Anulare act. Vânzarea de către stat a bunului altuia către terţi, chiar dacă aceştia sunt de bună credinţă şi chiar atunci când este anterioară confirmării în justiţie în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia, constituie o privare de bun

Anulare act. Vânzarea de către stat a bunului altuia către terţi, chiar dacă aceştia sunt de bună credinţă şi chiar atunci când este anterioară confirmării în justiţie în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia, constituie o privare de bun”, fiind astfel încălcat art.1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale

 - Legea nr. 10/2001

 - Legea nr.112/1995

Faptul că Decretul nr.92/1950 era menţionat în Legea nr.112/1995 ca un act normativ ce asigura preluarea cu titlu valabil, nu este suficient a aprecia dacă, raportat la condiţiile concrete în care s-a realizat preluarea, naţionalizarea a fost legală (chiar în raport  cu normele în vigoare la acea dată) şi astfel să poată fi apreciată o „preluare cu titlu”. În condiţiile în care Decretul nr.92/1950 nu a fost respectat, preluarea a fost abuzivă.

Ocupaţia de avocat avea semnificaţia apartenenţei acestuia la categoria socio-profesională a intelectualilor profesionişti deci se găsea, cu privire la cota sa de proprietate din imobil, exceptat de la măsura naţionalizată.

Vânzarea de către stat a bunului altuia către terţi, chiar dacă aceştia sunt de bună credinţă şi chiar atunci când este anterioară confirmării în justiţie în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia, constituie o privare de bun”, fiind astfel încălcat art.1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Prin Sentinţa civilă nr. 4793/28.10.2003 pronunţată în dosarul nr.8806/55/2002, Judecătoria Arad a respins acţiunea  civilă precizată, formulată de reclamanţii B.M.E. şi R.I. în contradictoriu cu pârâţii SC R. SA Arad, Primarul municipiului Arad, SC C. SRL, D.A.L., D.G., G.V., G.B., M.M., O.D.C. şi C.R., pentru constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, a promisiunilor de vânzare-cumpărare şi cererea de intervenţie în nume propriu formulată de intervenienta M.R. pentru constatare nulitate a contractelor de vânzare-cumpărare. Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut că reclamanţii şi intervenienta sunt succesorii legali ai defuncţilor B.A., B.AN., B.L.I., fiecare în cote de 1/3 parte, defuncţi care au fost proprietari tabulari  asupra imobilului situat în Arad, str.Cloşca, înscris în CF 6746 Arad,  imobil care ulterior a fost preluat de către Statul Român în baza Decretului nr.92/1950. În anul 1998 în baza Dispoziţiei Primarului municipiului Arad, imobilul s-a transformat în proprietate individuală pe apartamente, fiind înscris în CF colectivă nr.56338 şi individuale la nr.56339-56346, vechea cotă (nr.6746) fiind sistată. După apartamentarea imobilului, spaţiile formate au fost înstrăinate prin contracte de vânzare-cumpărare iar asupra suprafeţei de 265 mp aflată la parterul imobilului în baza sentinţei civile nr.1206/2000 a Tribunalului Arad, s-a întabulat dreptul de proprietate  cu titlu de cumpărare în favoarea pârâtei SC C. SRL.

Judecătoria a mai constata că în baza contractelor de vânzare-cumpărare s-a întabulat dreptul de proprietate al pârâtei M.M. asupra apartamentului nr.1 din imobil, asupra apartamentului nr.4 a fost  întabulat dreptul de proprietate al pârâţilor D., iar asupra apartamentului nr.5 s-au întabulat în calitate de proprietari pârâţii G.. De asemenea, s-a mai reţinut că ulterior, pârâţii D. şi G. au încheiat asupra apartamentelor proprietatea lor (nr.4 şi nr.5), promisiuni de vânzare-cumpărare în favoarea pârâtului C.R. iar în foaia de sarcini a apartamentului nr.5 a fost înscris  dreptul de uzufruct viager asupra imobilului în favoarea pârâtului C.R. În ce priveşte apartamentele 2 şi 3 constând în garaje  înscrise în CF 56342 şi respectiv 56343 Arad, acestea au fost dobândite în baza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.61/1990 de către pârâţii D. (ap.2) şi defuncţii A.S. şi L. Instanţa de fond a mai stabilit că, actualmente, asupra apartamentului nr.3 figurează proprietar pârâta O.D.C. în calitate de moştenitoare a defuncţilor A.

Cu referire la criticile aduse de reclamanţi asupra  validităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995, prima instanţă a constatat că prin adeverinţa din 16.06.1997, emisă de Comisia Judeţeană pentru aplicarea Legii nr.112/1995, pârâta SC R. SA Arad  a fost încunoştinţată că la data de 03.06.1997 a fost soluţionată cererea numitului R.I. prin acordarea de despăgubiri pentru imobilul situat în Arad str.Cloşca, evidenţiat în CF 6746 Arad. Astfel, în urma acestei adrese şi în lipsa notării în cartea funciară a vreunei cereri de restituire  a imobilului, SC R. SA Srad a procedat la vânzare către chiriaşi a apartamentelor din litigiu. Totodată, din interogatoriile luate pârâţilor, judecătoria a reţinut că la data încheierii  contractelor de vânzare-cumpărare nu aveau cunoştinţă că imobilul era revendicat de către foştii proprietari, nefăcând niciun demers  pentru a-i înştiinţa.

Faţă de aceste împrejurări, reţinând că, cumpărătorii au acţionat de bună-credinţă, necunoscând că imobilul este revendicat, instanţa a apreciat că aceste contracte de vânzare-cumpărare încheiate de SC R. SA cu pârâţii D., G. şi M.M., sunt valabile şi legale, şi pe cale de consecinţă, şi promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâtul C.R., precum şi constituirea în favoarea acestuia a dreptului de uzufruct viager  asupra apartamentului nr.4.

În ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de SC C. SA, instanţa a reţinut că acesta a fost încheiat în baza sentinţei civile nr.1645/08.03.2000 a Judecătoriei Arad, rămasă irevocabilă, operând dispoziţiile HG nr.389/1996, modificată şi HG nr.906/1996 şi nu prevederile Legii nr.112/1995 care se refereau la restituirea imobilelor  cu destinaţie de locuinţe.

