Inexistenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului în cazul evicţiunii rezultând din fapta unui terţ ,în situaţia în care cauza evicţiunii a fost cunoscută de cumpărător.

În situaţia în care s-a reţinut că reclamantul cumpărător nu a fost de bună credinţă la încheierea contractelor de vânzare cumpărare ,dispoziţiile art.1344 şi 1348 cod civil nu sunt aplicabile şi acesta nu mai poate invoca şi opune vânzătorilor obligaţia de garanţie ,el urmând să suporte consecinţele constatării nulităţii absolute a contractului în sensul repunerii în situaţia anterioară ,prin restituirea preţului plătit.

Prin sentinţa civilă nr.9973 din data de 06.07.2012 pronunţată de Judecătoria Tg.Jiu în dosarul nr.16293/318/2011, a fost admisă în parte acţiunea civilă ulterior precizată (disjunsă din dosarul nr. 2109/318/2009 formulată de reclamanţii O. V. şi  O. A. domiciliaţi în Tg.- Jiu, în  contradictoriu cu pârâţii Z. N., cu domiciliul ales la procuratorul S. E. din Bucureşti,şi Z. V. R., domiciliat în Bucureşti.

A fost anulată ca netimbrată cererea  reconvenţională (fila 79 din dosarul 2109/318/2009) şi cererea de intervenţie (fila 200 din prezentul dosar), formulată de intervenienta C. E., domiciliată în  Târgu Jiu.

A fost obligat  pârâtul Z. N. să achite  reclamanţilor suma de 52650 lei,  actualizată cu rata inflaţiei  începând cu  05.08.2006 şi până la data plăţii.

A fost obligat  pârâtul Z. V. R. să achite reclamanţilor  suma de 16.000 lei  actualizată cu indicele de inflaţie de la data de 15.09.2003, până la data plăţii.

S-a respins capătul de cerere privind  acordarea cheltuielilor de judecată din dosarul 1803/318/2006 şi s-a instituit un drept de retenţie în favoarea reclamanţilor cu privire la apartamentul folosit de aceştia, în suprafaţă de 60,65 mp  situat în Tg-Jiu,  (fila 91) precum şi cu privire la terenul aferent  de 97, 96 mp (descris în schiţa depusă  la fila 92).

A fost obligat  pârâtul Z. N.  să achite reclamanţilor cheltuieli de judecată  în cuantum de 7206 lei.

A fost obligat  pârâtul  Z. V. R. să achite reclamanţilor cheltuieli de judecată  în cuantum de 7606 lei.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că prin s.c. nr.668/2008 a fost admisă cererea reconvenţională formulată de  pârâta reclamantă C. E., s-a constat nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.1231/2006 de BNP C. E. C. şi nr.5223 din 15.09.2003 de BNP B. S., a fost respinsă cererea cu privire la obligarea vânzătorilor la încheierea unui nou contract de închiriere formulată de pârâta reclamantă reconvenţională C. E., fiind respinsă şi acţiunea în evacuare formulată de reclamanţii pârâţi O. V. şi O. A. împotriva pârâtei reclamante reconvenţional C. E.

În considerentele sentinţei civile nr.668/2008, instanţa a reţinut că pârâţilor Z. R. şi Z. N. le-au fost restituite terenul şi construcţia din Tg-Jiu, , în temeiul Legii 10/2001, prin dispoziţia Primarului Municipiului Tg-Jiu, la momentul restituirii având calitatea de chiriaş reclamantul O. V. pe o parte din construcţie şi pârâta reclamantă C. E. pe o altă parte din construcţie, contractele de închiriere depuse la dosar în care figurează cu calitatea de chiriaş al unităţii locative de stat făcând dovada dreptului său locativ, drept care ulterior  fost prorogat legal prin actele normative adoptate cu privire la protecţia chiriaşilor.

Instanţa a  constatat neîntemeiată acţiunea principală  referitoare la evacuarea pârâtei, care,  păstrându-şi dreptul locativ prin prorogarea legală a contractului de închiriere nu poate fi evacuată, conform art.11 din OG 40/1999, neplata chiriei până la încheierea noului contract neputând fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului, iar art.10 alin.1 din OG 40/1999 prevede obligaţia proprietarului de a notifica chiriaşul prin executorul judecătoresc în vederea încheierii contractului de închiriere, sancţiunea  neîndeplinirii acestei obligaţii fiind aceea a prelungiri de drept a contractului de închiriere, astfel că s-a apreciat că nu este întemeiată nici cererea  pârâtei reclamante pentru obligarea proprietarilor la încheierea unui nou contract de închiriere, el existând de drept.

