Drept civil

19.Dreptul la despăgubiri al constructorului de bună-credinţă exercitat împotriva proprietarului terenului care a invocat dreptul de accesiune imobiliară artificială – dec.civilă nr.158/26.03.2010 – dosar nr.1421/212/2009.

Reclamantul C.A. a chemat in judecata paratul P.C. pentru a fi obligat la plata  contravalorii materialelor şi manoperei ori a sporului de valoare a  terenului situat în mun. Constanţa, ca efect a edificării în anul 1992, cu  bună credinţă a construcţiei casa de locuit  de către C.I., al cărui succesor în drepturi este.

In argumentarea cererii de chemare in judecata reclamantul a sustinut ca este succesorul in drepturi al constructorului de buna credinta, C.I., persoana care a edificat constructia mentionata anterior. Prin hotarare judecatoreasca parataul a obtinut recunosterea dreptului de proprietate asupra constructiei si terenului aferent, ca efect al uzucapiunii de lunga durata, si ulterior a revendicat bunul mentionat. In aceste imprejurai reclamantul apreciaza ca este indreptatit la obtinerea unei despagubiri constand in plata contravalorii constructiei sau a sporului de valoare a fondului.

Prin sentinta civila nr.12450/15.07.2009 Judecatoria Constanta a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului, precum si actiunea pe fond.

Asupra exceptiei instanta de fond a retinut ca reclamantul a solicitat  obligarea paratului la plata  contravalorii materialelor şi manoperei ori a sporului de valoare a  terenului situat în mun. Constanţa, ca efect a edificării în anul 1992, cu  bună credinţă a construcţiei casa de locuit  de către autorul sau, în temeiul art. 493 c.civ. Desi paratul a  înstrăinat o cotă parte indiviză către numitul C.I., justifică prin raportare la obiectul acţiunii legitimare procesuală pasivă în prezenta cauză.

Asupra fondului instanta a retinut ca numitul  C.I. a edificat,cu aproximaţie, în cursul anului 1992, pe terenul aflat la acea dată în patrimoniul  Municipiului Constanţa, un imobil casă de locuit. Prin sentinţa civilă 3614/08.03.1999 a Judecătoriei Constanţa s-a constatat intervenit contractul de vânzare cumpărare cu privire la  acelaşi imobil intre reclamant si numita D.M..Paratului i s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie prin sentinţa civilă 9705/26.04.2002 a Judecătoriei Constanţa, irevocabilă, ca efect al uzucapiunii de 30 de ani si al accesiunii imobiliare. 

Din ansamblul probator admnistrat imobilul construcţie  nu a fost ridicat de pârât cu materiale străine pe terenul său, ci de un terţ cu materialele  sale  pe terenul altei persoane situaţie în care se apreciază că devin incidente  dispoziţiile art. 494 c.civ. 

Analizând însă calitatea de succesor în drepturi a  reclamantului faţă de  numitul C.I. , instanţa reţine că  potrivit înscrisurilor ataşate la dosar, acesta  este  succesorul legal al numitului C. M., ce a  dobândit potrivit  sentinţei civile  menţionate anterior imobilul de la  numita D.M., care la  rândul său  deţinea imobilul în temeiul unui înscris denumit chitanţă încheiat cu C.I.. Ulterior edificării  construcţiei, prin sentinţa civilă nr.6465/1998 a Judecătoriei Constanţa s-a constatat  nulitatea absolută a  convenţiei de vânzare cumpărare încheiată la data de 22.09.1987, cu  P.N., privind imobilul  situat în  Constanţa. In raport de înstrăinările succesive ale imobilului şi titlurile de proprietate  invocate de părţile  din  litigiu, analizate anterior de către instanţă, reclamantul a  dobândit imobilul de la numita D. M. fiind ulterior evins de adevăratul proprietar,  pârâtul din cauză.In aceste imprejurari instanţa de fond a apreciat că devin incidente  dispoziţiile privind obligaţia de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii, astfel cum  este  reglementată de 1336 şi urm c.civ., între reclamant şi numitul C.I.  neexistând un raport juridic care să fundamenteze calea aleasă de parte pentru  valorificarea pretenţiilor  sale.

Impotriva acestei solutii a declarat apel reclamantul solicitand verificarea modului de aplicare a legii la situatia de fapt existenta in cauza pe baza probelor administrate.

Art. 493 C.civ. dispune ca ,,proprietarul pamantului care a facut constructii, plantatii si lucrari cu materiale straine, este dator sa plateasca valoarea materialelor. El mai poate fi osandit, dupa imprejurari, pentru o asemenea urmare si la plata de daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept a le ridica.”

Art. 494 al.3 C.civ. arata ca ,, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului.”