Referitor la apartamentele nr.2 şi nr.3 din imobil,  constând în două garaje, acestea au fost înstrăinate în baza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Decretului-lege nr.61/1990 şi a Legii nr.85/1992, asupra acestora neoperând interdicţia de înstrăinare, astfel că aflându-se în circuitul civil puteau fi înstrăinate şi neinvocându-se niciun motiv pentru care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a acestor contracte de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut că ele au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare, cu bună-credinţă şi le-a apreciat ca fiind valabile şi legale şi drept urmare şi actul subsecvent încheiat asupra apartamentului nr.2-garaj, de către pârâţii D. cu pârâtul C.R.

Având în vedere aceste considerente, concluzionând că toate contractele a căror nulitate se solicită a fi constatată, au fost încheiate cu respectarea dispoziţiilor legale şi cu bună credinţă  de către cumpărători, judecătoria a respins acţiunea civilă formulată  cât şi cererea de intervenţie în interes propriu.

Împotriva acestei sentinţe au declarat în termen legal şi motivat apel, reclamantele B.M.E. şi R.I., precum şi intervenienta M.R., solicitând admiterea apelului, schimbarea  sentinţei apelate şi pe fond, admiterea acţiunii.

Prin decizia civilă nr.184/09.05.2006 Tribunalul Arad a respins apelurile formulate împotriva sentinţei civile nr.4793/28.10.2003.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta B.M.E. şi intervenienta M.R..

Prin decizia civilă nr.1114/25.10.2007, Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de reclamanta B.M.E. şi intervenienta M.R., împotriva deciziei civile nr.184/09.05.2006 pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr.6828/A/2005, a casat decizia civilă atacată şi a dispus trimiterea cauzei la Tribunalul Arad pentru rejudecarea apelurilor.

Prin decizia civilă nr.244/30.08.2010 Tribunalul Arad a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii Bodea Mărioara, M.R. şi R.I. în contradictoriu cu intimaţii  Consiliul local al municipiului Arad, Primarul municipiului Arad, SC R. SA, Primăria Municipiului Arad, SC C.  SRL, D.A.L.,  V.B.B., C.M.A., G.V., G.B., N.C., C.R., O.D.C., împotriva sentinţei civile nr.4793/28 octombrie 2003, pronunţată de Judecătoria Arad în dosarul nr.8806/2002, având ca obiect anulare contracte de vânzare-cumpărare, fără cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a pronunţa această decizie  Tribunalul a reţinut în esenţă următoarele:

Imobilul în litigiu a fost preluat  de la antecesorii reclamanţilor – soţii B.A. şi B.AN., în temeiul Decretului nr.92/1950 considerat, în raport de valorile de atunci  ale Statului Român, de drepturile fundamentale ale omului şi de principiile generale ale statului de drept, un act normativ abuziv. Cu toate acestea, din perspectiva unei analize juridice raportată la realităţile anilor 1950, naţionalizarea a fost considerată de instanţă a fi realizată cu titlu valabil.

S-a mai arătat că nu poate fi reţinută reaua-credinţă a intimaţilor pârâţi SC R. SA şi  Comisia Judeţeană Arad de aplicare a Legii nr.112/1995, simpla depunere a unei cereri în temeiul Legii nr.112/1995 nefiind o condiţie suficientă pentru a o genera.

Cât priveşte susţinerea privind eliberarea unui înscris cu conţinutul fals – adresa nr.3951/16.06.1997 a Comisiei Judeţene Arad de aplicare a Legii nr.112/1995 este irelevantă sub aspectul constatării relei credinţe a subdobânditorilor cu titlu oneros, adică a foştilor chiriaşi, deoarece poziţia subiectivă a acestora este importantă în cauză, iar nu a autorităţilor statului care au acţionat în calitate de mandatari ai vânzătorului.

În ceea ce priveşte problematica valabilităţii contractelor de închiriere ale pârâţilor-foşti chiriaşi datorită faptului că acestea aveau termenul de închiriere expirat, instanţa de apel a reţinut incidenţa art.1437 Cod civil şi astfel valabilitatea acestor contracte, efect al tacitei relocaţiuni. Apartamentele  se găseau în detenţia chiriaşilor la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, având destinaţia  de locuinţe şi până la acel moment chiriaşii nu fuseseră tulburaţi de către proprietarul locator cu vreo acţiune care să pună în discuţie  valabilitatea contractelor de închiriere.

În ceea ce priveşte criticile privind contractul de vânzare-cumpărare a spaţiului comercial situat la parterul imobilului tribunalul a constatat că acesta a fost încheiat în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile – sentinţa civilă nr.1645/2000 a Judecătoriei Arad. Astfel, realitatea juridică consacrată de această hotărâre  judecătorească nu poate fi nici ignorată, nici înlăturată la cererea unui terţ.

Cât priveşte susţinerile apelanţilor cu privire la nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare a spaţiilor cu destinaţia de garaje, instanţa de apel a reţinut că acestea au fost încheiate având ca obiect garajele în suprafaţă de 31,20 mp şi respectiv 33,36 mp situate în incinta imobilului.  Din procesul verbal de preluare încheiat la 20.04.1950 rezultă că antecesorii reclamanţilor deţineau un singur garaj. Pe de altă parte aceste garaje au fost înstrăinate în temeiul Legii nr.61/1990 şi a Legii nr.85/1992, acte  normative  asupra cărora nu operează vreo interdicţie de înstrăinare, contractele de vânzare-cumpărare fiind valide din punct de vedere juridic.

În ceea ce priveşte aprecierile  privind nulitatea promisiunilor de vânzare-cumpărare, analiza valabilităţii acestor contracte a fost privită de instanţa de apel ca lipsită de interes legitim în condiţiile în care a concluzionat valabilitatea  contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de foştii chiriaşi în  temeiul Legii nr.112/1995.

