Instanţa reţine că încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare cu privire la un teren, cum este cea de care se prevalează reclamantul, nu dă naştere decât unei obligaţii de a face, de a încheia în viitor contractul proiectat. Ca ata...

Drept civil

„Instanta retine ca încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumparare cu privire la un teren, cum este cea de care se prevaleaza reclamantul, nu da nastere decât unei obligatii de a face, de a încheia în viitor contractul proiectat. Ca atare, din masa succesorala a defunctului P.D. face parte dreptul de proprietate asupra terenului, deoarece hotarârea instantei care tine loc de act autentic de vânzare-cumparare are un efect constitutiv de drepturi, nu retroactiveaza, ca atare transferul dreptului de proprietate  opereaza la momentul ramânerii definitive si în persoana reclamantilor.

Pe cale succesorala, P.D. a transmis mostenitorilor sai, dintre care S.S. a retransmis partilor ce i-au succedat în drepturi, obligatia de a consimti la perfectarea în forma autentica a vânzarii. Întrucât eficientizarea materiala a acordului de vointa nu s-a realizat, în temeiul prevederilor art. 1073 Cod civil si ale Titlului X din Legea nr. 247/2005, instanta va pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

Prin Sentinta civila pronuntata de Judecatoria Baia Mare, a fost admisa actiunea formulata de reclamanti, retinându-se faptul ca :

Prin actiunea principala înregistrata pe rolul Judecatoriei Baia Mare la data de 20.04.2007, ulterior precizata, reclamantii C.V.M. si C.A.M. au solicitat instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta în contradictoriu cu pârâtii P.A., S.S.V., S.V.D., S.V., A.F., sa dispuna înscrierea în cartea funciara pe numele defunctului P. D., a terenului în suprafata de 5500 mp situat în extravilanul localitatii S., în locul numit „C.”, reconstituit prin Titlul de Proprietate nr…, conform schitei ce va fi întocmita, sa constate ca masa succesorala ramasa dupa defunctul P.D., decedat la ….2004, se compune din suprafata de teren de 5500 mp situati în extravilanul localitatii S., în locul numit „C.”, sa constate ca masa succesorala ramasa dupa defunctul P.D. este grevata cu titlu de pasiv succesoral de obligatia asumata de acesta de a consimti la autentificarea vânzarii-cumpararii terenului, exprimata prin semnarea înscrisului intitulat „antecontract de vânzare-cumparare”, încheiat la .2002, cu reclamantii, sa constate ca au calitatea de succesori în drepturi si obligatii, ai defunctului P.D., pârâta P.A., în calitate de sotie supravietuitoare, cu o cota de ¼ parte si pârâtii de rândul doi în calitate de nepoti, în cota de ¾ parte, sa dispuna înscrierea în cartea funciara a pârâtilor în calitate de mostenitori ai defunctului asupra terenului în litigiu, în cotele indicate, cu titlu de mostenire, sa constate ca reclamantii au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 5500 mp situati în extravilanul localitatii S., în locul numit „C.” identificat în Titlul de Proprietate nr. …… si pe cale de consecinta sa dispuna obligarea pârâtilor sa se prezinte în fata notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica, în caz contrar, hotarârea pronuntata sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, sa dispuna înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate astfel dobândit pe numele reclamantilor.

În motivarea actiunii, reclamantii au învederat instantei ca prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat cu defunctul P.D. partile au convenit vânzarea-cumpararea terenului în suprafata de 5500 mp situat în extravilanul localitatii S., în locul numit „C.”, identificat în Titlul de Proprietate nr. ….. emis pe numele promitentului vânzator P.D., pentru suma de 16.500.000 ROL, achitata, reclamantii au intrat în posesia imobilului la data semnarii promisiunii de vânzare-cumparare, respectiv 2002, iar promitentul vânzator s-a obligat ca în termen de 6 luni de la semnarea antecontractului sa realizeze formalitatile necesare pentru înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate dobândit în baza Legii nr. 18/1991 pentru ca apoi sa se prezinte în fata notarului public împreuna cu cumparatorul în vederea semnarii în forma autentica contractului de vânzare-cumparare.

Reclamantii au aratat ca aceasta întelegere a partilor nu a fost respectata, în cursul anului 2002 promitentul vânzator a decedat, mostenitorii acestuia fiind pârâta P.A. în calitate de sotie supravietuitoare si pârâtii S.S.V. S.V.D., S.V., în calitate de mostenitori ai fiicei defunctului, S. S., în prezent decedata.

Reclamantii au precizat ca de la data semnarii promisiunii de vânzare-cumparare au folosit terenul cumparat, însa nici defunctul si nici mostenitorii acestuia nu au facut demersurile necesare pentru înscrierea în cartea funciara a terenului si semnarea în forma autentica contractului, ba mai mult partajeaza masa succesorala ramasa dupa defunct, fara a avea în considerare ca terenul a fost înstrainat.

