Acţiune în revendicare. Comparare titluri de proprietate

Prin cererea adresată Judecătoriei Drobeta Turnu Severin  la data  de 22.09.2006 reclamanta C.Ş. a chemat în judecată pârâţii C.C.,  C.N. şi C. E. solicitând să fie obligat pârâtul C.C. să lase în deplină proprietate şi posesie terenul curţi construcţii în suprafaţă de 241,42 m.p. împreună cu construcţiile aflate pe acesta  constând în spaţiu comercial cu magazin alimentar ,  bar, 4 magazii , două holuri şi farmacie, imobile situate în comuna Prunişor şi să se dispună rectificarea c.f. nr. 128/N în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/200.

În motivarea acţiunii a arătat că reclamanta este proprietara imobilelor revendicate pe care le-a stăpânit până în anul 2003 , an în care acestea au fost scoase la licitaţie publică de către CAS Mehedinţi în dosarul de executare silită 934/2003, imobilele fiind adjudecate prin procesul verbal de adjudecare nr. 12930/2003 de către pârâtul C.N . Prin sc. 415/6 februarie 2004 Judecătoria Dr. Tr. Severin a admis contestaţia la executare formulată de reclamanta debitoare şi a anulat formele de executare silită inclusiv procesul verbal de adjudecare , împotriva acestei sentinţe formulând în termen legal recurs pârâtul C. N. În cursul soluţionării recursului acesta ,  cu rea credinţă ,  a înstrăinat prin contractul de vânzare cumpărare nr. 7453/24 noiembrie 2004 imobilul în litigiu pârâtului C.C .

Prin decizia civilă 347/R/11.04.2005 au fost respinse recursurile declarate împotriva sc. 415/2004 a Judecătoriei Dr. Tr. Severin prin care s-a dispus anularea procesului verbal de adjudecare 12930/2003 şi prin urmare a fost desfiinţat titlul vânzătorului - pârâtul C.N. şi implicit şi titlul cumpărătorului –pârâtul C.C .

Pârâţii C.N. şi C.E. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii iar la termenul din 24.05.2007 pârâtul C.C. a formulat cerere reconvenţională solicitând ca reclamanta să fie obligată în situaţia în care se va admite acţiunea principală , să îi restituie c/v îmbunătăţirilor efectuate la imobil , îmbunătăţiri pe care le estimează la suma de 200.000 lei şi stabilirea unui drept de retenţie până la plata acestei sume .

Prin sentinţa civilă nr.6038/13 decembrie 2007 Judecătoria Drobeta Turnu Severin a respins ca nefondate acţiunea şi cererea reconvenţională formulată de pârâtul C. C.

Pentru a dispune astfel, instanţa a reţinut că, pârâtul C.C. a fost de bună-credinţă la încheierea actului deoarece nu era notată în Cartea funciară acţiunea reclamantei împotriva pârâtului C.N. şi cumpărătorul a depus diligenţe minime pentru a cunoaşte situaţia juridică a imobilului cumpărat, neavând cunoştinţă că este vorba de un bun litigios referitor la care adjudecatarul nu avea consolidat dreptul de proprietate.

Împotriva sentinţei pronunţate de Judecătoria Drobeta Turnu Severin a formulat recurs în termen reclamanta criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie  iar la termenul din 10 aprilie 2008, în baza disp.art.282 ind.1 C.pr.civ., s-a dispus  recalificarea căii de atac din recurs în apel, având în vedere faptul că recurenta a solicitat şi rectificarea filei de carte funciară.

Prin decizia civilă 115 din 8 mai 2008 a Tribunalului Mehedinţi s-a respins  apelul ca nefondat, apelanta fiind obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a  se pronunţa astfel tribunalul  a reţinut că titlurile de proprietate ale  apelantei şi intimatului C.C. provin de la autori diferiţi dar intimatul C. C. a dobândit imobilul de la autorul al cărui drept este preferabil în raport cu cel al apelantei, deoarece intimatul C.N. l-a dobândit prin cumpărare la licitaţie publică, caz în care sunt aplicabile disp.art.26 din L.7/1996 conform cu care  drepturile de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, atunci când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune.

S-a  constatat că  intimatul C.C. a fost de bună credinţă la  încheierea contractului de vânzare cumpărare şi potrivit teoriei aparenţei, terţul de bună credinţă devine proprietar chiar dacă actul încheiat este lovit de nulitate.

S-a apreciat că apelanta nu justifică un  interes în ceea ce priveşte modul de soluţionare a cererii reconvenţionale, intimatul C.C. fiind acela care a formulat cererea reconvenţională şi care nu a înţeles să formuleze apel, iar instanţa a respins în mod corect cererea reconvenţională, întrucât a fost respinsă acţiunea având ca obiect revendicare.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, motivând că  instanţele nu au făcut o comparaţie  a titlurilor de proprietate ale părţilor, nu au avut în vedere că pârâtul a dobândit un drept de proprietate  incert şi nesigur care a încetat prin anularea procesului verbal de adjudecare.

