Dobândirea prin revendicare a terenului aferent constructiei chiriaşului cumpărător. Dreptul la daune interese pentru lipsa de folosintă asupra terenului.

Prin Legea nr. 112/1995 s-a prevăzut dreptul chiriaşului cumpărător de a primi în folosinţă – în raport cu fostul proprietar - terenul aferent locuinţei cumpărate; prin Legea nr. 10/2001 s-a stabilit că în procedura specială nu se restituie în natură şi terenul aferent acestor locuinţe. Aceste prevederi relevă viziunea legiuitorului, în sensul transpunerii legale a unui drept de superficie instituit în favoarea terţului subdobânditor.

Împrejurarea că fostul proprietar a înţeles să continue acţiunea în revendicare şi ulterior adoptării Legii 10/2001, cerând - şi obţinând - retrocedarea întregului imobil în modalitatea în care se prezenta la data procesului (ocupat parţial de construcţia cumpărată de chiriaşul cumpărător), că nu a depus notificare pentru măsuri reparatorii în echivalent şi nici nu a reuşit în demersul de constatare a nulităţii contractului încheiat conform Legii 112/1995, denotă că şi-a asumat această situaţie şi nu poate pretinde despăgubiri de la chiriaşul cumpărător, pentru ,,lipsă de folosinţă’’ asupra terenului.

Art. 480 Cod civil 1864

Art. 9 din Legea nr. 112/1995

Art. 1 Protocolul 1 Convenţia pentru apărarea dr. omului

Cu privire la situaţia de fapt care a generat prezentul litigiu, instanţa de recurs reţine următoarele:

Pârâta M.V., chiriaş în temeiul contractului de închiriere nr. 10549/01.04.1994 al unui spaţiu locativ din mun. Constanţa, strada L nr. 83, dobândeşte conform Legii nr. 112/1995 dreptul de proprietate asupra locuinţei cu trei camere şi anexe, în suprafaţă utilă de 54,30 mp, prin cumpărare de la Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat (aflată în subordinea Consiliului Local Constanţa). Contractul de vânzare-cumpărare nr. 27322/28 octombrie 1996 menţionează că, pe lângă dreptul de proprietate asupra locuinţei, chiriaşul mai dobândeşte şi dreptul de folosinţă, pe durata existenţei construcţiei, asupra terenului aferent edificiului vândut.

La 20 octombrie 1998, S.N. (autorul reclamanţilor S.N.V. şi S.R.M.) promovează acţiune în revendicare pe dreptul comun în contradictoriu cu Statul Român, Consiliul Local Constanţa, Municipiul Constanţa şi RAEDPP Constanţa, în vederea recuperării imobilului compus din teren în suprafaţă de 480 mp şi construcţie cu două corpuri de clădire. În acel dosar se pronunţă sentinţa civilă nr. 1588/4 octombrie 2005 a Tribunalului Constanţa, prin care se admite în parte acţiunea în revendicare, pârâţii autorităţi locale fiind obligaţi să-i restituie lui S.N. întreg terenul de 480 mp şi construcţiile regăsite pe acesta, cu excepţia celor vândute chiriaşului M.V. (locuinţa cu anexe). Prin aceeaşi hotărâre se constată că M.V. este proprietara construcţiilor cu destinaţia de locuinţă. Hotărârea rămâne irevocabilă în această statuare, recursul autorităţilor locale, dar şi al reclamantului, fiind respinse conform deciziei civile nr. 1847/26.02.2007 a Î.C.C.J.

Într-o altă cauză, contemporană, se pronunţă sentinţa civilă nr. 10107/25 iunie 2003 a Judecătoriei Constanţa, rămasă irevocabilă, prin care a fost respins demersul iniţiat de S.N., vizând constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare sus menţionat, apreciindu-se că nu se poate reţine – cum a pretins reclamantul – că subdobânditorul acestei părţi de construcţie a fost de rea credinţă. Titlul pârâtei M.V. a fost, prin urmare, validat în instanţă, confirmându-se irevocabil că pentru locuinţa cumpărată în condiţiile legii speciale este deţinătoarea unui ,,bun’’ în sensul art. 1 din Protocolul I al Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.

Conform protocolului de predare-primire încheiat la 07.04.2009 între RAEDPP şi reclamanţi, imobilul din str. L nr. 83 a fost predat titularilor de drept, ,,mai puţin construcţiile cu destinaţia de locuinţă de 56,67 mp şi magazie 8,70 mp, ocupate de M.V.’’. Nu s-au consemnat obiecţiuni ale proprietarilor.

Cu privire la temeiurile în drept incidente, instanţa de recurs consideră necesară o scurtă evaluare a cadrului legislativ, reţinând că, după adoptarea Decretului-lege nr. 61/1990 (care a reglementat vânzarea către populaţie a locuinţelor construite din fondurile statului), o nouă măsură de atenuare a vechilor nedreptăţi ale regimului comunist a constituit-o, în viziunea legiuitorului, stabilirea de măsuri reparatorii pentru foştii proprietari persoane fizice, cu privire la imobilele cu destinaţia de locuinţe, trecute cu această destinaţie după 6 martie 1945 în proprietatea statului sau a altor persoane juridice. În acest context a fost adoptată Legea nr. 112/1995, ca prim act normativ care a urmărit să concilieze situaţia foştilor proprietari cu cea a chiriaşilor din spaţiile locative administrate de stat. Această lege a permis, astfel, fostului proprietar să pretindă restituirea în natură a spaţiului locativ pe care, după preluarea de către stat, îl deţinea ca şi chiriaş, precum şi a apartamentelor libere, dar şi obţinerea de despăgubiri pentru spaţiile ocupate de către chiriaşi. În egală măsură, legea a permis chiriaşilor aflaţi în apartamentele care nu făceau obiectul restituirii în natură, de a le cumpăra de la stat, cu plata integrală sau în rate a preţului.

Actul normativ special nu a interferat cu dreptul comun, astfel încât o acţiune în revendicare clasică, iniţiată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, putea fi continuată fără a fi impusă legislativ suspendarea sau suprimarea cauzei pendinte.

La data de 14 februarie 2001 a intrat în vigoare Legea nr. 10/2001, care a vizat stabilirea unui cadru general mai larg de redobândire, în materialitatea lor, a bunurilor imobile preluate de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, sau despăgubiri dacă nu mai era posibilă retrocedarea. Această lege specială a dispus, prin art. 47 alin. 1 (din forma iniţială a legii) că prevederile ei sunt aplicabile şi în cazul acţiunilor în curs de judecată, persoana îndreptăţită putând alege calea procedurii speciale, fie prin renunţarea la judecata cauzei pe dreptul comun, fie prin solicitarea suspendării litigiului de drept comun până la momentul rezolvării notificării depuse în termenul prevăzut de legea specială.

Legiuitorul nu a impus nici de această dată foştilor proprietari ca, de la data intrării în vigoare a legii noi, să depună notificare şi să părăsească procedura revendicării aflate în derulare la 14.02.2001, însă a asigurat prin noile dispoziţii corelarea cu situaţia generată de Legea nr. 112/1995. Astfel, prin art. 15 din Legea nr. 10/2001 s-a tranşat asupra situaţiei chiriaşilor din imobilele care puteau fi restituite în natură şi s-a stabilit chiria, în cazurile sociale, care putea fi pretinsă de fostul proprietar ce primea imobilul deţinut de chiriaşi; prin art. 19 s-a reglementat posibilitatea proprietarilor care primiseră despăgubiri conform Legii 112/1995 de a face notificare pentru atribuirea în natură a bunului imobil, dacă erau întrunite cerinţele noii legi, precum şi dreptul acestora de a cere reevaluarea despăgubirilor dacă bunul fusese între timp înstrăinat chiriaşilor cumpărători.

Legea nr. 10/2001 a stabilit modalitatea în care se putea pretinde, de către chiriaşii deposedaţi, contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului locativ retrocedat fostului proprietar. Acelaşi act normativ a deschis posibilitatea celor care nu obţinuseră câştig de cauză în procedurile anterioare (de drept comun sau în virtutea Legii 112/1995) să pretindă din nou, prin notificare, măsuri reparatorii conform Legii 10/2001 – art. 48, dar şi să solicite, în răstimp de un an de la data intrării în vigoare a legii, constatarea nulităţii actelor de înstrăinare apreciate a fi fost făcute cu eludarea legilor (inclusiv a contractelor de vânzare cumpărare încheiate pe temeiul Legii nr. 112/1995 de către chiriaşii cumpărători) – art. 46.

