Contract de inchiriere. Stabilirea in sarcina chiriasului a obligatiei de a plati cheltuielile de intretinere. Mijloace de proba.

Prin sentinţa civilă nr. 5094/ 24.05.2005 instanta a respins cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă S.M. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. XXL C. S.R.L., ca nefondată, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtei reclamante pe cererea reconvenţională ca neîntemeiată, a admis in parte cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta si a obligat reclamanta-pârâtă să plătească pârâtei-reclamante suma de 7.420.603 lei, reprezentând pretenţii.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 16242/16.12.2003 reclamanta S. M. a chemat în judecată pe pârâta S.C. XXL C. S.R.L., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună obligarea acesteia la plata sumei de 112.692.893 lei, reprezentând contravaloare chirie şi utilităţi neachitate, cu cheltuieli de judecată.

In motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului situat în Bucureşti, Bd. B. M., sect. 1, calitate in care, începând cu data de 9.12.1998 a incheiat cu pârâta un contract de locaţiune înregistrat la Administarţia Financiară a Sectorului 1 Bucureşti sub nr. 52068.

Contractul a fost reînnoit la data de 24.05.2001 până în anul 2002, iar începând cu data de 9.12.2002 şi până la 30.04.2003, a operat tacita relocaţiune.

Deşi în cuprinsul contractului nu a fost mentionat expres, societatea pârâtă în calitate de beneficiar s-a obligat să achite contravaloarea utilităţilor furnizate aferente apartamentului închiriat, ceea ce a si făcut timp de câţiva ani, insă începând din luna iunie 2000 şi până la eliberarea spaţiului inchiriat pârâta nu a mai achitat nici cotele de întreţinere corespunzătoare unităţilor furnizate şi nici fondul de rulment aferent acestui apartament.

Urmare a acestei situaţii, a fost chemată în judecată de Asociaţia de Proprietari pentru a plăti sumele restante.

În toată această perioadă, pârâta a refuzat în mod expres să achite sumele corespunzătoare utilităţilor şi fondului de rulment, motivând că „are indoieli asupra legalităţii modului de calcul al acestor sume”.

Încrederea pe care a avut-o în buna credinţă a pârâtei a fost justificată pe de o parte de faptul că anterior acestei perioade achitase întocmai şi la zi cotele de întreţinere şi pe de altă parte de faptul că reprezentantul legal al acesteia d-l F. V. D. a susţinut că are studii juridice şi a asigurat-o că afirmatiile sale au suport legal.

Toate aceste litigii au fost soluţionate în mod definitiv şi irevocabil, din hotărârea pronunţată rezultând că pentru apatamentul închiriat se datorează într-adevaăr sumele care rezultă din listele prezentate de Asociaţia de Proprietari. De asemenea, a fost obligată la plata cheltuileilor de judecată ocazionate de promovarea acestor acţiuni.

În afara acestor debite, pârâta ii datorează şi plata chiriei pentru luna decembrie 2001 în valoare 170 USD precum şi contravaloarea furnizării energiei electrice pentru perioada 27.02.2003 – 8.04.2003, reprezentând suma de 2.396.893 lei.

În consecinţă, sunt intrunite condiţiile pentru ca obligaţia locatarului de a o despăgubi să opereze.

În drept, au fost invocate disp. art. 112 C.pr.civ., art. 977, 998-999, 1092, 1429 şi urm. Cod civ, precum şi Legea nr. 114/1996.

La data de 9.01.2004 reclamanta a formulat o cerere precizatoare prin care a arătat că solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 107.048.893 lei actualizată la data plăţii efective in funcţie de rata inflatiei, precum şi la plata sumei de 170 USD echivalent in lei la cursul de schimb de referinţă din data plăţii efective.

La data de 9.01.2004 pârâta a formulat intâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei competenţei teritoriale, învocând dispoziţiile art. 7 C.pr.civ. şi arătând că sediul său este în localitatea Rădăuţi, jud. Suceava.

Pe fond, a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare, a arătat că întrucât prin contractul de închiriere inregistrat la Administratia Financiară a Sectorului 1 la data de 8.12.2003, părţile nu au convenit asupra cheltuielilor de întretinere, a stabilit reclamanta ca societatea pârâtă să achite taxă fixă pentru aceste cheltuili în valoare de 27 USD, indiferent dacă aceste cheltuieli sunt mai mari sau mai mici. Astfel, a doua zi, la data de 9.12.2003 au incheiat un contract de închiriere autentificat, în care s-a specificat preţul chiriei de 207 USD, diferenta de 27 USD reprezentând cheltuielile de întreţinere.

