Uzucapiune. Posesia cerută pentru a prescrie.

Potrivit disp. art. 1847 Cod civil, ca sa se poata prescrie, se cere o posesiune  continua, neîntrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.

Nu constituie o posesiune sub nume de proprietar, posesiunea exercitata asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngaduinta a proprietarului sau, conform art. 1853 alin. 2 Cod civil.

Dar, disp. alin. 2 ale art. 1853 nu pot fi interpretate  corect decât în logica si  prin întelegerea sensului dat de legiuitor  în mod specific, precaritatii posesiei, potrivit alin. 1 al aceluiasi articol.

Astfel,  actele exercitate asupra unui lucru al altuia  sub nume precar, adica în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinatiei legale a aceluia - nu constituie o posesiune sub nume de proprietar.

Din aceste  dispozitii legale se  desprinde  concluzia potrivit careia  precaritatea, desi echivaleaza cu o lipsa a posesiei însesi, în conceptia Codului civil apare totusi ca un viciu absolut si perpetuu al posesiei, pentru ca persoanele enumerate în art. 1853 alin. 1 din Codul civil poseda pentru altul, astfel: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.

În acelasi fel, se pune problema si în ipoteza prev. de art. 1853 alin. 2 Cod civil, întrucât îngaduinta proprietarului face ca posesia exercitata  doar în fapt si cu aceasta îngaduinta, sa fie lipsita de "animus domini", adica de elementul intentional al posesiei.

Or, câta vreme predarea bunului imobil  s-a  constituit în executarea  anticipata a unei obligatii contractuale (promisiune de  vânzare-cumparare, încheiata în urma cu 50 de ani) , nu se poate sustine cu temei ca posesia s-a exercitat cu  îngaduinta  la care se refera disp. art. 1853 alin. 2 Cod civil,  situatia juridica generata de  conventia partilor neavând un efect echivalent locatiunii, depozitului, uzufructului si, cu atât mai putin,  al simplei îngaduinte a proprietarilor.

1.Prin sentinta civila nr.2497 din 16 martie 2011, pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu s-a respins actiunea în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, motivându-se în esenta, ca posesia exercitata de reclamanti nu a fost utila,  terenul fiind folosit cu îngaduinta proprietarilor.

Împotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantii, sustinând  ca au exercitat o posesie utila,  pentru ca au stapânit imobilul sub nume de proprietar, solicitând anularea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare.

2.Prin decizia  nr.6 din 17 ianuarie 2012, pronuntata de Tribunalul Dolj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de  reclamanti.

Pentru a decide astfel, instanta  de apel a retinut :

Potrivit antecontractului intitulat "dovada",  numitii IC si IV au înteles sa înstraineze numitilor TI si TA un teren cu lungimea de 40 m si latimea de 12 m, împreuna cu o casa si un sopru care se aflau pe acel teren, situat în comuna C, semnatarii actului convenind ca ulterior sa încheie actul autentic.

Din actele depuse la dosarul de fond  de reclamanti a rezultat ca atât vânzatorii, cât si cumparatorii au încetat din viata, ca promitentii vânzatori au încasat pretul si promitentii cumparatori au preluat bunurile ce sunt stapânite si în prezent de succesorii acestora si ca de la momentul încheierii actului autentic si pâna în prezent nici cumparatorii si nici succesorii acestora nu au staruit pe lânga vânzatori în vederea încheierii actului autentic.

Desi prin actiunea formulata reclamantii au solicitat sa se constate ca au dobândit prin uzucapiune suprafata de 480 mp si sa se dispuna întabularea dreptului de proprietate astfel dobândit în cartea funciara conform Legii 7/1996 din probele dosarului rezulta ca posesia exercitata de reclamant si autorii sai este cea prevazuta de art. 1853 alin. 2 C.civ., caracterizata de îngaduinta proprietarului si a succesorilor sai. Îngaduinta posesiunii rezulta din faptul ca la momentul încheierii promisiunii de vânzare cumparare vânzatorii au transmis posesiunea bunului, urmând ca restul atributelor dreptului de proprietate sa fie transmise cu ocazia încheierii actului autentic, asa cum s-a convenit la momentul încheierii promisiunii.

