Evacuare. Procedura speciala prevăzută de art. 1033 şi urm. ncpc. Încetare contract de închiriere. Aplicarea regulilor de la tacita relocaţiune. Promovarea cererii de un coproprietar.

Titlu: Evacuare. Procedura speciala prevăzută de art. 1033 şi urm. NCPC. Încetare contract de închiriere. Aplicarea regulilor de la tacita relocaţiune. Promovarea cererii de un coproprietar.

Tip speţă: sentinţă civilă

 Număr speţă: 13 224

 Data speţă: 14.11.2013

 Domeniu asociat: proprietate privata

Acţiunea în evacuare reprezintă însă numai un act de administrare, putând fi intentată de unul dintre coproprietari, inclusiv în cazul locuinţelor bun comun al soţilor, de către unul din soţi fără acordul celuilalt soţ.

Nici instituţia tacitei relocaţiuni, la care se fac referire pârâţii susţinând că au locuit în  imobil cu acordul reclamanţilor, nu este operantă în cauză având în vedere că potrivit prevederilor art. 1810 Cod Civil dacă după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune în condiţiile celei vechi.

Ori, în cauza de faţă,  nu se poate reţine că nu a existat nici o împotrivire  din partea reclamantului  în condiţiile în care acesta i-a notificat pe pârâţii la data de 22.03.2013 prin intermediul executorului judecătoresc în vederea eliberării imobilului iar la data de 22.05.2013 a introdus  pe rolul instanţei a acţiunea având ca obiect evacuarea pârâţilor.

Pe rol, soluţionarea acţiunii civile formulată de reclamantul R. L. L. în contradictoriu cu pârâţii C. M. şi C. A. E., având ca obiect „evacuare”.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică au răspuns reclamantul asistat de av. M. C. şi av. P G, pentru pârâţi, lipsind pârâţii.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de şedinţă, care învederează instanţei următoarele:

- procedura de citare este legal îndeplinită;

- cauza are ca obiect „evacuare”.

Av. P. G., pentru pârâţi, depune adeverinţe medicale eliberate pe numele pârâţilor şi interogatoriul pentru a fi administrat reclamantului.

Instanţa procedează la legitimarea reclamantului, acesta având CI

S-a administrat proba cu interogatoriul reclamantului, răspunsurile acestuia fiind consemnate la dosarul cauzei.

Av. M. C., pentru reclamant, precizează că renunţă la administrarea probei cu interogatoriul pârâţilor.

Av. P. G., pentru pârâţi, arată că nu se opune.

Instanţa ia act că reclamantul, prin av. înţelege să renunţe la administrarea probei cu interogatoriul pârâţilor.

Av., pentru reclamant, învederează instanţei că nu mai are alte cereri de formulat, excepţii de invocat şi probe de administrat.

Av., pentru pârâţi, de asemenea, învederează instanţei că nu mai are alte cereri de formulat, excepţii de invocat şi probe de administrat.

În condiţiile dispoziţiilor art. 244 N.C.P.C, constată terminată cercetarea  procesului şi în raport de dispoziţiile art. 392 N.C.P.C deschide dezbaterile asupra fondului.

Av. pentru reclamant, având cuvântul solicită admiterea acţiunii, pronunţarea unei hotărâri executorii prin care să se dispună evacuarea imediată a pârâţilor din imobilul pe care îl ocupă fără drept, fără cheltuieli de judecată.

Av., pentru pârâţi, având cuvântul, a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecată. Precizează că reclamantul a promovat acţiunea, deşi imobilul se află în indiviziune, iar pârâţii au acordul soţiei reclamantului să locuiască în imobil. De asemenea, menţionează că, în raport de dispoziţiile art. 906 NCPC, nu se acordă daune cominatorii şi că reclamanţii beneficiază de un titlu executoriu pe care pot să îl pună în executare.