În fine, tocmai pentru a permite celui care s-a considerat îndreptăţit la măsuri reparatorii să îşi finalizeze procedura de drept comun şi să uzeze, fără discriminare, în egală măsură de procedurile legii speciale, în textul art. 47 alin. 3 al Legii nr. 10/2001 s-a prevăzut că ,,În cazul în care persoanei îndreptăţite i s-a respins, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, acţiunea privind restituirea în natură a bunului solicitat, termenul de notificare prevăzut la art. 21 alin. 1 curge de la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti.’’

Curtea de Apel apreciază aceste repere legislative ca fiind importante în dezlegarea speţei de faţă, întrucât procedura de drept comun iniţiată de numitul S.N. în octombrie 1998 s-a finalizat după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în modalitatea arătată prin sentinţa civilă nr. 1588/4.10.2005 a Tribunalului Constanţa, definitivă şi irevocabilă – anume, prin restituirea potrivit dreptului comun a întregului teren de 480 mp şi a construcţiilor care mai puteau face obiectul retrocedării, adică a celor care nu făcuseră obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în octombrie 1996, în favoarea chiriaşului cumpărător.

Astfel cum au arătat în cauza de faţă recurenţii reclamanţi (succesori legali ai lui S.N.), acţiunea în revendicare nu a fost suspendată pe temeiul art. 47 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât nici după adoptarea legii speciale şi nici ulterior epuizării acestui proces (art. 21 alin. 1, art. 47 alin. 3) nu a fost depusă la autoritatea locală o notificare care să rezolve situaţia părţii de imobil neretrocedate, vândute intimatei.

Prevalenţa legii speciale faţă de norma de drept comun a fost clarificată printr-o serie de decizii ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pronunţate în recurs în interesul legii şi care au tranşat că, fără a înlătura ori minimaliza rolul procedurilor de drept comun în materia imobilelor preluate abuziv de stat, cei care se consideră îndreptăţiţi nu pot face abstracţie de normele adoptate de stat în acest sens şi să pretindă, în orice situaţie, retrocedarea în natură.

Se arată în acest sens în decizia nr. 33/9 iunie 2008 a Î.C.C.J. în recurs în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial Partea I nr. 108/2009, că  prin soluţiile Curţii Europene a Drepturilor Omului s-a recunoscut statului român libertatea de a reglementa condiţiile în care acceptă să restituie bunurile ce i-au fost transferate înainte de ratificarea Convenţiei, inclusiv sub aspectul modalităţii concrete, neimpunându-se vreo obligaţie în sensul restituirii acestora. Cu toate acestea, în măsura în care statul adoptă o anumită soluţie de despăgubire a foştilor proprietari, aceasta trebuie transpusă de o manieră rezonabil de clară şi coerentă, pentru a permite, pe cât posibil, evitarea insecurităţii juridice şi a incertitudinii pentru subiectele de drept vizate de măsurile de aplicare a acestei soluţii.

Prin decizia nr. 27/14.11.2011 a Î.C.C.J. pronunţată în recurs în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial Partea I, nr. 120/2012, s-a statuat că nu este admisibilă promovarea de către fostul proprietar a unei acţiuni directe, îndreptate împotriva statului român şi întemeiate pe dispoziţiile art. 480 şi următoarele din Codul civil 1864 şi al art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, în locul procedurilor vizând obţinerea despăgubirilor băneşti pentru imobilele preluate abuziv, imposibil de restituit în natură, şi pentru care se prevăd măsuri reparatorii conform legilor speciale.

În soluţia dispusă în condiţiile art. 329 cod proc. civilă s-a arătat, de către Completul competent să judece recursul în interesul legii, că art. 13 din Convenţie garantează existenţa în dreptul intern a unui recurs ce permite invocarea, în substanţă, a drepturilor şi libertăţilor consacrate de Convenţie. El are ca o consecinţă directă existenţa unui ,,recurs intern’’, care să permită persoanei remedierea în plan naţional a oricărei încălcări a unui drept consacrat în Convenţie. Această dispoziţie solicită deci o cale internă de atac în faţa unei ,,autorităţi naţionale competente’’, care să examineze orice cerere întemeiată pe dispoziţiile Convenţiei, dar care să ofere şi reparaţia adecvată, chiar dacă statele contractante se bucură de o anume marjă de apreciere în ceea ce priveşte modalitatea de a se conforma obligaţiilor impuse de această dispoziţie.

