Contract de închiriere. Obligaţie sub condiţie suspensivă. Perfectare. Consecinţe

1.Contract de închiriere. Obligaţie sub condiţie suspensivă. Perfectare. Consecinţe.

Conform disp. art. 969 C.civ. convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante iar conform disp.art. 970 C.civ. convenţiile trebuie executate cu bună credinţă; ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei după natura sa.

Conform disp. art. 1017 C.civ. obligaţia sub condiţie suspensivă este aceea care depinde de un eveniment viitor şi necert. Obligaţia condiţională nu se perfectează decât după îndeplinirea evenimentului.

Prin  împlinirea condiţiei suspensive se consideră retroactiv că actul juridic a fost pur şi simplu, situaţie în care denumirea de locatar şi locator folosită în Contract corespunde calităţii părţilor din contract, la data încheierii acestuia. Ea reprezintă o înţelegere distinctă de obiectul principal, respectiv asigurarea locaţiunii terenului în schimbul plăţii chiriei, ce trebuie interpretată în sensul disp. art. 977 şi 978 C.civ., adică în sensul în care poate avea efect, nicidecum în acela în care n-ar putea produce nici unul. 

( Tribunalul Dolj, Secţia comercială,  Decizia nr.  226 din 23 mai 2011)

Reclamanta SC S H SRL Craiova a chemat în judecată pe pârâta  SC D SRL Craiova pentru ca aceasta să fie obligată la plata sumei de 18.300 lei reprezentând debit restant conform art.15 din contractul de închiriere nr.17 C/31.12.2006.

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că pârâta deţine suprafaţa de teren de 106,64 mp situată în Craiova, B-dul Ion Antonescu, pentru amplasarea unui chioşc metalic în vederea desfăşurării de activităţi comerciale, în baza unui contract de închiriere încheiat cu reclamanta.Întrucât în zona respectivă reclamanta deţinea mai multe terenuri închiriate către diverse societăţi comerciale, care au fost blocate de construcţii realizate de societăţi comerciale care au concesionat de la Primăria Craiova din faţa spaţiilor deţinute; a negociat cu pârâta noul contract de închiriere unde s-a înserat clauza de la art.15 , stabilind ca în cazul în care aceasta va obţine  dreptul de a construi în faţa spaţiului deţinut, concesionând terenul de la Primăria Craiova,să plătească aceeaşi chirie pe toată durata construcţiei, întrucât o privează de posibilitatea de a închiria terenul unei alte societăţi. Reclamanta mai arată că pârâta a obţinut în baza Hotărârii Consiliului Local Craiova nr.209/25.05.2006, concesiunea asupra terenului situat în faţa terenului deţinut de reclamantă, iar în baza autorizaţiei de construire nr.2126/06.12.2006 şi-a edificat o construcţie pe teren, privind-o de dreptul de a mai folosi suprafaţa de 104,64 mp.

În temeiul art.15 din contract a emis facturi fiscale în valoare totală de 18.300 lei.

Deşi a încercat concilierea directă prin notificarea nr.725/06.10.2008, pârâta a refuzat orice modalitate de soluţionare a litigiului.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta solicită respingerea acţiunii cu motivarea că prin notificarea nr.101/13.12.2007, locatarul şi-a manifestat voinţa de a nu mai prelungi contractul de închiriere, reclamanta recunoscând că a încetat acest contact, astfel că dispoziţiile art.15, nu mai pot constitui teren juridic pentru pretenţiile invocate.

Cât priveşte terenul ocupat de chioşcul metalic deţinut de SC D SRL pe durata derulării locaţiunii este în prezent amenajat de către reclamantă având destinaţia de parcare.

La data de 27.05.2009, reclamanta a formulat note scrise solicitând obligarea pârâtei la plata lipsei de folosinţă a terenului, calculată la valoarea chiriei, invocând dispoz.art.15 raportat la art.26 din contractul de închiriere, arătând că terenul ce a făcut obiectul contractului nu i s-a predat, rămânând pe această fundaţie de beton şi piloni chioşcului, astfel că a fost nevoită să  angajeze o firmă specializată pentru demolarea acestei construcţii.

