Revendicare. Uzucapiune. Bună-credinţă.

Asupra acţiunii civile de faţă:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi sub nr. 10489/245/2008 reclamanta PARoHIA „SF. A.” a chemat în judecată pârâta D. M. solicitând obligarea acesteia la lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a suprafeţei de 605 m.p. teren şi construcţie situate în Iaşi, stradela Sf. Andrei nr. 2.

Motivând în fapt cererea formulată, reclamanta arată că este proprietara unei suprafeţe de 2373 m.p. teren şi a construcţiilor situate pe acesta în temeiul titlului de proprietate nr. 182230/3.02.1993. O parte din această suprafaţă de teren respectiv 605 m.p. şi construcţia situată pe acesta a fost dată spre folosinţă în baza unui contract de închiriere către numitul D. T., fiindu-i acordat acest beneficiu în virtutea funcţiei pe care o îndeplinea în cadrul Bisericii Sf. A. respectiv cea de dascăl. Până în anul 1989 a achitat chirie.

Pârâta a refuzat lăsarea imobilului în stăpânirea ei susţinând că îl deţine cu titlu de proprietate în baza sentinţei civile 2428/6.03.1996 prin care a uzucapat imobilul în contradictoriu cu Primăria Iaşi. Aceasta nu ar fi putut uzucapa terenul pentru că pe de o parte a avut calitatea de detentor precar iar pe de altă parte Primăria Municipiului Iaşi nu a fost niciodată proprietara suprafeţei uzucapate.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 480 şi urm. Cod civil.

Actul de învestire a fost întregit prin cererile aflate la filele 19 şi 28 dosar. Reclamanta a înţeles să cheme în judecată în calitate de pârâţi alături de D. M. şi pe numiţii D. D., D. T. şi S.C. „P.” S.R.L. Iaşi. A solicitat reclamanta şi anularea contractului de vânzare – cumpărare nr. 7281/12.11.2007 încheiat de B.N.P. B. prin care imobilul în litigiu a fost înstrăinat către S.C. „P” S.R.L. Iaşi.

Prin întâmpinarea formulată pârâţii D M, D D şi D T au invocat excepţia insuficientei timbrări a cererii, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi excepţia lipsei calităţii procesuale active în capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare – cumpărare.

Arată pârâţii că: după vânzarea intervenită în anul 2007 nici unul dintre ei nu mai are posesia imobilului. Reclamanta este terţ faţă de Contractul de vânzare cumpărare motiv pentru care nu are calitatea de a invoca nulitatea contractului.

Pe fondul cauzei solicită pârâtei respingerea acţiunii.

În anul 1950 imobilul construit şi neconstruit a fost lăsat de reclamantă în folosinţa părinţilor lui D T, soţul defunct al pârâtei D M. Din 1950 şi până în 1996 imobilul a fost stăpânit cu ştiinţa reclamantei, care nu a manifestat interes faţă de el iar în 1996 D T şi pârâta D M au dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiune potrivit sentinţei civile nr. 2428 a Judecătoriei Iaşi. În urma obţinerii sentinţei, noii proprietari au făcut toate formalităţile privind publicitatea dreptului lor de proprietate iar în 2007 au înstrăinat imobilul potrivit contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 7281/2007.

Procedând la compararea celor 2 titluri de proprietate, instanţa trebuie să verifice dacă titlul de proprietate al reclamantei cuprinde şi terenul din sentinţa civilă nr. 2428/1996 să observe că titlul reclamantei are o forţă probantă mai slabă comparativ cu hotărârea judecătorească, că nu au fost respectate dispoziţiile Legii 7/1996 şi că sentinţa civilă are caracter constitutiv de drepturi.

Pârâta S.C. „P” S.R.L. Iaşi a invocat excepţia insuficientei timbrări şi excepţia lipsei calităţii procesuale active, aceasta din urmă susţinută de afirmaţia potrivit căreia decizia nr. 182230/13.02.1993 emisă de Comisia Judeţeană de fond funciar nu reprezenta un act constitutiv de drepturi.

Faţă de titlul de proprietate al reclamantei, titlul vânzătorilor constând în sentinţa civilă nr. 2428/1996 este prioritar celui invocat de reclamantă, întrucât provine de la adevăratul proprietar al imobilului, dreptul de proprietate fiind dobândit prin uzucapiunea de drept comun şi prin faptul înscrierii în cartea funciară a devenit opozabil terţilor.

Arată că a dobândit imobilul în baza unui act autentic provenind de la adevăratul proprietar fiind cumpărător de bună credinţă. Ne aflăm în faţa unei excepţii de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, excepţie ce ocroteşte dobânditorul de bună credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil. La momentul încheierii contractului avea ferma convingere că vânzătorii sunt adevăraţii proprietari ai imobilului iar la notariat au fost verificate atât sentinţa civilă nr. 2428/1996 cât şi încheierile de întabulare. La momentul autentificării contractului nu au ştiut de existenţa titlului de proprietate invocat de reclamanţi, iar la Oficiul de Cadastru nu există înscris acest titlu şi nici o notare în acest sens sau vreo interdicţie de înstrăinare.

S.C. „”P” S.R.L. a chemat în garanţie întemeiat pe art. 60 şi urm. Cod procedură civilă pe D. , D. T. şi D. .M., pentru ca în cazul în care va fi admisă cererea reclamantei, acestea să fie obligate prin aceeaşi hotărâre să restituie valoarea bunului imobil ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare.

Ulterior, prin cererea înregistrată tot pe rolul Judecătoriei Iaşi sub nr. 17635/245/16.09.2008 reclamanta Parohia „Sf. A.” a chemat în judecată pârâţii D. M., P. E. V., D. D., D. T. şi S.C. „P.” S.R.L. Iaşi solicitând instanţei a dispune obligarea la lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a imobilului compus din suprafaţa de teren de 675 m.p. şi construcţia casă de locuit situat în Iaşi, Str.-la Sf. Andrei nr. 2, constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor nr. 163/19.09.2007 şi constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare – cumpărare nr. 7281/12.11.2007.

În fapt, reclamanta arată că este proprietara unei suprafeţe de 2373 m.p. şi a construcţiilor de pe aceasta. Prin sentinţa civilă nr. 2428/1996 a Judecătoriei Iaşi numiţii D. T. şi D. M. au uzucapat terenul în suprafaţă de 675 m.p. şi construcţie situate în Iaşi, str. Sf. Andrei nr. 2 şi nu cel din str.-la Sf. Andrei nr. 2, deţinut cu titlu legal de Parohia Sf. A.

În acest caz, pârâţii s-au aflat în eroare şi au înstrăinat un imobil pe care nu l-au deţinut cu titlu de proprietate niciodată. Eroarea a apărut în momentul în care s-a eliberat certificatul de moştenitor după D. T. când în baza sentinţei civile nr. 2428/1996 s-a introdus în masa succesorală, imobilul din Iaşi str.-la Sf. Andrei nr. 2. La scurt timp pârâţii au perfectat un contract de vânzare – cumpărare cu S.C. „P.” S.R.L., prin care au înstrăinat către aceasta în mod nelegal, întregul imobil.

Pârâţii D. M., P E. V., D. D. şi D. T. formulând întâmpinare au invocat excepţia de litispendenţă, excepţia de conexitate, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în cererea privind revendicarea şi excepţia lipsei de interes în cererea privind constatarea nulităţii absolute a certificatului de moştenitor.

Certificatul de moştenitor face dovada deplină doar cu privire la calitatea de moştenitor şi la cotele cuvenite fiecăruia nefăcând dovada dreptului de proprietate asupra vreunui bun înscris în el.

Pe fondul cererii solicită pârâţii respingerea acţiunii în revendicare întemeiat pe aceleaşi argumente.

Relativ la constatarea nulităţii Contractului de vânzare – cumpărare nr. 7281/2007 arată că vânzarea bunului altuia nu este un motiv de nulitate absolută a contractului.

Prin încheierea de şedinţă din data de 7.11.2008 Judecătoria Iaşi, a dispus conexarea dosarului nr. 17635/245/2008 la cererea înregistrată sub nr. 10489/245/2008.

În aceeaşi şedinţă a fost pronunţată şi sentinţa civilă nr. 12979 prin care, urmare a admiterii excepţiei necompetenţei materiale a Judecătoriei Iaşi s-a declinat judecarea cauzei ce formează obiectul dosarului nr. 10489/245/2008 şi a celui conexat respectiv 17635/245/2008 în favoarea Tribunalului Iaşi.

Pe rolul acestei instanţe, cererea principală şi cererea conexă au fost înregistrate sub nr. 9990/99/2008.

Tribunalul Iaşi a soluţionat la data de 28.01.2009 prin sentinţa civilă nr. 138 cererea de chemare în garanţie în privinţa căreia a dispus anularea ca netimbrată. A disjuns şi acordat termen de judecată la data de 25.02.2009 pentru soluţionarea cererii principale şi a cererii conexe.

Înaintea Tribunalului Iaşi reclamanta s-a conformat dispoziţiilor instanţei, achitând taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar corespunzătoare cererilor privind constatare nulitate contract de vânzare – cumpărare şi certificat de moştenitor.

Făcând aplicarea art. 132 alin. 1 coroborate cu art. 134 Cod procedură civilă, Tribunalul a respins prin încheierea dată în şedinţa publică din 29.04.2009 cererea reclamantei de întregire a actului de investire ca fiind tardiv formulată. Prin aceasta, reclamanta a invocat cauza ilicită şi frauda la lege.