Sub aspectul nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut în cuprinsul s.c. nr. 668/2008 că sunt incidente dispoziţiile  art.  18 alin.1  din OG 40/1999 în conformitate cu care chiriaşii au drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei, cât şi cele ale art.948 C.civil referitoare la condiţiile de validitate ale convenţiilor, din precizările luate părţilor rezultând că proprietarii nu au notificat intenţia lor de vânzare a cotelor părţi indivize către chiriaşi, conform disp.art.14 alin.2 şi 3 din OG 40/1999, iar dispoziţiile legii speciale coroborate cu dispoziţie art. 948 pct.4  C.civil referitoare la existenţa cauzei licite pentru validitatea unei convenţii, conduc la concluzia că există motive de nulitate a celor două acte de vânzare-cumpărare contestate, impunându-se constatarea nulităţii în întregime a convenţiilor şi nu pro parte, avândîn vedere că fiecare dintre înstrăinători deţinea la momentul încheierii  cotă parte indiviză din bunurile restituite, situaţie în care nu se poate şti care dintre cotele părţi indivize reprezintă unitatea locativă ocupată de pârâta reclamantă, nerealizându-se ieşirea din indiviziune la momentul înstrăinării.

Expertiza întocmită în cauza de faţă a identificat apartamentul locuit de reclamanţii O. V. şi O. A., precum şi terenul aferent precizând că apartamentul locuit de reclamanţi se află situat în imobilul din str. M. E. Tg-Jiu, jud. Gorj, are suprafaţa utilă de 60,65 mp, iar terenul aferent apartamentului are lungimea la str. M. E. de 13,15 m şi lăţimea de 7,45m cu suprafaţa de 97,97 mp.

Valoarea de circulaţie a imobilului situat în str. M. E. având suprafaţa utilă de 121,30 mp a fost stabilită de expert la suma de 374.000 lei, la data de 4 iunie 2008, data rămânerii definitive a sentinţei civile 668/2008, pronunţată în dosarul 1803/318/2006, iar valoarea de circulaţie a terenului aferent de 214 mp a fost stabilită la suma de 260.120 lei, la aceeaşi data, respectiv 4 iunie 2008, rezultând suma totală de 634.120 lei.

La data de 31 decembrie 2011 cursul leu/Euro la BNR a fost de 4,3197 şi la data de 01.08.2006 cursul leu/Euro la BNR a fost de 3,5480, iar la data de 15.09.2003 cursul leu/Euro la BNR este de 3,8032, astfel că expertul R. P. a concluzionat că valoarea actualizată a  preţului de 15.000 euro din contractul nr. 1231/2006 este de  64.795,50 lei şi valoarea actualizată a preţului de 160.000.000 lei din contractul 5223/2006 este de 181.729 lei.

Instanţa a constatat că nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare 5223/2003 şi 1231/2006  a fost justificată de nerespectarea dispoziţiilor  art.18 alin.1  din OUG 40/1999 în conformitate cu care chiriaşii au drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei, cât şi cele ale art.948 pct.4 C.civil referitoare la condiţiile de validitate ale convenţiilor, precum şi de faptul că proprietarii nu au notificat intenţia lor de vânzare a cotelor părţi indivize către chiriaşi, conform disp.art.14 alin.2 şi 3 din OG 40/1999, însă în prezenta cauză cumpărătorii susţin că au fost de bună credinţă şi vânzătorii răspund pentru evicţiune, susţinere ce va fi înlăturată de către instanţă în sensul reţinerii relei credinţe şi a cumpărătorilor (reclamanţii)  cu următoarea motivare:

Raportat la datele prezentei cauze, instanţa a reţinut că reaua-credinţă a cumpărătorilor (reclamanţii O.) reiese din chiar cuprinsul contractelor încheiate în care nu se face trimitere la verificarea îndeplinirii cerinţelor prevăzute de dispoziţiilor OUG 40/1999, precum şi din împrejurarea că locuiau în acelaşi imobil cu celălalt chiriaş (C. E.), deci cunoşteau că nu au fost respectate dispoziţiilor legale în vigoare la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.5223/2003 şi nr. 1231/2006.

 Mai mult, reclamanţii aveau posibilitatea de a evita desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5223/2003 prin formularea unei cereri pentru ieşirea din indiviziune şi atribuirea în lotul vânzătorului a părţii din imobil folosită de reclamanţi în calitate de locatari, posibilitate de care nu au uzat de la data încheierii acestui contract (2003) şi până la pronunţarea sentinţei nr. 668/2008 (chiar după pronunţarea acestei sentinţe, situaţie în care se putea suspenda judecata recursului până la soluţionarea cererii de ieşire din indiviziune).

Că, reţinerea relei-credinţe şi a cumpărătorilor, precum şi asumarea de către vânzători a obligaţiei de garanţie contra evicţiunii, cât şi principiul echităţii justifică soluţia  admiterii în parte a acţiunii civile ulterior precizată în sensul obligării celor doi pârâţi la restituirea preţului menţionat în contract, actualizat cu rata inflaţiei începând cu data autentificării contractului, cu precizarea că elementele luate în considerare în speţa de faţă sunt diferite de cele din cauza invocată de reclamanţi (cauza Raicu împotriva României) şi nu susţin pretenţiile privind restituire de către pârâţi a preţului actual al imobilelor.

Prin soluţionarea cererii principale (pretenţiile referitoare la restituirea preţului), instanţa a apreciat că a rămas fără obiect cererea subsidiară  prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a întregului imobil, solicitare nefondată întrucât eludează prevederile legale avute în vedere la constatarea nulităţii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5223/2003 şi nr. 1231/2006.

Totodată, instanţa a respins capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor de judecată din dosarul 1803/318/2006, pentru motivele ce au condus la reţinerea relei-credinţe a cumpărătorilor la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5223/2003 şi nr. 1231/2006 şi urmează să instituie un drept de retenţie în favoarea reclamanţilor doar cu privire la apartamentul folosit de aceştia, în suprafaţă de 60,65 mp,  situat în Tg-Jiu, str. M. E., nr. , jud. Gorj (descris în schiţa anexată la raportul de expertiză-fila 91), precum şi cu privire la terenul aferent  de 97,96 mp (descris în schiţa depusă  la fila 92) deoarece doar această parte din imobil se află în posesia reclamanţilor şi numai în această modalitate se asigură respectarea dreptului locativ al locatarei C. E. pentru cealaltă parte din imobil,  drept stabilit prin s.c. nr. 668/2008 ce a rezolvat cererea în evacuare a acestei locatare în sensul respingerii (pentru considerentele amintite şi în cuprinsul prezentei hotărâri).

Instanţa reţinând culpa procesuală a celor doi pârâţi (deci neincidenţa art.275 C.p.civilă), având în vedere cota egală din bunul înstrăinat a apreciat că pârâţii urmează să fie obligaţi, în temeiul art. 274, 277 C.p.civilă, la cheltuieli de judecată egale din suma dovedită cu chitanţele depuse la dosarul nr. 16293/318/2011 şi în dosarul nr. 2109/318/2009 doar până la disjungerea cererii (având în vedere soluţiile pronunţate de instanţele de control judiciar), cheltuieli ce reprezintă taxa judiciară de timbru (9453 lei), onorariu apărători (4600 lei), transport (359.80 lei), cu precizare că pârâtul Z. V.R. va suporta aceste cheltuieli majorate cu suma de 400 lei achitată de reclamanţi pentru expertiză, având în vedere că şi pârâtul Z. N. a achitat suma de 400 lei pentru efectuarea expertizei, iar în cuantumul acestor cheltuieli nu vor fi incluse zilele la care reclamantul a fost prezent în instanţă deoarece nu a dovedit că în aceste zile desfăşura activităţi pentru care primea zilnic suma indicată (60 lei).

În consecinţă,  instanţa a obligat  pârâtul Z. N.  să achite reclamanţilor cheltuieli de judecată  în cuantum de 7206 lei, iar  pârâtul  Z. V. R. a fost obligat să achite reclamanţilor cheltuieli de judecată  în cuantum de 7606 lei.

Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii O. V. şi O. A., precum şi pârâtul Z. N. prin procurator S. E., criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

Reclamanţii au criticat sentinţa, în principal, sub aspectul formei de despăgubire la care a fost obligat pârâtul, aceştia invocând împrejurarea că restituirea preţului imobilului actualizat cu indicele de inflaţie nu acoperă prejudiciul suferit prin pierderea dreptului de proprietate şi că instanţa trebuia să oblige pârâtul la valoarea de piaţă actuală a imobilului în discuţie, respectiv la valoarea cu care ei (reclamanţii) şi-ar putea cumpăra în prezent o altă locuinţă de natura celei a cărei proprietate au pierdut-o, sau să fie pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru întreg imobilul.

A fost criticată sentinţa şi pentru faptul că în mod greşit a fost reţinută reaua lor credinţă la cumpărarea imobilului, aceasta venind în contradicţie cu sentinţa prin care s-a constatat nulitatea contractelor de vânzare cumpărare şi în care a fost reţinută reaua credinţă numai în ceea ce-l priveşte pe vânzător.

De asemenea apelul reclamanţilor a vizat şi cheltuielile de judecată care s-au acordat arătând în acest sens că suma de 400 lei reprezentând onorariu expert este cu mult inferioară sumei reale de 800 lei pe care au achitat-o.

Pârâtul Z. N. a criticat sentinţa pe considerentul că în mod greşit prima instanţă a dispus ca suma pe care trebuie să o achite reclamanţilor trebuie să fie actualizată cu rata inflaţiei începând cu data de 05.08.2006 până la data plăţii, aceasta întrucât reclamanţii au folosit începând cu anul 2006, continuând pe toată durata procesului şi până în prezent imobilul în litigiu.