Referitor la celelalte capete de cerere, reclamantii au aratat ca le considera oportune, întrucât dosarul nr. , aflat pe rolul Judecatoriei Baia Mare, unde se discuta masa succesorala ramasa dupa defunctul P.D. nu este solutionat, astfel ca, în lipsa unei hotarâri definitive, cauza nu poate fi solutionata fara a se constata ca terenul în litigiu intra în masa succesorala dupa defunctul P.D., ca aceasta este grevata de un pasiv succesoral si anume obligatia asumata de defunct, opozabila succesorilor acestuia în drepturi.

Reclamantii au apreciat ca precizarea de actiune se impune în conditiile în care pârâtii de rândul doi au renuntat la introducerea în masa succesorala dupa defunct a terenului în litigiu, astfel ca se impune ca acest lucru sa-l solicite pe cale oblica reclamantii, fara un astfel de capat de cerere actiunea initiala neputând fi admisa.

În drept, reclamantii s-au prevalat de dispozitiile art. 969 si urmatoarele Cod civil, art. 651, art. 659, art. 1073, art. 1294 Cod civil, art. 20, art. 24, art. 27 din Legea nr. 7/1996 modificata, art. 5 alin. 2 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, art. 274 Cod procedura civila.

Pârâtii S.S.V. S.V.D., S.V. au depus întâmpinare prin care au aratat ca nu se opun admiterii actiunii, de îndata ce au avut cunostinta de existenta actului de vânzare-cumparare sub semnatura privata, au depus în dosar nr. ……. o cerere de renuntare la judecata privind unele petite din actiunea introductiva.

Pârâta P.A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea actiunii astfel cum a fost formulata, aratând ca pretul convenit a fost achitat, iar reclamantii au intrat în posesia terenului.

Dosarul a fost conexat prin încheierea de sedinta din data de ….. la dosarul nr. …...

Prin încheierea din ….., data în dosarul nr. ……, s-a dispus disjungerea cererii si judecarea separata.

La dosar au fost depuse în probatiune înscrisuri.

S-a efectuat de catre expert tehnic judiciar S. O. un raport de expertiza în specialitatea topografie, depus la filele 72-78 dosar.

Analizând materialul probator administrat în cauza, instanta retine urmatoarele:

Prin Titlul de Proprietate nr. ……, eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Maramures în data de …… s-a reconstituit lui P.D. dreptul de proprietate asupra unei suprafete de 23800 mp teren, din care 5500 mp teren arabil în locul numit „C.”, între vecinii: ……

În data de …2002, între numitul P.D. pe de o parte, în calitate de promitent-vânzator si reclamantul C.V.M., casatorit cu C.A.M., pe de alta parte, în calitate de promitenti-cumparatori s-a realizat un acord de vointa ce a dat nastere unei obligatii de a face, acord concretizat în înscrisul sub semnatura privata intitulat „antecontract de vânzare-cumparare”, depus la fila 5 dosar.

Astfel, s-a promis vânzarea, respectiv cumpararea dreptului de proprietate pe care P.D. îl avea asupra imobilului în natura teren arabil, situat în extravilanul localitatii S., în locul numit „C.”, între vecinii: …. teren înscris în Titlul de Proprietate nr. …. emis la ….2002.

Pretul convenit, de 16.500.000 lei ROL, a fost achitat integral anterior încheierii actului, iar promitentul cumparator s-a obligat sa faca demersurile necesare, în vederea semnarii actului de vânzare-cumparare în forma autentica, în termen de 6 luni de la încheierea actului respectiv. Predarea posesiei asupra terenului a avut loc în aceeasi data.

Aceasta obligatie de a face nu a fost îndeplinita de promitentul vânzator, P.D. decedând în data de …….2004, dupa cum releva fotocopia certificatului de deces, depusa la fila 8 dosar.

Raportat la aceste aspecte, în temeiul prevederilor art. 651 Cod civil, instanta va constata deschisa succesiunea defunctului P.D., constatând ca reclamantii, în calitate de creditori ai succesiunii sunt legitimati sa solicite, pe cale oblica, dezbaterea mostenirii, cu circumscrierea interesului lor strict la bunurile în privinta carora acestia invoca anumite pretentii.

Având în vedere drepturile stabilite în favoarea defunctului conform Titlului de Proprietate nr. …….., instanta va constata ca din masa succesorala ramasa dupa acesta face parte si terenul în suprafata de 5500 mp, situat în extravilanul localitatii S., în locul numit „C.”, între vecinii ………….reconstituit prin Titlul de Proprietate nr. …………….2002 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Maramures si identificat cu nr. topo nou ……. din CF nr. ………. Seini, conform raportului de expertiza efectuat în cauza.