În replică, av., pentru reclamant, precizează că soţia nu a promovat acţiunea împreună cu reclamantul, întrucât aceasta nu este parte în contractul de locaţiune, menţionând, totodată, că  sentinţa pronunţată în acţiunea în revendicare a fost pusă în executare.

Instanţa constatând lămurite toate împrejurările de fapt şi temeiurile de drept ale cauzei în temeiul art. 394 Noul Cod de Procedură Civilă, închide dezbaterile şi reţine cauza spre soluţionare.

I N S T A N T A

Asupra acţiunii civile deduse judecăţii:

Prin acţiunea civilă, reclamantul R. L. L. a chemat în judecată pe pârâţii C. M. şi C. A. E., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea imediată a acestora din imobilul situat în C. pe care-l ocupă fără niciun drept,  precum şi obligarea acestora la plata sumei de 100 lei pe zi de întârziere  reprezentând daune cominatorii începând cu data notificării acestora, până la momentul evacuării, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul a precizat că împreună cu soţia sa sunt proprietarii imobilului situat în C. conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. la BNP imobil pe care pârâţii îl ocupă fără niciun drept, amânând, în mod repetat, plecarea, după expirarea termenului de 4 luni prevăzut în contractul de închiriere nr. 4/02.10.2012, respectiv data de 04.02.2013.

A mai arătat reclamantul că deşi  le-a pus în vedere pârâţilor, în nenumărate rânduri să părăsească imobilul proprietatea sa, inclusiv notificându-i, conform dispoziţiilor art. 1037 NCPC, aceştia au refuzat să părăsească imobilul.

Mai precizează reclamantul că împreună cu soţia sa continuă să locuiască în imobilul aparţinând soacrei împreună cu fratele soţiei întrucât nu deţin o locuinţă proprie.

În drept,  au fost invocate dispoziţiile art. 1039 şi urm. NCPC.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 8 lei şi timbru judiciar în cuantum de 0,3 lei.

 La data de 30.09.2013, pârâţii  au depus întâmpinare prin care au invocat excepţia netimbrării cererii introductive, reclamantul având obligaţia de a achita taxa de timbru calculată la valoarea imobilului, iar pe fond, a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

În apărare, pârâţii au susţinut că, în lipsa unui contract de locaţiune încheiat în formă autentică în faţa notarului public sau înregistrat la organul fiscal competent, reclamantul nu poate solicita evacuarea acestora, ci doar promova o acţiune în revendicare, ca urmare a pierderii posesiei imobilului situat în C.

Pârâţii au mai susţinut că au continuat să locuiască în imobil cu acordul reclamantului, invocând, totodată, dispoziţiile art. 1037 NCPC conform cărora reclamantul trebuia să îi notifice cu cel puţin 30 înainte de  expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul de închiriere.

Prin încheierea de şedinţă din data de instanţa, în raport de dispoziţiile art. 13 din Legea nr. 146/1997, a respins excepţia insuficientei timbrări, apreciind că cererea dedusă judecăţii a fost legal timbrată. Totodată, a respins excepţia insuficientei timbrări a capătului de cerere având ca obiect daune cominatorii în cuantum de 100 lei/zi de întârziere, apreciind că acest capăt de cerere nu se timbrează, având în vedere natura daunelor solicitate.

Potrivit dispoziţiilor art. 255 coroborat cu dispoziţiile 258 Cod de procedură civilă instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri şi interogatoriul părţilor apreciind că aceste probe sunt admisibile putând duce la soluţionarea cauzei.

A fost administrată proba cu interogatoriul reclamantului R. L. L., răspunsurile acestuia ia fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei(fila 36).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. reclamantul R. L. L. în calitate de cumpărător, a dobândit de la pârâţii C. M. şi C. A. E., apartamentul situat în C. şi dependinţe, precum şi dreptul de coproprietate forţată şi perpetuă asupra părţilor din bloc, care prin natura sau destinaţia lor sunt în folosinţa comună a tuturor proprietarilor.