Altă critică a vizat cheltuielile de judecată  la care a fost obligat, în acest sens apelantul pârât arătând că nu datora aceste cheltuieli întrucât a recunoscut pretenţiile reclamanţilor de la primul termen de judecată, iar în situaţia în care totuşi se considera că aceste cheltuieli sunt datorate, ele trebuiau stabilite în proporţie cu valoarea la care s-a admis acţiunea.

Tribunalul Gorj prin decizia civilă nr.501/14.11.2012 a respins ca nefondate atât apelul reclamanţilor cât şi apelul pârâtului, reţinând că soluţia instanţei de fond este corectă.

Împotriva sentinţei Judecătoriei Tg-Jiu şi a deciziei Tribunalului Gorj au formulat recurs reclamanţii O. V. şi O. A., precum şi pârâtul Z. N., criticându-le pentru netemeinicie şi nelegalitate.

Recursul reclamanţilor a vizat nepronunţarea şi neanalizarea cererii privitoare la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilele casă de locuit şi teren aflate în litigiu, criticând totodată şi greşita reţinere a relei credinţe a reclamanţilor, apreciată de către apelanţii reclamanţi ca nefiind dovedită cu probe certe.

Recursul pârâtului a vizat greşita sa obligare la plata cheltuielilor de judecată, precum şi la plata actualizată cu rata inflaţiei a preţului imobilului către reclamanţi

Curtea de Apel Craiova prin decizia nr.2136/7.03.2013 a admis atât recursul reclamanţilor cât şi recursul pârâtului, a casat decizia civilă nr.501/14.11.2012 a Tribunalului Gorj şi a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Gorj.

S-a reţinut în decizia de casare că recurenţii au criticat faptul că instanţa de fond şi cea de apel nu s-au pronunţat şi nu au analizat petitul ce vizează pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul casă de locuit şi pentru terenul în suprafaţă de 214 mp situat în Tg-Jiu , str. M. E ,  şi verificând această critică a constatat instanţa de recurs că aceasta se regăseşte în cuprinsul motivelor de apel formulate de către reclamanţi, însă tribunalul nu a analizat-o în cuprinsul considerentelor deciziei recurate , aspect ce echivalează cu necercetarea fondului cauzei şi care atrage imposibilitatea exercitării controlului judiciar în ceea ce priveşte aplicarea legii.

S-a dispus de către instanţa de recurs ca în rejudecare, tribunalul să analizeze critica formulată de recurenţii reclamanţi privind nepronunţarea instanţei de fond asupra petitului ce vizează pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul în cauză.

La rejudecarea apelurilor reclamanţilor şi pârâtului, părţile au arătat că nu mai au cereri şi nici probe de formulat fiind suficiente probele care se află la dosarul cauzei.

Prin decizia civilă nr. 347/02.09.2013, pronunţată de Tribunalul Gorj – Secţia I Civilă în dosarul nr. 16293/318/2011* s-au respins ca nefondate apelurile civile declarate de apelanţii reclamanţi O. V. şi O. A. şi apelantul pârât Z. N., împotriva sentinţei civile nr. 9973 din data de 06.07.2012 pronunţată de Judecătoria Tg.Jiu în dosar nr.16293/318/2011, după casare.

Pentru a decide astfel, instanţa a reţinut :

În ceea ce priveşte apelul declarat de către reclamanţi s-a reţinut că prima instanţă  în mod corect le-a acordat acestora restituirea preţului actualizat cu indicele de inflaţie la data plăţii, această modalitate apreciindu-se că acopere prejudiciul suferit de reclamanţi, dispoziţiile art.1341 C.civ., reglementând situaţiile când vânzătorul este răspunzător de evicţiune în cazul cumpărătorului evins, vânzătorul datorând restituirea preţului, fructele, daune interese şi spezele instanţei. Solicitarea apelanţilor reclamanţi de a le fi acordată valoarea de înlocuire a imobilului, respectiv acordarea unei sume cu care să-şi poată achiziţiona o altă locuinţă în prezent, nu are suport legal, o asemenea posibilitate nefiind reglementată de legislaţia în vigoare. Mai mult, valorile imobilelor în cauză au fost stabilite prin expertizele efectuate conform normativelor legale în vigoare.

Nefondată a fost considerată şi critica vizând reţinerea relei credinţe în ceea ce-i priveşte pe apelanţii reclamanţi, aceasta întrucât la întocmirea actelor de vânzare cumpărare aveau cunoştinţă de faptul că şi celălalt chiriaş, respectiv intimata intervenientă C. E. locuia în acelaşi imobil şi că astfel nu s-au respectat dispoziţiile legale care erau în vigoare la momentul înstrăinării imobilului OUG nr.40/1999 - reaua credinţă presupunând atitudinea unei persoane care îndeplineşte acte sau fapte contrare legii şi fiind în acelaşi timp conştientă de caracterul ilicit al conduitei sale.