Referitor la pretinsa rea-credinţă a pârâţilor prin specularea acestor spaţii cu destinaţie de locuinţă, aceasta nu poate fi reţinută câtă vreme ea se raportează la partea subiectivă a persoanei  înainte de încheierea actului juridic. Nu există nicio probă din care să rezulte că schimbarea destinaţiei spaţiului era deja prevăzută şi anticipată de pârâţii chiriaşi la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare astfel că,  încheierea acestor promisiuni de vânzare-cumpărare, după 2 ani de la data cumpărării apartamentelor  nu poate constitui o împrejurare de natură a sublinia şi a dovedi prin ea însăşi reaua-credinţă  a cumpărătorilor la momentul anterior al dobândirii  apartamentelor în temeiul Legii nr.112/1995.

Împotriva acestei decizii au declarat, în termen legal, recurs reclamanţii.

S-a arătat că decizia atacată a fost dată cu încălcarea formelor de procedură sub sancţiunea nulităţii prevăzută de art.105 alin.2 Cod procedură civilă, fiind în acelaşi timp incidente motivele de recurs prevăzute de art.304 pct.5 şi 9 Cod procedură civilă.

Astfel,  s-a arătat în esenţă, că decizia a fost pronunţată cu toate că era lipsă de procedură cu intimata pârâtă V.B.B., inclusiv la termenul de judecată din 18.08.2010 când s-a judecat apelul. Deşi a fost invocat acest aspect, preşedintele completului a apreciat că procedura de citare a fost îndeplinită prin citarea pârâtei la uşa instanţei din România, apreciere  care contravine dispoziţiilor exprese prevăzute de art.1141 alin.4 Cod procedură civilă.

S-a mai arătat că decizia atacată a fost dată cu încălcarea prevederilor exprese ale Legii nr.112/1995 şi ale Normelor metodologice pricind aplicarea acestei legi.

Astfel, nu s-a ţinut seama de faptul că imobilul în cauză era exceptat de la naţionalizare dat fiind că antecesorii reclamanţilor erau exceptaţi de la naţionalizate, B.A. fiind intelectual profesionist – avocat în Baroul Arad, iar soţia acestuia fiind pensionară.

Imobilul a fost trecut fără titlu valabil în posesia Satului în 1950 dat fiind că a fost  preluat cu nerespectarea prevederilor art.II din Decretul nr.92/1950. În aceste condiţii, imobilul nu intră sub incidenţa Legii nr.112/1995 şi deci, nu putea fi înstrăinat în temeiul acestei legi. În consecinţă,  contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâţii sunt lovite de nulitate absolută.

S-a arătat că decizia atacată a fost dată cu încălcarea prevederilor art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001 dat fiind că nu a ţinut seama că din probatoriul administrat rezultă reaua-credinţă atât a vânzătorului – pârâta SC R. SA Arad, cât şi a cumpărătorilor – pârâţii G., D. şi M.M. în încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a spaţiilor pe care le deţineau fără contracte de închiriere valabile.

Reaua credinţă se întemeiază  pe existenţa cererii scrise formulate de defunctul reclamant R.I. încă din 30.04.1996 şi înregistrată la Primăria Arad sub nr.218/03.05.1996 prin care se face cunoscută revendicarea imobilului.

Reaua-credinţă a Comisiei Judeţene de aplicare a Legii nr.112/1995 şi a pârâtei  SC R. SA Arad rezultă din faptul că acestea nu au arătat oficial că imobilul fusese trecut în proprietatea Statului fără titlu valabil. Comisia era obligată,  în temeiul art.13 alin.1 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995 să verifice dacă imobilul era sau nu preluat cu titlu valabil de către Stat, obligaţie pe care nu şi-a îndeplinit-o astfel dând dovadă de rea-credinţă.

Un rol esenţial în generarea şi susţinerea relei-credinţe din partea vânzătorului, arată recurenţii, l-a avut şi adresa cu conţinut fals nr.3951/16.06.1997 a Comisiei Judeţene Arad prin care aceasta a dat  „undă verde” la înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a imobilului în condiţiile în care imobilul era exceptat de la vânzare potrivit Legii nr.112/1995 şi cererea lui R.I. nu fusese soluţionată.

Reaua-credinţă a pârâtei SC R. SA rezultă  din aceea că avea cunoştinţă de situaţia juridică a imobilului şi de faptul că pretinşii chiriaşi cumpărători  nu aveau contracte de închiriere valabile.

Astfel, în cauză nu s-a dovedit existenţa unor contracte de închiriere valabile la data cumpărării locuinţelor şi nici dovada plăţii chiriei la zi. În prezent la dosar există 4 seturi de înscrisuri denumite contracte de închiriere, diferite unul de celălalt, niciunul neavând original care să le susţină.

În ceea ce priveşte pârâţii, soţii D., G. şi M.M., aceştia cu un minim de diligenţă ar fi putut  afla că imobilul în litigiu era revendicat încă din 30.04.1996. De asemenea, reaua - credinţă s-a manifestat şi imediat după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare când aceştia au şi vândut spaţiile cumpărate  pârâtului  C.R. sub marca promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Din probatoriul administrat atât în faţa primei instanţe  cât şi a instanţei de apel rezultă că la data cumpărării apartamentelor, contractele de închiriere nu erau valabile fiind expirate din perioada 1986-1988. Din originalele contractelor aflate la dosar rezultă că acestea şi-au încetat valabilitatea. În timpul cercetărilor judecătoreşti făcute în instanţa de apel, intimata pârâtă SC  R. SA a depus mai multe seturi de înscrisuri completate manual pe formulare tipizate de contracte de închiriere, care însă nu purtau semnăturile părţilor contractante. Cu toate că s-a solicitat în mod repetat să fie depuse originalele pârâta a pus la dispoziţia instanţei copii ale copiilor contractelor de închiriere făcând precizarea că „încredinţarea originalelor…a fost făcută avocatului M.R. de către directorul general D.A.”. Faţă de aceste aspecte recurenta a solicitat ca în conformitate cu prevederile art.139 alin.1 Cod procedură civilă şi art.1188 alin.2 Cod civil, instanţa să  nu ţină seama de aceste înscrisuri.

Referitor la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.24264/25.01.2001 pentru spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă – spaţiu comercial situat la parterul imobilului din Arad, str.Cloşca, în mod eronat instanţa de apel a reţinut că acest contract ar fi fost întocmit în baza sentinţei nr.1645/08.03.2000 deşi în cuprinsul contractului nu se face nicio referire  la sentinţa invocată.

De asemenea, în mod greşit se reţine că  hotărârea mai sus menţionată se bucură de autoritate de lucru judecat întrucât aceasta nu este opozabilă recurentelor, nefiind întrunite cerinţele prevăzute de art.1201 Cod civil. De altfel, instanţa de apel, în rejudecare, nu s-a pronunţat dacă admiterea excepţiei puterii de lucru judecat de către prima instanţă este sau nu legală şi temeinică.

În acelaşi timp, s-a omis să se cerceteze împrejurarea că încheierea contractului s-a făcut prin încălcarea dispoziţiilor legale, respectiv H.G. nr.906/1996 care nu mai era în vigoare. Actul normativ în vigoare era H.G. nr.505/1998 dar care nu era aplicabilă speţei întrucât imobilul proprietatea autorilor recurenţilor fusese trecut în proprietatea statului prin naţionalizare.

La încheierea contractului nu a fost îndeplinită nici cerinţa prevăzută de art.948 Cod civil respectiv,  nu a existat consimţământul valabil al Consiliului local al Municipiului Arad.

Cu privire la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.95/1993 încheiat la data de 12.03.1993 între RALL Arad şi A.S. având ca obiect  garajul în suprafaţă de 31,20 mp şi a contractului de vânzare-cumpărare nr.303/1993 încheiat la data de 27.05.1993 între RALL Arad  şi D.G. având ca obiect garajul în suprafaţă de 33,36 mp situat în curtea imobilului din Arad str.Cloşca nr.1, acestea sunt lovite de nulitate absolută fiind încălcate dispoziţiile Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992, dat fiind că acestea nu au fost construite din fondurile statului.

Cu privire la promisiunile sinalagmatice de vânzare-cumpărare acestea sunt, de asemenea, lovite de nulitate absolută fiind în fapt reala contracte de vânzare-cumpărare.

Prin întâmpinarea înregistrată la dosarul cauzei la data de 16.03.2011 pârâţii Consiliul local al Municipiului Arad şi Primarul Municipiului Arad au solicitat respingerea recursului arătând în esenţă că, criticile formulate sunt nefondate în raport de considerentele  pronunţate de instanţa de apel.

Au formulat întâmpinare şi pârâţii SC C. Arad SRL şi  C.R., arătând:

Recurenţii nu au calitatea de a invoca neregularitatea procedurii de citare, fiind lipsiţi de interes.

Nu poate fi reţinută nici susţinerea  reclamanţilor privind  nepronunţarea pe fond a primi instanţe cu privire la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.24864 pe excepţia autorităţii de lucru judecat deoarece instanţa de apel s-a referit la  prezumţia de lucru judecat, la efectul acesteia, ceea ce presupune întărirea anumitor aspecte din cuprinsul hotărârii anterioare.

S-a arătat că în speţă  nu  sunt incidente nici prevederile art.304 pct.9 Cod procedură civilă.

Astfel, în cauză este vorba despre o preluare abuzivă, la momentul respectiv trecerea la stat a unui imobil în baza Decretului nr.92/1950 fiind considerată o trecere cu titlu valabil. În chiar Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 se prevede acest lucru.

Încheierea contractelor de vânzare-cumpărare s-a realizat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, apartamentele găsindu-se în detenţia chiriaşilor la momentul încheierii contractelor, având destinaţia de locuinţe iar contractele de închiriere  fiind în curs de executare. Până la acel moment chiriaşii n-au fost tulburaţi de către proprietarul locator printr-o notificare în care să se pună în discuţie  valabilitatea titlului locatarilor. Contractele de închiriere erau valabile ca efect al tacitei relocaţiuni, chiria s-a achitat integral astfel că puteau fi înstrăinate în temeiul Legii nr.112/1995.

Susţinerea recurenţilor în sensul că antecesorii  lor erau persoane exceptate  de la aplicarea Decretului nr.92 din 1950, înstrăinarea făcându-se astfel de un neproprietar, ar putea duce doar la nulitatea relativă a acestui contract. Recurenţii, terţi faţă de aceste contracte nu au calitatea să formuleze  o astfel de cerere.

În ceea ce priveşte invocarea relei-credinţe  a părţilor contractante, un astfel de motiv nu se circumscrie prevederilor art.305 pct.9 Cod procedură civilă, instanţa putând  cerceta în calea de atac a recursului doar legalitatea  hotărârii nu şi temeinicia acesteia. Problema interpretării probelor care au condus la concluzia bunei-credinţe a părţilor semnatare, ţine de temeinicia unei hotărâri, nu de legalitatea ei.

Părţile semnatare au fost de bună-credinţă neexistând niciun indiciu că vânzarea s-a făcut de un neproprietar. Din contra, Decretul nr.92/1950 era menţionat expres ca un act normativ ce asigura preluarea tu titlu valabil a unui imobil. Părţile contractante s-au conformat dispoziţiilor art.6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995.

Simpla depunere a unei cereri de restituire în natură în temeiul acestei legi, - 112/1995, nu este de natură a antrena reaua-credinţă a instituţiilor implicate, atâta timp cât la momentul respectiv apartamentele erau legal ocupate de chiriaşi.

Mai mult, prin adresa nr.3951/16.06.1997 a Comisiei locale  se atestă propunerea de acordare de despăgubiri, adresă confirmată prin Hotărârea nr.18/1999 a Comisiei speciale, despăgubirile fiind ridicate de numitul R..

Art.46 din Legea nr.10/2001, arată recurenţii,  nu este incident în cauză dat fiind că  este vorba de acte de înstrăinare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr.10/2001 iar legea nu poate retroactiva.

Chiar dacă actele de înstrăinare s-ar fi încheiat fără respectarea prevederilor legale în vigoare la momentul respectiv, ele au fost încheiate cu bună-credinţă astfel că nu se poate pune în discuţie nulitatea.

De asemenea, dacă aceste contracte ar fi anulate s-ar încălca stabilitatea raporturilor juridice şi principiul securităţii circuitului civil, al evitării impreviziunii.

S-a mai arătat că şi contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect garajele în suprafaţă de 31,20 mp respectiv 33,36 mp, s-au încheiat cu respectarea legii – Legea nr.61/1990 şi Legea nr.85/1992.

Examinând decizia atacată în raport de motivele de recurs invocate, Curtea de Apel reţine următoarele:

Având în vedere calitatea de parte semnatară a contractelor de vânzare-cumpărare atacate – vânzător – Curtea de Apel urmează a respinge excepţia calităţii procesuale pasive a  pârâtei SC  R. SA. Este irelevant că ulterior încheierii acestor contracte, prin HCLM Arad nr.302/2005 s-a reziliat contractul de administrare al pârâtei SC R. SA, atâta timp cât această persoană juridică a semnat contractele contestate. Calitatea procesuală a acestei pârâte rezultă din aceea că se  pretinde că aceasta a încălcat obligaţiile stabilite pentru încheierea valabilă  a contractelor de vânzare-cumpărare ce fac obiectul acestei cauze.

În ceea ce priveşte invocarea motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.5 Cod procedură civilă, cu referire la nelegala citare a pârâtei intimate V.B.B. în rejudecarea apelului, în primul rând trebuie arătat că citarea cu nerespectarea formelor legale este sancţionată cu nulitatea relativă. Nefiind o nulitate de ordine publică, se poate declara numai la cererea părţii care are interes să o invoce, respectiv partea care nu a fost citată conform dispoziţiilor legale.

În consecinţă, reclamanţii cărora li s-a respins apelul nu sunt îndreptăţiţi să invoce, în favoarea lor, nulitatea relativă de care se poate prevala doar pârâta V.B.B. Este evident că, atâta timp cât nerespectarea dispoziţiilor de procedură faţă de pârâtă, nu au produs direct reclamanţilor o vătămare, acestea nu vor putea să invoce această încălcare a prevederilor legale.

În al doilea rând, nu lipsit de importanţă este şi faptul că, în cauză, în mod corect instanţa de apel a considerat îndeplinită procedura de citare cu pârâta V.B.B..

Astfel, citarea părţilor are ca finalitate încunoştinţarea lor despre existenţa procesului. Tocmai de aceea, sub sancţiunea nulităţii, citaţia trebuie să cuprindă domiciliul celui citat.

Pârâta V.B.B. a fost introdusă în cauză, în calitate de moştenitoare a pârâtului D.G., de către instanţa de apel, la termenul de judecată din data de 14.10.2009. Conform certificatului de moştenitor nr.11/15.06.2009 eliberat de Biroul Notarului Public B.R., domiciliul lui V.B.B. este în SUA 2918 Dunbar Dr Phoenix. Acest domiciliu a fost indicat chiar de pârâtă prin împuternicirea dată mamei sale D.A. prin mandatul dat în faţa notarului din statul Arizona.

În aceste condiţii, în mod corect atât instanţa de apel, cât şi ulterior instanţa de recurs, au făcut aplicarea art.1141 (4) Cod procedură civilă dispunând citarea pârâtei la domiciliul indicat de aceasta, prin scrisoarea recomandată.

Mai mult, instanţa de apel,  tocmai având în vedere mandatul semnat de pârâtă în favoarea mamei sale, a dispus citarea şi la domiciliul mandatarei.

Că instanţele au făcut toate demersurile în vederea încunoştinţării acestei pârâte este şi faptul că atâta timp cât există dovada încunoştinţării pârâtei D.A. despre existenţa procesului, a fazei procesuale în care acesta a ajuns şi pârâta mandantă avea cunoştinţă, fiind citată inclusiv la adresa mandatarei.

Tocmai pentru a se asigura că s-au făcut toate demersurile în vederea încunoştinţării pârâtei de existenţa procesului şi a fazei procesuale, instanţa de recurs a dispus şi citarea prin afişare la uşa instanţei.

În consecinţă, cum în mod corect s-a apreciat şi de către intimaţii pârâţi SC C. Arad SRL şi C.R., procedura de citare cu V.B.B. a fost îndeplinită atât pe parcursul judecării cauzei în apel cât şi ulterior în recurs.

Aşadar, acest motiv de recurs invocat, apare ca nefondat.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă, Curtea a reţinut:

Imobilul în cauză, situat în Arad str.Cloşca, înscris în CF 6746 Arad, a constituit proprietatea defuncţilor B.A., B.AN. şi B.L.I., ai căror moştenitori legali sunt reclamanţii.

În temeiul Decretului nr.92/1950 imobilul a fost preluat de Stat.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, este important a analiza în cauză legalitatea preluării imobilului pentru că numai în acest mod se poate determina dacă imobilul în cauză poate fi considerat a fi preluat cu sau fără titlu.

Astfel, trebuie avute în vedere prevederile art.II din Decretul nr.92/1950 care stabileau că „nu intră în prevederile decretului de faţă şi nu se naţionalizează imobilele proprietatea muncitorilor, funcţionarilor, micilor meseriaşi, intelectualilor profesionişti”.

În speţă a fost dovedit  faptul, de altfel necontestat de  pârâţi, că antecesorii reclamanţilor se încadrau în categoria acestor persoane exceptate. Doar faptul că Decretul nr.92 era menţionat în Legea nr.112/1995 ca un act normativ ce asigura preluarea cu titlu valabil, nu este suficient a aprecia dacă, raportat la condiţiile concrete în care s-a realizat preluarea, naţionalizarea a fost legală (chiar în raport  cu normele în vigoare la acea dată) şi astfel să poată fi apreciată  o „preluare cu titlu”. În condiţiile în care Decretul nr.92/1950 nu a fost respectat, preluarea a fost abuzivă.

Astfel, proprietarul tabular B.A. a fost avocat iar în perioada 1932-1933 a ocupat funcţia de Primar a municipiului Arad în vreme ce soţia sa B.AN., proprietară tabulară, născută R., a fost casnică.  Fiul acestora B.L. era schizofrenic locuind cu mama sa.

Astfel fiind, ocupaţia de avocat avea semnificaţia apartenenţei acestuia la categoria socio-profesională a intelectualilor profesionişti deci se găsea, cu privire la cota sa de proprietate din imobil, exceptat de la măsura naţionalizată.

Cu privire la categoria persoanelor casnice, deşi acestea nu erau expres menţionate, s-a dovedit prin declaraţia autentificată a lui P.S. că B.AN. era în întreţinerea lui B.A. deci nu avea nicidecum calitatea de exploatator de locuinţe. Nu s-a dovedit nici că aceasta, şi cu atât mai mult fiul B.L., bolnav, ar fi făcut parte din categoria industriaşilor, moşierilor, bancherilor ori altor  categorii aparţinând marii burghezii. Tot astfel nu s-a dovedit nici că imobilul în litigiu ar fi fost hotel ori alt imobil clădit în scop de exploatare.

În concluzie, preluarea de către Statul Român a imobilului s-a făcut fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare şi care, declarativ au fost avute în vedere ca temei al preluării, deci fără titlu valabil.

Potrivit art.1 din Legea nr.112/1995 foştii proprietari ai imobilelor cu destinaţie de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice cu titlu, beneficiază de măsuri reparatorii  prevăzute de această lege.

Dispoziţiile art.1 alin.4 din HG nr.11/1997 (în vigoare la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare contestate în cauză), prevăd că  „locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau care au intrat în posesia acestuia în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să reprezinte temei juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului, sunt considerate ca fiind trecute fără titlu, în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa  Legii nr.112/1995 iar alin.5 prevede că imobilele  care nu intră sub incidenţa Legii nr.112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare de despăgubiri.

Prin art.1 alin.3 din HG nr.11/1997 se prevede că prin imobil trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr.92/1950 se înţelege imobilul naţionalizat cu respectarea prevederilor art.1 pct.1-5 şi art.II din Decret.

Art.9 din Legea nr.112/1995 permitea înstrăinarea imobilelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor  acestora, după expirarea termenului în care aceste imobile puteau fi revendicate.

În cauza dedusă judecăţii, reclamantul R.I. a formulat, la 03.05.1996, cerere prin care a solicitat să i se recunoască  calitatea de moştenitor al unuia dintre proprietarii imobilului preluat în baza Decretului nr.92/1950.

De menţionat că nicăieri în cuprinsul  acestei cereri nu se face vreo referire la faptul că s-ar solicita despăgubiri pentru acest imobil. Faptul că ulterior,  Comisia pentru aplicarea Legii nr.112/1995 a calificat această cerere ca fiind pentru despăgubiri, nu conduce decât la ideea  unei  greşit voite aprecieri din partea acestei instituţii. Aceasta cu atât mai mult cu cât, cererea lui R.I. nu a fost discutată de Comisie anterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, deşi această entitate avea  obligaţia să o soluţioneze şi să aprecieze dacă imobilul intră sau nu sub incidenţa acestei legi, care prin art.1 prevede că este aplicabilă numai imobilelor preluate de stat cu titlu valabil.

În consecinţă, atâta timp cât există o cerere în care erau invocate prevederile  Legii nr.112/1995, Comisia era obligată să se pronunţe, numai ulterior acestei examinări, concretizate printr-o hotărâre putându-se pune problema încheierii unor contracte de vânzare-cumpărare cu chiriaşii deţinători.

De menţionat că s-au încheiat contractele de vânzare-cumpărare contestate ulterior intrării în vigoare a HG nr.11/1997 respectiv, datei de  04.02.1997.

Aşadar, deşi nu era soluţionată cererea lui  R.I., încălcând dispoziţiile legale anterior menţionate, pârâta SC R. SA a procedat la vânzarea apartamentelor  din imobilul în litigiu.

Atât art. 9 din Legea nr.112/1995 cât şi prevederile Normelor  metodologice de aplicare ale acestei legi, în vigoare la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, condiţionau expres vânzarea apartamentelor către chiriaşi, de nerestituirea lor în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor  acestora ceea ce înseamnă că rezolvarea cererilor formulate de persoanele îndreptăţite la restituirea  de către organele abilitate era neîndoielnic  prioritară oricărei vânzare pe seama chiriaşilor – în acest sens exprimându-se şi Curtea Europeană a Drepturilor Omului în  cauza Păduraru c. României.

Cu alte cuvinte, vânzarea apartamentelor în favoarea chiriaşilor titulari ai contractelor de închiriere, era afectată de  condiţia suspensivă a nerestituirii apartamentelor respective foştilor  proprietari sau moştenitorilor, condiţie îndeplinită numai prin finalizarea şi epuizarea efectivă a tuturor procedurilor conferite de legiuitor foştilor proprietari.

Or, în cauză la momentul vânzării, cererea moştenitorului foştilor proprietari tabulari nu era soluţionată de organul administrativ abilitat ceea ce înseamnă că actele de înstrăinare au fost perfectate înainte de naşterea legală a însuşi dreptului  la cumpărare, afectat de condiţia suspensivă amintită.

Adresa nr.3951/16.06.1997 a  Consiliului Judeţean către SC R. SA nu face dovada în privinţa îndeplinirii condiţiei suspensive mai sus arătate, rezolvarea efectivă a cererii formulate de R.I. făcându-se prin Hotărârea nr.18/02.02.1999 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr.112/997 în condiţiile în care contractele de  vânzare erau încheiate din 1997.

Potrivit art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 „actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, afară de  cazul în care au fost încheiate  cu bună credinţă”. Contrar susţinerilor intimaţilor, fiind vorba de un imobil preluat fără titlu, art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 devine pe deplin aplicabil.

În cauză reţinem că s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor încheiate de  pârâta  SC R. SA Arad în  calitate de vânzătoare şi pârâtul G. pentru apartamentul nr.5, sub nr.1947/16.07.1997, pârâţii D.  pentru apartamentul nr.4 contract având nr.2596/15.10.1997 şi pârâta M.M. pentru apartamentul nr.1 contract având nr.1911/1997.

La data perfectării acestor contracte, încheiate în baza Legii nr.112/1995, era formulată cererea reclamantului R., astfel cum deja s-a reţinut.

Buna-credinţă reprezintă obligaţia generală de conduită ce revine părţilor la încheierea sau executarea unei convenţii.

Reaua-credinţă  a vânzătorului şi a cumpărătorului în înţelesul art.46 din Legea nr.10/2001 desemnează  cunoaşterea de către aceştia, ori posibilitatea de a cunoaşte, cu o diligenţă medie, fie a împrejurării că imobilul, a cărui cumpărare se doreşte, a fost preluat fără titlu valabil, fie doar a faptului că în cadrul unei proceduri instituite de lege se solicită redobândirea imobilului.

În ceea ce priveşte vânzătorul reaua lui credinţă este pe deplin dovedită în cauză.

Astfel, la data vânzării cererea lui  R.I. nu era soluţionată. Nu are nicio relevanţă adresa primită de vânzătoare de la Consiliul local prin care i se aducea la cunoştinţă că pentru imobilul în cauză  fuseseră acordate despăgubiri.

Cu minime diligenţe vânzătoarea putea să verifice dacă acest fapt era sau nu real. Nimeni nu poate invoca necunoaşterea legii or, atâta timp cât în cuprinsul  adresei menţionate nu se indică actul prin care au fost acordate aceste despăgubiri, este evident că buna credinţă nu poate fi reţinută.

Atât vânzătorul cât şi cumpărătorii erau obligaţi să verifice îndeplinirea condiţiilor prevăzute de Legea nr.112/1995 anterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Or, normele legale impuneau soluţionarea irevocabilă a cererilor foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, înainte de perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare cu chiriaşii.

Cu minime diligenţe părţile din aceste contracte trebuiau şi puteau să verifice dacă cererea reclamantului R. a fost soluţionată  conform legii solicitând în acest sens Comisiei de aplicare a  Legii nr.112/1995 să comunice numărul hotărârii, în condiţiile în care cunoşteau că o cerere a moştenitorului foştilor proprietari  a fost formulată.

Astfel cum Legea nr.112/1995 dădea dreptul la cumpărare, acelaşi act normativ instituia şi obligaţia implicită ca părţile să facă demersurile necesare pentru a se asigura că imobilul pe care doreau să-l cumpere se încadra între cele al căror regim juridic era reglementat de legea menţionată. De asemenea,  aveau obligaţia de a se asigura că sunt îndeplinite toate condiţiile pentru încheierea vânzării. Or, în cauză pârâţii cumpărători nu au făcut  dovada că au întreprins  demersuri pentru a se asigura că statul avea titlul asupra imobilului.

În condiţiile în care s-a adus la cunoştinţa părţilor  semnatare a contractelor că s-au acordat despăgubiri în cauză, fără  a se indica actul administrativ şi mai ales dacă acesta este definitiv, lipsa demersurilor în aflarea acestor chestiuni nu poate fi apreciată  decât rea-credinţă.

În ce priveşte atitudinea subiectivă a cumpărătorilor la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, pe lângă aspectele prezentate anterior, reaua-credinţă rezultă şi din faptul  că aceştia ştiau ab iniţio că locuiesc într-un imobil preluat de Statul Român prin naţionalizare. Apoi, cu diligenţe minime, mai ales că se comunicase de comisie că s-au acordat despăgubiri, puteau solicita acestui organ administrativ numărul hotărârii  prin care acestea au fost acordate.

Nu în ultimul rând reţinem că aceste contracte de vânzare-cumpărare, la data perfectării lor, nu aveau un obiect determinat.

Când afirmăm acest aspect ne referim la faptul că nu există o apartamentare a imobilului în cauză. Aceasta s-a realizat ulterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare,la 05.05.1998 prin Dispoziţia nr.286.

Această grabă în încheierea contractelor de vânzare, în condiţiile în care apartamentele nu erau evidenţiate, coroborată cu lipsa oricăror diligenţe în determinarea modului concret în care a fost soluţionată cererea moştenitorului proprietarilor tabulari şi cu faptul că de asemenea lipsesc orice diligenţe în determinarea modului preluării imobilului, conduc la reaua-credinţă a părţilor semnatare ale acestor contracte.

În cauză cumpărătorii nu au făcut niciun fel de demersuri în vederea aflării situaţiei imobilului bazându-se exclusiv pe afirmaţia vânzătoarei că s-ar fi acordat despăgubiri pentru acest imobil, afirmaţie care, aşa cum s-a arătat, s-a dovedit a fi nereală. În aceste condiţii nu poate fi reţinută decât reaua-credinţă, contrar celor afirmate de pârâţii-intimaţi şi reţinute de instanţele de fond şi apel.

Buna-credinţă cerută în astfel de situaţii trebuie să fie absolută, lipsită de orice culpă sau îndoială. Or, în cauză adresa nr.3951/16.06.1997, în absenţa existenţei unei decizii administrative reprezintă doar o informaţie ce este obligatoriu a fi verificată. Cât timp nu s-a dovedit că în cauză autoritatea administrativă a verificat efectiv dacă imobilul în cauză face obiectul Legii nr.112/1995 şi astfel el putea fi vândut şi respectiv a faptului că s-au acordat despăgubiri persoanelor îndreptăţite, credinţa pârâţilor că aceste lucruri s-au produs efectiv, reprezintă o simplă convingere subiectivă, care nu poate fundamenta buna credinţă cerută pentru aplicarea principiului „error communis facit jus”.

În consecinţă, Curtea de Apel reţine incidenţa în cauză a motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă urmând a dispune, în temeiul art.312 alin.3 Cod procedură civilă, modificarea în tot a deciziei atacate în sensul admiterii apelului declarat de reclamanţi şi intervenientă şi constatării nulităţii absolute  a contractului de vânzare-cumpărare r.1947/16.07.1997 încheiat între SC R. SA Arad şi pârâţii G., nr.2596/15.10.1997 încheiat între SC R. SA Arad şi pârâţii D.G. şi D.A.L.,  şi nr.1911/1997 încheiat între SC R. SA şi pârâta M.M..

Contrar susţinerilor intimaţilor, în cauză, aşa cum s-a arătat, este incident motivul de recurs prevăzut de  art.304 pct.9 Cod procedură civilă, nefiind vorba de o „reinterpretare” a probelor administrate în cauză ci de aplicarea corectă a textului de lege corespunzător situaţiei de fapt.

Totodată invocarea principiilor securităţii raporturilor juridice, al circuitului civil şi al evitării impreviziunii, nu poate acoperii nulitatea absolută ce afectează  contractele menţionate pentru nerespectarea condiţiilor de valabilitate prevăzute pentru încheierea lor.