La data de 24.05.2001 a încheiat cu reclamanta un contract tipizat la Administraţia Financiară a Sectorului 1 înregistrat sub nr. 43577, însă, datorită faptului că şi-a achitat cu regularitate obligatiilre contractuale, reclamanta a fost de acord să reducă valoarea chiriei de la 180 USD la 170 USD, iar datorită faptului că Asociaţia de Locatari a mărit cheltuielile de întreţinere, cota sa urma să crească de la 27 USD la 37 USD pe lună.

Intrucât reclamanta nu locuia permanent în municipiul Bucureşti, au convenit ca plăţile să le efectueze prin transfer bancar.

În cursul anului 2000, Asociaţia de Proprietari a notificat-o că nu au fost achitate cheltuielile de întreţinere, astfel că a contactat-o pe reclamantă, care a spus că nu se află în Bucureşti şi lipseşte pentru o perioadă mai indelungată şi au convenit ca societatea pârâtă să achite in perioada respectivă a acestor cheltuieli, urmând ca ulterior să se procedeze la actualizarea debitelor între părţi. Au continuat să achite cheltuieli de întreţinere către Asociaţia de Proprietari până la data de 31.12.2001.

Astfel, în periaoda 1998 – 30.03.2003 a achitat reclamantei suma de 270.498.685 lei echivalentul a 10.764 USD la cursul zilei plăţilor, din care 9.140 USD reprezintă chirie şi 1,597 USD cheltuieli de întreţinere conform contractelor încheiate.

Susţinerea reclamantei precum că societatea pârâtă avea obligatia să achite cheltuielile de intreţinere este falsă, iar acest lucru se confirmă prin diferenţa dintre sumele pe care societatea le-a achitat reclamantei şi sumele înscrise în contractele de închiriere înregistrate la Administraţia Financiară.

Totodată, pârâta a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte să-i achite suma de 38.902.203 lei, echivalentul a 1.539 USD, sumă pe care a achitat-o Asociaţiei de Proprietari, reprezentând cheltuieli de întreţinere neplătite de reclamantă.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:

Intre reclamanta-parata Stoica Mihaela, in calitate de locator, pe de o parte si parata-reclamanta S.C. XXL C. SRL, in calitate de locatar, pe de alta parte, s-a incheiat un contract de inchiriere avand ca obiect ap. nr. 41 situat in Bucuresti, Bd-ul B.M., sector 1, inregistrat la Administratia Financiara Sector 1 la data de 8.12.1998, pe o durata de 3 ani, incepand cu data de 8.12.1998 si pana la data de 8.12.2001.

Chiria lunara a fost stabilita la 180$ curs BNR + impozit aferent.

La data de 9.12.1998, intre parti s-a incheiat un contract de inchiriere in forma autentificata, in care s-a prevazut ca inchirierea se face pe o perioada de 1 an incepand cu data de 8.12.1998, cu posibilitatea prelungirii prin acordul tacit al partilor.

De aceasta data, chiria a fost mentionata ca fiind de 2.142.864 lei, echivalentul a 207$ la cursul de 10.352 lei/USD.

La data de 24.05.2001, au inregistrat la Administratia Financiara un alt contract de inchiriere, avand ca termen 2 ani, incepand cu 1.06.2001 pana la 8.12.2002.

Chiria lunara a fost stabilita la 170$.

Potrivit regulii generale deduse din prevederile art. 24 lit. c din Legea nr. 114/1996, cheltuielile de intretinere sunt in sarcina proprietarului, daca prin contract nu s-a stabilit ca acestea revin chiriasului.

Este adevarat ca, dat fiind caracterul consensual al contractului de inchiriere, clauza privind plata cheltuielilor de intretinere de catre chirias se considera incheiata prin simplul acord al partilor, fara indeplinirea vreunei formalitati.

Pe de alta parte insa, acest acord de vointa al partilor, potrivit art.1169 C.civ. si art.129 alin.1 C.proc.civ., trebuie probat de catre reclamanta.

In materia contractului de inchiriere a locuintelor, art. 21 din Legea nr.114/1996 instituie forma scrisa ad probationem.

Intrucat aceasta dispozitie are caracter special fata de dreptul comun reglementat de art.1191 C.civ., pentru dovada acestui contract nu se primesc nici un fel de alte probe, nu numai martori, ci si alte inscrisuri, prezumtii sau marturisire.

Sanctiunea nerespectarii formei cerute ad probationem nu consta in nevalabilitatea actului, ci in imposibilitatea dovedirii sale cu alt mijloc de proba.

Legiuitorul a dorit sa oblige partile care incheie astfel de acte juridice sa-si preconstituie probe care sa asigure certitudine si stabilitate raporturilor juridice create.

Aceasta interdictie vizeaza, in absenta unei dispozitii legale contrare, toate elementele si toate clauzele care constituie acordul de vointa al partilor.

Pe de alta parte, inscrisurile invocate de reclamanta nici nu ar putea fi considerate ca avand valoarea unor marturisiri extrajudiciare implicite.

Astfel, conventia din 16.06.2000 impusa de art.57 alin.5 din HG nr.446/1997 a fi incheiata cu asociatia de proprietari de detinatorii spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu a fost semnata de reprezentantul societatii parate, neputand a-i fi opusa. De asemenea, protocolul din 24.04.2001 se refera la suportarea unor „cheltuieli suplimentare”, astfel ca nu constituie o manifestare neindoielnica a vointei de a plati cheltuielile de intretinere in totalitate, ceea ce ar fi dovedit indirect asumarea unei asemenea obligatii in raporturile cu reclamanta-parata, cu atat mai mult cu cat parata sustine ca tocmai pentru ca reclamanta urma sa achite suma de bani corespunzatoare asociatiei de proprietari, cuantumul chiriei a fost astfel stabilit incat sa includa aceste cheltuieli si astfel s-ar explica diferenta de 27 USD dintre suma trecuta in contractul incheiat in fata notarului public si cel inregistrat la Administratia Financiara. Este putin probabil ca aceasta diferenta sa constituie impozitul pe care reclamanta-parata in calitate de proprietar trebuia sa il plateasca, fata de nivelul impozitului pe venit reglementat de OG nr.73/1999, corespunzand in schimb cu cuantumul cheltuielilor de intretinere pretinse lunar de catre asociatie.

In consecinta, constatand ca reclamanta-parata nu a facut dovada faptului ca s-a stabilit in sarcina chiriasei obligatia de a achita cheltuielile de intretinere, instanta a respins cererea principala ca nefondata.

Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale active a paratei-reclamante pe cererea reconventionala, a constatat urmatoarele:

Calitatea procesuala activa presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantei si cel care ar fi titular al dreptului afirmat in raportul juridic dedus judecatii.

Intrucat parata-reclamanta pretinde ca a achitat o parte din cheltuielile de intretinere pe care trebuie sa le recupereze de la reclamanta-parata, exceptia este neintemeiata, urmand a fi respinsa.

In ceea ce priveste cererea reconventionala, s-a constatat ca aceasta este intemeiata numai in parte.

Dintre sumele pretinse astfel cum au fost precizate prin tabelul depus la termenul din 3.05.2005 si pentru care nu a intervenit prescriptia extinctiva, numai suma din ordinul de plata nr.22/31.05.2001 a fost platita de catre parata-reclamanta.

Intrucat celelalte ordine de plata au fost emise de o societate comerciala distincta, respectiv SC S. XXL C. SRL, indiferent de raporturile cu aceasta ci in conditiile in care nu s-a facut dovada intervenirii unei cesiuni a creantei in favoarea sa, nu pot fi pretinse de catre parata-reclamanta.

Plata de catre parata-reclamanta a cheltuielilor de intretinere datorate asociatiei de proprietari potrivit motivelor expuse anterior de catre proprietara constituie o gestiune a intereselor reclamantei-parate, care da nastere in sarcina acesteia a unei obligatii de a indemniza pe gerant pentru toate cheltuielile necesare si utile pe care le-a facut, conform art. 991 partea a doua Cod civ.

Fata de aceste considerente, instanta a admis in parte cererea reconventionala si a obligat reclamanta-pârâtă să plătească pârâtei-reclamante suma de 7.420.603 lei, reprezentând pretenţii.

Domenii speta

Spete similare