Hotărâre care să ţină loc de act autentic. Dovada calităţii de proprietar.

Sentinta civila nr. 595

Sedinta publica din data de  8 aprilie 2010

Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Dovada calitatii de proprietar.

Sesizarea pentru deschiderea succesiunii nu are valoare în conceptia instantei în sensul constatarii calitatii de mostenitor si a calitatii de proprietar asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate de o instanta de judecata sau de un notar public.

Instanta nu ar putea admite actiunea pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic în situatia în care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a pârâtei pe motiv ca partile cunosc acest aspect si ca îsi asuma riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vânzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare. Instanta are în vedere în acest sens ca hotarârea pe care o va da ar putea deveni irevocabila si va intra în puterea lucrului judecat si nu poate tine loc de contract de vânzare nul sau anulabil. Pe de alta parte printr-o astfel de hotarâre s-ar pune în pericol siguranta circuitului civil, iar partile ar eluda dispozitii legale.

Instanta arata de asemenea ca  vânzatorul trebuie sa fie titularul dreptului pe care îl înstraineaza, în caz contrar el neputând transmite dreptul ce face obiectul contractului de vânzare-cumparare, deoarece nimeni nu poate da mai mult decât are.

Pâna la dezbaterea succesiunii autorului sau, pârâta nu are calitatea de mostenitor, care pentru a fi constata trebuie verificate conditiile impuse de lege, inclusiv referitoare la acceptarea succesiunii în termenul prevazut de lege si implicit nu are calitatea de proprietar asupra bunurilor ce au apartinut în proprietate autorului sau, neputând astfel sa efectueze acte valabile de înstrainare.

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de 02.02.2010, sub nr. de dosar 336/184/2010, reclamantii  T D si T M au chemat în judecata pârâta G F, solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa constate ca pârâta le-au vândut suprafata de 6620 mp. situata în comuna G, judetul Ot, în T 54/1 P 63 si T 47/2 P 23 iar respectiva hotarâre sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca printr-un act sub semnatura privata intitulat „contract de vânzare-cumparare” au cumparat de la pârâta imobilul mentionat mai sus iar în urma încheierii acestui act au invitat pârâta la notarul public pentru perfectarea actului însa aceasta a refuzat în mod sistematic.

În drept, cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 978 din Codul civil, art. 2 alin. 1 si 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 969, art. 1073 si 1077 din Codul civil precum, dispozitii ce au fost redate în continutul cererii.

În dovedire, reclamantii au mentionat ca doresc sa se foloseasca de proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei si martori.

În conformitate cu dispozitiile art. 112 din Codul de procedura civila, la cererea de chemare în judecata s-au atasat urmatoarele înscrisuri: copie de pe titlul de proprietate nr. 15959/6/17.05.2001 (fila nr.6), înscrisul sub semnatura privata intitulat “ contract de vânzare-cumparare” încheiat la data de 13.02.2010 (fila nr. 19), sesizarea pentru deschiderea succesiunii emisa de Primaria Comunei G (fila nr. 9), certificatul de deces seria DP nr. 954674 (fila nr. 10), certificatul de atestare fiscala nr. 296 din data de 01.02.2010 (fila nr. 11), adeverinta de rol din data de 30.03.2010, eliberata de Primaria Comunei S (fila nr. 22), copie de pe actele de identitate ale pârâtilor (filele nr. 13-14), certificatul de atestare fiscala nr. 703 din data de 30.03.2009 emis de Primaria Comunei S(fila nr. 23) si nr.705/30.03.2010.

Cererea a fost legal timbrata în conformitate cu dispozitiile art. 3 ind. 1, art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 si art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de  76 lei reprezentând taxa judiciara de timbru si 1,5 lei timbru judiciar, avându-se în vedere valoarea orientativa stabilita prin expertiza întocmita de camerele notarilor publici.

La termenul din data de 25.02.2010, reclamantii prin avocat au depus la dosarul cauzei certificatul de sarcini nr. 3822 din data de 12.02.2010 (fila nr. 26).

În sedinta publica din data de 01.04.2010, în  baza art. 167 alin. 1 din Codul de procedura civila, instanta a încuviintat reclamantilor prin avocat proba cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei si în baza aceluiasi text a respins solicitarea de încuviintare a probelor cu înscrisuri (acte de stare civila) si doi martori pentru dovedirea calitatii de unic mostenitor a pârâtei, apreciindu-le neconcludente solutionarii cauzei.

Instanta a avut în vedere faptul ca obiectul acestei cauze este reprezentat de solicitarea de a se pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic si nu  de constatarea calitatii de mostenitor a pârâtei, instanta nefiind învestita cu un astfel de capat de cerere si în plus a aratat ca dovada calitatii de unic mostenitor era necesara pentru a face dovada calitatii de proprietar a pârâtei, în masura în care ar fi fost dezbatuta succesiunea de pe urma defunctului N, calitatea de proprietar neputându-se dovedi în conceptia instantei cu înscrisuri constând în acte de stare civila si cu martori.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:

La data de 13.03.2009, între reclamantii T M si T D si pârâta  G F, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare, având ca obiect suprafatele de teren de 1664 mp si 4956 mp. situate în comuna G, judetul Ot, în T 54/1 P 23 si T 47/2 P 63.

Din acest antecontract rezulta ca pretul stabilit a fost de 600 lei si ca acesta a fost achitat în întregime de reclamanti, iar la momentul încheierii acestui contract s-a transmis si posesia asupra bunurilor.

În antecontractul încheiat între parti se specifica de asemenea  ca în cazul în care vânzarea nu se va efectua din culpa pârâtei, reclamantii au optiunea de a alege între rezolutiunea acestui contract si validarea acestuia printr-o actiune în justitie.

Titlul de proprietate nr. 15959/6 din data de 17.05.2001, depus la dosarul cauzei a fost eliberat numitului N M, iar în cuprinsul acestui titlu de proprietate apar înscrise si suprafetele de teren ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumparare mai sus amintit.

În sesizarea pentru deschiderea succesiunii depusa la dosarul cauzei si eliberata de Primaria Comunei G pentru defunctii N M si N M la titlul II elemente de identificare a mostenitorilor prezumtivi ai defunctului apare trecuta reclamanta G F cu mentiunea ca are calitatea de fiica.

În certificatul de sarcini depus la dosarul cauzei, rezulta ca pentru suprafetele de teren ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumparare, nu au fost gasite sarcini precum si faptul ca acestea sunt înscrise pe numele lui N M.

Instanta retine de asemenea ca din certificatul de atestare fiscala nr. 705 din data de 30.03.2010 depus la dosarul cauzei eliberat la cererea reclamnatei rezulta ca mostenitorii defunctului N M figureaza în evidentele fiscale cu imobilele ce fac obicetul antecontractului si ca toate debitele au fost achitate.

În conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969 si art. 948 din Codul civil.

Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, „terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau întinderea lor, pot fi înstrainate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute”.

dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”.

În baza art. 969 din Codul civil, “conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante”.

Trebuie retinut si faptul ca în conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract  trebuie sa îndeplineasca toate conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil, obiectul determinat si cauza licita.

Analizând situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente în speta, instanta constata cererea reclamantei neîntemeiata pentru urmatoarele argumente :

Pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare în conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil încheiat între parti care sa fie dovedit în conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul - vânzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronuntarii hotarârii.

Instanta constata ca actul juridic încheiat între parti este un antecontract de vânzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantilor a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, ci a dat nastere doar unui drept de creanta în patrimoniul reclamantilor si a creat în sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a încheia pâna contractul de vânzare - cumparare în forma autentica.

Instanta apreciaza ca antecontractul de vânzare-cumparare încheiat între parti, care este un contract nenumit întruneste conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu între partile contractante în baza art. 969 din Codul civil.

În ceea ce priveste obiectul antecontractului de vânzare-cumparare instanta arata ca la momentul încheierii acestui act, promitentul-vânzator nu este necesar sa aiba calitatea de proprietar. Având în vedere ca antecontractul de vânzare-cumparare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmând a fi transferat numai în momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare în forma ceruta de lege, la încheierea unui astfel de act promitentul vânzator nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care îl promite spre vânzare, bunul fiind necesar sa existe în patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul încheierii actului în forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.

Instanta arata ca în cauza, pârâta promitenta - vânzatoare nu are în acest moment calitatea de proprietar asupra terenurilor ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumparare, calitate care trebuie sa fie verificata în mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanta pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare.

În speta, reclamantii nu a facut dovada calitatii de proprietar a pârâtei, la dosarul cauzei neexistând nici un act de proprietate pe numele acesteia.

Instanta arata ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele numitului N M, care a decedat la data de 20.08.2008 asa cum rezulta din certificatul de deces eliberat pe numele acestuia, iar reclamantii nu au facut dovada ca succesiunea de pe urma acestui defunct a fost dezbatuta, neexistând la dosar nici un act în acest sens.

Sesizarea pentru deschiderea succesiunii depusa la dosarul cauzei si eliberata de Primaria Comunei G pentru defunctii N M si Nicoale M o prezinta pe pârâta ca fiind un mostenitor prezumtiv si nu are valoare în conceptia instantei în sensul constatarii calitatii de mostenitor a pârâtei si a calitatii sale de proprietar asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate de o instanta de judecata sau de un notar public.

Chiar daca pârâta ar fi într-adevar singura mostenitoare a numitului N M, acest aspect trebuie dovedit si constatat, însa nu în contextul promovarii unei actiunii pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic ci în urma dezbaterii succesiunii defunctului N M, fapt ce nu a facut obiectul cererii de chemare în judecata si care ar fi trebuit realizat cu respectarea normelor legale inclusiv în ceea ce priveste taxele judiciare de timbru si în ceea ce calitatea procesuala activa a persoanei care introduce o astfel de actiune.

Instanta nu ar putea admite actiunea pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic în situatia în care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a pârâtei pe motiv ca partile cunosc acest aspect si ca îsi asuma riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vânzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare. Instanta are în vedere în acest sens ca hotarârea pe care o va da ar putea deveni irevocabila si va intra în puterea lucrului judecat si nu poate tine loc de contract de vânzare nul sau anulabil. Pe de alta parte printr-o astfel de hotarâre s-ar pune în pericol siguranta circuitului civil, iar partile ar eluda dispozitii legale.

Instanta arata de asemenea ca  vânzatorul trebuie sa fie titularul dreptului pe care îl înstraineaza, în caz contrar el neputând transmite dreptul ce face obiectul contractului de vânzare-cumparare, deoarece nimeni nu poate da mai mult decât are.

Pâna la dezbaterea succesiunii autorului sau, pârâta nu are calitatea de mostenitor, care pentru a fi constata trebuie verificate conditiile impuse de lege, inclusiv referitoare la acceptarea succesiunii în termenul prevazut de lege si implicit nu are calitatea de proprietar asupra bunurilor ce au apartinut în proprietate autorului sau, neputând astfel sa efectueze acte valabile de înstrainare.

Fata de aceste împrejurari, instanta urmeaza sa admita respinga cererea reclamantilor ca neîntemeiata.

Data publicarii pe site: 22 octombrie 2010

Domenii speta

Spete similare