Susţine că din luna martie aprilie 2009 foloseşte ca parcare, iar în decembrie 2008 a  înfiinţat un club de bowling, fapt pentru care a emis facturi fiscale până în decembrie 2008.

Mai mult pe suprafaţa de teren concesionată de la  Consiliul Local, a ridicat o altă construcţie, motiv pentru care trebuia să plătească chirie şi după încetarea contractului de închiriere.

Faţă de opunerea pârâtei la această precizare, instanţa a reţinut că prin invocarea unui alt temei contractual, reclamanta şi-a modificat acţiunea iniţială după prima zi de înfăţişare, astfel că, în raport de dispoz. art.132 c.proc.civ. a respins cererea precizată ca fiind tardivă.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriul părţilor şi proba cu expertiză tehnico-judiciară.

Prin sentinţa nr. 12027/30.06.2010 Judecătoria Craiova a  respins acţiunea formulată de către reclamanta ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că , prin contractul nr.17 C/31.12.2006, reclamanta a închiriat pârâtei un teren în suprafaţă de 104,64 mp situat în Craiova, B-dul Mareş. I. Antonescu, nr.102, judeţul Dolj, cu  destinaţia spaţiu comercializare.

Potrivit prevederilor art.15 din contract” în cazul în care locatorul obţine dreptul de a construi în faţa spaţiului deţinut, concesionând sau închiriind terenul ce aparţine domeniului public, acesta datorează aceeaşi chirie pe toată durata construcţiei de pe domeniul public, întrucât privează locatorul de posibilitatea de a închiria altei societăţi terenul.

Susţinând că pârâta a încălcat înţelegerea intervenită între părţi, reclamanta a emis facturi pentru plata chiriei de 18300 lei  în perioada 31.12.2007 – 26.09.2008, invocând faptul că SC D SRL Craiova şi-a edificat în faţa terenului deţinut de SC S H SRL o construcţie pe o suprafaţă concesionată de Consiliul Local Craiova.

În condiţiile în care reclamanta susţine că prin executarea acestei construcţii a fost privată de posibilitatea de a mai folosi terenul de 104,64 mp, instanţa va proceda la interpretarea clauzei inserată în art.15 din contractul de închiriere, în sensul că pârâta avea obligaţia de a suporta prejudiciul cauzat reclamantei prin încălcarea obligaţiilor asumate, astfel cum s-au prevăzut, această clauză fiind  conformă cu dispoziţiile art. 969 C.civ.

Ulterior datei de 13.12.2007, data încetării contractului, reclamanta a calculat beneficiul nerealizat prin lipsa de folosinţă a spaţiului la nivelul chiriei percepute anterior încetării contractului.

 Pentru angajarea răspunderii contractuale a pârâtei trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii, să se producă o faptă ilicită, un prejudiciu şi să existe o legătură de cauzalitate între fapta de neîndeplinire culpabilă a obligaţiei contractuale şi prejudiciul cauzat.

Astfel, probele de la dosar nu fac dovada producerii unui prejudiciu în patrimoniul reclamantei, în condiţiile în care suprafaţa de teren ocupată de construcţia realizată de pârâtă aparţine domeniului  privat al Municipiului Craiova, iar amplasamentul este situat în afara proprietăţii SC S H SRL.

Ori, aşa cum rezultă din concluziile expertizei tehnice, incinta proprietăţii este liberă şi poate fi închiriată de către reclamantă fără a-i împiedica folosinţa asupra terenului.

În acest context nu poate fi antrenată răspunderea contractuală a pârâtei, nefiind dovedită  existenţa unui prejudiciu în patrimoniul acesteia.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs  reclamanta SC S H SRL Craiova care în motivare arată că instanţa a aplicat greşit art. 132 C. proc. civ. atunci  când a respins ca tardivă precizarea acţiunii din data de 27.05.2009.

De asemenea arată că reclamanta a întemeiat pretenţiile sale pe răspunderea civilă contractuală şi nu pe răspundere civilă delictuală.

Deşi instanţa reţine în considerente  că se invocă încălcarea unei clauze contractuale, art 15 din contractul de locaţiune şi că trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 969 Cod civil, arătând că „nu poate fi antrenată răspunderea contractuală a pârâtei”.Se observa însă clar că instanţa analizează şi se pronunţa asupra pretenţiilor  societăţii reclamante din perspectiva art. 998 şi urm.C. proc. civ. (răspundere civilă delictuală exprimată în formula fapta ilicită-vinovăţie-prejudiciu-cauzalitate).

 Reclamanta nu a invocat acest temei şi principiul disponibilităţii a fost încălcat, fondul nu a fost practic cercetat iar procesul nu a fost unul echitabil pentru reclamantă, încălcându-se art. 129 C. proc. Civ., art. 21 alin.3  Constituţie şi art.6 paragraf 1 CEDO.

 În speţă acţiunea trebuia analizată din perspectiva art. 969  Cod civil, vizând puterea de lege a contratului de locaţiune dintre părţi, natura juridică a clauzei cuprinse în art.15 din contract.

 Pârâta nu a contestat contractul de locaţiune nr. 17C/31.12.2006,denunţat unilateral de către locatarul-pârâta începând cu data de 31.12.2007.

 În acest contract, la art.15 părţile au convenit o obligaţie a pârâtei de plata către reclamantă a unei sume de bani egală cu valoarea chiriei lunare stabilite prin contract, sub o condiţie suspensivă pe un teren stabilit de părţi a fi toată durata construcţiei de pe domeniul public.

 Această clauză s-a convenit în contextul în care mai multe societăţi comerciale care închiriau terenuri din incinta societăţii,obţineau concesiune a domeniului local adiacent şi îşi edificau construcţii,practic blocând utilizarea comercială – închirierea  terenului recurentei.

 Condiţia suspensivă s-a împlinit în timpul derulării contractului de locaţiune, astfel că obligaţia de plată a devenit exigibilă începând cu data realizării construcţiei pe terenul domeniului public.

 Părţile au avut în vedere stabilirea convenţională a despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru o ipoteză de vătămare a intereselor sale legitime comerciale,stabilind care este împrejurarea de fapt vătămătoare şi care este cuantumul despăgubirilor şi o durata de plată a acestora.

 Faţă de aceste împrejurări,simpla îndeplinire a faptului – condiţie suspensivă atrage aplicarea clauzei, fără ca reclamanta să mai fie ţinută a dovedi un prejudiciu, fapta ilicită, cauzalitate,etc, întrucât este vorba de o convenţie a părţilor.

 Nu se poate susţine nici faptul că odată cu denunţarea unilaterală de către chiriaş a contractului de locaţiune începând cu data de 31.12.2007 ar fi încetat şi clauza aferentă art.15 din contract, întrucât aceasta exprimă o obligaţie distinctă de locaţiunea terenului, priveşte o ipoteză de vătămare a intereselor comerciale legitime ale reclamantei printr-o faptă posibilă a pârâtei şi stabileşte cuantumul despăgubirilor,valabilitatea acestei clauze fiind pe toată durata de existentă a construcţiei pârâtei.

 Instanţa ignoră total contractul dintre părţi atunci când stabileşte starea de fapt. Astfel, instanţa reţine în baza concluziilor expertizei tehnice ca în urma realizării construcţiei pârâtei incinta  recurentei este liberă şi poate fi închiriată. Se ignora total acordul părţilor exprimat la art. 15 sus menţionat din contractul de locaţiune, potrivit căruia simpla edificare a construcţiei pârâtei figurează  o imposibilitate de închiriere a terenului adiacent. Astfel, instanţa încalcă grav şi inadmisibil voinţa , asumarea şi recunoaşterea valabilă de către părţi a unei situaţii de fapt şi de drept.

Intimata - pârâtă a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului.

În motivare intimata arată că instanţa de fond a aplicat şi interpretat corect disp.art.132 C. proc. civ. prin respingerea ca tardivă a precizării din 27 mai 2009, prin intermediul notelor scrise în şedinţa publică.

 În partea finală a acestor note scrise, specifice dezbaterilor, pe cale de consecinţă se solicita obligarea pârâtei la plata lipsei de folosinţă a terenului – la valoarea chiriei în baza art. 15 rap la art. 26 din contractul de închiriere.

 Având în vedere obiectul acţiunii introduse la 19 ianuarie 2009 obligarea la plata debitului restant conform art. 15 din contractul de închiriere 17C/31.12.2006 este evidentă modificarea acţiunii peste termenul procedural, fiind depăşit momentul procesual prev .de art 132 al.1 Cod procedură civilă, art. 134 Cod procedură civilă. Modificarea obiectului acţiunii prin solicitarea valorii lipsei de folosinţă a terenului, pretenţii ce au un alt temei juridic în contractul de închiriere – art.26 – nu se încadrează în nici unul din cazurile prev.de art 132 al.2 Cod procedură civilă.

 Prin notele depuse de intimata pârâtă la data de 24 iunie 2009 se precizează expres poziţia procesuală faţă de această modificare a acţiunii strecurată subtil în notele scrise – în sensul că nu achiesează la această modificare a acţiunii, în final a cadrului procesual.

 În condiţiile în care pârâtul a invocat la termenul imediat următor aceasta neregularitate şi nu a achiesat expres la această modificare, opoziţia instanţei de fond de a se pronunţa nu mai în limitele investirii iniţiale nu reprezintă o greşeală de judecată.

 Instanţa de fond a analizat speţa pornind de la temeiul juridic invocat – art. 15 din contractul de închiriere 17C/31.12.2006 „în cazul în care locatarul obţine dreptul de a construi în faţa spaţiului deţinut în prezent, concesionând sau închiriind terenul ce aparţine domeniului public, acesta datorează aceeaşi chirie pe toată durata construcţiei de pe domeniul public întrucât privează locatarul de posibilitatea de a închiria altei societăţi terenul.

 Problema de drept a speţei pleacă de interpretarea acestei clauze contractuale În primul rând, părţile sunt denumite locatar şi locator, ceea ce presupune existenţa unui raport juridic născut dintr-un contract de locaţiune. Ori, la data promovării acţiunii, contractul de locaţiune încetase – 31 decembrie 2007. În acest sens,prin notificarea 101/13.12.2007- dosar 420/N/2007 BEJ Talpă-Terpovici intimata notificase intenţia de a nu mai prelungi contractul de locaţiune.

Însăşi folosirea termenului de chirie conduc la concluzia că această clauză era eficientă pe durata existenţei contractului de locaţiune.

Recursul este fondat.

Astfel, tribunalul reţine că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr.17 C/31.12.2006, prin care reclamanta a închiriat pârâtei un teren în suprafaţă de 104,64 mp situat în Craiova, B-dul Mareşal I. Antonescu, nr.102, judeţul Dolj, pe care pârâta a amplasat un chioşc cu  destinaţia spaţiu comercializare, chiria convenită fiind de 1830 lei /lună inclusiv TVA.. Conform art.20 din Contract, închirierea s-a făcut pentru o perioadă de un an.

Prin art.15 din contract părţile au statuat că  în cazul în care locatarul obţine dreptul de a construi în faţa spaţiului deţinut, concesionând sau închiriind terenul ce aparţine domeniului public, acesta datorează aceeaşi chirie pe toată durata construcţiei de pe domeniul public, întrucât privează locatorul de posibilitatea de a închiria altei societăţi terenul iar prin art. 26 din Contract s-a statuat că în cazul în care locatarul nu predă spaţiul la termenul prevăzut în contract sau în cazul rezilierii, acesta este obligat să plătească lipsa de folosinţă calculată la valoarea chiriei stabilită în contract, aplicându-se toate clauzele privind penalităţile.