Fiind vorba despre o astfel de posesiune, instanta a constatat ca nu sunt îndeplinite conditiile prevazute de art. 1847 C.civ. pentru a constata intervenita uzucapiunea. 

3. Împotriva acestei decizii, în termene legal  au declarat  recurs reclamantii,  criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Criticile sunt în esenta urmatoarele :  în mod gresit s-a respins actiunea si apelul promovat în cauza fara analizarea criticilor formulate în calea de atac, fara administrarea probelor solicitate prin cererea de chemare în judecata si în apel, desi antecesorii si reclamantii au exercitat din anul 1962 o posesie continua, publica, utila, neîntrerupta, sub nume de proprietar si neechivoca.  Motivarea este contradictorie, de vreme ce instanta retine ca posesia este una precara, desi  face vorbire de actul încheiat între parti în baza caruia s-a transmis  posesiunea bunului si s-a platit pretul integral. Încheierea vânzarii în forma autentica nu s-a mai realizat din cauza neglijentei, a trecerii timpului a decesului  partilor contractante, dar în conditiile în care bunul s-a predat si pretul s-a platit, nu se poate sustine  decât faptul ca toate partile au avut în mod real reprezentarea acestei operatiuni juridice, fiind exclusa  "îngaduinta" atât de îndelungata a proprietarilor, care timp de 50 de ani nu au tulburat posesia bunului. În drept  invoca disp. art. 1846 si 1847 Cod civil.

Recursul este fondat  si s-a admis ca atare pentru urmatoarele considerente :

Uzucapiunea reprezinta un mod originar de dobândire a proprietatii unui bun imobil, ca efect al exercitarii posesiunii utile asupra acelui bun un interval de timp determinat de lege.

Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementata în art. 1890 din Codul civil, este necesar sa fie îndeplinite, cumulativ, doua conditii: posesia propriu-zisa sa fie utila, adica neviciata, si sa fie exercitata neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna-credinta sau de rea-credinta.

De asemenea, cel ce câstiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat, va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste în circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul, si prin 20 de ani, daca locuieste afara din acea circumscriptie, conform disp. art. 1895 Cod civil.

În cauza, s-a invocat  prescriptia  achizitiva de 30 de ani, având în vedere temeiul în drept aratat în cererea de chemare în judecata, respectiv disp. art. 1890 Cod civil aplicabil, posesia fiind  începuta înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil..

În acelasi timp, s-a sustinut si s-a depus înscrisul probator în acest sens, ca între antecesorii partilor s-a încheiat  o promisiune bilaterala de vânzare cumparare în anul 1962, iar obligatiile specifice unei vânzari perfecte, respectiv  plata pretului si predarea bunului, s-au îndeplinit anticipat. Prin predarea bunului,  promitentii cumparatori  au  dobândit posesia asupra imobilului - obiect material al conventiei, desi actul autentic  necesar pentru transmiterea dreptului de proprietate nu s-a încheiat.

Se ridica problema de a sti daca, în lipsa unei vânzari perfecte, ca urmare a neîncheierii actului în forma autentica, promitentii cumparatori,  respectiv succesorii acestora prin jonctiunea posesiilor, au dobândit  dreptul de proprietate asupra bunului imobil în alt mod, respectiv prin uzucapiune (de 30 de ani sau de 10,20 de ani)..

Or, prin cererea introductiva de instanta,  reclamantii tocmai aceasta împrejurare de fapt si de drept invoca, respectiv dobândirea  dreptului de proprietate prin uzucapiune.

În aceasta privinta, Curtea constata ca  ipoteza de lucru a primei instante, validata în apel prin respingerea caii de atac, este gresita. Astfel, desi rationamentul este formal corect, concluzia bazata pe o asemenea ipoteza,  este gresita.

