Contestatie la executare. Opozabilitatea unui antecontract de vânzare-cumparare referitor la imobilul ce formeaza obiectul executarii

Contestatie la executare. Opozabilitatea unui antecontract de vânzare-cumparare referitor la imobilul ce formeaza obiectul executarii

În lipsa notarii promisiunii de vânzare în cartea funciara, aceasta nu poate fi opusa creditorului urmaritor. Aplicarea dispozitiilor art. 497 Cod proc. civila

Prin sentinta civila nr. 3691 din 27 decembrie 2007 Judecatoria Roman a respins ca neîntemeiate atât exceptiile de tardivitate si de lipsa a calitatii procesuale active, invocate de intimatii A.E.C., H.I.M. si H.M., cât si contestatia la executare formulata de contestatorul D.G.

Contestatorul a motivat în demersul sau ca a încheiat un contract de vânzare-cumparare sub semnatura privata la data de 28 iunie 2007, prin care a dobândit un spatiu comercial situat în mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, în suprafata utila de 52,59 mp, un alt spatiu situat la aceeasi adresa, în suprafata de 50,45 mp si o extindere la spatiul comercial respectiv, în suprafata de 19,15 mp, toate dimpreuna cu suprafata de teren aferenta, concesionata de Primaria mun. Roman. Aceste spatii erau ipotecate în favoarea sucursalei BANCPOST Roman, asa încât s-a convenit ca autentificarea contractului sa se faca la data de 11 iulie 2007, data pâna la care , în urma platii efectuate în contul datoriei vânzatoarei, trebuia radiata ipoteca si procurate toate înscrisurile necesare în vederea perfectarii vânzarii. Contestatorul a sustinut ca în data de 11 iulie 2007, când s-a prezentat în fata notarului public împreuna cu procuratorul vânzatoarei S.C. C S.R.L., a constatat ca imobilul avea notate în cartea funciara interdictiile de vânzare. Contestatorul arata ca a achitat pretul convenit cu vânzatoarea, motiv pentru care a fost radiata ipoteca instituita în favoarea bancii.

Intimatul A.E.C. a invocat ca sus-numitul contestator avea cunostinta, înainte de întocmirea promisiunii de vânzare, de împrejurarea ca imobilul era supus executarii silite, ca actele de executare criticate de contestator sunt legale, ca este greu de crezut ca acesta a platit un pret în suma de 461.052,50 RON fara ca în prealabil sa fi verificat daca imobilul este grevat si de alte sarcini decât ipoteca notata în favoarea BANCPOST Roman, ca contestatorul a încheiat antecontractul pe riscul sau, risc ce nu poate fi transferat intimatului, în conditiile în care acesta a cerut notarea somatiei imobiliare înca din data de 31 mai 2007 si ca extinderea în suprafata de 19,50 mp a mai fost vânduta de procuratoarea debitoarei si catre S.C. D S.R.L. Roman înca din data de 26 septembrie 2006. Mai mult, contestatorul nu a adus la cunostinta executorului judecatoresc existenta promisiunii de vânzare si nici nu si-a notat promisiunea de vânzare în cartea funciara. Tot prin întâmpinare intimatul a invocat exceptia tardivitatii contestatiei, motivat de împrejurarea ca prima publicatie de vânzare s-a facut la data de 28 iunie 2007, iar contestatia s-a depus la 23 iulie 2007. De asemenea, s-a invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale active a contestatorului, cu motivarea ca acesta nu are nici un drept transcris în cartea funciara pentru imobilul supus executarii.

Intimatii H.I.M., H.M. si S.C. F S.R.L. Suceava au formulat, la rândul lor, întâmpinari, invocând aceleasi argumente ca si co-intimatul A.E.C.

În urma administrarii probelor instanta a retinut ca la data de 26 iunie 2007 numita C.A., în calitate de unic asociat al S.C. C S.R.L. Roman, împuterniceste pe T.E. sa vânda la pretul si în conditiile cele mai avantajoase societatii imobilele situate în mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, parter I, constând în 2 spatii comerciale.

În data de 28 iunie 2007 mandatara T.E. vinde încheie cu contestatorul D.G. un antecontract de vânzare-cumparare sub semnatura privata privind imobilele specificate în procura, precum si o extindere la acestea, în suprafata de 19,15 mp. Partile contractante stabilesc un pret în suma de 461.052,50 RON, ce urma sa fie achitat de cumparator în contul datoriei (linie de credit) pe care S.C. C S.R.L. o avea catre BANCPOST – Sucursala Roman. S-a convenit ca dupa efectuarea platii catre unitatea bancara si radierea ipotecii instituite în favoarea acesteia sa se procedeze la perfectarea vânzarii în forma autentica, stabilindu-se ca termen 11 iulie 2007. Mandatara l-a garantat pe promitentul cumparator de evictiune.

Contestatorul a efectuat catre unitatea bancara plata convenita cu promitenta vânzatoare, asa încât la data de 9 iulie 2007 Biroul de carte funciara Roman dispune radierea ipotecii instituite în favoarea BANCPOST Roman. Cu aceeasi ocazie se elibereaza un extras de carte funciara pentru informare, din care contestatorul ia cunostinta ca în cartea funciara a imobilului cu privire la care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare sunt notate, la solicitarea Biroului executorului judecatoresc Mereuta Ioan din Camera Executorilor Judecatoresti de pe lânga Curtea de Apel Bacau, somatii imobiliare în favoarea creditorilor urmaritori A.E.C., H.M. si H.I.M.