S-a arătat totodată că în cauza Rotaru împotriva României, 2000, CEDO a arătat că în virtutea art. 13 se deschide posibilitatea analizei pe fond a cererii reclamantului şi oferirea unui remediu adecvat încălcării dreptului, ceea ce constituie ,,recursul efectiv’’(cauzele Kudla împotriva Poloniei, Rysovskyy împotriva Ucrainei, Kacmar împotriva Slovaciei etc.).

Cu privire la natura acestui ,,recurs intern’’, decizia sus-citată a arătat că atât jurisprudenţa CEDO, cât şi doctrina au stabilit că garanţiile prevăzute de art. 13 din Convenţie nu pot merge atât de departe încât să asigure o cale care să permită combaterea unei legi, pe motiv că este contrară Convenţiei, sau să atace conţinutul unei anumite reglementări în faţa unei autorităţi naţionale (cauzele James şi alţii împotriva Regatului Unit, Roche împotriva Regatului Unit, Murray împotriva Regatului Unit etc.). Judecătorul naţional nu poate înlătura o lege sub pretextul că nu corespunde Convenţiei europene, ci este obligat să aplice legea existentă în lumina principiilor degajate din blocul de convenţionalitate’’.

Această succintă trecere în revistă a statuărilor legislative şi jurisprudenţiale a fost necesară pentru a extrage în această cauză concluziile cu privire la existenţa unei ,,privări’’ a recurenţilor reclamanţi de bunul lor şi a temeiniciei dreptului pe care îl pretind, de a fi despăgubiţi de către terţul subdobânditor sub forma unor plăţi periodice, lunare, pe toată durata existenţei construcţiei, pentru folosinţa terenului de sub construcţia cumpărată conform Legii 112/1995.

Pe baza celor invocate, Curtea constată sub un prim aspect că recurenţii reclamanţi de faţă nu sunt în situaţia evocată în cauza Raicu contra României, 2006, ori Preda şi alţii împotriva României, 2014 (speţa Rodin), dreptul de proprietate recunoscut fostului proprietar S.N. prin sentinţa civilă nr. 1588/4.10.2005 a Tribunalului Constanţa pentru întreg terenul aferent imobilului nefiind afirmat printr-o altă hotărâre definitivă şi irevocabilă, ca drept de proprietate în favoarea chiriaşului cumpărător. Prin urmare, nu coexistă asupra aceluiaşi bun (vorbind de terenul de 480 mp în general şi de terenul de 64 mp, de sub construcţia chiriaşului cumpărător, în particular) două drepturi de proprietate, deopotrivă valabile şi concurente, de o asemenea manieră încât recurenţii reclamanţi să se regăsească într-o situaţie de ,,privare de bun’’ lipsită de orice despăgubire, în înţelesul dat de art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei.

Dimpotrivă, recurenţii reclamanţi sunt unicii titulari ai dreptului de proprietate, intabulat în cartea funciară şi pentru care plătesc impozit către stat, având pe deplin dreptul de dispoziţie asupra acestui bun.

Sub un al doilea aspect, Curtea arată că prin recunoaşterea dreptului de folosinţă asupra terenului de sub construcţia înstrăinată, terţului subdobânditor, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, recurenţii reclamanţi nu se află în situaţia evocată în cauza Bock şi Palade împotriva României, 2007, pentru că în cazul de faţă dreptul de folosinţă decurge din lege, era previzibil din perspectiva actului normativ care îl reglementa şi era justificat de un interes legitim în cadrul dat de legislaţia reparatorie pentru aceste bunuri (înlăturarea premiselor unor noi inechităţi).

Faptul că autorul reclamanţilor a înţeles să continue procedura de drept comun şi ulterior adoptării legii speciale, pretinzând retrocedarea întregului imobil – teren şi construcţie – în modalitatea în care se prezenta la data procesului (respectiv, cu o parte din teren ocupată de construcţia cumpărată de chiriaşul cumpărător) a constituit, aşa cum s-a arătat, un demers permis din perspectiva legii, partea nefiind obligată să apeleze la procedura nouă, adusă prin adoptarea Legii 10/2001. 

Autorul reclamanţilor a ales aşadar să susţină pe mai departe procedura de drept comun, iar nu să formuleze o notificare conform legii noi pentru spaţiul locativ cumpărat de chiriaş şi pentru terenul ocupat, cu suspendarea judecăţii pe dreptul comun şi continuarea procedurii speciale – acceptând să primească în integralitatea sa terenul ocupat de construcţia pentru care contractul de vânzare-cumpărare era în vigoare.

Această opţiune, combinată cu eşecul demersului fostului proprietar de constatare a nulităţii titlului chiriaşului cumpărător şi cu inexistenţa vreunei notificări depuse în baza Legii nr. 10/2001, conduce la concluzia că reclamanţii şi-au asumat această stare de drept şi nu pot pretinde despăgubiri de la chiriaşul cumpărător pentru pretinsa ,,lipsă de folosinţă’’ a terenului construcţiei vândute conform Legii 112/1995, pentru a compensa propria inacţiune în acord cu căile procesuale deschise de legea naţională la acea dată.

Odată ce Legea nr. 10/2001 a reglementat situaţia imobilelor preluate abuziv, dar care au fost vândute, în tot sau în parte, unor terţi subdobânditori de bună credinţă, legiuitorul a dat posibilitatea verificării legalităţii contractelor încheiate – prin promovarea în decurs de un an – a acţiunilor în nulitate şi a stabilit că indiferent de procesele anterioare (judecate definitiv sau în curs), cei interesaţi pot valorifica dispoziţiile noi pentru a obţine o deplină reparaţie. Dreptul de opţiune dat prin art. 47 alin. 1 şi art. 48 din Legea nr. 10/2001 (în forma iniţială a legii) a permis evaluarea, pentru fiecare caz în parte, de către fostul proprietar, a şanselor în obţinerea unei depline reparaţii, în aşa fel încât să aleagă – fie continuând procedura de drept comun care permitea restituirea in integrum (prin aceasta înţelegând inclusiv situaţia unor bunuri imobile afectate de construcţiile unor terţi), fie părăsind această procedură comună în beneficiul celei speciale, care permitea restituirea în natură a ceea ce era liber şi primirea de despăgubiri pentru restul.

Legiuitorul a lăsat deschisă această opţiune întrucât demersurile fondate pe dreptul comun au fost surprinse de apariţia legii noi (intrate în vigoare la 14.02.2001) în diverse stadii de soluţionare, titularii acestor acţiuni având potrivit principiului disponibilităţii abilitarea de a stabili care mijloace procedurale răspund mai bine scopului urmărit. Jurisprudenţa evocată relevă că acest drept de opţiune a fost unul efectiv, suspendarea procedurilor pe dreptul comun pe temeiul art. 47 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 conducând în cele mai multe cazuri la rezolvarea în procedura legii speciale a aceloraşi pretenţii ale foştilor proprietari.

 Această opţiune a avut-o şi autorul recurenţilor reclamanţi, care a înţeles să continue procedura de drept comun, cu toate că, mai înainte ca aceasta să fie finalizată, nu reuşise să obţină constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat conform Legii112/1995; acesta nu a înţeles nici să îşi restrângă acţiunea la partea de teren neafectată de construcţia vândută şi nici să suspende judecata pe dreptul comun pentru a uza de legea specială.

Exercitarea acestui drept de opţiune este de altfel reţinut şi în cuprinsul deciziei civile nr. 1847/26.02.2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, pronunţată în acţiunea în revendicare, arătându-se că deşi legea specială intrase în vigoare după promovarea acţiunii în revendicare, nici una dintre părţi nu a cerut aplicarea Legii 10/2001 şi nici suspendarea, instanţele devolutive procedând corect la compararea clasică a titlurilor; pe acest raţionament au fost respinse criticile autorităţilor locale recurente (care susţineau că nu trebuia restituit şi terenul de sub construcţia chiriaşului cumpărător), dar şi criticile lui S.N. referitoare la lipsa comparării vechiului său titlu de proprietate cu cel al cumpărătorului de bună-credinţă M.V. (pe care nu o chemase în judecată, pe considerentul că titlul acesteia pentru construcţie nu este valabil şi nici opozabil).

Astfel fiind, cum autorul lor a optat pentru obţinerea întregului teren aferent fostei proprietăţi, succesorii în drepturi ai acestuia nu se mai pot plânge că le este afectat dreptul de proprietate într-un mod care le-ar deschide calea despăgubirilor pentru terenul afectat de construcţia terţului subdobânditor, pentru că nu se pot pretinde - pe căi neconsfinţite prin lege - fie despăgubiri directe de la stat (în ipoteza evaluată prin decizia nr. 27/2011, pronunţată în recurs în interesul legii), fie despăgubiri de la chiriaşii cumpărători pentru terenurile ocupate de construcţiile cumpărate cu bună credinţă (ca în speţă).