A fost considerat ca  nefondat nici motivul de apel vizând neanalizarea capătului de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, prima instanţă făcând o corectă dezlegare a acestei cereri şi arătând în considerentele sentinţei apelate că de îndată ce prin sentinţă judecătorească irevocabilă s-a dispus restituirea preţului imobilelor ce formaseră obiectul înstrăinării o asemenea cerere a rămas fără obiect şi totodată o asemenea solicitare este şi nefondată, întrucât pronunţarea unei astfel de hotărâri ar eluda prevederile legale avute în vedere la constatarea nulităţii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.5223/2003 şi nr.1231/2006 prin sentinţa civilă nr.668/2008 a Judecătoriei Tg-Jiu.

Nici critica vizând cheltuielile de judecată care le-au fost acordate nu a fost considerată întemeiată, la stabilirea cuantumului acestora avându-se în vedere actele doveditoare depuse la dosar, respectiv chitanţele justificative, precum şi faptul că şi intimatul pârât Z. N. a achitat 400 lei pentru efectuarea raportului de expertiză.

În ceea ce priveşte apelul declarat de pârât s-a  apreciat că în mod just instanţa de fond  a acordat actualizarea preţului pentru imobilele cumpărate cu rata inflaţiei de la data plăţii, aceasta fiind în concordanţă cu dispoziţiile art.1341 C.civ., precum şi cu principiul conform căruia prejudiciul suferit trebuie să fie reparat integral.

Nici critica vizând cheltuielile de judecată la care apelantul pârât a fost obligat nu a fost fondată, în speţă nefiind întrunite cerinţele prevăzute de dispoziţiile art.275 C.pr.civ., pârâtul nerecunoscând în totalitate pretenţiile reclamanţilor, iar cuantumul cheltuielilor la care a fost obligat au fost dovedite cu chitanţele depuse la dosar.

Împotriva acestei  decizii au declarat recurs reclamanţii O. V., O. A. şi de pârâtul Z. N., prin procurator S. E. şi pârâtul  Z. V. R..

În recursul  declarat  de reclamanţi, aceştia critică în esenţă următoarele :

Tribunalul Gorj, prin decizia atacată  a preluat motivarea din considerente sentinţei 9973/2012 pronunţată de Judecătoria Tg. Jiu în dosarul 16293/318/2011, neanalizând motivele şi criticile din apel referitoare la nepronunţarea  asupra petitului  prin care a solicitat  pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind imobilele - casa şi terenul aferent - din Tg . Jiu, Str., Jud. Gorj.

Se arată că nici  dispozitivul , nici considerentele sentinţei 9973/2012 pronunţată de Judecătoria Tg. Jiu în dosarul 16293/318/2011 nu conţin o analiză şi  o pronunţare  a acestui petit, apreciindu-se astfel că decizia atacată este lovită de nulitate absolută, nerespectând deciziile Curţii de Apel Craiova, care era obligatorie potrivit art.315 alin. 1 C.pr.civilă, cu aplicarea art. 129 alin. 4-6 C.pr.civilă şi art. 261 pct. 3 şi 5 C.pr.civilă.

Pentru  toate celelalte aspecte şi petite,  recurenţii menţin integral tot ceea ce s-a invocat, argumentat şi probat în toate ciclurile procesuale anterioare, dezvoltat inclusiv prin motivele de apel, prin motivele din recursul anterior, prin concluziile scrise şi prin notele depuse în ciclurile anterioare pe care le menţin integral, reprezentând  critici şi motive îndreptate împotriva ambelor hotărâri, atât cu privire la nelegalitatea acestora, dar şi cu privire la neacordarea cheltuielilor efectuate de recurenţii reclamanţi în dosarul anterior – nr.1803/318/2006 al Jud. Tg. Jiu-, cât şi în ceea ce priveşte neacordarea unei sume de bani reprezentând cheltuieli de judecată în dosarul de  recurs, în primul ciclu procesual şi implicit, pe căile de atac.

Se mai arată că s-a solicitat în principal pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca obligaţie principală, iar în subsidiar, în cazul unui refuz  explicit din partea pârâţilor, de a îndeplini această obligaţie, au solicitat dezdăunări sub forma unor daune interese materiale, care să reprezinte atât pierderea suferită  cât şi beneficiul realizat-potrivit art.1084 Cod civil, cu aplicarea art. 1073 şi art. 1075 Cod civil, art. 1344 Cod civil, dar şi art. 481 Cod civil şi art. 1 paragraful 1 şi paragraful  2 din CEDO, suma de 634.120 lei – reprezentând valoarea de piaţă a imobilului calculată de expertul R. P., suma  reprezentând despăgubire inegrală  potrivit art. 1084 din 06.02.2008, când s-a pronunţat sentinţa civilă  668/2008 de către Judecătoria Tg. Jiu şi instituirea  unui drept de retenţie în favoarea noastră asupra acestor imobile până la plata integrală a întregului prejudiciu suferit de pierderea proprietăţii acestor imobile.

