Limitarea exercitării exclusive a dreptului asupra unui bun aflat în coproprietate.

I. Constată că prin acţiunea civilă înregistrată la instanţă la data de 16 ianuarie 2012 reclamanta B. M., domiciliată în …….., cheamă în judecată pe pârâta P. B. L., domiciliată în …….., solicitând:

- obligarea pârâtei la dezafectarea conductei de apă rece pentru bucătărie ce alimentează apartamentul acesteia şi care trece prin apartamentul său şi racordarea acestei conducte direct la coloana centrală comună de apă rece;

-  obligarea pârâtei la dezafectarea scurgerii de la chiuveta de la bucătărie care trece prin apartamentul său – al reclamantei – şi să să-şi facă scurgerea numai prin apartamentul său – al pârâtei – la conducta comună de apă menajeră;

-  obligarea pârâtei la plata unor daune cominatorii de 100 lei/zi până la îndeplinirea dispoziţiilor instanţei, în cazul în care aceasta nu se va conforma, iar ea reclamanta să fie autorizată să îndeplinească obligaţiile care vor fi impuse pârâtei, cu o persoană de specialitate, pe socoteala acesteia;

-  să fie obligată pârâta, în caz de neexecutare, la plata unei amenzi civile către stat, conform art. 580 ind. 3 Cod pr. civilă;

- să fie obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta arată că conducta de apă folosită de pârâtă trece prin apartamentul său, fapt care îi creează e serie de dezavantaje precum: pericol de inundaţie, fiind obligată să stea cu cârpe la coloana de scurgere; faptul că nu poate părăsi apartamentul pentru că aceste cârpe trebuie schimbate; condens; disconfort; modificări la mobila de bucătărie şi aspect neplăcut al acesteia, zgomote mari produse de presiunea apei. Mia arată că prin aceste dezavantaje este stânjenit dreptul său de proprietate garantat de Codul civil, Constituţie şi Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, că din punct de vedere tehnic este posibil a se face lucrările arătate în petitele acţiunii, aşa cum au făcut şi alţi locatari din bloc, şi că, potrivit acordului de asociere, proprietatea comună include: terenul aferent construcţiei în suprafaţă totală de 1827 mp, fundaţiile, faţada, intrările, suprafaţa exterioară a zidurilor de perimetru ale proprietăţii individuale, scările comune, casa scării, casa ascensorului, ascensorul, trotuarele, centrala termică sau punctul termic, canalizarea, instalaţiile de apă şi încălzire centrală, de gaze, electricitate, telefonie de la punctul de branşament sau de racordare la reţeaua stradală (exclusiv acesta) până la punctul de racord de la instalaţia interioară a apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât acea de locuit, uscătoria, culoarele clădirii, subsolul sau nivelul tehnic, canalele termice, podul, acoperişul şi învelitoarea acestuia, antena şi cablul TV până la priza de branşament.

În drept invocă dispoziţiile art. 480 Cod civil, art. 555 şi 648 din Noul Cod civil.

Acţiunea a fost timbrată cu 19 lei taxă judiciară şi 0,3 lei timbru judiciar.

II. Prin întâmpinare, pârâta solicită respingerea acţiunii reclamantei, arătând că, în calitatea sa de proprietară a apartamentului nr. 73 din blocul situat pe strada 1 Decembrie nr. 27, deţine cota de 0,498% din întreg teren clădit şi neclădit în suprafaţă de 1827 mp şi din spaţiile de folosinţă comună; că apartamentul său şi al reclamantei au un zid despărţitor care le separă bucătăriile şi din construcţie cele două bucătării au fost prevăzute cu instalaţie de apă rece şi canalizare comună, în sensul că scurgerea de la chiuveta sa din bucătărie este legată de scurgerea de la chiuveta din bucătărie a reclamantei, trecând prin zidul comun, iar apoi toate apele se scurg la coloana principală, care este comună. mai arată că instalaţia care deserveşte locuinţele constituie proprietate indiviză şi nu exclusivă a reclamantei, iar existenţa branşamentului comun din construcţie şi a trecerii ţevilor de deversare în conducta principală numai prin locuinţa reclamantei.

Mai arată că, în cursul anului 2010, reclamanta, fără a solicita părerea unui instalator autorizat, a tăiat tubulatura instalaţiei de scurgere care deserveşte apartamentul său lipsind-o de folosirea în condiţii normale a bucătăriei, fiind nevoită să apeleze la instanţa de judecată, iar prin sentinţa civilă nr. 2848/28.12.2010 a J. M., rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 474/2011 a T. S., reclamanta a fost obligată să repună instalaţia în situaţia anterioară, dar a efectuat lucrările cu o persoană neautorizată, ceea ce a determinat scurgerea apei pe lângă instalaţie.

În fine, mai arată că imediat ce a primit notificarea din partea reclamantei a încercat rezolvarea problemei pe cale amiabilă, motiv pentru care a fost adus un instalator autorizat, care a găsit o soluţie uşoară şi ieftină, dar reclamanta a refuzat.

În drept invocă dispoziţiile art. 115 şi 274 Cod pr. civilă.

III. Examinând cauza instanţa reţine:

Reclamanta şi pârâta locuiesc într-un bloc de locuinţe cu mai multe apartamente (garsoniere), situat în …….. Reclamanta ocupă apartamentul nr. 75, iar pârâta ocupă apartamentul nr. 73, cele două apartamente fiind învecinate şi având zid comun pentru bucătărie, cameră şi baie. Ambele sunt proprietarele apartamentelor pe care le ocupă.

Din construcţie, coloanele ce alimentează cu apă şi asigură evacuarea apelor uzate de la bucătăriile celor două apartamente sunt situate în peretele exterior ce corespunde apartamentului reclamantei (după cum arată expertul în expertiza de la filele 82-89 dosar, în chiar masa, grosimea acestui perete), în imediata vecinătate a peretelui  ce desparte cele două garsoniere (a se vedea schiţa de la fila 88 dosar). Alimentarea celor două bucătării se făcea din coloana comună, ţeava de alimentare ducând mai întâi la chiuveta reclamantei, iar de aici o ramificaţie spre chiuveta din bucătăria pârâtei. Scurgerea apelor uzate din apartamentul pârâtei era asigurată printr-o conductă ce se racorda la scurgerea de la chiuveta reclamantei, iar apoi la coloana principală. Iniţial, chiuvetele din bucătăriile celor două garsoniere erau situate pe acelaşi perete comun, una în spatele celeilalte, în aceeaşi poziţie în care în prezent se află chiuveta pârâtei ( fila 88 dosar).

În anul 2010 reclamanta şi-a mutat chiuveta de pe peretele comun pe peretele exterior, în poziţia arătată în schiţa de la fila 88 dosar, prilej cu care, după o notificare prealabilă a pârâtei, a blocat scurgerea apei menajere de la chiuveta din bucătăria acesteia, solicitându-i  să-şi separe conducta de scurgere de conducta sa.

Pârâta a acţionat-o în judecată pe reclamantă, iar prin sentinţa civilă nr. 2848/28.12.2010 a J. M., pronunţată în dosarul nr. 3341/257/2010 (ataşat), reclamanta a fost obligată să deblocheze conducta de canalizare, concomitent cu permiterea accesului pârâtei pentru efectuarea de către aceasta a lucrărilor de reparaţie necesare pentru repunerea corespunzătoare în funcţiune a branşamentului comun de la instalaţia de canalizare, prin intermediul unui instalator autorizat. Reclamanta a mai fost obligată să plătească pârâtei suma de 200 lei cu titlu de daune morale şi 40 lei cu titlu de cheltuieli parţiale de judecată. Sentinţa J. M. a fost modificată prin Decizia civilă nr. 474/26 mai 2011 a T. S., prin care a fost admis recursul pârâtei, în sensul că reclamanta a fost obligată să repare ea şi să repună în situaţia anterioară tubul de canalizare care deserveşte bucătăria pârâtei, iar în caz de refuz se autoriza pârâta să efectueze ea lucrările care se impun, pe cheltuiala reclamantei. Se înlătură dispoziţiile contrare din sentinţa J. M.  şi se menţine dispoziţia privind daunele morale. Se respinge recursul declarat de pârâtă împotriva aceleiaşi sentinţe.

Reclamanta  a efectuat aceste lucrări, dar în mod necorespunzător, pentru că, la data la care instanţa a făcut o cercetare la faţa locului (fila 48 dosar), s-a constatat că această conductă este învelită cu un prosop care să reţină eventualele scurgeri de apă, iar dedesubt avea pus un borcan.

Instanţa a dispus efectuarea unei expertize tehnice în vederea identificării unei posibilităţii de separare definitivă a conductei de alimentare cu apă şi a celei de canalizare, corespunzătoare celor două apartamente, încât fiecare dintre apartamente să fie legate direct la coloana principală.

Prin raportul de expertiză depus la filele 82-89 dosar expertul a identificat două variante. Una învederată de reclamantă, prin care pârâta ar fi obligată să-şi aducă apa în bucătărie, inclusiv la centrala termică montată în această încăpere, din baie, urmând să traverseze cu conducta întreg dormitorul, iar eliminarea apei menajere să se facă printr-o conductă care, de asemenea, să traverseze dormitorul (varianta este expusă de expert în schiţa de la fila 89 dosar). Expertul nu şi-a însuşit această variantă, considerând că normele sanitare de sănătate recomandă ca în spaţiul de odihnă să se evite amplasarea instalaţiilor sanitare, că din punct de vedere tehnic o astfel de soluţie încalcă normele tehnice în vigoare privind proiectarea, executarea şi exploatarea instalaţiilor sanitare de tipul coloanelor sanitare comune şi a racordurilor de apă şi canalizare, şi că, soluţia tehnică nu este eficientă din punct de vedere economic, costul lucrărilor fiind destul de mare.

Cea de-a doua variantă propusă de expert este cea prin care, prin montarea unei schele exterioare blocului, ca platformă de lucru, să se desfacă zidăria din masa peretelui exterior în vecinătatea peretelui interior comun, pentru identificarea şi dezvelirea coloanelor sanitare dinspre exteriorul clădirii, executarea de şanţuri scurte în masa peretelui exterior între zona dezvelită din dreptul coloanelor sanitare comune  şi locul de executare a străpungerii zidului exterior în dreptul apartamentului pârâtei, executarea propriu-zisă a racordurilor, executarea hidroizolaţiilor şi termoizolaţiilor necesare pentru protecţia racordurilor pentru evitarea condensului şi a îngheţului pe timpul rece, refacerea zidăriei din masa peretelui exterior desfăcute şi refacerea zonală a finisajelor exterioare.

Expertul şi-a justificat această soluţie tehnică  prin faptul că ar fi operabilă în cazuistică, prevede lucrări care ar permite, în parte, să se intervină în afara apartamentului reclamantei, iar din punct de vedere financiar ar fi mai fezabilă decât cealaltă soluţie.

Raportat la această din urmă soluţie, instanţa a solicitat un punct de vedere Primăriei Municipiului Mediaş, având în vedere că soluţia impunea o intervenţie la peretele exterior al clădirii, perete care face parte din structura de rezistenţă a blocului. Prin răspunsul comunicat instanţei la data de 22.10.2012 (fila 116 dosar) Direcţia Arhitectului Şef  a comunicat faptul că intervenţia necesită autorizaţie şi că, fiind vorba de lucrări care afectează buna funcţionare a întregii construcţii, se impune obţinerea acordului asociaţiei de proprietari.

Ca urmare, instanţa a solicitat un punct de vedere şi asociaţiei de proprietari, care, prin adresa depusă la instanţă la data de 26.11.2012 (filele 122-127 dosar), face cunoscut instanţei că asociaţia de proprietari se împotriveşte lucrărilor propuse de expert.

Făcând abstracţie de punctele de vedere ale primăriei şi ale asociaţiei de proprietari, instanţa consideră că niciuna din cele două variante propuse de expert nu se pretează pentru separarea completă a celor două apartamente în privinţa alimentării cu apă a bucătăriei şi eliminarea apelor uzate. Soluţia cu intervenţia exterioară este una complexă, având în vedere că pentru realizarea ei se impune montarea unei schele metalice până la etajul 3 al clădirii, ceea ce nu se justifică nici din punct de vedere economic şi nici din punct de vedere al normelor tehnice. Ar fi absurd ca fiecare dintre locatarii blocului care se află în aceeaşi situaţie să se apuce să spargă peretele exterior încât să se separe definitiv de instalaţia comună cu apartamentul vecin. Singură, intervenţia la cele două apartamente poate să nu aducă o modificare semnificativă a structurii de rezistenţă a blocului, dar dacă s-ar efectua mai multe intervenţii pe aceeaşi coloană, ori la toate coloanele blocului, atunci cu siguranţă structura de rezistenţă ar avea de suferit. Varianta propusă de expert este una atipică unor astfel de situaţii şi doar pentru a da satisfacţie reclamantei.

Împrejurarea că alţi proprietari de apartamente din acelaşi bloc au acceptat să se separe de coloana comună ce alimentează bucătăriile, în varianta aducerii apei şi a instalaţiei de canalizare din conducta comună ce alimentează baia, pentru că pe timp de iarnă este problemă cu îngheţul apei de la coloana de la bucătărie şi pentru a nu mai depinde de această coloană (declaraţie martor fila 46 dosar), nu poate fi impusă pârâtei. Este dreptul fiecărui proprietar de a-şi limita exercitarea dreptului de proprietate, dar limitarea forţată a dreptului nu se poate face decât în condiţiile legii.

Pe de altă parte, potrivit dispoziţiilor art. 649 Noul Cod Civil, aplicabile situaţiei juridice deduse judecăţii conform prevederilor art. 6 din Noul Cod Civil, sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede astfel, fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi  despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele, instalaţiile de apă şi canalizare, electrice şi de telecomunicaţii,  de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, precum şi altele asemenea.

Conform dispoziţiilor art. 636 Noul Cod Civil, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun  în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.

Ca urmare, în condiţiile în care, din construcţie, apartamentul reclamantei, ca de altfel şi toate celelalte apartamente din bloc aflate în aceeaşi situaţie,  a fost afectat de o servitute de trecere a coloanei de apă şi de canalizare pentru uzul apartamentului pârâtei, datorită particularităţilor structurale ale clădirii, aceasta nu poate pretinde ca pârâta, printr-o cheltuială exagerată şi în condiţii tehnice improvizate, să se separe doar pentru că reclamanta nu mai doreşte starea de comunitate impusă prin caracteristicile constructive ale clădirii.

Potrivit dispoziţiilor art. 755 Noul Cod Civil servitutea este sarcina care  grevează un imobil – în speţă apartamentul reclamantei – pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar – cel al pârâtei. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.

Prin urmare, soluţia tehnică pentru remedierea deficienţelor din apartamentul reclamantei este de a se reface legătura de la conducta de scurgere a apelor reziduale prin intermediul unei persoane sau firme autorizate, aşa cum de fapt instanţele au dispus prin hotărârile anterioare, care să asigure etanşarea corespunzătoare, încât să nu mai permită scurgeri de apă.

Cât priveşte zgomotul făcut de apa care se scurge din bucătăria pârâtei pe conducta ce trece prin bucătăria reclamantei – distanţa este de doar câţiva zeci de centimetri (foto fila 84 dosar) – cu prilejul cercetării făcute de instanţă la faţa locului la data de 21.09.2012 s-a constatat că acelaşi zgomot se produce atât de la bateria reclamantei cât şi de la bateria pârâtei, zgomot care, potrivit expertului, este determinat de vibraţiile care se transmit prin fluid şi apoi prin conducta de racord şi care se pot elimina prin montarea unor baterii mai performante. Zgomotul este unul normal, care se întâlneşte în toate imobilele de tip bloc, unde coloanele de apă şi canalizare străbat pereţii comuni. Prin urmare, în condiţiile în care există alte soluţii tehnice de eliminare a zgomotului, efectuarea unor lucrări de separare, în condiţiile mai sus arătate, nu se justifică.

Conform dispoziţiilor art. 555 Noul Cod Civil, proprietatea privată reprezintă dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege, iar în condiţiile legii, dreptul de proprietate privată  este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.

Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său, care sunt limitele corporale ale bunului ce formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite de lege. Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind  asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Starea de coproprietate presupune ea însăşi o limitare a exercitării exclusive a dreptului asupra unui bun care se află în proprietate comună, după cum coproprietatea ne poate limita şi confortul prin aceea că trebuie să respectăm şi drepturile celorlalţi coproprietari ori să suportăm inconvenientele pe care generează folosirea în comun a utilităţilor (apă, canalizare, electricitate etc.).

Constituţia, Codul Civil şi art. 1 din Protocolul adiţional la CEDO garantează şi impune respectarea dreptului de proprietate, dar cu limitările impuse de lege. Dreptul de proprietate al reclamantei asupra apartamentului nu este cu nimic încălcat, dar, aşa cum s-a arătat, starea de coproprietate impune anumite limitări.

În raport de toate aceste considerente instanţa apreciază acţiunea reclamantei ca fiind neîntemeiată şi va fi respinsă.

Fiind în culpă cu privire la purtarea procesului, în baza dispoziţiilor art. 274 Cod pr. civilă reclamanta va fi obligată să plătească pârâtei suma de 1976,70 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat şi onorariu de expert.

Domenii speta

Spete similare