Somaţie de plată. Înscriere în cartea funciară. Condiţii cerute pentru valabilitatea înscrierii

Somaţie de plată. Înscriere în cartea funciară. Condiţii cerute pentru valabilitatea înscrierii

C.proc.civ., art. 387, art. 488, art. 497

Legea nr. 7/1996, art. 49, art. 50

Ordinul nr. 2371/C/1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriei

Valabila înscriere în cartea funciară a somaţiei de plată presupune ca atât somaţia cât şi încheierea de carte funciară să fie conforme cu dispoziţiile legale edictate în acest sens.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 670 din 1 iulie 2008

Notă: Legea nr. 7/1996 a fost republicată în baza art. V al Titlului XII din Legea nr. 247/2005

Ordinul nr. 2371/C/1997 a fost abrogat prin Ordinul nr. 633/2006

Prin încheierea de carte funciară nr. 21069/18.07.2004 dată de Judecătoria Timişoara – Biroul de carte funciară în dosarul nr. 21069/2004 a fost admisă cererea formulată de creditorul F. Bucureşti, dispunându-se notarea în C.F. a somaţiei de plată în favoarea creditorului.

Pentru a dispune astfel, s-a avut în vedere somaţia de plată emisă de creditor pe seama debitorului C.I. şi faptul că nu există impedimente la notare, fiind îndeplinite condiţiile cerute de art. 50 din Legea nr. 7/1996.

Împotriva încheierii au declarat apel intimaţii S.G. şi S.F. care au criticat-o pentru netemeinicie şi nelegalitate şi au solicitat schimbarea ei în sensul respingerii cererii creditorului.

Prin decizia civilă nr. 2851/05.12.2004 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în dosarul nr. 9792/C/2004 apelul a fost admis, iar încheierea a fost modificată în sensul respingerii cererii reclamantei.

Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că din copia cărţii funciare rezultă că apartamentul din litigiu este proprietatea apelanţilor, care şi-au intabulat dreptul de proprietate la data de 19.02.2003 prin schimb imobiliar după radierea interdicţiei de înstrăinare în favoarea F. S.A, radiere înregistrată la data de 12.11.2002.

Somaţia de plată priveşte pe fostul proprietar tabular, C.I. şi prin urmare, conform dispoziţiilor art. 24 din Legea nr. 7/1996 nu este opozabilă actualilor proprietari, apelanţii care au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului liber de sarcini, astfel că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 50 din Legea nr. 7/1996.

Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului pârâţilor.

În motivare a invocat faptul că radierea ipotecii din 12.11.2002 s-a efectuat în temeiul unui înscris care nu a fost emis de creditor, fiind încălcate dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 7/1996; pe de altă parte, creditul pentru garantarea căruia a fost înscrisă ipoteca nu a fost achitat, obligaţia de plată subzistând, iar înscrierile de carte funciară au efect de opozabilitate şi nu constitutiv şi se bucură de  o prezumţie simplă.

A mai invocat faptul că este nerelevantă dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului de către reclamanţi anterior emiterii somaţiei de plată pe numele debitorului, instanţa de apel interpretând greşit dispoziţiile art. 24 din Legea nr. 7/1996 faţă de dispoziţiile art. 1790 C.civ.

Totodată, a expus starea de fapt ce a condus la naşterea prezentului litigiu.

În drept a invocat dispoziţiile art.304 pct.9 şi următoarele C.proc.civ.

Dosarul a fost iniţial înregistrat la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţă care l-a remis pe cale administrativă la Curtea de Apel Timişoara.

La termenul din 24.10.2005 instanţa a dispus suspendarea judecăţii până la finalizarea cercetărilor penale începute împotriva persoanelor ce ar fi falsificat acte ce au stat la baza radierii din cartea funciară a înscrierilor vizând ipoteca garanţie a creditului acordat.

După rămânerea definitivă a hotărârii penale pronunţate în cauza susmenţionată, cauza a fost repusă pe rol.

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi în baza art.306 al.2 C.pr.civ. faţă de dispoziţiile art. 299 şi urm. C.proc.civ., instanţa a reţinut următoarele:

Prin contractul de ipotecă nr.699 din data de 09.10.2002 (accesoriu al contractului de facilitate de credit nr. 698/08.10.2002 încheiat între F. S.A. şi S.C.  „B.D.E.” S.R.L.) încheiat între F. S.A. – Sucursala T. în calitate de creditor şi garantul ipotecar C.I. şi autentificat sub nr. 3709/09.10.2002 la B.N.P. din Timişoara se garantează obligaţia de rambursare a creditului în valoare de 25.000 Euro şi 850.000 lei.

În favoarea băncii se constituie astfel o garanţie ipotecară de rang I asupra apartamentului nr. 2, proprietatea garantului ipotecar C.I.

Totodată, asupra imobilului a fost notată interdicţia de înstrăinare, grevare, demolare şi dezmembrare în favoarea băncii, până la acoperirea în totalitate a creditului.

Întrucât împrumutatul nu şi-a respectat obligaţiile contractuale, banca a declarat creditul scadent şi a decis recuperarea creanţelor pe calea executării silite.

În acest sens au fost investite cu formulă executorie contractul de credit şi contractul de ipotecă menţionate mai sus, iar debitoarea a fost somată ca în termen de 15 zile de la primirea somaţiei să achite sumele de 28.967,68 Euro şi 1.143.550.016,90 ROL.

Se observă că atât la data emiterii somaţiei de plată pe numele debitorului-garant ipotecar C.I. (28.04.2004 cât şi la data cererii de transcriere a somaţiei în cartea funciară (30.06.2004), contrar celor reţinute în cuprinsul somaţiei şi al cererii, debitoarea nu mai era proprietară tabulară al imobilului cu care fusese garantat creditul, el fiind dobândit în proprietate de intimaţi în baza unui contract de schimb imobiliar.

Dreptul acestora a fost înscris în cartea funciară la 19.02.2003.

La acea dată, din cartea funciară erau radiate înscrierile de sub B7 vizând interdicţiile, respectiv cele de sub C3 vizând dreptul de ipotecă, înscrieri efectuate în favoarea recurentei.

Radierea s-a efectuat în baza adresei nr.1469/12.11.2002, adresă aparent emisă de recurentă.

Prin sentinţa penală nr. 1025/09.05.2007 pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosarul nr. 9556/325/2006 (menţinută prin decizia penală nr. 340/A/29.10.2007 a Tribunalului Timiş şi, respectiv, prin decizia penală nr.97/R/31.01.2008 a Curţii de Apel Timişoara) adresa susmenţionată a fost anulată ca fiind falsificată.

Cum actul în baza căruia s-a procedat la radierea ipotecii a fost radiat şi în cauză nu s-a făcut dovada achitării creditului pentru care ipoteca a fost înscrisă, este evident că creditorul este îndreptăţit să procedeze la urmărirea silită a bunului cu care datoria a fost garantată, bunul putând fi urmat în mâinile oricui s-ar afla, în baza art. 1790 C.civ.

La data emiterii somaţiei, executarea silită imobiliară era guvernată de dispoziţiile art. 488 şi urm. C.proc.civ. în forma în vigoare la acea dată.

Potrivit dispoziţiilor art. 497 C.proc.civ., executorul va soma pe debitor că, în caz de neplată, se va trece la executarea imobilelor cuprinse în procesul-verbal de situaţie şi va lua măsuri ca somaţia să fie înscrisă în cartea funciară.

Pentru ca înscrierea să fie valabilă este necesar ca actul a cărui înscriere se cere (în cauză somaţia de plată) să îndeplinească toate condiţiile de fond şi formă cerute de lege pentru valabilitatea sa.

În cauză, somaţia a fost adresată numitei C.I., persoană care garantase creditul cu imobilul înscris în cartea funciară.

Se observă că, atât la data emiterii somaţiei de plată (28.06.2004) cât şi la cea a cererii de transcriere a acestuia în cartea funciară (30.06.2004) şi, respectiv, la emiterea încheierii atacate (18.07.2004), persoana somată nu mai era proprietar tabular al imobilului, acesta fiind dobândit în proprietate de reclamanţi încă din 19.02.2003.

Este adevărat că, aşa cum s-a arătat mai sus, creditorul ipotecar poate urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla.

Cum imobilul se afla din 19.02.2003 în mâinile reclamanţilor, iar creditorul a înţeles să urmărească acest imobil pentru recuperarea creanţei, este evident că la data emiterii somaţiei, calitatea de debitori în sensul art. 488 şi urm. C.proc.civ. (în forma în vigoare la acel moment) o aveau reclamanţii – titulari ai dreptului de proprietate înscris în cartea funciară.

Or, în cauză, actul ce se cere a fi înscris a fost emis pe numele persoanei care nu mai avea în proprietate imobilul, astfel că somaţia nu întruneşte cerinţele de valabilitate impuse de dispoziţiile art. 387, 497 alin. (1) C.proc.civ. şi nu putea fi înscrisă în cartea funciară în baza art. 497 alin. (2) C.proc.civ.

În continuare, instanţa a reţinut că, la data la care a fost dată încheierea atacată, era în vigoare Ordinul nr. 2371/C/1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale Judecătoriilor.

Potrivit art. 51 lit. g) din Regulament, încheierea de carte funciară trebuia să cuprindă persoanele în folosul şi împotriva cărora se efectuează înscrierea. Or, încheierea atacată nu face o astfel de menţiune, referitoare la persoanele cărora s-a efectuat înscrierea. Menţiunea potrivit cu care încheierea se va comunica acestora nu este de natură să acopere acest viciu, ci reprezintă îndeplinirea de către judecătorul de cartea funciară a unei obligaţii distincte stabilită de dispoziţiile art. 51 lit. i) din Regulament („persoanele cărora urmează să li se comunice încheierea”).

În concluzie, recurenta este îndreptăţită să-şi recupereze creanţa inclusiv prin urmărirea imobilului în litigiu (radierea ipotecii fiind rezultatul unui fals, aspect irevocabil stabilit), însă, – prin prisma prezentului litigiu – cu respectarea dispoziţiilor legale referitoare la înscrierile de carte funciară.

Pentru aceste considerente, care le substituie în parte pe cele avute în vedere de instanţa de apel, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304, 306 alin. (2) C.proc.civ., instanţa a respins recursul declarat de reclamantă.

Domenii speta

Spete similare