Nu lipsit de semnificaţie este chiar jurisprudenţa CEDO care, chiar în cauze privind părţi române (cauza Penescu), care arată că „vânzarea de către stat a bunului altuia către  terţi, chiar dacă aceştia sunt de bună credinţă şi chiar atunci când este anterioară confirmării în justiţie în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia, constituie o privare de bun”, fiind astfel încălcat art.1 din Protocolul nr.1 adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

În ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpătare  nr.303/27.05.1993 şi nr.95/12.03.1993 încheiate de SC R. SA cu D.A.L. şi D.G. şi respectiv între SC R. SA cu A.S. şi A. Lucia reţine, de asemenea,  că este incident motivul prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă.

Astfel, aceste contracte au avut ca obiect garajele în suprafaţă de 31,20 mp şi 33,36 mp, temeiul vânzării fiind prevederile Legii nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992. Fără a avea o poziţie clar exprimată, (susţinându-se ba că ar fi construcţii noi ba că legile amintite nu interziceau înstrăinarea de către Statul Român a unor construcţii ce au intrat în patrimoniul său în alt mod decât prin construire din fonduri proprii), atât instanţa de apel cât şi intimaţii apreciază că aceste contracte sunt valabile.

Reţinem că din materialul probator administrat în cauză, referitor la aceste garaje rezultă: la data preluării imobilului, din acesta făcea parte şi un garaj, în procesul-verbal de preluare nefiindu-i  indicate dimensiunile. Din răspunsul la interogatoriu al pârâtei M.M. coroborat cu lipsa  oricărei autorizaţii de demolare, respectiv construire, rezultă că garajul preluat a fost împărţit şi vândut apoi, făcând obiectul celor două contracte  de vânzare-cumpărare mai sus arătate.

Prin răspunsul la interogatoriu, SC R. SA susţine că este vorba de garaje noi, construite din fondurile statului însă la dosarul cauzei nu se face dovada acestor susţineri astfel cum s-a arătat. Pârâta M.M. a arătat că garajul existent la data naţionalizării există şi azi şi alte garaje nu au mai fost construite. Decretul-lege nr.61/1990 reglementa vânzarea locuinţelor construite din fondurile statului iar Legea nr.85/1992 se referă la aceleaşi spaţii construite din fondurile statului.

În aceste condiţii, a apreciat că vânzarea garajului (împărţit apoi în două unităţi distincte) preluat de stat prin naţionalizare se poate realiza în baza unor acte normative ce reglementează expres vânzarea spaţiilor construite din fondurile statului, motivat că „legea nu interzice” reprezintă o interpretare greşită a legii.

Interdicţia prevăzută de lege constă tocmai în faptul că nu puteau face obiectul înstrăinărilor decât locuinţele sau alte spaţii construite din fondurile statului.

Vorbind astfel de o cauză ilicită, contractele de vânzare-cumpărare sunt lovite de nulitate  absolută conform art.966 Cod civil.

În consecinţă, şi sub acest aspect  hotărârea atacată urmează a fi modificată în conformitate cu prevederile art.312 alin.3 raportat la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, în sensul constatării nulităţii absolute a contractelor menţionate.

Conform principiului resolute jure dantis rezolvitur jus accipientis, constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare mai sus arătate urmează să ducă la anularea actelor juridice subsecvente. Astfel fiind, Curtea de Apel urmează a constata nulitatea absolută a promisiunilor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.1566/1999 şi nr.437/2000 de BNP Arad, a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.1368/27.09.2002 şi nr.445/05.07.2001 precum şi actului de constatare de uzufruct viager autentificat sub nr.404/2001.

În ceea ce priveşte însă petitul privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.2426/25.01.2001 încheiat între Consiliul local Arad şi SC C. SRL, instanţele de fond şi de apel au considerat în mod întemeiat că acesta este nefondat.

Criticile formulate de recurenţi, sub acest aspect, urmează a fi înlăturate pentru următoarele considerente:

Prin sentinţa civilă nr.1645/08.03.2000 pronunţată de Judecătoria Arad, rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr.1206/11.07.2000 pronunţată de Tribunalul Arad, s-a dispus obligarea pârâţilor  Consiliul local Arad şi SC R. SA Arad să încheie  cu SC C. SRL Arad contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul din Arad, str. Cloşca, judeţul Arad, în suprafaţă de 265 mp înscris în CF nr.56340 Arad. Dat fiind această obligaţie instituită prin  hotărâre judecătorească irevocabilă, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.2426/25.01.2001. Faţă de efectele hotărârii judecătoreşti irevocabile nici nu era necesar a se trece în contractul de vânzare-cumpărare vreo referire la această hotărâre.

Recurenţii fac confuzie între excepţia autorităţii lucrului  judecat şi principiul puterii lucrului judecat.

În timp ce prima se referă la faptul că o acţiune nu poate fi judecată decât o singură dată impunându-se existenţa triplei identităţi prevăzute de art.1201 Cod civil, principiul enunţat se referă la efectul hotărârii judecătoreşti irevocabile. Acest principiu se traduce prin aceea că drepturile recunoscute printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă nu pot fi contrazise printr-o hotărâre ulterioară, dată într-un alt proces.  Din momentul în care hotărârea nu mai poate fi supusă unor căi de atac, ea trebuie considerată ca reflectând adevărul.

Astfel fiind, atâta timp cât instanţa de judecată a dispus încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.2426/25.01.2001, rezultă că a fost analizat inclusiv  dacă, din punct de vedere legal, acest  contract poate fi perfectat. A dispune anularea sau a se constata nulitatea absolută a acestui contract nu înseamnă decât a face aprecieri asupra hotărârii judecătoreşti menţionate, a-i anula efectele. Or, acest lucru este inadmisibil tocmai având în vedere principiul enunţat. A pune în discuţie dacă s-au respectat prevederile HG nr.906/1996 sau nr.505/1998, înseamnă a încălca principiul enunţat: atâta timp cât părţile au fost obligate prin hotărâre judecătorească irevocabilă să încheie contractul de vânzare-cumpărare, este irelevant care din actele normative mai sus arătate trebuiau să fie avute în vedere la momentul încheierii  actului.

Faţă de cele mai sus arătate, în temeiul prevederilor art.312 alin.3 raportat la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, Curtea de Apel a admis recursul şi a dispus în sensul anterior arătat.

Văzând prevederile art.274 Cod procedură civilă, Curtea a obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 18.320 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare