect. Mai mult decât atât formează convingerea instanţei cu privire la neachitarea preţului, dată fiind atitudinea sa oscilantă.

S-a reţinut din probele administrate nemijlocit de instanţă că relaţiile dintre părţi au fost armonioase până în toamna anului 2012, când pârâtul şi-a dat demisia de la locul de muncă, fapt ce a fost de natură a zdruncina încrederea reclamantei faţă de pârât.

Temeiul juridic determinat în mod corect de instanţă în virtutea rolului activ rezultat cu claritate şi din motivele acţiunii de chemare  în judecată – precizată ulterior, este norma de drept  comun în materia sancţionării unui act juridic bilateral, sinalagmatic, pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei principale, interdependentă şi corelativă a unei părţi cocontractante - art.1549 C. civil, precum şi norma specială în materia contractelor de vânzare cumpărare, ce  permite vânzătorului ca pe calea unei acţiuni reale, imprescriptibile, să solicite rezoluţiunea contractului.

Potrivit art.1549 C.civil, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau după caz la rezilierea contractului, pre cum şi la daune interese, dacă i se cuvin, dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, iar potrivit art.1554 c.civil, contractul desfiinţat prin rezoluţie se consideră că nu a fost niciodată încheiat.

Aceste dispoziţii, în speţă , se coroborează şi cu disp.art.1165 C.civil care arată că vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit.

Condiţia rezolutorie este subînţelesă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul în care una dintre părţi nu-şi îndeplineşte angajamentul.

Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa, respectiv disp.art.1266 şi următoarele Cod civil.

 Este adevărat că,  în cadrul actelor autentice constatările proprii ale  Notarului privind  de exemplu prezenţa părţilor sau declaraţiile acestora  fac dovadă până la  proba contrarie, fiindcă legiuitorul prezumă că,  declaraţiile părţilor care au încheiat un raport juridic şi au dobândit anumite drepturi şi şi-au asumat anumite obligaţii,  corespund realităţii.

Un efect al contactului priveşte puterea obligatorie a acestuia faţă de părţi, adică, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, respectiv se cunoaşte că este legea părţilor.

Puterea obligatorie a unui contract este condiţionată ca acel act juridic să nu contravină dispoziţiilor prohibitive şi imperative ale legii, ordinii publice şi bunelor moravuri.

Cu toate acestea, teoria şi practica judiciară admite posibilitatea desfiinţării retroactive a contractelor din cauza unei nulităţi absolute sau relative, rezoluţiunea operând în orice raport convenţional oneros din  care decurg obligaţii reciproce.

Actul juridic prezent este un contract de vânzare-cumpărare, respectiv un contract sinalagmatic pur şi simplu, executării  obligaţiei uneia din părţi îi corespunde simultan prestaţia celeilalte. Aceasta echivalează cu o subordonare reciprocă a obligaţiilor, încât dacă una din părţi nu-şi execută obligaţia, cealaltă parte este în drept de a nu executa nici ea pe a ei.

În cazul vânzării pure şi simple vânzătorul este în drept să refuze predarea lucrului, dacă cumpărătorul nu predă preţul.

S-a statuat de teoria şi practica judiciară că acţiunea în rezoluţiune a contractului de vânzarea-cumpărarea are ca efect desfiinţarea contactului de vânzare-cumpărare, dacă partea interesată solicită acest lucru instanţei. (a se vedea „Tratatul de drept civil român, volum 2 – C.Hamangiu Ed.ChBek  pg.530-540).

Într-adevăr rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare trebuie să fie motivată prin neexecutarea obligaţiei pârâtului, respectiv se fondează pe culpa contractuală a acestuia.

Hotărârea judecătorească prin care se pronunţă rezoluţiunea contactului are efect declarativ desfiinţând contactul de vânzare-cumpărare şi pentru trecut, aducând părţile în starea iniţială, întocmai ca şi cum nu ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare şi anume cu opozabilitate atât faţă de părţi cât şi faţă de terţi, conform principiului „resoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis”.

Neplata preţului reprezintă neexecutarea unei obligaţii esenţiale pentru contactul de vânzare-cumpărare, deci are caracter major, important, obligaţia integrală nefiind executată ceea ce motivează rezoluţiunea contactului.

Preţul trebuie să fie determinat serios şi efectiv plătit vânzătorului , adică să reprezinte echivalentul mai mult sau mai puţin, exact al bunului vândut convenit de părţi. Cum vânzarea reprezintă contractul sinalagmatic, baza pe două prestaţii deosebite, bunul vândut şi preţul plătit, iar preţul nu s-a plătit, creditorul obligaţiei are dreptul de a solicita desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare prin repunerea în situaţia anterioară a părţilor.

