Civil- hotărâre care să ţină loc de act autentic

Prin cererea înregistrata la Judecatoria Tulcea la data de 22.07.2009 sub nr......, reclamantul ..........  în contradictoriu cu Primarul Comunei Somova si Comuna Somova a solicitat pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic pentru un teren în suprafata de 321 mp.

În cuprinsul actiunii, reclamantul a aratat ca în conformitate cu dispozitiile Legii nr. 18/1991, la momentul lichidarii C.A.P. .........., Comisia de Lichidare a scos la vânzare, prin licitatie publica o serie de constructii. Reclamantul a participat la licitatie si a adjudecat halele de pasari 2, 3 si 4, iar la data de 22.11.1991 a încheiat în acest sens un contract de vânzare-cumparare. Din continutul acestuia rezulta faptul ca i s-a atribuit în proprietate halele de pasari 2, 3 si 4, precum si o suprafata utila de 321 mp, precum si faptul ca terenul aferent cladirilor, în suprafata de 2.500 mp este dat spre folosinta, nefacând obiectul vânzarii. Ulterior, prin notificarea înaintata catre Comisia locala pentru stabilirea dreptului de proprietate Somova prin intermediul B.N.P. ".........." pentru data de 17.04.2009 s-a solicitat Primariei Somova prezenta unui reprezentant în vederea întocmirii în forma autentica a contractului de vânzare cumparare. Întrucât la ora si data stabilite nu s-a prezentat nimeni, a fost încheiata o încheiere, constatându-se aceste aspecte.

Prin întâmpinarea depusa la dosar de catre Primarul Comunei Somova, acesta a învederat ca actul de vânzare-cumparare a celor trei hale de pasari nu poate constitui temei al dobândirii valabile, întrucât aceasta suprafata a fost revendicata de mostenitorii defunctului ...........

Astfel, a aratat intimatul-pârât Primarul Comunei Somova ca au fost emise doua titluri de proprietate,  respectiv nr. 64221/14.04.1997 (în cadrul caruia parcela 665 lotul 4 cuprinde si suprafata de 1.200 mp din terenul ocupat de reclamant) si 95844/21.12.2006 (în cadrul caruia parcela 665 lotul 8 reprezinta suprafata de 2.500 mp ocupata de reclamant), iar Primaria Somova nu poate întocmi un contract de vânzare-cumparare,  întrucât acest teren nu apartine domeniului privat al acestei comune.

În timpul judecatii, au fost formulate doua cereri de interventie de catre .........., .........., .........., .........., .........., .........., .......... si .........., cereri care au fost respinse ca inadmisibile.

În vederea solutionarii cauzei, instanta de fond a dispus efectuarea unei expertize topografice pentru identificarea terenului în litigiu.

Prin sentinta civila nr. 2766 din 15.09.2011 a Judecatoriei Tulcea a fost respinsa ca nefondata cererea formulata de reclamant.

Pentru a hotarî astfel instanta de fond a retinut ca la data de 05.05.1992 între Comisia de lichidare a fostului C.A.P. .......... si reclamantul .......... a fost incheiat un contract având ca obiect vânzarea a trei hale de pasari  (nr. 2, 3 si 4), împreuna cu terenul aferent acestora în suprafata de 321 mp (fila 8 dosar fond), pretul acestei vânzari fiind de 96.500 lei ROL,  si achitat în totalitate cu chitantele 1246, 1264 si 1242 din 22.11.1991.

S-a mai retinut de catre prima instanta ca ulterior, în cursul anului 2009, reclamantul a încercat încheierea unui contract de vânzare-cumparare în forma autentica, însa nu a reusit desi a notificat în acest sens Comisia locala pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Somova (fila 9 dosar fond).

A aratat judecatorul instantei de fond ca potrivit art. 5(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente (intitulat "Circulatia juridica a terenurilor"), "în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract". Aceasta prevedere legala, permite persoanei care a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare ori promisiune de vânzare/cumparare sa se adreseze instantei judecatoresti pentru ca aceasta sa pronunte o hotarâre cu efect translativ de proprietate în ceea ce priveste imobilul.

A mai aratat judecatorul instantei de fond ca desi legea nu prevede în mod expres acest lucru, conditiile de valabilitate a oricarei vânzari impun ca cel care vinde (sau care se obliga sa transmita proprietatea asupra unui bun) sa aiba calitatea de proprietar legal al bunului respectiv si sa aiba posibilitatea legala de a-l înstraina. Prin urmare, în situatia în care promitentul-vânzator nu face dovada calitatii sale de proprietar ori exista vreun impediment legal la înstrainare, instanta sesizata nu va putea pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract si va respinge actiunea.

În speta de fata,  prima instanta a constatat ca prin sentinta civila nr. 1055/16.04.2004 (asa cum a fost modificata prin decizia civila nr. 73/13.03.2006 a Tribunalului Tulcea, mentinuta prin decizia civila nr. 399/C/05.09.2006 a Curtii de Apel Constanta) s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate în ceea ce priveste o serie de persoane (care au formulat cererile de interventie în prezentul dosar) pentru suprafata de 4 ha si 6.031 mp teren situat în intravilanul localitatii .........., suprafata care include si terenul mentionat în contractul de vânzare-cumparare (inclusiv cel dat în folosinta). Prin urmare, instanta de fond a retinut ca, în privinta acestui teren, mostenitorilor defunctului .......... li s-a recunoscut de catre o instanta de judecata vocatia la reconstituirea unui drept de proprietate, drept ce nu poate fi negat de catre alta instanta.

A considerat prima instanta ca a proceda altfel, ar echivala cu o încalcare a principiului securitatii raporturilor juridice si ar duce la o stare de incertitudine în ceea ce priveste drepturile recunoscute prin hotarârile judecatoresti anterior mentionate, situatie ce a fost sanctionata în mod constant de catre Curtea Europeana a Drepturilor Omului (inclusiv în hotarâri împotriva României - Cauza Croitoru, pct. 37).

Împotriva acestei sentinte reclamantul .......... a formulat recurs.

În motivarea recursului, s-a aratat ca hotarârea instantei de fond este netemeinica si nelegala motivat de faptul ca, la pronuntarea acesteia nu s-au avut în vedere dispozitiile Legii nr. 18/1991, ci a fost luata în considerare o adresa a Primariei Somova, din continutul careia rezulta faptul ca terenul de sub constructii nu face parte din domeniul privat al comunei.

Sustine recurentul-reclamant ca, în conformitate cu dispozitiile Legii nr. 18/1991, la lichidarea C.A.P. .........., Comisia de lichidarea a scos la vânzare, prin licitatie publica, o serie de constructii, si ca a participat la respectiva licitatie adjudecând halele de pasari 2, 3 si 4 la data de 22.11.1991, fiind încheiat contractul de vânzare-cumparare.

Precizeaza recurentul-reclamant ca, din continutul acestui contract, rezulta faptul ca se atribuie cumparatorului, în proprietate, "hale pasari nr. 2, 3 si 4" precum si "o suprafata utila de 321 m.p." si ca terenul aferent cladirilor, în suprafata de 2.500 m.p. este dat spre folosinta si nu face obiectul vânzarii pâna la aparitia altor reglementari.

Mentioneaza recurentul-reclamant ca prin Notificarea înaintata catre Comisia locala pentru stabilirea dreptului de proprietate Somova, la data de 08.04.2009, a solicitat prezenta unui reprezentant al Primariei Somova, la B.N.P. "..........", pentru data de 17.04.2009, ora 9, în vederea întocmirii, în forma autentica, a Contractului de vânzare-cumparare, ce are ca obiect suprafata de 321 mp, situata în localitatea .........., judetul Tulcea si întrucât la data si ora stabilite, nici un reprezentant al Primariei nu s-a prezentat la Biroul notarial, a fost redactat înscrisul numit Încheiere de certificare, constatându-se faptul ca Primarul comunei Somova nu s-a prezentat, în scopul aratat  mai sus.

Arata recurentul-reclamant ca, în cauza a fost dispusa efectuarea unei expertize tehnice având ca obiective identificarea terenului, stabilirea vecinatatilor si precizarea faptului daca terenul apartine domeniului public sau privat sau data apartine altei persoane.

Mai arata recurentul-reclamant ca expertul a convocat partile, a solicitat explicatii, s-a deplasat la fata locului, a identificat terenul, a facut masuratori si a stabilit faptul ca terenul în discutie  se afla amplasat în localitatea .........., judetul Tulcea, tarlaua 18, parcela 665/8 si ca se învecineaza la nord cu mostenitorii .......... si .........., la est - cale de acces, la vest - .......... si mostenitorii .......... si la sud expertul a aratat ca terenul se învecineaza cu mostenitorii ..........,  însa personal a facut demersul la Primaria Somova si dupa termenul de judecata din data de 15 iunie 2011, a primit raspunsul prin adresa nr. 2938/09.06.2011, adresa în care se precizeaza faptul ca la sud, terenul ce face obiectul prezentului litigiu se învecineaza cu .......... si ...........

În ceea ce priveste ultimul obiectiv, arta recurentul-reclamant, expertul face trimitere la adresa nr.  2618 din 17.06.2010 a Primariei Somova, existenta la pagina 443 din dosarul de fond, unde se precizeaza faptul ca terenul a facut obiectivul reconstituirii dreptului de proprietate în privinta mostenitorilor .........., conform Deciziei  civile nr. 73/13.03.2006 a Tribunalului Tulcea si a Deciziei civile nr. 399/C/2006 a Curtii de Apel Constanta.

Sustine recurentul-reclamant ca în punerea în aplicare a Deciziei nr. 73/13.03.2006 a fost emis Titlul de proprietate nr. 95844/21 decembrie 2005, titlu ce a fost desfiintat împreuna cu Procesul-verbal de punere în posesie nr. 4771/18.12.2006, prin sentinta civila nr. 349 din 27.01.2010, pronuntata în dosarul nr. 1006/327/2009, în urma cercetarilor efectuate de catre Parchetul de pe lânga Tribunalul Tulcea în dosarul nr. 116/III/12/2009, dosar ce a fost înaintat Judecatoriei Tulcea si  înregistrat sub nr. 1006/327/2009.

Tot prin expertiza dispusa în cauza, sustine recurentul-reclamant, s-a constatat faptul ca, cele trei hale de pasari amplasate pe suprafata de 321 mp sunt în prezent doua constructii, una cu destinatie de locuinta, rezultata prin alipirea halelor 2 si 3, iar cea de-a doua, cu destinatie de magazie, ocupând o suprafata totala de 496 mp, iar suprafata de teren libera de constructii ocupa 2.213 mp si nu 2.500 mp.

Referitor la adresa Primariei Somova existenta la pag. 43 din dosarul de fond, prin care se arata faptul ca terenul de sub constructii nu face parte din domeniul privat al comunei, recurentul-reclamant considera ca aceasta vine în contradictie cu dispozitiile art. 29  alin (1) din Legea nr. 18/1991 potrivit carora "Constructiile agrozootehnice....si terenurile de sub acestea...devin proprietatea membrilor asociatiilor de tip privat, cu personalitate juridica, daca se vor înfiinta si potrivit alin. (4) în cazul în care nu s-au constituit asemenea asociatii, bunurile si animalele prevazute la alin. (1) se vor vinde prin licitatie publica persoanelor fizice sau juridice, iar conform alin. (7) bunurile prevazute la alin. (1) care nu se vând  în termen de un an de la data desfiintarii cooperativei agricole de productie trec în proprietatea privata a comunelor...si în administrarea primariilor".

Examinând recursul formulat prin prisma motivelor invocate se constata ca acesta este nefondat pentru cele ce urmeaza.

Sustinerile recurentului potrivit carora la pronuntarea hotarârii de fond nu s-au avut în vedere dispozitiile Legii nr. 18/1991 nu pot fi primite de maniera în care au fost facute, în conditiile în care prin contractul de vânzare-cumparare încheiat la data de 05.05.1992 între Comisia de lichidare a C.A.P. .........., în calitate de vânzatoare si .........., în calitate de cumparator, s-a prevazut expres, la pct. 7, ca terenul aferent cladirii dat spre folosinta în suprafata de 2.500 m.p. nu face obiectul vânzarii pâna la aparitia unor reglementari.

În aceeasi ordine de idei, inserarea în respectivul contract a faptului ca "se atribuie cumparatorului în proprietate terenul în suprafata de 321 mp nu este apt a produce consecinte juridice de felul celor solicitate de recurentul-reclamant, de observat fiind si faptul ca la încheierea actului a fost folosit un înscris utilizat la înstrainarea locuintelor  de catre stat. Toate acestea pe de o parte.

Pe de alta parte, dat fiind obiectul cauzei, se cuvine a fi observat faptul ca potrivit art. 5 (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dinte parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de contact. Cu alte cuvinte, i se permite persoanei care a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare ori promisiune de vânzare-cumparare sa se adreseze instantei de judecata pentru ca aceasta sa pronunte o hotarâre cu efect translativ de proprietate în ceea ce priveste imobilul.

În adevar, conditiile de valabilitate ale oricarei vânzari impun, de regula, ca cel care vinde sa aiba calitatea pe proprietar al bunului si sa aiba posibilitatea legala de a-l înstraina. Or, în speta, nu a fost produsa dovada potrivit careia intimatii Primarul Comunei Somova si Comuna Somova, prin Primar ar fi în prezent titularii dreptului de proprietate asupra terenului în discutie, astfel cum rezulta si din întâmpinarea depusa la dosar de Primarul Comunei Somova. 

Nici critica legata de contradictorialitatea dintre sustinerile intimatilor si dispozitiile art. 29 din Legea nr. 18/1991 nu este întemeiata, în conditiile în care halele de pasari au fost înstrainate recurentului-reclamant, nefiind aplicabile dispozitiile alin. 4 din articolul mai sus amintit.

În raport de toate aceste considerente, vazând si dispozitiile art. 312 alin. 1 Cod pr. civila, urmeaza ca instanta sa respinga recursul ca nefondat si sa mentina hotarârea atacata, ca legala si temeinica.

Domenii speta

Spete similare