Răspunderea vânzătorului pentru evicţiune în cazul unor servituţi nedeclarate şi neaparente. Condiţii.

Răspunderea vânzătorului pentru evicţiune în cazul unor servituţi nedeclarate şi neaparente. Condiţii.

Potrivit dispoziţiilor art. 1336 şi 1337 Cod civil, vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului, iar conform art. 1349 Cod civil vânzătorul răspunde de asemenea pentru existenţa unei servituţi nedeclarate şi neaparente.

Secţia I civilă - Decizia civilă nr. 519/25 octombrie 2012

Prin sentinţa civilă nr. 5119/2011 pronunţată de Judecătoria Alba Iulia în dosar nr. 9061/176/2009 a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii MCO  şi NMS în contradictoriu cu RA, BC şi MC.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele:

La data de 23.07.2008 între reclamanţi şi defuncta LZ a fost încheiat Contractul de vânzare cumpărare autentificat la BNP ŞM sub nr. 867/23.07.2008, contract care avea ca obiect imobilul înscris în CF 39907 al UAT Alba Iulia, preţul plătit de către reclamanţi fiind în sumă de 200000 euro, respectiv un preţ de 42,55 euro pentru un metru pătrat.

Ulterior, reclamanţii au parcelat imobilul cumpărat în mai multe parcele, din care la momentul când au solicitat autorizaţie de construcţie, au constatat că o parcelă în suprafaţă de 682 mp, este în zona de protecţie a magistralei de gaz proprietatea SNTGN “TRANSGAZ” SA Mediaş fiind grevat de servitute legală în temeiul Legii 351/2004. 

Din răspunsul la interogatoriul administrat reclamanţilor NM şi MCO a reieşit că reclamanţii anterior cumpărării nu au solicitat eliberarea unui certificat de urbanism privind imobilul în litigiu, iar la momentul cumpărării aceştia au observat magistrala de gaz care se vedea în zona terenului cumpărat.

Potrivit raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză reiese că o parte din suprafaţa imobilului în litigiu, în concret suprafaţa de 555 mp., se află în zona de protecţie a reţelelor magistrale de gaze naturale din zonă, din care suprafaţa de 320,39 mp. este în exclusivitate, iar pe diferenţa de 235 mp. există şi interdicţia de construire datorate drumului din zonă (str. N. I.).

Potrivit art. 1337 Cod civil, vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului.

Conform art. 1349 Cod civil dacă imobilul vândut se afla însărcinat de servituţi neaparate, nedeclarate de vânzător şi de o aşa importanţă, încât se poate presupune ca cumpărătorul n-ar fi cumpărat de le-ar fi cunoscut, el poate cere sau stricarea contractului sau indemnitate.

Prin probatoriul administrat în cauză reclamanţii nu au dovedit reaua credinţă a vânzătoarei cu privire la nedeclararea servituţilor care grevau imobilul la momentul încheierii tranzacţiei, de altfel în această materie, buna sau reaua credinţă a vânzătorului nu influenţează întinderea răspunderii acestuia pentru evicţiune.

Pentru a opera cazul de evicţiune prevăzut de art. 1349 Cod civil instanţa a reţinut că imobilul vândut însărcinat de servituţi neaparente, nedeclarate de vânzător trebuie să fie de o aşa importanţă, încât se poate presupune ca cumpărătorul n-ar fi cumpărat de le-ar fi cunoscut.

Faptul că reclamanţii, ulterior cumpărării, au parcelat terenul în suprafaţă de 4700 mp, astfel că în urma parcelărilor a rămas parcela pe care trece conducta magistrală de gaze în suprafaţă de 682 mp, nu îndrituia reclamanţii să solicite restituirea diferenţei de preţ dintre valoarea plătită la momentul perfectării contractului şi valoarea terenului în litigiu grevat de servitutea legală de trecere a conductei magistrale de gaze naturale, avându-se în vedere că această servitute afectează doar a paisprezecea parte din terenul cumpărat, astfel că nu se poate reţine că această servitute ar fi de o importanţă semnificativă prin raportare la faptul că acest teren poate fi folosit în continuare de reclamanţi ca şi teren agricol sau pentru amenajare curte, zonă verde, plantaţie pomi, parcare, etc, cu excepţia faptului că nu se poate construi pe acesta.

Faţă de aceste considerente fapt şi de drept anterior expuse instanţa a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi.

Prin decizia civilă nr. 65/A/2012 Tribunalul Alba a respins apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 5119/2011 a Judecătoriei Alba Iulia pronunţată în dosar nr. 9061/176/2009, reţinând că în mod corect a statuat instanţa de fond că în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile cerute pentru antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, aşa cum sunt ale expres prevăzute în art. 1337 Cod civil.

Împotriva acestei ultime hotărâri au declarat recurs reclamanţii invocând în drept prevederile art. 304 pct. 9 Cod pr. civ., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, întrucât prin decizia recurată nu s-a stabilit că sentinţa este nelegală deoarece nu a reţinut că în cauză sunt întrunite cerinţele art. 1336, art. 1337 şi 1349 Cod civ.

Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat că recursul este nefondat, întrucât  în speţă corect s-au aplicat prevederile art. 1336 şi următoarele din Codul civil vechi, dispoziţii ce reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.

Evicţiunea reprezintă pierderea proprietăţii lucrului cumpărat – în tot ori în parte – sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietate.

Potrivit dispoziţiilor art. 1336 şi 1337 Cod civil, vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului.

Este adevărat că garanţia evicţiunii rezultată din fapta unei terţe persoane există dacă sunt întrunite cele trei cerinţe arătate şi de recurent: să fie tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi să nu fi fost cunoscută de către cumpărător.

Conform art. 1349 Cod civil vânzătorul răspunde de asemenea pentru existenţa unei servituţi nedeclarate şi neaparente.

În speţă, instanţa de apel a reţinut starea de fapt ce nu mai poate fi schimbată în recurs, că pe terenul în litigiu se pot observa semne exterioare vizibile care indică prezenţa magistralei de gaz în zonă, respectiv 2 pipe (guri de aerisire) de la magistrala de gaz, despre care reclamantul N avea cunoştinţă la momentul cumpărării.

Mai mult, instanţele de fond au reţinut definitiv că nu sunt întrunite cerinţele evicţiunii, fapte rezultate din probele administrate în cauză.

Or, faţă de toate aceste statuări de fapt ale instanţelor de fond, Curtea constată că textele legale ce reglementează evicţiunea au fost aplicate corect şi astfel toate susţinerile recurenţilor ce se subsumează acestor aspecte, nu pot fi primite.

Pentru considerentele expuse, Curtea, în temeiul dispoziţiilor art. 312 Cod p. civ. a respins ca nefondat prezentul recurs.

Domenii speta

Spete similare