Contractul nr. 17C/31.12.2006 a încetat la data de 31.12.2007, prin ajungere la termen, dar anterior prin contractul de concesiune nr. 275/15.08.2006 pârâta a concesionat terenul în suprafaţă de 57,30 mp aparţinând domeniului privat al Municipiului Craiova, iar în baza Autorizaţiei de construire nr. 2126/06.12.2006 a extins şi a modernizat spaţiul comercial –magazin alimentar în zona Pelendava, în faţa terenului închiriat de la reclamantă.

Conform disp. art. 969 C.civ. convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante iar conform disp.art. 970 C.civ. convenţiile trebuie executate cu bună credinţă; ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei după natura sa.

Conform disp. art. 1017 C.civ. obligaţia sub condiţie suspensivă este aceea care depinde de un eveniment viitor şi necert. Obligaţia condiţională nu se perfectează decât după îndeplinirea evenimentului.

În cauză, clauza prevăzută în art. 15 din contractul de închiriere reprezintă o convenţie sub condiţie suspensivă, convenţie care s-a perfectat prin îndeplinirea evenimentului, respectiv concesionarea de către pârâtă a terenului în suprafaţă de 57,30 mp aparţinând domeniului privat al Municipiului Craiova şi construirea magazinului alimentar, în faţa terenului ce era închiriat de la reclamantă.

Interpretarea dată de pîrîtă art. 15 din Contract este eronată. Prin  împlinirea condiţiei suspensive se consideră retroactiv că actul juridic a fost pur şi simplu, situaţie în care denumirea de locatar şi locator folosită în art. 15 din Contract corespunde calităţii părţilor din contract, la data încheierii acestuia. Ea reprezintă o înţelegere distinctă de obiectul principal, respectiv asigurarea locaţiunii terenului în schimbul plăţii chiriei, ce trebuie interpretată în sensul disp. art. 977 şi 978 C.civ., adică în sensul în care poate avea efect, nicidecum în acela în care n-ar putea produce nici unul, aşa cum pretinde pârâta. 

Conform clauzei stipulată în art.15, pârâta datorează reclamantei o sumă egală cu valoarea chiriei – adică 1830 lei inclusiv TVA/ lunar,  pentru întreaga perioadă a existenţei  construcţiei de pe domeniul public. În temeiul acesteia, reclamanta a emis facturile f. 8-17 d.f. pentru perioada ianuarie 2008-octombrie 2008, adică pentru o perioadă de 10 luni, până la reamenajarea terenului unei alte destinaţii,  în sumă totală de 18.300 lei, fără ca pârâta să facă dovada plăţii acesteia.

Instanţa de fond a apreciat greşit că nota de şedinţă din data de 27.05.2009 reprezintă o modificare a acţiunii, în fapt fiind doar o clarificare a acţiunii introductive, prin care s-a arătat ce reprezintă suma de 18.300 lei indicată ca „debit restant” în cererea introductivă şi s-a indicat art. 26 din Contract, în condiţiile în care Contractul în întregul său fusese invocat în fapt în cererea introductivă împreună cu temeiul juridic respectiv art. 969 C.civ.. De asemenea, deşi a înserat în considerentele hotărârii pronunţate  elemente vizând răspunderea delictuală, prima instanţă a analizat cauza pe temeiul răspunderii contractuale. În aceste circumstanţe tribunalul apreciază că în cauză nu se impune casarea cu trimitere spre rejudecare, aşa cum a cerut în principal recurenta, deoarece instanţa a cărei hotărâre a fost recurată a cercetat fondul şi nu este necesar a se administra probe noi, starea de fapt fiind stabilită fără dubiu. 

În raport de considerentele mai sus expuse, instanţa apreciază că instanţa de fond a aplicat greşit legea, astfel că  în temeiul art. 304 pct.9 raportat la art. 312 C.proc.civ. va admite recursul şi va modifica Sentinţa nr. 12027/30.06.2010 pronunţată de Judecătoria Craiova  în dosarul nr. 1346/215/2009  în sensul că va admite acţiunea şi va obliga pârâta la plata sumei de 18.300 lei către reclamantă cu titlu de despăgubiri contractuale.

Domenii speta

Spete similare