Contract de vânzare-cumpărare.Cauză ilicită.Fraudarea legii.Nulitatea procedurii vânzării la licitaţie.

Contract de vânzare-cumpărare.Cauză ilicită.Fraudarea legii.Nulitatea procedurii vânzării la licitaţie.

Preţul reprezintă obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut ca vânzare-cumpărare, deoarece îi lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă (art. 1295 C.civ).Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să îl fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate, iar prin preţ serios se înţelege un preţ corespunzător valorii bunului vândut, adică un preţ care să nu fie derizoriu, atât de disproporţionat cu valoarea bunului, încât să nu existe preţ.Preţul de 6.550.000 lei ROL cu care terenul a fost înstrăinat prin contractul autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 este apreciat de instanţă ca fiind sincer şi serios, fiind stabilit cu scopul de a fi plătit şi având ca temei o evaluare făcută de un expert.

În privinţa cauzei contractului, se reţine că aceasta reprezintă obiectivul urmărit la încheierea actului juridic, în structura acestui element al actului juridic intrând scopul imediat (respectiv, scopul obligaţiei, invariabil în cadrul unei anumite categorii de acte juridice, în contractele sinalagmatice, de exemplu, constând în reprezentarea mintală a contraprestaţiei) şi scopul mediat (respectiv, motivul determinant al încheierii unui act juridic).

Condiţiile de valabilitate a cauzei (să existe, să fie reală şi să fie licită şi morală) se raportează la scopul mediat.

Potrivit art. 966 C.civ., “obligaţia ... nelicită nu poate avea niciun efect”.

Examinând întreaga procedură ce a avut ca efect încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2904/15.12.2004, prin prisma acestui element de valabilitate a actului juridic, dar şi a dispoziţiilor legale cuprinse în Legea nr. 215/2001 a administraţiei locale (art. 125 alin. 2, art. 47 alin. 1) şi în Legea nr. 109/1996 (art. 187), instanţa reţine că, potrivit art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, înstrăinarea unui bun care aparţine domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale se face prin licitaţie publică, în condiţiile legii.

Pârâta P.P. a susţinut că a respectat condiţia publicităţii licitaţiei, anunţând desfăşurarea acesteia într-un ziar de circulaţie la data de 04.12.2004.

De remarcat este că, în copia ziarului de la fila 108 din dosar, vizată pentru conformitate cu originalul de Biblioteca Judeţeană Alexandru şi Aristia Aman (şi pe care instanţa o are în vedere datorită acestui aspect), nu apare amplasamentul terenului scos la licitaţie.

Copia de la fila 34 din dosarul nr. 640/com/2005 al Tribunalului Dolj (care are prevăzut amplasamentul) nu va fi avută în vedere de instanţă, nefiind semnată pentru conformitate.

În răspunsurile la interogatoriu, pârâta P.P.i a invocat că anunţul licitaţiei a fost afişat şi la sediul său, lucru nedovedit însă.

În consecinţă, instanţa apreciază că nici reclamanta şi nici pârâta S.C.C. nu au putut avea cunoştinţă de licitaţia care a avut loc la data de 13.12.2004, astfel că nu a fost respectată condiţia publicităţii.

La data de 05.05.2005, reclamanta S.C. E SRL Craiova a chemat în judecată pe pârâţii Primăria comunei Pieleşti, D F. E. şi D. S. C. pentru ca instanţa, prin hotărârea ce o  va pronunţa, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat  în 2004 de către BNP N. şi G., cu motivarea că preţul este neserios şi nesincer, contractul fiind întemeiat pe o cauză nelicită.

În motivarea cererii, s-a arătat că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la 15.12.2004 la BNP N.şi G. , P.P. a înstrăinat terenul în suprafaţă de 300 mp intravilan, situat în comuna Pieleşti, sat Nichitoaia, pârâtei D. F. E. şi soţului acesteia, teren care intrase în stăpânirea cumpărătorilor încă de la data de 13.12.2004, în urma întocmirii procesului verbal de licitaţie de la data respectivă.

La data de 01.06.2005, pârâta P.P. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii ca neîntemeiată. A invocat excepţia de necompetenţă materială a Tribunalului Dolj-Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ în soluţionarea cauzei, solicitând declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Craiova.

La data de 02.06.2005, pârâţii D. F. E. şi D. S. C. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Reconvenţional, pârâţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a procesului verbal de negociere directă încheiat cu prilejul vânzării construcţiei –magazin sătesc din satul Nichitoaia, comuna Pieleşti, situat pe terenul proprietatea pârâţilor.

S-a arătat că, în lipsa chitanţei sau foii de vărsământ, factura fiscală nu este dovada de plată a preţului şi nu poate fi considerată ca act de vânzare-cumpărare.

De asemenea, s-a invocat eroarea asupra substanţei obiectului convenţiei, ca urmare a falsei reprezentări de către comisia de licitaţie asupra calităţii de chiriaş a reclamantei-pârâte S.C. E S.R.L., eroare ce a determinat ca preţul de vânzare să fie neserios şi nesincer.

S-a mai arătat că, în realitate, nu a existat o licitaţie cu privire la construcţie, ci numai o grosolană fraudă la lege, cauza nefiind reală şi licită, iar la data la care pârâţii au cumpărat terenul, reclamanta nu figura înregistrată în evidenţele P.P. ca proprietară a construcţiei şi de fapt nu se cunoştea proprietarul acestei construcţii, înregistrarea calităţii de proprietar a reclamantei făcându-se la data de 21.04.2005. 

Au invocat excepţia de necompetenţă materială a Tribunalului Dolj-Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ în soluţionarea cauzei, solicitând declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Craiova.

La data de 13.09.2005, reclamanta a precizat acţiunea introductivă, arătând că solicită constatarea nulităţii absolute a licitaţiei desfăşurate la data de 13.12.2004, la sediul P.P, care a avut drept consecinţă încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2904/2004 de BNP N.şi G., la un preţ neserios şi nesincer şi întemeiat pe o cauză nelicită.

S-a mai arăta că nelegalitatea contractului rezultă şi din neîndeplinirea procedurii de comunicare scrisă către reclamantă, ca proprietară a clădirii, cu privire la propunerea şi hotărârea de vânzare, dar şi din vânzarea terenului liber de orice sarcină, în condiţiile în care acesta avea o sarcină impusă de art. 187 din Legea nr. 109/1996, potrivit căruia regimul juridic al terenului trebuia să se reglementeze prin contract civil între proprietarul terenului şi proprietarul clădirii.

S-a solicitat introducerea în cauză a F.C., în calitate de constructor al clădirii care se află pe terenul în cauză, construcţie ridicată cu bună-credinţă, în mod voluntar, de către membrii C.C.P. pe terenul care aparţinea statului înainte de anul 1989, în condiţiile în care nu se punea problema viitorului proprietar al terenului, iar după anul 1989 clădirea a trecut în patrimoniul F.C., în urma fuziunii cu aceasta.

Faţă de această precizare, pârâţii au formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii precizate.

Prin sentinţa nr. 536/06.10.2005 Tribunalul Dolj-Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Craiova.

Prin sentinţa civilă nr. 12625/30.11.2005 pronunţată în dosarul nr. 16131/C/2005, Judecătoria Craiova a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj-Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ, a constatat conflict negativ de competenţă şi a dispus înaintarea dosarului la Curtea de Apel Craiova în vederea soluţionării conflictului de competenţă.

Curtea de Apel Craiova, prin decizia nr. 2CN/10.01.2006, a stabilit competenţa de soluţionare a acţiunii formulate de reclamanta SC E. SRL, în favoarea Judecătoriei Craiova.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova sub nr. 2063/C/RJ/2006  (nr. nou 6868/215/2006).

La termenul din data de 14.03.2006, instanţa a dispus introducerea în cauză a pârâtelor F.C. şi C.C.