În literatura de specialitate, pe drept cuvânt s-a susţinut că temeiul juridic al rezoluţiunii îl constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor din contractul sinalgmatic, imprejurarea potrivit căruia fiecare din obligaţiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, motive pentru care desfiinţarea adică rezolvarea întregului contract se impune. Numai în acest mod se restabileşte certitudinea raporturilor juridice, a căror siguranţă este pusă sub semnul întrebării din cauza neexecutării obligaţiei de una din părţi astfel că cealaltă parte care executase obligaţia va putea să obţină restituirea prestaţiei făcute (vezi  D.civil – teoria generală a obligaţiilor ediţia a III a Constantin Stănescu şi Corneliu Bîrsan editura BECK 2000 pg.86-87.

Pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare se cer a fi îndeplinite următoarele condiţii:

a)una din părţi nu şi-a executat obligaţia ce îi revine

Potrivit literaturii juridice neexecutarea poate fi şi parţială, caz în care partea din obligaţie neexecutată trebuie să fi fost considerată esenţială la încheierea contractului; revine instanţei judecătoreşti dreptul de apreciere asupra măsurii în care neexecutrea parţială justifică rezoluţiunea contractului.

Probatoriu administrat dovedeşte că între părţi s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect înstrăinarea unui imobil compus dintr-un apartament cu 4 camere şi un garaj cu finisajele aferente situat în mun.Caracal.

Imobilul s-a predat de vânzătoare, reclamanta D. I., însă preţul stabilit nu s-a achitat de către cumpărător, respectiv pârâtul V. P. S..

Dovada neexecutării obligaţiei de plată a preţului rezultă din declaraţiile martorilor R. M., P. V..

Poziţia pârâtului la solicitarea reclamantei de a se conforma obligaţiei contractuale a cărei neexecutare o recunoaşte dar până la luarea cauzei în pronunţare, acesta nu a executat obligaţia de plată

Reaua credinţă a pârâtului visavi de obligaţia de plată, rezultă şi din faptul că reclamanta în calitate de vânzătoare a acceptat să perfecteze actul în formă autentică de transmitere a proprietăţii dată fiind preexistenţa relaţiilor de încredere imediată dintre părţi, relaţie de la patron la angajat, dar şi de întrajutorarea venită din partea vânzătoarei mai ales că pârâtul cumpărător urma a se căsători, reclamanta asigurându-i cununia religioasă sub aspectul îndeplinirii cerinţelor tradiţionale.

Pe de altă parte pârâtul dându-şi demisia de la locul de muncă, a creat convingerea  reclamantei că nici în viitor nu-şi va mai executa obligaţia de plată. Demersurile reclamantei prin somarea pârâtului şi recunoaşterea acestuia în formă scrisă şi semnată (procesul verbal de conciliere din 12.12.2012), atestă împrejurarea potrivit căruia pârâtul recunoaşte neplata preţului pentru bunul vândut.

Apărarea formulată de pârât prin prezentarea unui act de înstrăinare  a autoturism  pe care îl procurase  în sistem leasing, nu este concludentă având în vedere cronologia în timp a momentelor ce au precedat presupusa vânzare precum şi lipsa dovezilor de predare a pretinsului preţ încasat (virament, numerar, ches), dovezi ce trebuiau să însoţească acel act juridic mai ales că se pretindea în calitate de cumpărătoare o firmă din municipiul Sibiu.

În susţinerea acestui probatoriu vine şi situaţia materială a reclamantei, patrimoniul acesteia la momentul perfectării contractului cu pârâtul nefiind afectat major de neplata vremelnică a preţului.

Prelungirea nejustificată a conduitei pârâtului prin neexecutarea obligaţiei corelative dă dreptul instanţei de a considera justificată nevoia rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta fiind prejudiciată material printr-un act juridic oneros, sinalagmatic  în situaţia în care chiar înainte de perfectarea vânzării respectiv la 29.03.2012, pârâtul beneficia efectiv de imobil sub aspectul dezmenbrămintelor dreptului de proprietate imobiliară şi anume folosinţa.

Elocvent în acest sens este faptul că din luna decembrie 2011 pârâtul ocupa şi locuia în acel imobil, iar plata preţului nu s-a asigurat de pârât până în prezent.

b) neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia.

Pârâtul a avut suficient timp la dispoziţie pentru plata preţului şi nici nu a dovedit în cursul procesului neexecutarea acestei obligaţii din cauze fortuite.

Prin urmare în speţă, sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea contractului.

Faţă de considerentele expuse, instanţa urmează să admită acţiunea , astfel cum a fost  precizată la data de 18.02.2013  şi să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr…./29.03.2012 de BNP C. M. N. – Slatina şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, în sensul revenirii bunurilor ce au format obiectul vânzării cumpărării în posesia şi proprietatea reclamantei şi radierea dreptului de proprietate al pârâtului asupra acestor bunuri din registrul de carte funciară.

Constatând culpa procesuală a pârâtului, în temeiul dispoziţiilor art. 274  Cod pr. Civilă, acesta urmează a fi obligat la cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru,  timbru judiciar şi onorariu avocat, către reclamantă.

Postat 31.03.2013

Domenii speta

Spete similare