La data de 02 octombrie 2012 între reclamantul R. L. L. în calitate de proprietar şi pârâţii C. M. şi C. A. E. în calitate de chiriaşi a fost încheiat contractul de închiriere prin care s-a transmis pârâţilor dreptul de folosinţă asupra apartamentului începând din data de 02.10.2012 până la data de 04.02.2013.

La  data de 22.03.2013, reclamantul i-a notificat pe pârâţi prin intermediul executorului judecătoresc, solicitând acestora să elibereze imobilul ca urmare a încetării contractului de închiriere nr. 4/02.10.2012 în termen de 30 zile  conform prevederilor art. 1037 N.C.pr.civ.

Astfel, instanţa reţine că a încetat de drept contractul de închiriere nr. 4/02.10.2012 încheiat intre părţi la data expirării termenului de închiriere, respectiv 04.02.2013, iar pârâţii continuă să locuiască în imobilul.

 În drept, se reţine că dreptul de proprietate privată este acel drept subiectiv ce aparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra oricărui bun, cu excepţia celor aflate exclusiv în proprietate publică, bunuri asupra cărora titularul exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia, în putere proprie şi interes propriu, însă în limitele determinate de lege.

Art. 555 Cod civ. determină conţinutul juridic al dreptului de proprietate prin enumerarea atributelor acestuia: dreptul de a folosi bunul (jus utendi), dreptul de a-i culege fructele (jus fruendi) şi dreptul de a dispune de bun (jus abutendi).

În cauza de faţă, instanţa constată că proprietarul apartamentului în litigiu, respectiv reclamantul, este privat de dreptul său de folosinţă, ca atribut al dreptului de proprietate, respectiv exercitarea de către acesta a stăpânirii efective asupra bunului în materialitatea sa, direct şi nemijlocit, prin putere proprie şi interes propriu.

În ceea ce priveşte susţinerea pârâţilor referitoare la faptul că acţiunea în evacuare ca face obiectul cauzei de faţă  trebuia promovată de ambii soţi având în vedere că imobilul din care se solicită evacuarea este un bun comun  aceasta nu poate fi reţinută pentru următoarele considerente:

În primul rând, real fiind că imobilul din care s-a cerut evacuarea pârâţilor constituie bun comun al reclamantului şi al numitei instanţa constată că nu operează principiul unanimităţii, care este aplicabil numai în cazul în care acţiunea dedusă judecăţii este un act de dispoziţie juridică, ipoteză în care acţiunea este inadmisibilă dacă este introdusă de un singur coproprietar fără acordul celuilalt sau celorlalţi coproprietari.

Acţiunea în evacuare reprezintă însă numai un act de administrare, putând fi intentată de unul dintre coproprietari, inclusiv în cazul locuinţelor bun comun al soţilor, de către unul din soţi fără acordul celuilalt soţ.

Nici instituţia tacitei relocaţiuni, la care se fac referire pârâţii susţinând că au locuit în  imobil cu acordul reclamanţilor, nu este operantă în cauză având în vedere că potrivit prevederilor art. 1810 Cod Civil dacă după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune în condiţiile celei vechi.

Ori, în cauza de faţă,  nu se poate reţine că nu a existat nici o împotrivire  din partea reclamantului  în condiţiile în care acesta i-a notificat pe pârâţii la data de 22.03.2013 prin intermediul executorului judecătoresc în vederea eliberării imobilului iar la data de 22.05.2013 a introdus  pe rolul instanţei a acţiunea având ca obiect evacuarea pârâţilor.

Mai mult, instanţa arată că prin contractul de închiriere încheiat între părţi, art. 4.2,  acestea au prevăzut că în cazul în care nici una din părţi nu-şi va manifesta voinţa cu privire la  încetarea contractului de închiriere până la data încheierii perioadei contractuale, părţile nu înţeleg să invoce tacita relocaţiune.