În drept  îşi întemeiază  recursul pe dispoz. aart. 304 pct. 6-9 C.pr.civilă,art. 312 alin.1 şi 5 C.pr.civilă, art. 969-970 C.civil, art.1074 C.civil, art. 1075 C.civil, art. 1084 C.Civil, art.480-482 C.civil, art.111 C:pr.civilă, art.1 paragr.1 din Protocolul adiţional  nr.1 al. CEDO, art.16, art.20, 21,24,4,46 şi 148 din Constituţia României, art.16,art.13 şi 17 din CEDO, art.315 alin.1,3 şi 4 C.pr.civilă, art.296, C.pr.civilă, 274, 129 alin. 4-6 C.pr.civilă , art.261 pct.3 şi art. 1337-1350 Cod civil, art.18-21, OUG 40/1999.

Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei 347/02.09.2013, pronunţată de Tribunalul Gorj – Secţia I Civilă în dosarul nr. 16293/318/2011*, în sensul admiterii  apelului, admiţând capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti, care să ţină loc de act autentic de vânzare- cumpărare.

Admiterea recursului,  modificarea deciziei 347/02.09.2013, pronunţată de Tribunalul Gorj – Secţia I Civilă în dosarul nr. 16293/318/2011*, în sensul admiterii capătului de cerere privind obligarea pârâţilor la plata sumei de  634,120 lei, actualizată de la data de  06.02.2008- data pronunţării sentinţei 668/06.02.2008 pronunţată de către Judecătoria Tg. Jiu în dosarul nr. 1803/318/2006 cu instituirea unui drept de retenţie în favoarea  recurenţilor asupra imobilelor.

Admiterea recursului,  casarea deciziei 347/02.09.2013, pronunţată de Tribunalul Gorj – Secţia I Civilă în dosarul nr. 16293/318/2011*, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Gorj pentru soluţionarea apelului în sensul celor dispuse prin decizia civilă 2136/07.03.2013 a Curţii de Apel Craiova.

Admiterea recursului,  casarea ambelor hotărâri recurate şi trimiterea cauzei la Jud. TG. Jiu pentru soluţionarea petitului nesoluţionat în ciclurile anterioare de judecată, privind pronunţarea unei  hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul  casă de locuit şi teren aferent din Tg. Jiu, strM.E.

Admiterea recursului,  casarea ambelor hotărâri, reţinerea cauzei  de către Curtea de Apel Craiova pentru evocarea fondului asupra tuturor  petitelor.

În recursul  său pârâtul S. E.  procurator pentru  Z. N, critică următoarele :

În  primul motiv de apel a arătat  că obligarea la plata sumei ce corespunde actualizării preţului este lipsită de temei legal atâta vreme cât reclamanţii au folosit începând cu anul 2006, continuând pe toată durata procesului, dar şi actual să beneficieze de folosinţa exclusivă a imobilului în litigiu, critica fiind respinsă  de instanţa de apel, motivând că instanţa de fond a procedat corect  la soluţionarea acestei situaţii, întrucât numai aşa reclamanţii ar putea beneficia de o acoperire completă a prejudiciului.

Cu privire la cheltuielile de judecată acordate de instanţa de fond, a solicitat ca instanţa de apel să respingă  cererea reclamanţilor, absolvindu-l de plata acestora, întrucât potrivit  prev. art. 274 şi urm. C.pr.civilă, cheltuielile de judecată nu puteau fi acordate atunci când au fost recunoscute pretenţiile reclamanţilor, chiar de la primul termen de judecată, fără să fi fost notificat cu privire la aceste pretenţii înainte de pornirea procesului.

A mai arătat  că în situaţia în care s-ar susţine că trebuie să plătească cheltuieli de judecată, suma la care ar putea fi obligat trebuie să fie redusă proporţional cu valoarea acţiunii care a fost admisă, suma solicitată de Olaru Vasile, Olaru Aura-  de 634 120 lei fiind apreciată de instanţa de fond ca fiind nejustificată, fiind aprox. de 12 ori mai mare decât suma pe care Judecătoria Tg. Jiu a acordat-o reclamanţilor, instanţa respingând şi această criticiă.

Cu privire la cheltuielile de judecată, decizia criticată încalcă  dispoz. art. 274 şi urm.  C.pr.civilă, întrucât recunoaşterea făcută de recurent  priveşte capătul de cerere care a fost  găsit întemeiat de către instanţă, iar dacă instanţa a avut în vedere toate capetele de cerere, iar toate celelalte nu au fost admise, apreciază că nu putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecată  făcute de reclamanţi .