Reclamantul a investit instanta cu o cerere in despagubire fondata pe dispozitiile art.493C.civ si urm. In raport de acest temei instanta este obligate sa verifice daca reclamantul este edificatorul constructiei, calitatea acestuia de buna sau rea credinta,  daca paratul este proprietarul terenului sau cel care, in functie de imprejurarile cauzei, a beneficiat de constructie.

In cauza reclamantul, in calitate de mostenitor al  numitului C.M., a dobandit imobilul prin sentinta civila nr.3614/8.03.1999 a Judecatoriei Constanta prin care s-a constatat intervenita vanzarea cumpararea de la numita D. M., persoana care la randul sau il dobandise prin chitanta de mana de la C.I.

Desi initial pe teren se afla o constructie cu trei camere si dependinte, aspect ce rezulta din considerentele sentintei civile nr.9705/16.04.2002 a Judecatoriei Constatnta referitoare la revendicarea bunului, in anul 1992, ca urmare a inundatiilor, aceasta constructie a fost demolata. In locul acesteia autorul reclamantului, care detine terenul in temeiul unui inscris sub semnatura privata, a edificat o nou locuinta compusa din 5 camere. In acest sens sta autorizatia de construire nr.151/20.08.1992,in cuprinsul acesteia facandu-se mentiunea de ,,sinistrati”. Pentru acest din urma bun s-a constatat intervenita vanzarea cumpararea prin sentinta civila nr.3614/8.03.1999. Acesta este imobilul  ce a facut obiectul revendicarii din partea paratului.

Cu privire la buna credinta Tribunalul retine ca aceasta consta in convingerea eronata, dar neculpabila cu privire la o anumita reprezentare a realitatii. In cazul accesiunii imobiliare artificiale, notiunea de buna credita  se restrange la acele situatii in care constructorul a actionat urmare faptului ca avut convingerea ca a dobandit un drept de proprietate asupra terenului, efect achizitiv care insa nu s-a produs datorita erorii in care s-a gasit.Prin urmare, buna credinta  exista atunci cand constructorul  a inteles in mod eronat ca a devenit proprietarul terenului in baza unui titlu care poate sa constea intr-un act juridic sau intr-un fapt juridic.

In speta credinta autorului reclamantului care detinea terenul in temeiul unui inscris sub semnatura privata a fost intarita de obtinerea autorizatiei de construire, eliberata de care autoritatile abilitate in materie, care in conditiile imposibilitatii dovedirii detinerii terenului in baza vreunui titlu de proprietate, ar fi refuzat eliberarea unui asemenea act.

Dealtfel prezumtia de buna credinta este considerata ca fiind de aplicare generala, fiind deci eficace si in ipoteza accesiunii imobiliare artificiale prevazuta de art.494C.civ. iar dovada contrarie, ce incumba paratului, nu a fost produsa in cauza. 

In fine cu privire la despagubirea acordata cu venita reclamantului aceasta este datorata de catre paratul din cauza care si-a manifestat dreptul de accesiune imobiliara in cadrul actiunii in revendicare, astfel ca este cel care a beneficiat de edificarea acesteia. Plata indeminzatiei cuvenita constructorului de buna credinta are ca temei  imobogatirea fara just temei, ori cel care a obtinut marirea patrimoniului sau este paratul in cauza, care a beneficiat de constructie atat ca umare a exprimarii dreptului de accesiune cat si ca urmare a vanzarii acesteia. Sub acest aspect, al calitatii procesuale passive, sentinta instantei de fond fiind temeinica, Tribunalul substituind doar motivarea in raport de cele invederate de catre apelant pe  calea motivelor de apel.

In cauza s-a dispus efectuarea unei noi expertize cu privire la cuantificarea drepturilor reclamantului, in functie de optiunea acestuia pentru sporul de valoare adus fondului, in conditiile in care expertiza efectuata in fata instantei de fond cuprindea inadvertente atat in ceea ce priveste anul construirii imobilului si materialele de constructie(la descrierea cladirii se face referire la material bca pentru ca la valoarea de circulatie sa se mentioneze chirpic), cat si cu privire la valoarea acesteia(expertul a amentionat ca valoarea de circulatie a bunului este alcatuita din manopera 40% si materiale 60%).

In consecina retinand ca instanta de fond a dat o interpretarea gresita a prevederilor legale in materie de accesiune imobiliara artificiala si din aceasta perspectiva criticile apelantului sunt intemeiate, in aplicarea dispozitiilior at.295C.pr.civ., va admite apelul si va schimba sentinta primei instante su aspectul fondului, in sensul ca va admite actiunea si va obliga paratul la plata indemnizatiei datorate pentru exercitarea dreptului de accesiune imobiliara artificiala la valoarea stabuilita prin raportul de expertiza efectuat in cauza.

Domenii speta

Spete similare