Instanţele nu puteau să cenzureze acest drept de opţiune al autorului reclamanţilor fie şi pentru faptul că, prin continuarea acţiunii în revendicare a dreptului de proprietate asupra acestui imobil, era posibil ca fostul proprietar să urmărească retrocedarea în natură în vederea înstrăinării (pe baza înţelegerii prealabile cu chiriaşul cumpărător) – scop ceea ce corespundea unui interes patrimonial legitim, asumat, de obţinere a unui beneficiu facil şi mult mai rapid decât cel de recuperare a despăgubirilor în procedura mai îndelungată a legii speciale..

De altfel, se va reţine că recurenţii reclamanţi nu contestă faptul că titlul obţinut le permite să înstrăineze acest teren chiriaşului cumpărător, în măsura în care se formează în acest sens acordul de voinţă; părţile recurente au arătat, însă, că ,,nu vor să vândă’’, ceea ce corespunde unei libere şi depline manifestări de voinţă, în sensul menţinerii proprietăţii în modalitatea în care a fost dobândită, dar cu speranţa despăgubirii perpetue pentru ,,lipsa de folosinţă’’ din partea chiriaşului cumpărător.

Or, legea nu a obligat, pe cel care s-a considerat îndreptăţit să obţină o reparaţie pentru imobilul preluat abuziv de stat în perioada comunistă, la o anumită conduită procesuală, dar – odată ce a ales un asemenea demers (pe dreptul comun sau în procedura specială) – i s-a impus să se conformeze principiilor consacrate, termenelor, procedurilor, precum şi modalităţilor de despăgubire reglementate în fiecare caz în parte.

În jurisprudenţa instanţei supreme s-a statuat constant că o persoană care nu a depus notificarea prevăzută de Legea nr. 10/2001 în termenul stabilit nu poate spera la evaluarea fostului drept invocat, pentru a obţine măsuri reparatorii, după cum nici cel care nu a înţeles să conteste dispoziţia emisă în procedura specială nu mai poate pretinde ulterior, potrivit dreptului comun, acordarea bunului în natură sau plata de despăgubiri.

Extrapolând aceste argumente la situaţia de faţă, instanţa va reţine că autorul reclamanţilor a mizat pe o reparaţie totală prin acţiunea în revendicare, negând în esenţă dreptul chiriaşului cumpărător asupra părţii de locuinţă cumpărate şi implicit, dreptul acestuia de a folosi netulburat terenul de sub această locuinţă.

Dar, între recunoaşterea dreptului de proprietate şi recunoaşterea dreptului de a valorifica, în orice modalitate dorită, prerogativele date de acest drept este o distincţie netă; art. 1 din Protocolul nr. 1 nu garantează proprietarului  dreptul de a obţine în orice condiţii un beneficiu de natura creanţelor de pe urma bunului său. Însăşi Curtea Europeană a  Drepturilor Omului a decis că art. 1 din Primul Protocol al Convenţiei nu garantează un drept la o compensare integrală în orice circumstanţe, după cum o compensare parţială nu face privarea de proprietate ilegitimă eo ipso –hotărârea Maria Atanasiu şi alţii împotriva României, 2010, par. 175.

Tot CEDO a arătat că atunci când interesul patrimonial este de natura unei creanţe, el nu poate fi interpretat ca ,,valoare patrimonială’’ decât atunci când are o bază suficientă în dreptul intern, ori când este confirmat de jurisprudenţa bine stabilită a instanţelor – par. 137 hotărârea pre-citată.

Or, dreptul pretins nu îşi găseşte fundamentul în dreptul intern, legiuitorul neprevăzând decât în cazuri explicit consacrate desocotirea patrimonială între fostul proprietar şi chiriaşul cumpărător (art. 8 din Legea nr. 112/1995, art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 r.). Pe de altă parte, prin soluţii irevocabile pronunţate în cazuri similare, a fost negată obligaţia chiriaşului cumpărător de a-l despăgubi pe proprietarul bunului retrocedat pentru ,,lipsa de folosinţă’’, sub forma plăţii chiriei (dec. civilă nr. 109/C din 11.02.2013 a Curţii de Apel Constanţa pronunţată în dosar 1486/118/2010*; dec. civilă nr. 370/C din 06.09.2010 a Curţii de Apel Constanţa pronunţată în dosarul 18554/212/2008).

Faptul că prin înseşi prevederile Legii nr. 112/1995 s-a prevăzut dreptul chiriaşului cumpărător de a primi în folosinţă – în raport cu fostul proprietar  - terenul aferent locuinţei cumpărate şi că prin dispoziţiile Legii 10/2001 s-a stabilit că în procedura specială nu se restituie în natură şi terenul aferent acestor locuinţe, relevă cu prisosinţă viziunea legiuitorului pe acest aspect – transpunerea legală a unui drept de superficie instituit în favoarea terţului subdobânditor, ca drept de proprietate asupra construcţiei vândute potrivit Legii 112/1995 şi drept de folosinţă gratuită pe terenul pe care se ridică locuinţa.

Doctrina arată că în aceste împrejurări, adagiul superficies solo cedit nu îşi mai găseşte valenţa, întrucât dreptul de proprietate asupra construcţiei nu mai este privit ca un accesoriu al dreptului de proprietate asupra terenului ci, dimpotrivă, dreptul de folosinţă asupra terenului este privit ca un accesoriu al dreptului real asupra edificiului (Valeriu Stoica - ,,Drept civil. Drepturile reale principale’’ vol. 2, Ed. Humanitas, 2006, pag. 239).

Cu privire la situaţia creată, instanţa va reţine aşadar că nu este vorba despre o ,,privare de un bun’’, recurenţii fiind singurii titulari ai dreptului real asupra acestui teren.

 Recunoaşterea prin lege a dreptului de folosinţă a chiriaşului cumpărător asupra amprentei pe teren a construcţiei cumpărate, deşi se constituie într-o ingerinţă în dreptul de proprietate, ea a fost prevăzută prin lege, a fost previzibilă şi a urmărit un scop legitim, respectiv, de a proteja pe terţul subdobânditor de bună-credinţă care a obţinut, la rândul său, un drept real asupra imobilelor naţionalizate. Cu privire la ceea ce înseamnă caracterul ,,previzibil’’ al unei norme, CEDO a arătat de altfel că o normă este previzibilă numai atunci când este redactată cu suficientă precizie, în aşa fel încât să permită oricărei persoane să îşi corecteze conduita (cauza Rotaru împotriva României, 2000, par. 55), iar prin hotărârea din 26 aprilie 1979, pronunţată în Cauza Sunday Times contra Regatului Unit, aceeaşi Curte a decis că ,,cetăţeanul trebuie să dispună de informaţii suficiente asupra normelor juridice aplicabile într-un caz dat şi să fie capabil să prevadă, într-o măsură rezonabilă, consecinţele care pot apărea dintr-un act determinat. Pe scurt, legea trebuie să fie, în acelaşi timp, accesibilă şi previzibilă’’. Or, din această perspectivă, normele incidente ale Legii nr 112/1995, cu privire la dreptul de folosinţă al chiriaşului cumpărător, se înscriu în această cerinţă de previzibilitate, necesară adoptării de către cel interesat a conduitei în acţiunea împotriva celui care se prevalează de ele.

Asupra acestei ingerinţe (al cărei interes a fost acela de a nu lăsa pe chiriaşul cumpărător de bună-credinţă să suporte excesiv, pe toată durata existenţei construcţiei, exerciţiul discreţionar al dreptului fostului proprietar), autorul reclaamanţilor a avut libertatea  de a o accepta în deplină cunoştinţă de cauză ori de a o compensa prin despăgubiri în procedura legii speciale. Prin urmare, instanţa va reţine că ea este în acord cu art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei, situaţia nefiind de natură să deschidă fostului proprietar un ,,interes patrimonial’’ în afara cadrului creat prin legile speciale în materie.

Pe cale de consecinţă, recursul formulat de reclamanţii S.N.V. şi S.R.M. urmează a fi respins ca nefondat, cererea de obligare a pârâtei M.V. la plata unor despăgubiri reprezentând ,,lipsa de folosinţă’’ pentru terenul în suprafaţă de 64 mp – parte integrantă din suprafaţa totală de 480 mp şi regăsită sub construcţia cumpărată potrivit Legii nr. 112/1995 – fiind vădit nefondată.

Domenii speta

Spete similare