Contract de închiriere încheiat între persoane fizice cu privire la un imobil, dobândit ulterior de un comerciant. Litigiu de natură civilă.

Reclamanta, ca succesoare a vânzatorilor, a preluat drepturile si obligatiile pe care acestia le aveau în temeiul contractului de închiriere a suprafetei locative, încheiat de persoane fizice, care este un contract civil prin natura sa, aceasta nefiind schimbata la momentul când locatorii au înstrainat imobilul catre societatea comerciala.

 Prezumtia de comercialitate nu opereaza. Potrivit dispozitiilor  art.4 C.com., conform carora sunt socotite ca fapte de  comert si celelalte contracte si obligatiuni ale unui comerciant, afara de cazul când acestea  sunt de natura civila sau daca contrariul nu rezulta din act.

Prin sentinta civila nr.19688 din 11 decembrie 2008 pronuntata de Judecatoria Craiova în dosarul nr.19408/215/2008, s-a declinat competenta de solutionare a actiunii la Tribunalul Dolj-Sectia Comerciala, conform art.2 pct.1 lit.a teza a II-a C.pr.civ., retinându-se ca actiunea apartine jurisdictiei comerciale în raport de calitatea de comerciant a reclamantei si ca are caracter neevaluabil.

Prin sentinta nr.1099/16 iunie 2009 pronuntata de Tribunalul Dolj-Sectia Comerciala în dosarul nr.534/63/2009, a fost declinata competenta de solutionare a cauzei formulata de reclamantul SC  CITY GROUP SRL împotriva pârâtilor S. N. din  Craiova si O. L. D., în favoarea Judecatoriei Craiova, s-a constatat ivit conflict negativ de competenta si cauza a fost înaintata Curtii de Apel Craiova, pentru solutionarea conflictului.

Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a retinut ca imobilul ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3690/21.12.2007 are destinatia de locuinta, pârâtii folosindu-l în temeiul contractelor de închiriere din 01.11.2002 .

Conform fisei suprafetei locative si contractelor de închiriere, pârâtii folosesc încaperi cu destinatia de dormitor, sufragerie, bucatarie, hol si pivnita, imobilul fiind folosit în prezent de pârâti cu destinatia de locuinta.

Reclamantul este comerciant, iar pe lânga faptele de comert obiective, a caror comercialitate este independenta de calitatea persoanei care le savârseste, Codul comercial reglementeaza si faptele de comert subiective, care dobândesc caracter comercial datorita calitatii de comerciant a persoanei care le savârseste, însa potrivit art. 4 C.com., prezumtia de comercialitate este înlaturata, daca obligatia are caracter civil ori necomercialitatea rezulta din însusi actul savârsit de comerciant.

Caracterizarea unui litigiu ca fiind de natura civila sau comerciala trebuie facuta în raport de normele juridice aplicabile raporturilor juridice dintre parti.

În cauza, imobilul cumparat de societatea reclamanta are destinatia de locuinta, este în posesia pârâtilor care au încheiat cu fostii proprietari contracte de închiriere, iar din probele administrate în cauza nu rezulta ca acest imobil face parte din fondul de comert.

Cum litigiul dedus judecatii are ca obiect, în principal evacuarea pârâtilor din imobilul cumparat de societatea reclamanta, imobil aflat în patrimoniul societatii, dar despre care nu exista dovezi ca apartine fondului de comert, instanta a apreciat ca litigiul este de natura civila, iar competenta de solutionare apartine judecatoriei.

Cauza a fost înregistrata pe rolul Curtii de Apel Craiova sub numarul de dosar 2494/54/2009. 

Curtea, procedând la solutionarea conflictului negativ de competenta potrivit dispozitiilor art.20 si urmatoarele C.pr.civ., a retinut urmatoarele:

Prin actiunea dedusa judecatii, reclamanta - societate comerciala - solicita evacuarea pârâtilor persoane fizice pe motiv ca locatiunea a ajuns la termen, dintr-un spatiu cu destinatia de locuinta pe care acestia l-au ocupat în baza unui contract de închiriere încheiat cu vânzatorii- persoane fizice. Solicitându-se predarea spatiului, ca urmare a încetarii contractului,  actiunea este personala.

Reclamanta, ca succesoare a vânzatorilor, a preluat drepturile si obligatiile pe care acestia le aveau în temeiul contractului de închiriere a suprafetei locative, încheiat de persoane fizice, care este un contract civil prin natura sa, aceasta nefiind schimbata la momentul când locatorii au înstrainat imobilul catre societatea comerciala.

În speta, nu opereaza prezumtia de comercialitate, potrivit dispozitiilor  art.4 C.com., conform carora sunt socotite ca fapte de  comert si celelalte contracte si obligatiuni ale unui comerciant, afara de cazul când acestea  sunt de natura civila sau daca contrariul nu rezulta din act, întrucât pricina de fata se încadreaza în exceptia reglementata de text, cum corect a apreciat tribunalul.

Dreptul reclamantului de a redobândi folosinta bunului închiriat  si obligatia corelativa a chiriasilor de restituire a lucrului la încetarea locatiunii, izvorasc dintr-un contract de închiriere a unei locuinte încheiat între persoane fizice, care este, prin natura sa, unul civil, astfel ca pricina apartine jurisdictiei civile, fiind de competenta judecatoriei, calitatea de comerciant a reclamantei neavând relevanta, aceasta valorificându-si  dreptul civil izvorât din contract.

Prin urmare, în temeiul art.22 alin.5 C.pr.civ. Curtea a stabilit ca actiunea de evacuare a pârâtilor dintr-un spatiu de locuit ocupat în baza unui contract de  închiriere, este de competenta Judecatoriei Craiova, ca instanta civila.

Domenii speta

Spete similare