Drept civil

13.Eroarea asupra materialului din care este edificată construcţia atrage aplicabilitatea art.954 C.civil, aflându-ne în situaţia erorii viciu de consimţământ, şi deschide calea acţiunii în anulare şi nu a acţiunii în răspundere pentru vicii ascunse – dec.civilă nr.76/16.02.2010 – dosar nr.11475/212/2007.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa sub nr. 11475/212/2007, reclamanţii T.D. şi T.D. au chemat în judecată pe pârâţii E. S. şi G.V., solicitând să se constate că imobilul compus din teren şi construcţie, situat în comuna Valu lui Traian, este din altă substanţă decât cea prezentată de vânzători şi este afectat de vicii ascunse şi grave, care existau la momentul cumpărării şi, pe cale de consecinţă, să se dispună obligarea pârâţilor la restituirea preţului vânzării în sumă de 24.000 lei, micşorat sau mărit în funcţie de valoarea de piaţă a imobilului afectat de vicii, ce se va stabili prin expertiză şi la plata de daune interese în sumă de 6.000 lei, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii s-a arătat că reclamanţii au cumpărat imobilul menţionat la preţul de 40.000 euro, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 417/11.04.2007 şi că imobilul este afectat de vicii ascunse, pe care pârâţii le-au ascuns cu viclenie şi care fac imobilul impropriu utilizării potrivit destinaţiei sale, devenind astfel aplicabile disp.art.1352 C.civ.

Au precizat reclamanţii că, pe de o parte, se află în eroare asupra substanţei lucrului întrucât, deşi vânzătorii au afirmat că întreaga construcţie de la parter este în totalitate din material rezistent, respectiv bolţari, în realitate casa este construită din chirpici, placată la exterior cu bolţari şi acest înveliş exterior nu conferă casei o rezistenţă sporită, astfel că acest viciu micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât, în cunoştinţă de cauză, ei nu ar fi cumpărat imobilul.

S-a susţinut că, datorită naturii (substanţei) construcţiei, riscul de prăbuşire este iminent în caz de cutremur sau inundaţie şi că vânzătorii au cunoscut substanţa construcţiei încă de la momentul când au dobândit-o, acesta fiind şi motivul pentru care au plătit un preţ de numai 12.000 lei. În plus, ei au putut cunoaşte materialele din care este făcută construcţia la momentul instalării centralei termice.

Pe de altă parte, au arătat reclamanţii că ne aflăm în faţa unor vicii ascunse şi grave, deoarece cumpărătorii nu le-au cunoscut şi nu le-ar fi putut cunoaşte printr-o verificare atentă şi nu le-au fost comunicate de vânzători, deşi acestea le cunoşteau existenţa.

Prin notele scrise ataşate la f.38 din dosar, reclamanţii şi-au precizat acţiunea ca fiind una în răspundere contractuală (estimatorie) pentru neexecutarea corespunzătoare a obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, întemeiată pe disp.art.1336 C.civ.

Au arătat reclamanţii că optează pentru menţinerea contractului şi reducerea preţului vânzării proporţional cu reducerea valorii lucrului vândut, cu obligarea pârâţilor la plata spezelor vânzării, potrivit art.1355 C.civ. şi la plata de daune interese, prin aplicarea disp.art.1085 C.civ.

Totodată, au precizat că referirea lor din acţiunea introductivă la substanţa lucrului vândut are în vedere disp.art.1352 C.civ., iar nu pe cele ale art.954 alin.1 C.civ., în sensul că eroarea priveşte calitatea lucrului. Astfel, deşi ei au cumpărat lucrul voit, acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie, iar viciile ascunse de care este afectat şi sarcina servituţii neaparente şi nedeclarate de care este grevat terenul aferent construcţiei îi micşorează foarte mult valoarea de întrebuinţare.

Prin sentinţa civilă nr.4553/09.03.2009 Judecătoria Constanţa a anulat cererea de chemare în garanţie a numitei Dragomir Rada, ca netimbrată, a admis  în parte acţiunea precizată formulată de reclamanţi şi, pe cale de consecinţă: a obligat în solidar pârâţii să restituie reclamanţilor următoarele sume de bani: - 36.764 euro, reprezentând preţul redus proporţional cu reducerea valorii bunului vândut, respectiv imobilul situat în comuna Valu lui Traian, -1869 euro, reprezentând cheltuielile vânzării, în temeiul disp.art.1357 Cod civil şi a respins capătul din cererea de chemare în judecată ce are ca obiect plata daunelor interese, ca fiind nefondat.

În termen legal, împotriva sentinţei civile menţionate mai sus au declarat apel reclamanţii şi pârâta E. S..

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile apelate prin prisma criticilor formulate de părţi şi a materialului probator existent la dosar, în conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul reţine următoarele:

Din expunerea de motive a cererii de chemare în judecată rezultă că argumentul esenţial pentru care reclamanţii au solicitat angajarea răspunderii pârâţilor vânzători este acela că, deşi li s-a garantat că întreaga construcţie de la parter este în totalitate din material rezistent, respectiv bolţari, în realitate, casa achiziţionată prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.417/11.04.2007 este construită din chirpici.

Potrivit art.954 C.civ., ignorarea sau greşita cunoaştere a realităţii constituie viciu de consimţământ în 2 ipostaze: când cade asupra substanţei obiectului prestaţiei şi când se referă la persoana cu care se încheie actul.

Prin „substanţă” se înţelege orice calitate esenţială a obiectului convenţiei pe care părţile au avut-o în vedere, în principal, în momentul contractării, şi în a cărei lipsă, dacă ar fi fost cunoscută, ele nu ar fi contractat.

Este adevărat că situaţia afectării lucrului vândut de un viciu în sensul art.1352 C.civ. prezintă asemănare cu viciul de consimţământ al erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.), ambele situaţii fiind generate de cunoaşterea inexactă a realităţii, iar sancţiunea prevăzută având ca scop să ocrotească victima erorii. Între aceste două situaţii există însă deosebiri esenţiale: 1) în cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit, şi poate cere anularea contractului; 2)în schimb, în cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie contra vânzătorului.

De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este făcută din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcţiune obligaţia pentru vicii.

Cum reclamanţii invocă eroarea asupra materialului din care este edificată construcţia cumpărată, devin aplicabile prevederile art.954 C.civ., în sensul că ne aflăm în situaţia erorii viciu de consimţământ, iar nu a viciilor reglementate de art.1352 şi urm.C.civ.

Prin urmare, pentru eroarea menţionată, reclamanţii nu puteau pretinde angajarea răspunderii pârâţilor pentru vicii ascunse, ci aveau deschisă numai calea acţiunii în anulare pentru eroare asupra substanţei lucrului vândut. Contrar celor susţinute în precizările la acţiune, reclamanţii nu puteau opta între cele două acţiuni, ale căror cauze şi consecinţe sunt, aşa cum am arătat mai sus, total diferite.

În privinţa celorlalte neajunsuri ale construcţiei pe care le invocă reclamanţii şi care vizează, în esenţă, structura de rezistenţă, materialele din compoziţia întregii construcţii şi fundaţia, se reţine că, pe de o parte, acestea au legătură  în mare parte, direct sau indirect, cu substanţa obiectului prestaţiei asupra căreia reclamanţii pretind că au fost în eroare şi, pe de altă parte, nu sunt de natură să atragă aplicabilitatea disp.art.1352 C.civ., în sensul constatării viciilor ascunse ale imobilului vândut.

Prima dintre condiţiile impuse de textul menţionat este aceea ca viciul să fie ascuns. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut şi, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă, nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.

În practica judecătorească, posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experienţă, cât şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile sa fie considerate ascunse.

Natura ascunsă sau aparentă a viciului unui lucru este un element obiectiv şi nu poate depinde de calităţile personale ale cumpărătorului. Dacă constatarea viciilor reclamă o anumită pregătire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumpărătorului să apeleze şi la o persoană calificată şi, dacă nu o face, el este considerat în culpă.

O altă condiţie este ca viciul să fi existat la momentul încheierii contractului. Pentru viciile ivite ulterior contractării, deci când lucrul se strică, se defectează, îşi pierde calităţile din cauza viciilor ivite după vânzare, vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate.

În fine, viciul să fie grav, astfel încât din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat după natura sa ori să micşoreze într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar plătit preţul cerut, dacă i-ar fi cunoscut viciile.

Toate aceste trei elemente condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii şi trebuie să fie dovedite de cumpărător, ceea ce în speţă nu s-a întâmplat.

Din coroborarea probelor enumerate (chiar şi în situaţia în care s-ar înlătura declaraţiile martorilor propuşi de pârâtă) cu susţinerile părţilor, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare, nu se poate reţine că imobilul construcţie în litigiu era afectat la momentul încheierii contractului dintre părţi de vicii de natura celor la care se referă legea (ascunse), pentru a putea fi angajată răspunderea pârâţilor vânzători.

Faptul că în imobil, potrivit afirmaţiilor reclamanţilor înşişi, se simţea un miros persistent de mucegai, iar fisurile pereţilor erau vizibile şi, deci, existau la momentul cumpărării, ar fi trebuit să le dea de bănuit şi să-i determine să facă verificări suplimentare, nu să se mulţumească cu explicaţiile pârâtei vânzătoare, potrivit cărora locuinţa nu fusese aerisită de mult timp, iar fisurile din pereţi nu erau importante şi puteau fi acoperite, fiind crăpături de tencuială.

Faptul că vizionarea casei s-a realizat o singură dată sau de două ori nu i se poate imputa  vânzătoarei, pentru că nimeni şi nimic nu i-a obligat pe reclamanţi să o cumpere în aceste condiţiile pe care le-au descris; dimpotrivă puteau să insiste să o vadă de mai multe ori şi în condiţii de vizibilitate mai bună, prin îndepărtarea mobilierului.

Este evident că apelanţii-reclamanţi au dat dovadă de naivitate, în condiţiile în care au acceptat să încheie contractul fără să fi văzut imobilul în întregime şi pe lumină, deşi acest lucru se impunea cu atât mai mult cu cât construcţia prezenta urme vizibile la acel moment ale încercărilor vânzătorilor de a-i îmbunătăţi aspectul prin lucrări de suprafaţă, iar pârâta, întrebată fiind de reprezentantul băncii, a declarat că nu ştie din ce material este imobilul.

Erau suficiente indicii care să determine orice cumpărător prudent şi diligent  să se îndoiască de calitatea construcţiei, printre care şi preţul mic şi, cu toate acestea, reclamanţii au ales să le ignore şi să cumpere pe riscul lor, încântaţi probabil de preţul mic.

În condiţiile arătate, este mai mult decât evident că viciile invocate de reclamanţi nu pot fi caracterizate decât ca vicii aparente, de care cumpărătorii au putut să se convingă singuri şi pentru care vânzătorul nu poate fi făcut răspunzător, potrivit art.1353 C.civ.

Nefiind îndeplinită cerinţa ca viciile să fi fost ascunse, nu mai are nici o relevanţă dacă au fost sau nu dovedite celelalte două condiţii impuse de art.1352 C.civ. şi, implicit buna sau reaua-credinţă a vânzătorilor, astfel că o analiză sub acest aspect este inutilă.

Considerăm totuşi necesară precizarea că, dacă imobilul-construcţie ar fi fost absolut impropriu întrebuinţării potrivit destinaţiei sale şi lipsit de orice valoare, aşa cum s-a reţinut în expertiza Stăncic,  logic ar fi fost ca reclamanţii să ceară anularea (pentru eroare asupra substanţei lucrului) sau rezoluţiunea contractului. Însă este evident că nu doresc să renunţe la imobil şi, dacă li s-ar aprecia întemeiate criticile din apel şi s-ar lua în considerare concluziile expertizei Stăncic, s-ar ajunge în situaţia unei sarcini mai mult decât împovărătoare pentru pârâţi şi a unei îmbogăţiri nejustificate, cel puţin în parte, a reclamanţilor,  aceaştia urmând să rămână cu imobilul dar, în acelaşi timp, să primească în întregime preţul plătit, plus spezele vânzării şi daune interese.

Domenii speta

Spete similare