Notarea somatiilor s-a facut la solicitarea executorului judecatoresc, în considerarea executarilor silite pornite împotriva debitoarei S.C. C S.R.L. Astfel, la data de 28 mai 2007 se înfiinteaza dosarul de executare nr. 208/2007 având drept creditor pe A.E.C., pentru o creanta în valoare de 130.750 RON. La data de 1 iunie 2007 se deschid de catre executorul judecatoresc dosarele de executare silita nr. 216/2007 având drept creditor pe H.M., pentru o creanta de 40.000 RON, si nr. 217/2007 având drept creditor pe H.I.M. pentru o creanta de 30.000 RON. În fine, la data de 21 iunie 2007 se înfiinteaza dosarul de executare silita nr. 255/2007 având drept creditoare pe intimata S.C. F S.R.L. Suceava, cu o creanta în suma de 5.789,19 RON. Creditorii urmaritori, initial doar A.E.C., H.M. si H.I.M., iar apoi si S.C. F S.R.L. Suceava opteaza pentru executarea silita imobiliara, vizând imobilul situat în mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, parter I. În fiecare din aceste dosare se emite somatie conform art. 387 Cod proc. civila, dupa care se întocmeste proces-verbal de situatie privind bunul urmarit, iar apoi se emite somatia imobiliara, conform art. 497 Cod proc. civila. Toate somatiile imobiliare sunt comunicate Biroului de carte funciara Roman în vederea notarii în cartea funciara a imobilului urmarit silit. Între timp, însa, intervine promisiunea de vânzare invocata de contestator, asa încât la data de 9 iulie 2007, când se radiaza ipoteca instituita în favoarea BANCPOST – Sucursala Roman, erau deja notate somatiile emise în favoarea creditorilor urmaritori A.E.C., H.M. si H.I.M. La data de 20 august 2007, eliberându-se un nou extras de carte funciara pentru informare, se constata ca a fost notata si somatia imobiliara emisa în favoarea S.C. F S.R.L. Suceava.

Cu privire la exceptiile invocate de intimati, instanta a constatat ca acestea se întemeiaza pe aceeasi motivare. Astfel, în privinta exceptiei de tardivitate se invoca faptul ca au fost încalcate prevederile art. 401 Cod proc. civila întrucât contestatorul a formulat contestatia cu mult peste termenul legal de 15 zile care, în speta, ar curge pentru contestator de la data primei publicatii de vânzare. De asemenea, s-a invocat faptul ca publicatia de vânzare a fost comunicata catre BANCPOST la data de 29 iunie 2007, moment din care începe sa curga termenul de promovare a contestatiei la executare.

Instanta a apreciat ca rationamentul intimatilor-creditori urmaritori este eronat, pornind de la o premisa gresita. Contestatorul nu are calitate de parte în executarea silita, asa încât, potrivit art. 401 lit. a Cod proc. civila, pentru el termenul de 15 zile începe sa curga de la data când a luat cunostinta de actul de executare pe care îl contesta. Contestatorul s-a îndreptat împotriva somatiilor imobiliare si a invocat ca a luat cunostinta de existenta acestora doar la data de 9 iulie 2007, în urma notarii lor în cartea funciara. Intimatii nu au facut contradovada acestei sustineri. Mai mult, contestatorului nu i-a fost comunicat, în mod formal, nici un act de executare silita, asa încât nu se poate invoca alt moment de început al termenului de decadere (dies a quo) decât cel în care a luat cunostinta în mod efectiv de urmarirea începuta. Acest moment este data de 9 iulie 2007, asa încât contestatia a fost depusa în termen. Ca atare, exceptia de tardivitate a fost respinsa ca neîntemeiata.

Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active, instanta a constatat, de asemenea, ca aceasta este neîntemeiata. Contestatorul este beneficiarul unei promisiuni de vânzare privind bunul urmarit silit, asa încât justifica un interes legitim de a contesta orice act de executare silita îndreptat împotriva acelui bun. Conditionarea recunoasterii calitatii procesuale active de notarea anterioara în cartea funciara a promisiunii de vânzare nu reprezinta, în opinia instantei, un argument referitor la legitimarea procesuala activa, ci o aparare pe fond, întrucât priveste temeinicia pretentiilor deduse judecatii. Ca atare, si aceasta exceptie a fost respinsa ca neîntemeiata.

Din derularea cronologica a actelor juridice intervenite cu privire la imobilul situat în mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, parter I, rezulta fara echivoc faptul ca notarea somatiilor imobiliare în cartea funciara s-a efectuat anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumparare. Astfel, somatia emisa în favoarea creditorului A.E.C. s-a notat în cartea funciara la data de 5 iunie 2007, iar cele emise în favoarea lui H.M. si H.I.M. la 18 iunie 2007. În fine, somatia emisa în favoarea S.C. F S.R.L. Suceava s-a notat la data de 10 iulie 2007.

Potrivit dispozitiilor art. 497 alin. ultim Cod proc. civila drepturile reale înscrise dupa notarea somatiei de plata în cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, în afara de cazurile expres prevazute de lege sau de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc , inclusiv dobânzile si cheltuielile de executare. Din economia textului, interpretând de o maniera logica norma invocata, rezulta ca pot fi opuse creditorului, în conditiile expres prevazute de lege, doar acele drepturi reale înscrise anterior notarii somatiei. Asadar nu poate fi în nici un caz opus creditorului un drept real constituit ulterior notarii somatiei si care, în plus, nici nu a fost înscris în cartea funciara. Având în vedere ca promitentul cumparator nu a îndeplinit aceasta formalitate, ca nu si-a notat în cartea funciara promisiunea de vânzare si ca antecontractul a fost încheiat ulterior începerii executarii silite a imobilului, instanta apreciaza ca prezenta contestatie este neîntemeiata, fiind respinsa.

Domenii speta

Spete similare