În drept  invocă  dispoz. art. 304 pct. 9 C.pr.civilă.

Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei 347/02.09.2013, pronunţată de Tribunalul Gorj – Secţia I Civilă în dosarul nr. 16293/318/2011*, admiterea apelului, modificarea sentinţei 9973/06.07.2012 a Judecătoriei TG. Jiu, în sensul  înlăturării obligaţiei stabilite în sarcina recurentului, prin care, pelângă suma de 52650 lei  pe care trebuie s-o restituie reclamanţilor, a fost obligat în mod greşit la plata unei sume  ce ar rezulta în urma actualizării cu indicele de inflaţie a acesteia, cu respingerea cheltuielilor de judecată acordate reclamanţilor.

Recursul reclamanţilor O. V., O. A.  este nefondat şi se va respinge ca atare, iar recursul  pârâtului  Z. N., prin procurator S. E. este fondat şi se va admite, pentru următoarele considerente

Critica vizând nerespectarea de către instanţa de apel a îndrumărilor date prin decizia de casare nr.2136/7.03.2013 a Curţii de Apel Craiova este neîntemeiată.

Prin decizia 2136/7.03.2013 Curtea de Apel Craiova a stabilit că în rejudecare Tribunalul va analiza critica referitoare la petitul ce vizează pronunţarea unei hotărâri ce tine loc de act autentic de vânzare cumpărare ,pe care recurenţii reclamanţi au formulat-o şi în cadrul motivelor de apel.

În consecinţă,prin decizia 347/2.09.2013 instanţa de apel a apreciat că este nefondat motivul privind neanalizarea acestui capăt de cerere şi că modalitatea în care această solicitare a fost soluţionată este cea corectă.

Reclamanţii au solicitat conversia unor acte juridice declarate nule în promisiuni de vânzare cumpărare care apoi să fie transformate de către instanţă in acte autentice de vânzare cumpărare identice cu cele declarate nule.

Prin conversiunea actului juridic se înţelege considerarea manifestării de voinţă în sensul în care reprezintă un act juridic valabil,iar nu numai în sensul în care reprezintă un act juridic lovit de nulitate.

În cazul conversiunii ,manifestarea de voinţă este calificată ca echivalentă unui anumit act juridic ,chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic.

Fundamentul conversiunii este impus de concepţia asupra nulităţii ,în sensul că nulitatea fiind îndreptată împotriva efectelor care contravin scopului legii ,urmează ca toate efectele care nu contravin legii să fie menţinute şi deci trebuie să se admită soluţia că în locul actului nul îşi va produce efectele actul juridic valabil.

Ori în speţă nu poate fi vorba de salvarea şi protejarea unor efecte şi interese legitime ,în condiţiile în care prin sentinţa 668/6.02.2008 a Judecătoriei Târgu Jiu prin care  s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.1231/2006 şi 5223/15.09.2003 ,s-a reţinut inexistenţa cauzei licite pentru validitatea convenţiilor.

Pe de altă parte ,pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic ,în contradictoriu cu promitenţii vânzători,este necesar ca bunul promis a fi vândut să se mai găsească în patrimoniul vânzătorului.

În cauză bunul vândut nu se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului Z. V. R. ,prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr.1240/21.07.2009 de către notar public I. G. ,cota de 1/1 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Tg.Jiu str. M. E. jud.Gorj compus din teren şi construcţii retrocedat în baza dispoziţiei  nr.1338/11.07.2003 ,revenind în lotul atribuit copartajanţilor Z. N. şi Z.D..

În consecinţă ,susţinerile reclamanţilor ,concretizate în motivele de recurs în sensul că este posibilă pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic sunt neîntemeiate.

Neîntemeiate sunt de asemenea susţinerile recurenţilor prin care se arată că  buna sau reaua credinţă a cumpărătorilor nu poate influenţa cuantumul şi întinderea prejudiciului.

Recurenţii reclamanţi şi-au întemeiat acţiunea precizată pe dispoziţiile art.1337,1344 Cod Civil .

Evicţiunea ,faţă de care potrivit  al.1 pct.1 art.1336 ,vânzătorul îl garantează pe cumpărător ,semnifică pierderea proprietăţii în tot sau în parte a lucrului vândut sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.

Condiţia pentru a deveni operantă obligaţia de garanţie este ca pierderea sau după caz tulburarea proprietăţii să se datoreze faptei vânzătorului sau faptei unui terţ ,evicţiunea să provină de la vânzător sau de la un terţ ,tulburarea putând fi o tulburare de fapt sau de drept.