La data de 16.05.2006 reclamanta a depus precizare a acţiunii, solicitând introducerea în cauză a S.C.C., succesoarea în drepturi a C.C şi a C.C. Craiova, întrucât a cumpărat clădirea de la C.C. Craiova şi nu de la F.C.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, la data de 27.06.2006, pârâta S.C.C.F. Dolj a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, arătând că nu are nici un raport cu părţile din litigiu, nefiind parte nici în actul de vânzare a magazinului sătesc din satul N., comuna Pieleşti.

La termenul din 12.09.2006 instanţa a dispus scoaterea din cauză a pârâtei F.C.

În scop probator, instanţa a administrat proba cu acte şi proba cu interogatoriul pârâţilor P.P., D.F.E. şi D.S.C.

La termenul din 31.10.2006, instanţa a respins ca neîntemeiate excepţiile lipsei de interes a pârâţilor reclamanţi în formularea cererii reconvenţionale şi a lipsei calităţii procesuale active atât în privinţa cererii principale cât şi a cererii reconvenţionale şi a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei P. P. pe capătul de cerere subsidiar prin care s-a solicitat de către reclamanta-pârâtă acordarea unui drept de superficie pe teren.

La data de 28.11.2006, pârâţii D. F. E. şi D. S. C. au depus precizare la cererea reconvenţională solicitând să se constate ca o consecinţă a nulităţii absolute a procesului verbal de negociere directă din data de 03.12.2002 şi nulitatea facturii nr. 4385414 emisă de C.C. la data de 18.12.2002, aceste acte fiind încheiate cu încălcarea dispoziţiilor legale.

Pârâta S.C.C.C. a depus, la data de 23.01.2007, întâmpinare la cererea reconvenţională precizată, la care a anexat raport de constatare tehnică şi evaluare şi Hotărârea nr. 1/05.06.2002 a UNCCC.

La termenul din 03.04.2007, la solicitarea apărătorului reclamantei, instanţa a dispus efectuarea unor adrese către Poliţia Municipiului Craiova şi Parchetul de pe lîngă Judecătoria Craiova pentru a ne comunica dacă sunt în posesia originalelor actelor de licitaţie şi, în caz afirmativ,  să ne înainteze copii certificate de pe acestea.

Răspunsul din partea Parchetului de pe lîngă Judecătoria Craiova a fost depus la dosar la data de 16.04.2007.

La termenul din 29.05.2007, tot la solicitarea apărătorului reclamantei, instanţa a dispus efectuarea unei adrese către BNP N şi G pentru a ne comunica actele  care au stat la baza întocmirii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2904/15.12.2004, în copii certificate.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de închiriere din 11.06.2002 (fila 56), reclamanta S.C. E. S.R.L. a închiriat de la C.C. Craiova magazinul sătesc situat în comuna Pieleşti, sat Nichitoaia.

Această construcţie a fost realizată de C.C. Pieleşti (a cărei succesoare este pârâta S.C.C Craiova, pe un teren atribuit în folosinţă prin Decizia nr. 245/26.07.1971 de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al Judeţului Dolj, în baza Decretului nr. 244/1955.

Potrivit art. 1 din acest act normativ,  terenurile proprietatea statului, aflate în administrarea comitetelor executive ale sfaturilor populare, necesare pentru construcţii unităţilor cooperatiste, puteau fi transmise fără plată şi fără termen în folosinţa acestora, prin decizia comitetului executiv al sfatului popular regional.

Construcţia-magazin sătesc a fost înregistrată în inventarul mijloacelor fixe al Cooperativei de Consum Pieleşti şi ulterior al pârâtei S.C.C..Craiova, aceasta plătind impozit şi depunând declaraţii de impunere la Consiliul Local Pieleşti .

Ca urmare a efectuării unor investiţii de către reclamanta S.C. E.  S.R.L., la magazinul deţinut în baza contractului de închiriere, s-a aprobat vânzarea acestui activ către locatar, prin negociere directă, fiind emisă factura fiscală nr. 4385814/18.12.2002.

Preţul la care s-a vândut construcţia s-a stabilit în baza raportului de evaluare întocmit de experta A.M (50.083.252 lei ROL), fiind plătit conform chitanţelor de la filele 179-180.