S-au administrat probe constând în înscrisuri, interogatorii şi expertiză tehnică în specialitatea topografie, cadastru şi geodezie.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma cererilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile în cauză tribunalul reţine următoarele :

Reclamantei Parohia „Sf. A.” i s-a reconstituit, în procedura reglementată de Legea 18/1991, dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de 2373 m.p. teren situată în Iaşi Str.-la Sf. Andrei nr. 2 prin titlul eliberat la data de 3.02.1993 sub nr. 182.230 de către Comisia judeţeană Iaşi de fond funciar.

La data de 6.03.1996, învestită fiind cu acţiunea civilă formulată de reclamanţii D. M. şi D. T., Judecătoria Iaşi, constată, în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului Iaşi, calitatea de proprietari a reclamanţilor asupra casei de locuit şi a terenului în suprafaţă de 675 m.p., situate în Iaşi str. Sf. Andrei nr. 2. Sentinţă astfel pronunţată având nr. 2428 a rămas definitivă şi irevocabilă prin neapelare. În afara procedurii reglementate de art. 281 şi urm. Cod procedură civilă, pe sentinţa civilă nr. 2428/6.03.1996 s-au făcut modificări, sub sigiliul Judecătoriei Iaşi, în ce priveşte amplasamentul imobilului construit şi neconstruit, în loc de str. Sf. Andrei nr. 2 fiind inserată Str.-la Sf. Andrei nr. 2.

Sub nr. 163 a fost eliberat certificatul de moştenitor de către B.N.P. C. Ş .& Asociaţii la data de 19.09.2007. Potrivit acestuia, de pe urma decujusului D. T., decedat la 12.06.2006, au rămas ca moştenitori D. M. în calitate de soţie supravieţuitoare, P. E. V., D. D. şi D. T. în calitate de descendenţi de gr. I. Imobilul construit şi neconstruit ce aparţine masei succesorale a decujusului D: T., în cota de 1/2 dovedit în baza sentinţei civile nr. 2428/1996 a Judecătoriei Iaşi, a fost identificat sub nr. 2 pe stradela Sf. Andrei din Iaşi.

O.C.P.I. Iaşi pronunţă la data de 2.10.2007 încheierea nr. 75736 dată în dosarul cu acelaşi număr. Prin mijlocirea acesteia s-a înscris dreptul de proprietate şi dreptul de moştenire a numiţilor D. M., D. V., D. D. şi D. T. în cartea funciară nr. 66982 pentru imobilul construit şi neconstruit situat în Iaşi, str.-la Sf. Andrei nr. 2.

Între moştenitorii decujusului D. T. a intervenit contractul de partaj voluntar autentificat sub nr. 5293/11.10.2007 de B.N.P. C. Ş. & Asociaţii. În puterea acestuia, lotul nr. 1 constând din nuda proprietate asupra casei de locuit C 1 în suprafaţă de 160,40 m.p. şi dreptul de proprietate asupra parcelei de teren de 605 m.p. şi asupra anexei C 2 în suprafaţă construită de 15,79 m.p. situate în Iaşi, str.-la Sf. Andrei nr. 2, a intrat în patrimoniul moştenitorilor D. D. şi D. T.. Lotul nr. 2 constând din uzufructul viager al casei de locuit C 1 în suprafaţă de 160,40 m.p., situată în Iaşi str.-la Sf. Andrei nr. 2 i-a fost atribuit moştenitoarei D. M.. P E. V. a declarat că este de acord cu modalitatea de partajare şi că nu are nici un fel de pretenţii de nici o natură de la copartajanţi. Prin încheierea nr. 79914/12.10.2007 O.C.P.I. Iaşi a admis cererea formulată de D. D. şi D. T. prin notarul public C. Ş. cu privire la imobilul situat în Iaşi, str. Sf. Andrei nr. 2, înscris în C.F. nr. 66982 a municipiului Iaşi cu nr. cadastral 18389 proprietatea D. D. şi D. T. în cota indiviză de 1/2 fiecare înscriindu-se dreptul de proprietate cu titlu de drept de partaj. S-a notat, totodată şi dreptul de uzufruct viager asupra C 1 în favoarea numitei D. M. Ulterior, prin încheierea nr. 84973/29.10.2007, O.C.P.I. Iaşi a îndreptat eroarea materială din încheierea de întabulare nr. 79914/2007, în sensul că imobilul constând în parcela 1 CC în suprafaţă de 605 m.p. pe care se află amplasate C 1 şi C 2 identificat cu nr. cadastral, 18389 este situat în stradela Sf. Andrei nr. 2 şi nu strada Sf. Andrei nr. 2 cum din eroare s-a redactat.

La data de 12.11.2007 s-a realizat acordul de voinţă consemnat în Contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 7281 de B.N.P. S. B., între D. D., D. T. şi D. M., pe de o parte şi S.C. „P” S.R.L. Iaşi, pe de altă parte. Obiect al înţelegerii părţilor l-au constituit nuda proprietate şi uzufructul imobilului situat în Iaşi, stradela Sf. Andrei nr. 2. Încheierea contractului de vânzare – cumpărare a fost precedată de eliberarea la data de 9.11.2007 a extrasului de carte funciară. Dreptul de proprietate al cumpărătoarei S.C.”P” S.R.L. Iaşi a fost intabulat în cartea funciară prin încheierea nr. 90282 dată de O.C.P.I. Iaşi la 13.11.2007.

Raportul de expertiză în specialitatea topografie, cadastru şi geodezie efectuat în cauză de expertul R. D şi experţii consultanţi I. M. şi C. A. relevă amplasamentul suprafeţei de teren având o întindere de 2373 m.p. pentru care reclamantei Parohia „Sf. A.” i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin titlul emis la data de 3.02.1993. Potrivit raportului de expertiză identificarea din documentaţia de carte funciară este făcută strict după planul cadastral, incluzându-se în aceasta numai diferenţa dintre suprafaţa înscrisă în titlul de proprietate şi aceea revendicată. Concluzionează experţii că între suprafaţa de teren pentru care a fost eliberat titlul de proprietate pentru Parohia „Sf. A.” şi aceea pentru care s-a întocmit documentaţia cadastrală şi s-a înscris în cartea funciară nr. 66982 în urma modificării sentinţei civile nr. 2428/1996 a Judecătoriei Iaşi, există identitate în sensul că a doua, în suprafaţă de 605 m.p., este inclusă în totalitate în prima. La data efectuării expertizei posesia şi folosinţa asupra terenului revendicat era exercitată de pârâta S.C. „P”S.R.L. Iaşi în baza Contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 7281/2007.

Acţiunea în revendicare este acea acţiune civilă reală prin care proprietarul care a pierdut posesia terenului sau solicită restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. Jurisprudenţa a decis că acţiunea în revendicare este acţiunea prin care proprietarul neposesor reclamă terenul de la posesorul neproprietar.

Pornind tocmai de la această definiţie a acţiunii în revendicare excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâţii D M., D. T. şi D. D. este întemeiată. Aceşti pârâţi au transmis atributele posesiei şi folosinţei imobilului în litigiu către pârâta S.C. „P.” S.R.L. Iaşi, începând cu data autentificării Contractului de vânzare – cumpărare nr. 7281 în ce priveşte terenul în suprafaţă de 605 m.p. şi începând cu data de 15.12.2007 în ce priveşte imobilul construit notat cu C 1. Concluzia raportului de expertiză vine să confirme executarea întocmai de către părţi a clauzelor contractuale relative la intrarea cumpărătoarei în stăpânirea de fapt a obiectului înţelegerii lor. Astfel, se arată în concluziile raportului de expertiză că la momentul efectuării sale imobilul construit şi neconstruit era în posesia şi folosinţa exclusivă a pârâtei S.C. „P.” S.R.L. Iaşi.

Excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Parohia „Sf. A.” invocată în cererea privind revendicarea nu poate fi primită. După cum deja s-a arătat, reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren având întinderea totală de 2373 m.p. situată în Iaşi, str.-la Sf. Andrei nr. 2. În procedura reglementată de Legea 18/1991 acesteia i s-a eliberat de Comisia Judeţeană Iaşi de fond funciar la data de 3.02.1993 titlul de proprietate nr. 182230.

Nici excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei invocată de pârâţii D. D., D. T. şi D. M. la ultimul termen de judecată nu poate fi primită Obiect al Contractului de donaţie autentificat sub nr. 240/23.04.2009 l-a constituit exclusiv suprafaţa de 1768 m.p. situată în Iaşi, str.-la Sf. Andrei nr. 2 asupra căreia donatoarea Parohia „Sf. A.” avea posesia şi folosinţa.

În analiza şi soluţionarea cererii în revendicare formulată de reclamanta Parohia „Sf. A.” în contradictoriu cu pârâta S.C. „P.” S.R.L. Iaşi, Tribunalul porneşte de la premisa potrivit căreia reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului neconstruit în anul 1993. Eliberarea titlului de proprietate în baza Legii 18/1991 a presupus imanent, faţă de amplasamentul în intravilan, că terenul în suprafaţă de 2373 m.p. afla în proprietatea Municipiului Iaşi, în conformitate cu dispoziţiile art. 36 alin. 1 din Legea 18/1991 republicată. De altfel, la baza emiterii hotărârii nr. 41583/1115/5 de către Comisia Judeţeană Iaşi de fond funciar au stat dispoziţiile art. 10 şi 35 din Legea 18/1991 în redactarea în vigoare la data emiterii sale (actualmente art. 36 din Legea 18/1991 republicată). Consecinţa directă a emiterii titlului de proprietate nr. 182230 în favoarea Parohiei „Sf. A.” a fost perpetuarea dreptului de proprietate din patrimoniul Municipiului Iaşi în patrimoniul beneficiarului titlului de proprietate. Ca atare, în anul 1996, anul promovării acţiunii în justiţie de către reclamanţii D M. şi D. T. având ca obiect uzucapiune, dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu nu mai există în patrimoniul Municipiului Iaşi. Cu toate acestea, acţiunea reclamanţilor a fost promovată iar sentinţa civilă nr. 2428/6.03.1996 a fost pronunţată de către Judecătoria Iaşi în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului Iaşi. Aceasta în contextul în care cel mai important caracter al uzucapiunii este faptul că ea constituie o adevărată sancţiune împotriva proprietarului iniţial, care a manifestat dezinteres faţă de bun, dând posibilitatea unei alte persoane să se comporte ca un adevărat proprietar faţă de bun. Uzucapiunea sancţionează lipsa de diligenţă a proprietarului, neglijenţa sa.

Pe de altă parte, acţiunea promovată de reclamanţi a urmărit constatarea dobândirii de către ei a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Iaşi, str. Sf. Andrei nr. 2. În acest sens sunt menţiunile din actul de învestire situaţie în care testimoniile administrate nu puteau viza decât acest imobil. Judecătoria Iaşi s-a pronunţat prin sentinţa civilă nr. 2428/6.03.1996 în acord cu solicitarea reclamanţilor din actul de învestire, constatând calitatea de proprietari a reclamanţilor asupra casei de locuit şi a terenului în suprafaţă de 675 m.p. situate în Iaşi, str. Sf. Andrei nr. 2.

Totodată, Codul de procedură civilă reglementează în cuprinsul art. 281 şi urm. procedura de urmat în vederea îndreptării erorilor materiale sau omisiunilor din cuprinsul unei hotărâri judecătoreşti. În primul rând, în discuţie nu este o eroare materială a instanţei căreia să i se aplice dispoziţiile art. 281 Cod procedură civilă date fiind limitele învestirii pentru imobilul din str. Sf. Andrei nr. 2, cărora instanţa este chemată să se supună. În al doilea rând, îndreptarea operată în cuprinsul dispozitivului sentinţei civile nr. 2428/6.03.1996 transgresează , procedura reglementată legislativ prin mijlocirea art. 281 şi urm. Cod procedură civilă. Tocmai acesta este motivul pentru care este în căderea instanţei şi în putinţa ei dincolo de existenţa unei încheieri care ar fi încătuşat-o în graniţele ei, a discuta la momentul contemporan efectele născute de sigiliul judecătoriei Iaşi, aplicat pe dispozitivul sentinţei.

Tribunalul îşi însuşeşte susţinerile reclamantei precum şi concluziile raportului de expertiză conform cărora între imobilul proprietatea reclamantei Parohia „Sf. Andrei” şi imobilul ce a făcut obiectul acţiunii în uzucapiune (decizia civilă nr. 518/1996 al Judecătoriei Iaşi) nu există identitate. Cele 2 imobile au fost identificate şi sunt identificabile prin stradă şi număr iar între strada Sf. Andrei şi stradela Sf. Andrei nu există echivalenţă.

Însă aplicarea în cauză a art. 480 Cod civil este înfrântă de încheierea la data de 12.11.2007 a Contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 7281 de B.N.P. S. B..

Cumpărătoarea S.C. „P” S.R.L. Iaşi, pârâtă în prezentul litigiu, a avut credinţa în momentul încheierii convenţiei părţilor că vânzătorii au calitatea de proprietari ai bunului tranzacţionat . Încheierea Contractului de vânzare – cumpărare a avut loc în contextul în care vânzătorii D. D., D. T. şi D. M. erau proprietarii tabulari ai imobilului situat în Iaşi, str.-la Sf. Andrei nr. 2. Titlul de proprietate exhibat de vânzători era o sentinţă civilă pronunţată de o instanţă în urma unei judecăţi în cadrul căreia s-a constatat dobândirea de către reclamanţi prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra imobilului construit şi neconstruit situat, potrivit îndreptării operate în cuprinsul sentinţei civile sub egida aceleiaşi instanţe, Judecătoria Iaşi, în str.-la Sf. Andrei nr. 2. Aceasta în condiţiile în care sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Iaşi, constatând dobândirea dreptului de proprietate printr-un mod originar de dobândire a proprietăţii; - situaţia în speţă a uzucapiunii – constituie o dovadă absolută.

Reclamanta Parohia „Sf. A.” a făcut demersuri în vederea întabulării dreptului de proprietate dobândit în baza Legii 19/1991 abia în anul 2009, când la data de 17.03. prin încheierea nr. 15094 O.C.P.I. Iaşi i-a admis cererea cu privire la imobilul în suprafaţă de 1768 m.p. situat în Iaşi, str.-la Sf. Andrei nr. 2 înscris în C.F. nr. 77935 a Municipiului Iaşi cu număr cadastral 19578. La data perfectării vânzării , astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară, nu era înregistrată vreo interdicţie de înstrăinare în cartea funciară iar prezenta acţiune în revendicare a fost promovată abia la data de 29.05.2008 (deci ulterior încheierii convenţiei). Pârâta S.C. „P”S.R.L. Iaşi a depus diligenţele necesare pentru a cunoaşte situaţia juridică reală a imobilului astfel cum aceasta a fost evidenţiată în sistemul de publicitate prin cărţi funciare.

În cazul vânzării lucrului altuia sunt incidente dispoziţiile art. 1898 alin. 2 şi 1899 alin. 2 Cod civil. Buna credinţă trebuie să existe în momentul exprimării acordului de voinţă iar faptul că ulterior cumpărătorul află eroarea în care s-a găsit la data perfectării transferului de proprietate nu schimbă cu nimic regimul juridic care urmează să-i fie aplicat vânzării. Sub aspect probator, buna credinţă a părţilor se prezumă, legiuitorul recunoscând în apărare o prezumţie iuris tantum care poate fi combătută prin orice mijloc de probă, inclusiv prin intermediul prezumţiilor simple.

Contrar principiului conform căruia nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse precum şi împotriva principiului quad nullum est, nullum producit effectum, pot exista cazuri în care vânzarea lucrului altuia este valabilă şi opozabilă adevăratului proprietar, transferul dreptului de proprietate realizându-se între un proprietar aparent şi un cumpărător de bună credinţă în detrimentul adevăratului proprietar, persoană care în acest fel îşi vede dreptul pierdut urmare unei operaţiuni la care nu a participat.

În cazul vânzării lucrului altuia buna credinţă, indiferent dacă ea poate să fie consemnată în dreptul ambelor părţi sau numai în dreptul cumpărătorului, nu este, pe de o parte, prin ea însăşi, generatoare de efecte juridice dobânditoare de proprietate, iar pe de altă parte, ea nu este o condiţie care adăugată titlului, îl curăţă pe acesta de viciile de care suferă, astfel că purificat el poate să producă efecte juridice în beneficiul celui care cumpără de la un vânzător aparent pentru că nimeni nu poate să transmită valabil un bun pe care nu îl deţine în proprietate.

Cu toate acestea, există situaţii de excepţie când buna credinţă alături de alte principii de drept cum este situaţia în speţă, principiul aparenţei de drept dar şi interese sociale superioare, de genul nevoii de a proteja securitatea dinamică a circuitului civil sau încrederea în operaţiunile consemnate în registrele publice permit cumpărătorului să se opună cu succes acţiunii în revendicare pe care o exercită adevăratul proprietar, cu consecinţa păstrării bunului achiziţionat. Se impune precizarea că respingerea acţiunii în revendicare nu este rezultatul efectelor translative de proprietate pe care le produce actul de vânzare – cumpărare a lucrului altuia.

Curtea Constituţională a reţinut, în sensul celor de mai sus, cu referire la ipoteza aparenţei de drept „În astfel de situaţii obiectul contractului de înstrăinare constă într-un bun care nu aparţinea vânzătorului, fiind în consecinţă sustras prerogativei de dispoziţie a acestuia. Recunoaşterea efectului translativ de proprietate al unui asemenea act contravine principiului nemo plus iuris ad allium transferre potest quan ipse habet. Totuşi, nici practica şi nici doctrina nu au înţeles să recunoască în toate cazurile eficienţa distructivă, în această materie, a principiului enunţat. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul de bună credinţă al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoaşterea prevalenţei interesului subdobânditorului de bună credinţă a fost impusă - în baza unor raţiuni cu o aplicare mult mai largă în care au creat un adevărat principiu - de preocuparea pentru asigurarea securităţii circuitului civil şi a stabilităţii raporturilor juridice. Din punct de vedere juridic soluţia şi-a aflat aşadar suport în raţiune de ordin programatic, concretizate în principiul validităţii aparenţei în drept a cărui esenţă este exprimată prin adagiul error communis facit ius. Incidenţa acestui principiu este însă subsecvenţa întrunirii cumulative a 2 condiţii relative la eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie comună sau unanimă şi de asemenea, invincibilă - şi a unei condiţii privind buna credinţă a subdobânditorului care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoiala imputabilă acestuia”.

Funcţionarea principiului validităţii aparenţei în drept presupune întrunirea a trei condiţii: un act juridic translativ de drepturi de proprietate, existenţa unei stări de fapt care nu corespunde stării de drept şi buna credinţă, constând în convingerea sinceră ca persoana care exercită atributele unui drept este titularul acelui drept. Reunirea acestor condiţii generează efectul de eroare comună, care în planul dreptului este cunoscut sub numele de principiul aparenţei în drept sau principiul error communis facit ius, principiu care acoperă viciile titlului aparent şi îi permite să producă efectele juridice translative de proprietate pe care proprietarul aparent şi dobânditorul de bună credinţă le-au avut în vedere.

1. Existenţa unui act juridic care transmite dreptul de proprietate.

Contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 12.11.2007 aparţine acestei categorii.

Actul cauză – sentinţa civilă nr. 2428/1996 a Judecătoriei Iaşi – ce a întărit convingerea cumpărătoarei S.C. „P” S.R.L. Iaşi asupra calităţii de proprietari a vânzătorilor şi care a servit ca suport pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare, întruneşte toate condiţiile de valabilitate cerute de lege pentru categoria de acte din care face parte respectiv constatarea uzucapiunii de 30 de ani este atributul exclusiv al instanţelor de judecată; hotărârea astfel pronunţată constată calitatea de proprietari a vânzătorilor asupra imobilului construit şi neconstruit situat în Iaşi, str.-la Sf. Andrei nr. 2; hotărârea a intrat în puterea lucrului judecat fiind definitivă şi irevocabilă prin neapelare. Dreptul de proprietate dobândit în urma unei astfel de judecăţi a fost înscris în Cartea funciară. Notează Tribunalul că cumpărătoarea S.C. „P” S.R.L. Iaşi nu era obligată să facă demersuri pentru a verifica dacă prin sentinţa civilă pronunţată a fost sancţionat într-adevăr adevăratul proprietar neglijent al imobilului uzucapat dacă modul în care s-a îndreptat eroarea materială este conform procedurii reglementate de Codul de procedură civilă, astfel de operaţiuni ţinând de competenţa exclusivă a instanţelor de judecată.

Actul ulterior, contractul de vânzare cumpărare este un contract oneros şi cu titlu particular.

2. Existenţa unei stări de fapt care nu corespunde stării de drept, dar care creează o eroare comună şi invincibilă.

Sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Iaşi înscrisă în cartea funciară alăturat posesiei imobilului exercitată de către D. T. şi M. şi continuată de către moştenitorii celui dintâi, posesie ce a stat la baza constatării dreptului de proprietate prin uzucapiune, creează o stare de fapt care, deşi nu corespunde realităţii constituie o condiţie pentru funcţionarea principiului aparenţei în drept. Este anodină juridic împrejurarea că dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune a fost solicitată pentru imobilul din Iaşi, str. Sf. Andrei nr. 2 câtă vreme în urma îndreptării erorii materiale, obiect al uzucapiunii l-a constituit imobilul situat în str.-la Sf. Andrei nr. 2. Totodată din înscrisurile depuse la dosar precum şi din susţinerile necontestate ale părţilor posesia şi folosinţa au fost exercitate de familia D. asupra imobilului construit şi neconstruit situat în Iaşi, str.-la Sf. Andrei.

Starea de fapt rezultând din înscrisurile prezentate cumpărătoarei S.C. „P” S.R.L. Iaşi întruneşte condiţiile privind opozabilitatea (intabularea în cartea funciară şi prezentarea unei hotărâri judecătoreşti produc prin autoritatea lor opozabilitate faţă de orice terţ şi întăresc convingerea cumpărătorului de bună credinţă ca persoana menţionată în conţinutul lor este adevăratul proprietar, notorietatea (toată lumea are putinţa de a cunoaşte consultând cartea funciară adevăratul proprietar precum şi exercitarea de către acesta a actelor de posesie asupra imobilului, acte care sunt publice) continuitatea (starea de fapt consacrată juridic prin sentinţa Judecătoriei Iaşi, dăinuie din anul 1996) precum şi posesia imobilului.

3. Buna credinţă.

Buna - credinţă în cazul erorii comune constă în convingerea greşită, dar sinceră, lipsită de cea mai mică îndoială, ca persoana cunoscută ca fiind titularul dreptului de proprietate deţine o astfel de calitate.

Tribunalul a analizat anterior buna credinţă a cumpărătoarei S.C. „P” S.R.L. elementele ce constituie pilon al acesteia arătate în expunerea de motive, îngăduind a concluziona existenţa unei convingeri ferme, juste şi întemeiate a cumpărătoarei în calitatea celor cu care a contractat în noiembrie 2007. Măsurarea bunei credinţe este făcută de Tribunal, inclusiv prin raportare la persoana cumpărătorului care a depus toate diligenţele necesare pentru a cunoaşte situaţia juridică a bunului pe care dorea să-l dobândească. Însă, eroarea era atât de greu de sesizat încât ar fi fost aptă să creeze oricui o convingere greşită. Mai mult decât atât, în prezenţa titlului de proprietate al reclamantei, a hotărârii judecătoreşti pronunţate, instanţa însăşi, alăturat cunoştinţelor juridice şi competenţei, sale a avut nevoie de cunoştinţe de specialitate (topografie, cadastru şi geodezie) pentru a sancţiona situaţia de fapt litigioasă dedusă judecăţii. Subliniază încă o dată instanţa că îi este exclusivă competenţa analizării celor două titluri de proprietate exhibate, chiar dacă spre acest final a avut în vedere precumpănitor amplasamentul diferit al celor 2 imobile (strada şi stradela).

Reţine tribunalul că reclamanta, adevărata proprietară al imobilului nu a făcut în cauză dovada relei credinţe a cumpărătoarei S.C. „P” S.R.L. în beneficiul căreia buna credinţă se prezumă - bona fides praesumitur.

Principalul efect al aplicării principiului validităţii aparenţei în drept este acela creator de drepturi de proprietate în beneficiul cumpărătorului de bună credinţă cu consecinţa paralizării cu succes a acţiunii în revendicare imobiliară pe care o exercită adevăratul proprietar. Esenţa principiului constă potrivit literaturii de specialitate, în faptul că terţul dobânditor este investit cu un drept de proprietate pe care însă nu îl primeşte nici de la adevăratul proprietar (cel care nu a contractat), nici de la proprietarul aferent cu care a contractat (dar care nu îl deţinea) ci direct de la lege (cutumă) fiind aşadar, un mod specific, distinct, originar de dobândire a proprietăţii, iar nu unul derivat. În ceea ce-l priveşte pe vânzător, efectele pe care le produce aplicarea principiului validităţii aparenţei de drept diferă după cum acesta este de buna sau rea credinţă. Analiza aceasta însă excedează obiectului prezentei judecăţi.

Acestea sunt motivele pentru care acţiunea în revendicare, promovată de adevăratul proprietar Parohia „Sf. A.” nu poate fi primită.

În cererea având ca obiect anularea contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 7281/12.11.2007 excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei este întemeiată. Nulitatea relativă a contractului care conţine o vânzare – cumpărare a lucrului altuia – pentru lipsa obiectului prestaţiei vânzătorului şi lipsa cauzei prestaţiei cumpărătorului de bună credinţă – poate fi cerută doar de către cumpărătorul de bună credinţă. Vânzătorul, chiar de bună credinţă, dar şi proprietarul bunului înstrăinat, nu au la îndemână un astfel de mijloc procesual pentru că primul este ţinut în faţa cumpărătorului de obligaţia de garanţie pentru evicţiune conform dispoziţiilor art. 1336 pct. 1 Cod civil, iar cel de-al doilea pentru că nu a fost parte în contractul a cărui anulare o solicită instanţei. Nulitatea relativă conform regimului juridic ce îi este aplicabil, poate fi invocată doar persoana al cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului juridic.

Cererea privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare 7281/2007 este neîntemeiată.

Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane. Sintagma „în cunoştinţă de cauză” relevă semantic, înţelesul că părţile contractului au ştiut bine că bunul individual determinat nu este proprietatea vânzătorului şi că aparţine altuia. În acest caz, contractul încheiat ascunzând intenţia de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intenţional fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua credinţă a părţilor.

Pe de o parte, reclamanta solicitând constatarea nulităţii contractului, nu a invocat cauza ilicită sau frauda.

Pe de altă parte, buna credinţă a fost reţinută în persoana cumpărătoarei S.C. „P” S.R.L. atunci când a fost analizată cererea în revendicare.

Lipsa relei credinţe chiar numai în persoana cumpărătorului – analiza bunei sau relei credinţe a vânzătorului nefiind impusă de limitele judecăţii – nu justifică nulitatea contractului.

Excepţia lipsei de interes a reclamantei în cererea privind constatarea nulităţii absolute a certificatului de moştenitor nr. 163/19.09.2007 este întemeiată. Potrivit dispoziţiilor art. 88 din Legea 36/1995 certificatul de moştenitor face dovada deplină în privinţa calităţii de moştenitor şi a cotei sau bunurilor care se cuvin fiecărui moştenitor în parte. Menţionarea în cuprinsul certificatului de moştenitor a unui bun care nu aparţine patrimoniului decujusului nu poate fi sancţionată prin mijlocirea cererii în constatarea nulităţii certificatului . Cel care se pretinde titular al dreptului de proprietate cu privire la un bun menţionat în cuprinsul certificatului ca aparţinând patrimoniului succesoral are la îndemână calea acţiunii în revendicare. În prezenta învestirii instanţei şi cu o astfel de cerere solicitarea reclamantei de constatare a nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor apare ca lipsită de interes.

În considerarea celor mai sus expuse tribunalul urmează a dispune conform celor cuprinse în prezenta hotărâre.

Dispoziţiile art. 274 Cod procedură civilă sunt aplicate în ce priveşte cheltuielile de judecată datorate de reclamant pârâţilor D. M., D. D., D. T. şi P. E. V.

Cererea pârâtei S.C. „P” S.R.L. Iaşi de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată nu poate fi primită întrucât nu a făcut dovada cheltuielilor pricinuite de prezenta judecată prin depunerea chitanţei care să ateste plata onorariului de avocat.

Domenii speta

Spete similare