În cazul de fata, posesia exercitata de-a lungul timpului,  de antecesori si de reclamanti, nu este una precara, fiind gresit interpretate si aplicate în speta disp. art. 1853  alin. 2 Cod civil (vechi) aplicabil, care definesc o posesie precara atunci când este exercitata prin simpla îngaduinta a proprietarului  lucrului.

Disp. alin. 2 ale art. 1853 nu pot fi interpretate  corect decât în logica si  prin întelegerea sensului dat de legiuitor  în mod specific, precaritatii posesiei, potrivit alin. 1 al aceluiasi articol.

Astfel,  actele exercitate asupra unui lucru al altuia  sub nume precar, adica în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinatiei legale a aceluia - nu constituie o posesiune sub nume de proprietar.

Din aceste  dispozitii legale se  desprinde  concluzia potrivit careia  precaritatea, desi echivaleaza cu o lipsa a posesiei însesi, în conceptia Codului civil apare totusi ca un viciu absolut si perpetuu al posesiei, pentru ca persoanele enumerate în art. 1853 alin. 1 din Codul civil poseda pentru altul, astfel: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.

Dar, orice prescriptie este bazata pe faptul posesiunii, în conditiile art. 1846 Cod civil, iar ca sa se poata prescrie, posesiunea trebuie sa fie  continua, neîntrerupta, publica si sub nume de proprietar, potrivit art. 1847 Cod civil, raportat la art. 1853, 1854 si  1863 Cod civil.

Deci,  posesiunea juridica, adica cea aparata de lege ca manifestare exterioara a unui drept, consta atât în exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, cât si în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretentiunii existentei unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate în întregul sau, fie sub forma unui atribut al acestuia.

Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adica simpla detentiune, poate avea loc în numele detentorului însusi sau în numele altuia, în acest din urma caz beneficiile posesiunii juridice apartinând celui a carui pretentiune de drept se manifesta prin intermediul detentorului de fapt.

În acelasi fel, se pune problema si în ipoteza prev. de art. 1853 alin. 2 Cod civil, întrucât îngaduinta proprietarului face ca posesia exercitata  doar în fapt si cu aceasta îngaduinta, sa fie lipsita de "animus domini", adica de elementul intentional al posesiei, ceea ce nu este cazul în speta.

Câta vreme predarea bunului se constituie în executarea  anticipata a unei obligatii contractuale, nu se poate sustine cu temei ca aceasta este îngaduinta  la care se refera disp. art. 1853 alin. 2 Cod civil,  situatia juridica generata de  conventia partilor neavând un efect echivalent locatiunii, depozitului, uzufructului si, cu atât mai putin,  al simplei îngaduinte a proprietarilor.

Asadar, în cazul de fata, detentia bunului aflat în posesia  antecesorilor reclamantilor si ulterior în posesia acestora,  imobil pentru care s-a eliberat si certificat de atestare fiscala, nu este viciata de precaritate în sensul  disp. art. 1853 alin. 2 Cod civil, asa cum gresit au retinut ambele instante.

În consecinta, este incident cazul de recurs de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, dar si de casare cu trimitere prev. de art.  312 alin. 5  teza I Cod procedura civila coroborat cu art. 297 alin. 1  teza II Cod procedura civila,  întrucât reclamantii au solicitat expres prin cererea de  apel,  anularea, respectiv  rejudecarea în prima instanta pentru a nu fi lipsiti de un grad de jurisdictie pe fond .

În baza art. 312  alin. 1  teza I, alin. 2 teza II si 297 alin. 1 teza II Cod procedura civila, se va admite recursul, se vor casa  decizia si sentinta si se va trimite cauza  spre rejudecare o singura data,  Judecatoriei Tg Jiu care gresit a solutionat procesul fara cercetarea fondului.

Fata de solutia de casare cu trimitere care s-a impus, apare de prisos  analizarea celorlalte critici care vizeaza fondul cauzei, acestea urmând a fi analizate în rejudecare, pentru o justa solutionare a pricinii în raport cu toate dispozitiile  legale care guverneaza  cumulativ dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, respectiv prescriptia achizitiva.

1

Domenii speta

Spete similare