Inadmisibilitate pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare.

Conținut speță: Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare teren agricol extravilan. Condiții speciale necesar a fi întrunite pentru admiterea acțiunii.

Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare a unui teren agricol situat în extravilan este necesară îndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute de art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014.

Întrunirea condițiilor este necesară chiar dacă promisiunea de vânzare cumpărare a fost încheiată anterior intrării în vigoare a legii menționate anterior întrucât transferul dreptului de proprietate cu privire la imobil se realizează la momentul pronunțării hotărârii care ține loc de act autentic, iar nu la momentul încheierii promisiunii ce dă naștere unui drept de creanță, prin urmare la momentul transferului trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de lege.

În situația în care într-o astfel de acțiune nu se face dovada obținerii avizului specific al Ministerului Apărării Naționale, respectiv dovada calității de preemtor, cererea de chemare în judecată se va respinge ca inadmisibilă.

Rezumat: În fapt, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr..... Doba (CF vechi 243 N Doba), terenul cu nr.top..... în suprafaţă de 5.500 de m.p. ce face obiectul cererii de pronunţare a unei hotărâri care ţine loc de contract, este încadrat în categoria de folosinţă extravilan, coala de carte funciară conţinând menţiunea „imobil aflat sub incidenţa art.3 alin.(1) din Legii nr.17/2014”.

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat fără dată  între GI și GT, pe de o parte, în calitate de vânzători și PG și PV, pe de  altă parte, î n calitate de  promitenți  cumpărători,  s-a convenit cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului î n  suprafaţă de 0,55 ha cu nr.top....., pentru suma de 3.000.000 de lei (f 7).

La termenul din  27.02.2019,  instanţa  a acordat  reclamanților  un termen pentru depunerea î nscrisurilor doveditoare privind îndeplinirea  condiţiilor prevăzute  de Legea  nr. 17/2014. Instanţa  constată că nici reclamanții şi nici p â r â tul nu au  făcut dovada î ndeplinirii condiţiilor prevăzute de Legea nr. 17/2014.

În drept, instanţa reţine că, potrivit art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a  v â nzării-cumpărării  terenurilor agricole situate î n extravilan şi  de modificare a Legii  nr. 268/2001 privind  privatizarea  societăţilor  comerciale ce  deţin î n administrare terenuri proprietate  publică  şi  privată a statului cu  destinaţie  agricolă  şi î nfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, „în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotăr â ri judecătoreşti care ţine loc de contract de v â nzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr.287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei î n materie, precum şi dacă sunt î ntrunite condiţiile prevăzute la art.3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege. ”

În conformitate cu dispoziţiile art. 3 „terenurile agricole situate în extravilan pe o adâ ncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate î n extravilan la o distanţă de p â nă la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi î nstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi completările ulterioare. Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor. Avizele prevăzute la alin. (1) vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil. Terenurile agricole situate î n extravilan, î n care se află situri arheologice, î n care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis î n termen de 20 de zile lucrătoare de la î nregistrarea cererii de solicitare de către v â nzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, avizul se consideră ca fiind favorabil. ”

Conform art. 4  din  acelaşi act normativ „ î nstrăinarea, prin v â nzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului româ n, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale. Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare. Solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe at â t a părţilor din contract, c â t şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară. ”

Potrivit art. 9  „avizul final necesar î ncheierii contractului de v â nzare î n formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotăr â ri judecătoreşti care ţine loc de contract de v â nzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de p â nă la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.”

Astfel cum rezultă din textele legale reproduse, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 au fost instituite anumite condiţii pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în extravilanul localităţilor prin contracte de vânzare-cumpărare. Un prim aspect supus verificării instanţei, vizează categoria de  folosinţă a terenului,  pentru stabilirea  incidenţei Legii nr. 17/2014, în urma  căruia  instanţa  a constata  că terenul care face obiectul litigiului este situat în extravilanul localităţii Doba, determinând incidenţa legii menţionate.

Raportat la modalitatea prin care  reclamanții  tind  la realizarea dreptului lor,  dispoziţiile  Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile î n  cauză  î n contextul î n care î nstrăinarea  se impune a fi  constatată prin  pronunţarea  unei  hotăr â ri care ţine  loc de contract de  v â nzare-cumpărare (şi care, datorită efectului său constitutiv de drepturi îşi produce efectele de la data rămânerii definitive, deci sub indicenţa Legii nr. 17/2014). Instanţa reţine că reclamanții sunt – cel puţin în aparenţă – beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole  situate î n extravilan, care s-a adresat  instanţei  de judecată pentru a  pronunţa  o  hotărâre care  să  ţină loc de act autentic de  v â nzare.  Aşadar, reclamanții  sunt  titularii unui drept de  creanţă,  corelativ  obligaţiei  de a vinde  asumată de promitent î n temeiul  antecontractului î ncheiat, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al  pronunţării  hotărârii  judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. Aşadar, îndeplinirea  condiţiilor  legale pentru î ncheierea contractului de  v â nzare, respectiv pentru  pronunţarea  hotărârii  judecătoreşti  care  să  ţină loc de contract, trebuie analizată raportat la toate dispoziţiile imperative ale legii.

Or, potrivit dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunţarea  unei  hotărâri  judecătoreşti  care ţine  loc de contract de  vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009,  republicată,  cu  modificările  ulterioare, şi ale  legislaţiei î n materie, precum şi  dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Prin folosirea locuţiunii conjunctivale „precum şi”, legiuitorul a instituit în textul legal un cumul de condiţii de admisibilitate ale cererii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, astfel încât,  neîndeplinirea unei singure  condiţii  astfel instituite, atrage inadmisibilitatea cererii. În acest sens,  instanţa  de  judecată trebuie  să verifice îndeplinirea  condiţiilor  de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în  speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data 5 pronunţării hotărârii judecătoreşti, precum şi îndeplinirea celorlalte condiţii instituite de art. 3 din Lege.

În privinţa dispoziţiilor art. 3 din lege, instanţa reţine că reclamantul nu a făcut dovada calităţii  sale de preemtor, fiind ţinut  de  dispoziţiile  privind  obţinerea  avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României.

Şi în ceea ce priveşte dispoziţiile art. 4 din lege, instanţa constată că reclamanții nu au făcut dovada calităţii lor de preemtori, pentru a înlătura eventuala incidenţă a acestei dispoziţii legale.

Raportat la aceste argumente, constatând că reclamanții nu au făcut dovada îndeplinirii condiţiilor de admisibilitate a acţiunii, prin prisma dispoziţiilor Legii nr.17/2014, instanţa va respinge cererea pentru constatarea  dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr. ... Doba, cu nr. top. ...., ca inadmisibilă.

Domenii speta

Spete similare