Consiliul Local Pieleşti, prin Hotărârea nr. 33/02.12.2004, a aprobat înstrăinarea suprafeţei de 0,03 ha din  cvartalul 19, parcela 13 (teren pe care este amplasată construcţia reclamantei), iar prin Dispoziţia nr. 109/08.12.2004, Primarul comunei Pieleşti a constituit comisia de evaluare a ofertelor.

La data de 04.12.2004, a fost publicat în ziarul Gazeta de Publicitate, anunţul privind scoaterea la licitaţie publică  a terenului.

Licitaţia a avut loc la data de 13.12.2004, fiind câştigată de pârâta D.F. E. pentru suma de 6.550 000 lei ROL.

La data de 15.12.2004, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 între pârâtele Primăria Pieleşti şi D. F. E.

Reclamanta a invocat drept motive de nulitate a acestui contract  preţul nesincer şi neserios, precum şi cauza ilicita. De asemenea, s-a invocat nelegalitatea întregii proceduri a licitaţiei, precum şi a contractului, ca urmare a nerespectării condiţiei publicităţii licitaţiei, precum şi a transmiterii terenului liber de orice sarcină.

În privinţa preţului, instanţa constată că, la stabilirea acestuia, s-a avut în vedere raportul de evaluare întocmit de experta C.E.I. (filele 23-29 din dosarul nr. 640/com/2005) conform  căruia valoarea terenului era la acel moment de 6.000.000 lei.

Preţul reprezintă obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut ca vânzare-cumpărare, deoarece îi lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă (art. 1295 C.civ.).

Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să îl fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate, iar prin preţ serios se înţelege un preţ corespunzător valorii bunului vândut, adică un preţ care să nu fie derizoriu, atât de disproporţionat cu valoarea bunului, încât să nu existe preţ.

Preţul de 6.550.000 lei ROL cu care terenul a fost înstrăinat prin contractul autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 este apreciat de instanţă ca fiind sincer şi serios, fiind stabilit cu scopul de a fi plătit şi având ca temei o evaluare făcută de un expert.

În privinţa cauzei contractului, se reţine că aceasta reprezintă obiectivul urmărit la încheierea actului juridic, în structura acestui element al actului juridic intrând scopul imediat (respectiv, scopul obligaţiei, invariabil în cadrul unei anumite categorii de acte juridice, în contractele sinalagmatice, de exemplu, constând în reprezentarea mintală a contraprestaţiei) şi scopul mediat (respectiv, motivul determinant al încheierii unui act juridic).

Condiţiile de valabilitate a cauzei (să existe, să fie reală şi să fie licită şi morală) se raportează la scopul mediat.

Potrivit art. 966 C.civ., “obligaţia ... nelicită nu poate avea niciun efect”.

Examinând întreaga procedură ce a avut ca efect încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2904/15.12.2004, prin prisma acestui element de valabilitate a actului juridic, dar şi a dispoziţiilor legale cuprinse în Legea nr. 215/2001 a administraţiei locale (art. 125 alin. 2, art. 47 alin. 1) şi în Legea nr. 109/1996 (art. 187), instanţa reţine următoarele:

Potrivit art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, înstrăinarea unui bun care aparţine domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale se face prin licitaţie publică, în condiţiile legii.

Pârâta P.P. a susţinut că a respectat condiţia publicităţii licitaţiei, anunţând desfăşurarea acesteia într-un ziar de circulaţie la data de 04.12.2004.

De remarcat este că, în copia ziarului de la fila 108 din dosar, vizată pentru conformitate cu originalul de Biblioteca Judeţeană Alexandru şi Aristia Aman ( şi pe care instanţa o are în vedere datorită acestui aspect), nu apare amplasamentul terenului scos la licitaţie.

Copia de la fila 34 din dosarul nr. 640/com/2005 al Tribunalului Dolj (care are prevăzut amplasamentul) nu va fi avută în vedere de instanţă, nefiind semnată pentru conformitate.

În răspunsurile la interogatoriu, pârâta P.P. a invocat că anunţul licitaţiei a fost afişat şi la sediul său, lucru nedovedit însă.