În cauză ,ca urmare a cererii formulate de un terţ,C. E. ,prin sentinţa civilă nr.688 /6.02.2008 a Judecătoriei Tg.Jiu rămasă irevocabilă,s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.1231/2006 şi 5223/2003.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului în cazul evicţiunii rezultând din fapta unui terţ există dacă sunt îndeplinite trei condiţii şi anume:să fie o tulburare de drept,cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi să nu fi fost cunoscută de cumpărător,ultima condiţie nefiind îndeplinită în cauză.

În speţa dedusă judecăţii instanţa a reţinut că reclamanţii cumpărători nu au fost de bună credinţă la încheierea contractelor  de vânzare cumpărare ,deci au cunoscut cauza evicţiunii astfel încât dispoziţiile art.1344 şi 1348 nu sunt aplicabile.

În atare situaţie ,cu privire la pierderea proprietăţii ,cumpărătorii nefiind de bună credinţă ,aceştia nu mai pot invoca şi opune vânzătorilor obligaţia de garanţie pentru evicţiune ,ei urmând să suporte consecinţele constatării nulităţii absolute ,în sensul repunerii în situaţia anterioară ,prin restituirea preţului plătit ,astfel că soluţia pronunţată de instanţele de fond şi în această privinţă este legală.

Pentru aceleaşi motive ,Curtea reţine că în mod corect nu s-au acordat cheltuielile de judecată efectuate în cadrul dosarului 1803/318/2006.

În ceea ce priveşte recursul formulat de pârâtul Z. N. ,Curtea reţine:

Având în vedere că recurentul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a timbra  până la termenul stabilit de instanţă( 5.11.2013),deşi a fost citat cu această menţiune ,în temeiul art.20 al.3 legea 146/1997 ,Curtea urmează să anuleze recursul în ceea ce priveşte motivele ce nu vizează critici privind modul de soluţionare a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată.

Criticile privind obligarea pârâtului Z. N. la plata cheltuielilor de judecată sunt întemeiate în parte.

Pentru ca dispoziţiile art.275 cod procedură civilă invocat de recurent ,să fie aplicabile ,în sensul ca pârâtul să nu fie obligat la plata cheltuielilor de judecată ,acesta trebuie să recunoască integral pretenţiile reclamantului.

Cum în cauză pretenţiile reclamanţilor nu au fost recunoscute integral,criticile vizând aceste aspecte sunt neîntemeiate.

Potrivit art.276 cod procedură civilă când pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte ,instanţa va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ,putând face compensarea lor.

Poziţia juridică de parte câştigătoare în proces este determinată de raportul dintre conţinutul obiectului acţiunii şi rezultatul obţinut prin hotărârea de soluţionare a litigiului.

Atunci când pretenţiile ce formează obiectul litigiului  sunt admise parţial ,instanţa trebuie să acorde celui ce a câştigat procesul numai o parte din cheltuielile de judecată ,proporţional cu pretenţiile admise.

În cauză ,pârâtul recurent a fost obligat să achite reclamanţilor suma de 52650 lei actualizată ,astfel că din taxa judiciară de timbru achitată de reclamanţi ,acesta nu poate fi obligat decât la plata unei sume corespunzătoare taxei pentru pretenţiile admise de instanţă ,aceasta fiind în cuantum de 2664 lei.

De asemenea în cheltuielile de judecată pe care pârâtul trebuie să le suporte este inclusă şi suma de 400 lei onorariu expertiză achitată de reclamant în data de 21.11.2011,instanţele de fond reţinând în mod corect că restul onorariului de expert a fost suportat de către pârât.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată reprezentând onorariu apărător ,Curtea constată că acesta a fost dovedit doar cu chitanţa nr.74/2012 aflată la fila 218 dosar  16293/318/2011 în cuantum de 2000 lei ,din care recurentul pârât va suporta ½  potrivit dispoziţiilor art.277 cod procedură civilă ,restul fiind suportat de celălalt pârât.

În ceea ce priveşte cheltuielile de transport,Curtea constată că  au fost acordate în mod nelegal de către instanţele de fond ,acestea nefiind dovedite ,la dosar neexistând bonuri fiscale în acest sens.

Faţă de aceste motive ,recursul formulat de către pârâtul Z. N. cu privire la cheltuielile de judecată la care a fost obligat,urmează a fi admis.

În baza art.312  cod procedură civilă Curtea urmează să respingă recursul reclamanţilor şi să admită recursul pârâtului Z. N. cu privire la cheltuielile de judecată,să modifice decizia atacată în sensul admiterii apelului declarat de acesta ,schimbării sentinţei în sensul obligării acestui pârât la plata sumei de 3704 lei reprezentând cheltuieli de judecată la prima instanţă. Restul dispoziţiilor sentinţei vor fi menţinute.

Faţă de neîndeplinirea obligaţiei de timbrare până la termenul stabilit ,recursul formulat de pârâtul Z. N. va fi anulat în ceea ce priveşte criticile ce nu vizează cheltuielile de judecată.

Domenii speta

Spete similare