Totodată, instanţa mai arată că, împrejurarea că pârâţii au un titlu executoriu reprezentat de sentinţa civilă din data de 05.03.2012 prin care s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilului nu poate constitui un temei al respingerii acţiunii promovate de reclamant având în vedere că în prezenta cauza reclamantul a invocat ca temei al cererii de evacuare comportamentul pârâţilor ulterior soluţionării primului proces.

În ceea ce priveşte susţinerea pârâţilor referitoare la faptul că în lipsa unui contract de locaţiune încheiat în forma autentică sau înregistrat la organele fiscale reclamantul trebuia să promoveze o acţiune în revendicare ca urmare a pierderii posesiei şi nu o acţiune în evacuare instanţa constată că este neîntemeiată pentru următoarele considerente:

În primul rând, instanţa arată că potrivit dispoziţiilor art. 1781 Cod Civil contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi asupra preţului, iar în cazul imobilelor utilizate ca locuinţe, evacuarea chiriaşului  nu se va putea dispune decât prin hotărâre judecătorească (art. 1831 din Noul Cod Civil), indiferent de forma contractului de închiriere.

De asemenea, instanţa mai arată că  în materia acţiunii în evacuare, nu se pune în discuţie însuşi dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosinţa acestuia, folosinţă încălcată de către pârâţi, urmare a ocupării fără titlu a imobilului,  acţiunea în evacuare reprezentând un instrument juridic aflat la îndemâna proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinţei bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Astfel, instanţa constată că reclamantul în calitate de proprietar are dreptul la dobândirea folosinţei bunului, ca atribut al dreptului de proprietate. De altfel, reclamantul prin acţiunea de faţă nu a solicitat obligarea pârâţilor să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar evacuarea acestora.

Ca atare, nu se impune folosirea, în mod obligatoriu, a unei acţiuni în revendicare atunci când reclamantul-proprietar nu se găseşte  în situaţia de a dovedi dreptul lui de proprietate pârâţilor atâta timp cât aceştia nu se pot prevala de calitatea de posesori, fiind simpli detentori precari, calea acţiunii în revendicare trebuind urmată în situaţia în care pârâţii se pot prevala de un titlu de proprietate asupra bunului ocupat, caz în care instanţa va proceda la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părţi.

Mai mult,  instanţa constată că dispoziţiile 1033-1044 Noul Cod de procedură civilă reglementează procedura evacuării din imobilele folosite sau după caz ocupate fără drept de către foşti locatari sau alte persoane.

Astfel, în urma încetării de drept a contractului de închiriere nr. 4/02.10.2012,  instanţa reţine că pârâţii nu mai deţin la acest moment un titlu valabil care să le confere un drept de folosinţă asupra imobilului în litigiu pe care să-l opună reclamantului, motiv pentru care instanţa va admite acţiunea şi va dispune evacuarea pârâţilor, aceştia  fiind obligaţi, potrivit dispoziţiilor art.  1796, lit.d Cod civ. şi art. 5.2.4  din contractul părţilor,  să restituie bunul în bună stare.

În ceea ce priveşte cererea reclamantului privind obligarea pârâţilor  la plata daunelor cominatorii în cuantum de 100 lei pe zi de întârziere instanţa îl va respinge  ca neîntemeiat având în vedere că potrivit dispoziţiilor art. 887 N.Cod de procedură civilă în cazul în care obligaţia debitorului constă în evacuarea acestuia dintr-o locuinţă, iar debitorul nu execută de bunăvoie obligaţia sa în termenul prevăzut în somaţia creditorul va solicita executarea silită putând sesiza instanţa de executare în vederea aplicării unei penalităţi.

În raport cu disp.art. 451 N. C.pr.civ., va lua act că reclamantul  nu solicită plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte cererea.

Dispune evacuarea pârâţilor din imobil.

Respinge capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la plata daunelor cominatorii în cuantum de 100 lei pe zi de întârziere ca neîntemeiat.

Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.

Executorie.

Cu drept de apel  în 5 zile de la pronunţare, apel ce se va depune la sediul Judecătoriei Craiova.

Domenii speta

Spete similare