În consecinţă, instanţa apreciază că nici reclamanta şi nici pârâta S.C.C. nu au putut avea cunoştinţă de licitaţia care a avut loc la data de 13.12.2004, astfel că nu a fost respectată condiţia publicităţii.

Potrivit art. 187 din Legea nr. 109/1996 « terenurile transmise în folosinţă pe durată nedeterminată şi fără plată, în vederea realizării de construcţii pentru activitatea organizaţiilor cooperaţiei de consum şi ale cooperaţiei de credit, îşi menţin acest regim juridic pe toată durata existenţei construcţiilor respective, în proprietatea organizaţiilor cooperatiste.

Clădirile construite prevăzute la alin.1 din prezentul articol pot face obiectul ipotecării, urmând ca regimul juridic al terenului să se reglementeze prin contract civil între proprietarul terenului şi noul proprietar al clădirii ».

Chiar dacă s-ar considera că reclamanta nu a adus la cunoştinţa pârâtei P. P. faptul că a devenit proprietara construcţiei amplasate pe terenul scos la licitaţie, decât la data de 21.04.2005 când a solicitat înregistrarea sa ca proprietar şi a plătit retroactiv impozitul, aceasta avea cunoştinţă de existenţa unei construcţii, proprietatea unei alte persoane (C.C. Craiova) pe terenul său, aspect care reiese din declaraţiile de impunere ale proprietarei anterioare a construcţiei de la filele 46, 47, dar şi din adresa nr. 3505,3998/2005 a Prefecturii Dolj, conform căreia, în vederea obţinerii avizului de legalitate în privinţa Hotărârii nr. 33/02.12.2004 şi a Dispoziţiei nr. 109/08.12.2004, P.P. a adus ca dovadă Registrul cadastral în care la poziţia nr. 13 figurează « magazin sătesc », cu suprafaţa de 0,03 ha la rubrica construcţii.

De asemenea, C.Craiova (a cărei succesoare este pârâta S.C.C. Craiova) a formulat la data de 17.02.1998 cerere de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 330 mp, pe care este amplasat magazinul sătesc din Nichioaia (fila 50), cerere primită de Consiliul Local Pieleşti (conform confirmărilor de la fila 79).

Chiar dacă la momentul licitaţiei legea administraţiei publice locale nu prevedea expres un drept de preemţiune la cumpărarea terenului pentru proprietarul construcţiei amplasate pe acesta (cum în prezent prevede art. 125), instanţa apreciază că  întreaga procedură de licitaţie este nelegală, fiind nesocotite, în primul rând, prevederile art. 187 din Legea nr. 109/1996, care impuneau autorităţii locale să reglementeze regimul juridic al terenului cu proprietarul clădirii (aceste prevederi constituind o sarcină care afectau terenul, şi cu toate acestea, în contractul încheiat ulterior s-a prevăzut că terenul nu este afectat de sarcini), dar şi ale art. 125 care impunea publicitatea licitaţiei.

Pe de altă parte, instanţa reţine că la adoptarea Hotărârii nr. 33 prin care s-a aprobat vânzarea, a participat şi pârâtul D. S.C., în calitate de consilier, soţul pârâtei D. F., câştigătoarea licitaţiei, ori, potrivit art. 47 alin.1 din Legea 215/2001, « nu poate lua parte la deliberarea şi adoptarea hotărârilor consilierul care, fie personal, fie prin soţ, soţie, afini sau rude până la gradul al patrulea inclusiv, are un interes patrimonial în problema supusă dezbaterilor consiliului local ».

Potrivit alin.2, hotărârile adoptate cu încălcarea acestor dispoziţii legale sunt nule de drept.

Participarea consilierului  la adoptarea hotărârii privind vânzarea la licitaţie publică a terenului reiese din procesul verbal al Şedinţei Consiliului Local, din răspunsul la interogatoriu şi a fost constatată şi de Prefectura Dolj (conform adresei de la fila 110).

Prin urmare, minuta de la fila 106, care nu poartă nici un număr de înregistrare şi nici o dată, a fost întocmită pro causa de pârâta P.P. şi nu este luată în considerare de instanţă.