La data deschiderii mostenirii, data în functie de care se stabilesc mostenitorii si întinderea concreta a vocatiei acestora, calitatea de mostenitor legal al defunctului P.D.apartinea pârâtei P. A., sotie supravietuitoare (conform certificatului depus la fila 120 dosar) si unicei fiice a defunctului, S.S.

Prin raportare la prevederile art. 1 lit. a) din Legea nr. 319/1944, întinderea drepturilor pârâtei P.A. corespunde unei patrimi din masa succesorala, diferenta revenind descendentei din prima clasa de mostenitori, S.S., care a acceptat mostenirea în termen, conform declaratiei autentificate sub nr. din de notar public (fila 9 dosar).

Mostenitoarea S.A. a decedat în .2007, dupa cum releva fotocopia certificatului de deces, depusa la fila 118 dosar, succesorii acesteia fiind pârâtii S.V., sot supravietuitor, S.S.V., fiu si S.V.D., fiu, carora li s-a eliberat de notar public M.L. certificatul de calitate de mostenitor nr. 31 din ….2007 în dosarul succesoral nr. ……..

Din punct de vedere topografic, terenul situat în locul numit „C”, având ca vecini la nord, are o suprafata de 5500 mp si face parte din parcela cu nr. topo în suprafata totala de 11057 mp, înscrisa în CF nr. în proprietatea lui P.D. si A.F. sotia lui L.G., în baza încheierii de CF din ….1946 si respectiv din …….1950 (fila 101 dosar).

Pe cale de consecinta, instanta va dispune dezmembrarea terenului în suprafata de 11057 mp, înscris în CF nr. …, nr. topo …. în numere noi …. în suprafata de 5500 mp si nr. ….. în suprafata de 5557 mp, conform planului de amplasament si delimitare întocmit de expert tehnic S.O. în data de ….2009, anexa nr. 3 la raportul de expertiza avizat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Maramures sub nr. ………. si întabularea dreptului de proprietate al defunctului P.D. asupra terenului în suprafata de 5500 mp, înscris în CF nr. …, nr. topo nou …, în baza Titlului de proprietate nr. ……. din …….2002, eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Maramures.

Totodata, având în vedere transmisiunile succesorale intervenite si principiul înscrierilor succesive conform art. 20 si 25 din Legea nr. 7/1996, instanta va dispune înscrierea în CF nr. ……….. a tuturor transmisiunilor de proprietate.

Instanta retine ca prin dispozitiile art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a consfintit legislativ posibilitatea instantelor judecatoresti de a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare în ipoteza în care una din partile contractante în promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumparare refuza sa se prezinte la notar pentru autentificarea acordului de vointa.

Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumparare este la rândul sau un contract (antecontract), care nu are efect translativ de proprietate, dar da nastere unei obligatii de a face: partile trebuie sa se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma solemna. În caz de nerespectare a acestei obligatii, creditorul (sau creditorul sau pe cale oblica) este îndreptatit sa obtina concursul justitiei pentru eficientizarea acordului de vointa, prin pronuntarea unei hotarâri cu efect constitutiv de drepturi.

Este esential ca toate clauzele contractului de vânzare-cumparare proiectat sa se regaseasca în antecontract, si anume în special determinarea bunului vândut si determinarea pretului achitat.

Din analiza înscrisului sub semnatura privata intitulat „antecontract de vânzare-cumparare” încheiat în data de …………2002 între P.D. pe de o parte, în calitate de promitent-vânzator si reclamanti, în calitate de promitenti-cumparatori, instanta constata ca aceste cerinte sunt întrunite. Pretul a fost convenit la suma de 16.500.000 ROL si a fost achitat integral, aspect învederat si de pârâta P.A.

Instanta retine ca încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumparare cu privire la un teren, cum este cea de care se prevaleaza reclamantul, nu da nastere decât unei obligatii de a face, de a încheia în viitor contractul proiectat. Ca atare, din masa succesorala a defunctului P.D. face parte dreptul de proprietate asupra terenului, deoarece hotarârea instantei care tine loc de act autentic de vânzare-cumparare are un efect constitutiv de drepturi, nu retroactiveaza, ca atare transferul dreptului de proprietate  opereaza la momentul ramânerii definitive si în persoana reclamantilor.

Pe cale succesorala, P.D. a transmis mostenitorilor sai, dintre care S.S. a retransmis partilor ce i-au succedat în drepturi, obligatia de a consimti la perfectarea în forma autentica a vânzarii. Întrucât eficientizarea materiala a acordului de vointa nu s-a realizat, în temeiul prevederilor art. 1073 Cod civil si ale Titlului X din Legea nr. 247/2005, instanta va pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

Instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare