Contract de închiriere. Clauze. Trimitere la legea specială. Interpretare. Aplicare

Contract de închiriere. Clauze. Trimitere la legea specială. Interpretare. Aplicare

C.civ., art. 969, art. 982

Clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întregul act, iar norma specială derogă de la cea generală.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 1011 din 23 octombrie 2008

Prin decizia civilă nr. 221/A/25.06.2008 pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. 11845/55/2006, a fost respins apelul declarat de reclamanţii B.K. şi B.H. împotriva sentinţei civile nr. 929/13.02.2008 pronunţată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 11845/55/2006 în contradictoriu cu pârâţii E.I., E.A. şi C.I.

Pentru a dispune astfel, tribunalul a apreciat că prima instanţă a făcut corecta aplicare a dispoziţiilor legale la starea de fapt reţinută, după cum urmează:

Prin cererea adresată primei instanţe, reclamanţii au solicitat evacuarea necondiţionată a pârâţilor din imobilul proprietatea lor, situat în Arad.

În motivare au invocat faptul că au cumpărat apartamentul în litigiu şi că titlul în baza căruia pârâţii îl ocupă (contract de închiriere) a ajuns la termen, nemaifiind prelungit.

Prin cererea reconvenţională precizată, pârâţii au solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumei de 11296,66 lei cu titlu de despăgubiri şi stabilirea unui drept de retenţie până la achitarea de către reclamanţi a acestei sume, invocând îmbunătăţirile aduse imobilului; au mai solicitat constatarea nulităţii absolute a clauzei prevăzute de art. 8 lit. i din contractul de închiriere înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice sub nr. 555.

Prin hotărârea apelată, prima instanţă a admis în parte atât cererea principală, cât şi cererea reconvenţională.

În consecinţă, a dispus evacuarea pârâţilor din apartamentul în litigiu condiţionat de plata sumei de 11296,66 lei cu titlu de despăgubiri şi a stabilit un drept de retenţie în favoarea pârâţilor până la achitarea sus-menţionatei sume; a respins cererea reconvenţională sub aspectul constatării nulităţii absolute a clauzei contractuale; a compensat parţial cheltuielile  de judecată.

Pentru a dispune astfel, prima instanţă a avut în vedere  că imobilul în litigiu a fost redobândit de către doamna B.A.T. prin Sentinţa civilă nr. 7870/22.09.1994 a Judecătoriei Arad, fiind admisă acţiunea sa în rectificare CF.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7567, aceasta a înstrăinat apartamentul în litigiu, reclamanţilor.

Pârâţii ocupă apartamentul încă din anul 1963 în baza unor contracte de închiriere succesive încheiate cu Statul Român, iar după restituire, cu doamna B.A.T.

La data de 04.02.2005 între reclamantul B.K. şi pârâţi se încheie contractul de închiriere înregistrat la Administraţia Financiară a Municipiului Arad sub nr. 555, pe o durată determinată de 5 luni.

În cauză s-a efectuat o expertiză tehnică la cererea pârâţilor, s-a efectuat şi o contraexpertiză. Conform concluziilor acestui raport de expertiză, s-a constatat efectuarea următoarelor lucrări de construcţii şi instalaţii de către pârâţi: construcţii-placaj de faianţă la baie şi bucătărie, pardoseală rece din gresie la baie, zid de compartimentare, uşă din lemn şi lambriuri din lemn în antreu şi instalaţii-instalaţii termice, instalaţii de gaze naturale, a căror valoare se ridică la suma de 11.296,66 lei.

Contrar susţinerilor reclamanţilor, instanţa a apreciat că raportului juridic de locaţiune dintre părţi, îi sunt aplicabile dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, actul normativ menţionat reglementând regimul juridic al spaţiilor cu destinaţie de locuinţă redobândite de către foştii proprietari-fără a distinge între modul de dobândire-prin acţiune de drept comun ori proceduri administrative. La art. 1 se prevede prelungirea de drept a contractelor de închiriere prelungite ori reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanţei.

Or, încă din anul 1963 şi până astăzi, în mod neîntrerupt, pârâţii deţin imobilul în calitate de chiriaşi.

Pe de altă parte, chiar reclamantul a convenit prin clauza inserată la art.16 să supună contractul de închiriere dispoziţiilor O.U.G. nr.  40/1999, Legii nr. nr. 114/1996 şi Codului civil.

Prin urmare, instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999, conform cărora chiriaşul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile şi,  până la achitarea integrală a acestora de către proprietar, chiriaşul are drept de retenţie asupra locuinţei. În cazul înstrăinării locuinţei, chiriaşul poate pretinde plata despăgubirilor de la noul proprietar.

Instanţa nu a reţinut apărarea reclamanţilor prin care susţin că reconvenţionala este inadmisibilă prin efectul clauzelor contractuale inserate în art. 8 lit. d) şi l) din contract, pentru considerentele ce vor fi prezentate în continuare.

Părţile au stipulat în contract că, fără acordul anterior al proprietarului, chiriaşul nu poate face îmbunătăţiri la imobil-în caz contrar, la încetarea locaţiunii, acestea rămân proprietarului, fără obligaţia de a-l despăgubi pe chiriaş.

Au mai convenit părţile că, întrucât chiriaşul a ocupat apartamentul şi înainte de încheierea contractului, în cazul în care s-au făcut îmbunătăţiri la imobil, cu sau fără acordul proprietarului, înainte de semnarea contractului, chiriaşul renunţă la orice pretenţii împotriva sa.

Astfel, prin prima clauză părţile şi-au stabilit drepturile şi obligaţiile pentru perioada cuprinsă între 1.02.2005 - data încheierii contractului şi încetarea locaţiunii. Or, toate investiţiile s-au efectuat în perioada 1966-1995 - aspect necontestat de părţi, iar în aceste condiţii, acordul proprietarului-reclamant B.K. nu putea fi cerut şi nici nu era necesar.

Prin cea de a doua clauză, în mod legal, părţile au putut reglementa regimul juridic al investiţiilor pentru perioada anterioară încheierii contractului, însă doar începând cu data de 15.07.2004-data la care reclamantul B.K. a devenit proprietar al apartamentului.

Doar de la această dată reclamantul are calitate de proprietar-calitate în care a semnat contractul şi care i-ar fi conferit dreptul să invoce excepţiile prevăzute în această clauză pentru a paraliza acţiunea în pretenţii a pârâţilor.

Or, toate investiţiile a căror contravaloare se solicită prin reconvenţională, au fost realizate înainte ca reclamanţii să devină proprietari asupra apartamentului.

Prin urmare, faţă de data realizării investiţiilor şi data când reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului, clauzele contractuale privind despăgubirile nu pot fi invocate în favoarea acestora din urmă.

Din motivele arătate a reţinut instanţa că  pârâţii nu au nici un interes să solicite constatarea nulităţii absolute a acestor clauze - clauze care, aşa cum s-a arătat, nu le afectează în nici un fel dreptul de a solicita şi obţine despăgubiri.

Respingând apelul declarat de reclamanţi, tribunalul a avut în vedere, în esenţă, considerentele reţinute de prima instanţă. Criticile vizând modalitatea în care cheltuielile de judecată au fost compensate au fost respinse, apreciindu-se că în mod corect a fost făcută aplicarea dispoziţiilor art. 274, 276 C.proc.civ.

Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanţii, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul admiterii în tot a cererii de chemare în judecată şi al respingerii cererii reconvenţionale.

În motivare au invocat ignorarea de către instanţa de apel a clauzelor cuprinse în art. 8 lit. d şi l din contractul de închiriere încheiat cu pârâţii, respectiv greşita interpretare dată acestor clauze de către prima instanţă.

Au mai invocat faptul că, deşi antecesoarea lor în drepturi a dobândit imobilul din litigiu pe calea dreptului comun, instanţele au reţinut incidenţa  în cauză a dispoziţiilor art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999.

Au arătat că, şi în condiţiile în care dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 ar fi incidente, pârâţii nu au făcut dovada întrunirii condiţiilor cerute de art. 43 din Ordonanţă referitoare la aprobările şi actele justificative cerute pentru a fi îndreptăţiţi la acordarea de despăgubiri.

Au mai arătat că, întrucât au achitat deja preţul apartamentului, nu mai pot fi obligaţi să achite contravaloarea îmbunătăţirilor, astfel cum au solicitat pârâţii.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi în baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ., faţă de dispoziţiile art. 299 şi urm. C.proc.civ., instanţa a reţinut următoarele:

Imobilul în litigiu a fost dobândit de reclamanţi cu titlu de vânzare-cumpărare de la fostul proprietar care, la rându-i, îl redobândise printr-o hotărâre judecătorească de rectificare carte funciară prin care s-a constatat nevalabilitatea preluării imobilului de către stat.

Pe de altă parte, pârâţii ocupă apartamentul în calitate de chiriaşi în baza unui contract de închiriere încheiat cu Statul Român în 1963  şi prelungit succesiv.

Aceste aspecte nu au fost contestate în cauză, cum necontestată a fost şi încheierea contractului de închiriere dintre reclamantul B.K. în calitate de proprietar şi pârâtul E.I. în calitate de chiriaş pe o perioadă  de 5 ani, începând cu 01.02.2005. Potrivit contractului, clauzele sale se completează cu dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr. 114/1996 şi ale dreptului civil. Faptul că părţile au înţeles ca voinţa lor să fie guvernată şi de dispoziţiile legilor speciale (în raport cu dreptul comun, respectiv cu Codul civil) în materie de locaţiune rezultă nu doar din prevederea expresă în acest sens şi mai sus arătată ci şi din alte clauze înscrise în contract, cum ar fi cele care raportează cuantumul chiriei la procentul de 15% din venitul lunar net al chiriaşilor (art. 5), ce impun obligaţiile chiriaşului aşa cum sunt stabilite de dispoziţiile art. 24 lit. a) din Legea nr. 114/1996 [art. 7 lit. k)] sau care stabilesc obligaţia chiriaşului de a se muta într-o locuinţă corespunzătoare „potrivit dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999” (art. 13 pct. 4).

Una dintre criticile reclamanţilor-recurenţi vizează faptul că, recunoscând părţilor dreptul de retenţie, instanţele au nesocotit dispoziţiile art. 8 lit. d) şi l) din contract, clauze potrivit cărora chiriaşii nu pot face îmbunătăţiri la imobil fără acordul proprietarului, în caz contrar acestea rămânând câştigate locatorului şi, respectiv, obligaţia chiriaşului de a ridica orice îmbunătăţiri efectuate, în ambele situaţii chiriaşul renunţând la dreptul de a solicita contravaloarea lucrărilor.

Este adevărat că şi aceste clauze reprezintă o manifestare a voinţei părţilor, obligatorie faţă de dispoziţiile art. 969 C.civ., însă ele trebuie raportate şi la dispoziţiile legale cuprinse în legile speciale la care părţile au făcut trimitere, cu respectarea dispoziţiilor art. 982 C.civ.

Astfel, dispoziţiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 dau chiriaşului dreptul de a fi despăgubit pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile aduse imobilului.

Pe de altă parte, art. 22 din Legea nr. 114/1996 (în forma în vigoare la data încheierii contractului ) declară nule de drept clauzele care exonerează proprietarul de la obligaţiile ce-i revin potrivit prevederilor legale, deci inclusiv de la cea de  dezdăunare a chiriaşului.

În aceste condiţii, în mod corect au înlăturat primele instanţe clauzele mai sus menţionate, reţinând incidenţa dispoziţiile art. 43 din O.U.G. nr.  40/1999.

Este adevărat că nu este la adăpost de critică reţinerea primei instanţe potrivit cu care este lipsită de interes cererea pârâţilor  de  constatare a nulităţii absolute a acestor clauze însă se observă că, examinând fondul lor, instanţa a ajuns la aceeaşi concluzie, a lipsei lor de incidenţă, concluzie legală faţă de considerentele mai sus arătate.

La fel, chiar dacă instanţa de apel nu a examinat pe larg criticile formulate pe calea apelului de reclamanţi cu privire la hotărârea judecătorească vizând clauzele cuprinse în art. 8 din contract, tribunalul a făcut referire la clauza din art. 16 al contractului cu privire la incidenţa legii speciale, respectiv a dispoziţiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999.

În ceea ce priveşte criticile vizând nedovedirea de către pârâţi a existenţei aprobărilor prevăzute de lege confirmate de acte justificative, condiţie cerută de art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 pentru acordarea de despăgubiri chiriaşului, instanţa reţine următoarele:

În primul rând, greşeala de fapt decurgând în eronata apreciere a probelor administrate nu se mai constituie în motiv de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 C.proc.civ.

În al doilea rând, existenţa lucrărilor afirmativ efectuate cu aprobările legale şi valoarea acestora au fost constatate prin rapoartele de expertiză efectuate în cauză; or susţinerile recurenţilor vizând aprobările necesare efectuării lucrărilor se constituie în eventuale obiecţiuni la concluziile experţilor, obiecţiuni ce trebuiau formulate cu respectarea termenului prevăzut de dispoziţiile art. 212 alin. (2) C.proc.civ.

În fine, nici susţinerile reclamanţilor vizând faptul că în preţul achitat  vânzătorului pentru apartament a intrat şi contravaloarea îmbunătăţirilor (astfel că, prin hotărârea atacată sunt obligaţi să achite din nou o parte din preţ) nu sunt de natură a atrage modificarea deciziei, câtă vreme aptitudinea chiriaşului de a cere contravaloarea îmbunătăţirilor şi de la noul dobânditor al imobilului este consacrată expres de dispoziţiile art. 43 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999.

Se observă, însă, că reclamanţii se pot îndrepta împotriva vânzătorului – fost proprietar pentru a recupera de la acesta suma achitată cu titlu de contravaloare a îmbunătăţirilor aduse imobilului, sumă care a fost achitată vânzătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304, 306 alin. (2) C.proc.civ., instanţa a respins recursul declarat de reclamanţi. 

Domenii speta

Spete similare