Prin urmare, acţiunea precizată va fi admisă în parte, urmând a constata nulitatea absolută a întregii proceduri de licitaţie publică organizată de pârâta P.P. la data de 13.12.2004 pentru vânzarea terenului situat în intravilanul comunei Pieleşti, cvartalul 19, parcela 13, pe care se află amplasată construcţia denumită « magazin Nichitoaia », proprietatea reclamantei.

De asemenea, instanţa urmează a constata şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 de BNP N şi G, încheiat între pârâtele P.P. şi D.F.E. şi privind aceeaşi suprafaţă de teren.

Având în vedere modul de soluţionare a cererii principale, care viza nulitatea licitaţiei şi a contractului de vânzare cumpărare, cererea privind stabilirea unui drept de superficie,  formulată în subsidiar, se va respinge.

Asupra cererii reconvenţionale formulate de pârâţi se reţin următoarele:

S-a invocat nulitatea facturii fiscale , deoarece în lipsa chitanţei sau foii de vărsământ, aceasta  nu este dovada de plată a preţului şi nu poate fi considerată ca act de vânzare-cumpărare, ori, aşa cum s-a arătat deja, reclamanta a făcut dovada plăţii preţului prin chitanţele de la filele 179-180.

Factura face dovada acordului de voinţă intervenit între C. Craiova şi reclamantă privind vânzarea-cumpărarea, care, potrivit art. 1295 C.civ., este un contract consensual, fiind perfectat prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului în momentul încheierii contractului.

Prin urmare, nu era necesară încheierea unui contract în formă autentică, aşa cum este necesar în cazul înstrăinării terenurilor.

De asemenea, s-a invocat eroarea asupra substanţei obiectului convenţiei, ca urmare a falsei reprezentări de către comisia de licitaţie asupra calităţii de chiriaş a reclamantei-pârâte S.C. “E.L.” S.R.L., eroare ce a determinat ca preţul de vânzare să fie neserios şi nesincer.

Instanţa apreciază că aceste susţineri sunt înlăturate prin existenţa contractului de închiriere nr. 285/11.06.2002 (fila 56), care dovedeşte că reclamanta a avut calitatea de locatar al construcţiei, calitate în care a efectuat investiţiile, iar preţul, stabilit în urma unui raport de evaluare întocmit de un expert, este apreciat de instanţă ca fiind sincer şi serios .

S-a mai arătat că, în realitate, nu a existat o licitaţie cu privire la construcţie, ci numai o grosolană fraudă la lege, cauza nefiind reală şi licită.

Asupra acestor motive se reţine că nici Legea nr. 109/1996 şi nici normele metodologice de aplicare  nu reglementează situaţia vânzării unui bun imobil de către cooperativa de consum către un locatar, aşa cum este cazul vânzării magazinului sătesc Nichitoaia către SC E.L. SRL, care la momentul vânzării avea calitatea de chiriaş.

În această situaţie, în speţă se aplică dispoziţiile imperative ale HG nr. 577/2002, în vigoare la data efectuării vânzării-cumpărării şi care stipulează în art. 109 alin.3 : « Societăţile comerciale şi regiile autonome care au în derulare contracte de locaţie de gestiune, de închiriere sau de asociere în participaţiune pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, prin negociere directă cu locatarii sau asociaţii, în situaţiile în care aceştia au efectuat investiţii în activele pe care le utilizează, reprezentând mai mult de 15% din valoarea acestor active. În acest caz, din preţul de vânzare se scade valoarea investiţiilor pe bază de raport de evaluare acceptat de părţi ».

În consecinţă, întrucât SC E.  SRL era locatarul spaţiului vândut şi realizase reparaţii capitale şi lucrări de modernizare la acest imobil, îndeplinea condiţiile impuse de lege pentru vânzarea prin negociere directă, situaţie faţă de care nu s-au încălcat dispoziţiile aplicabile în materie, neputându-se reţine deci că vânzarea a avut o cauză nereală şi ilicită, motivul determinant existând la momentul încheierii contractului şi fiind licit .

Prin urmare, cererea reconvenţională este neîntemeiată şi urmează a fi respinsă.

Domenii speta

Spete similare