S-a arătat că trebuia să se dea preferinţă titlului de proprietate mai vechi, adică  titlului reclamantei şi că regulile privind acţiunea în revendicare atunci când ambele părţi invocă titluri de proprietate nu au fost corect aplicate.

S-a arătat că nu este aplicabilă în speţă teoria aparenţei în drept şi nici dispoziţiile art.26 din legea 7/1996.

Intimatul C.n. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat întrucât instanţa de apel a făcut o comparare corectă a titlurilor părţilor, dând preferinţă celui al intimatului iar recurenta a stat în pasivitate circa doi ani, dovedind astfel rea credinţă.

Recursul este fondat şi urmează a fi admis, în condiţiile art. 304 pct. 9 c.p.c.

Analizând acţiunea în revendicare promovată de reclamantă, instanţele au făcut o greşită aplicare a regulilor de drept  ce guvernează această acţiune în ipoteza în care ambele părţi invocă un titlu de proprietate, precum şi o greşită aplicare  a teoriei aparenţei în drept.

Reclamanta are  calitatea necontestată de proprietar a bunurilor imobile ce au fost scoase la vânzare silită în anul 2003, proprietatea sa fiind consolidată prin dispoziţiile speciale ale legii 106/1997. La rândul său, pârâtul susţine că este proprietar al aceluiaşi bun în temeiul unui contract de vânzare cumpărare încheiat cu adjudecatarul la licitaţia publică al bunului reclamantei debitoare.

Comparând cele două titluri, instanţa constată că trebuie să se dea preferinţă titlului mai bine caracterizat,  acesta fiind titlul proprietarului iniţial, deoarece pârâtul a dobândit bunul de la un neproprietar care nu putea transmite un drept ce nu exista în patrimoniul său.

Analizând dobândirea bunului de către pârât de la un neproprietar, instanţele anterioare au făcut o confuzie între dreptul de proprietate aparentă şi aplicarea ideii de bună credinţă. Tribunalul, deşi a făcut referire la teoria aparenţei în drept, a  făcut doar analiza bunei credinţe a subdobânditorului,  ca în cazul excepţiei de la efectele nulităţii actului juridic, considerând că principul bunei credinţe este suficient pentru a justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil de la un neproprietar. Astfel s-a ignorat  diferenţa între regimul juridic al imobilelor şi  cel al mobilelor,  întrucât numai bunurile mobile pot fi dobândite prin posesia de bună credinţă în condiţiile art. 1909 c.civ.

Ideea de aparenţă în drept nu se confundă cu ideea de bună credinţă, chiar dacă aplicarea practică a teoriei aparenţei implică existenţa bunei credinţe a dobânditorului de la titularul aparent.

Dobândirea dreptului de proprietate în situaţia aparenţei în drept este o excepţie, care trebuie strict interpretată, cu atât mai mult cu cât nu îşi găseşte o reglementare legală, ci este o  creaţie jurisprudenţială, prin aplicarea unor principii generale de drept. În conflictul dintre titularul veritabil şi titularul aparent al dreptului de proprietate , acesta din  urmă poate avea câştig de cauză doar dacă aparenţa întruneşte elementele unei erori comune şi invincibile. În măsura în care  operează proprietatea aparentă, terţul dobânditor cu titlu oneros, deşi a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un neproprietar, care  a înstrăinat bunul altuia, nu va putea fi evins de adevăratul proprietar.

În speţă, această teorie nu este aplicabilă, întrucât vânzătorul C. N., dobânditor al bunului prin licitaţie publică la data de 29.09.2003  nu a creat în persoana sa ideea generală, comună că este posesor al bunului, el putând să invoce calitatea de proprietar aparent doar dacă exista o eroare comună şi invincibilă cu privire la concordanţa dintre posesia, ca stare de fapt şi dreptul de proprietate. Eroarea comună este exprimată prin convingerea comunităţii,  a terţilor, că posesorul este proprietar,  convingere care nu ar putea fi înlăturată prin mijloace existente la îndemâna unui bun administrator,  care depune toate diligenţele pentru a cunoaşte situaţia juridică a unui imobil.

Este eronată susţinerea intimatului din întâmpinare privind obligaţia cumpărătorului de minimă diligenţă în analiza titlului vânzătorului, deoarece în situaţia bunurilor imobile, buna credinţă şi eroarea comună pot exista doar dacă se iau toate diligenţele posibile, nu numai  minima diligenţă, materializată în speţă prin analiza cărţii funciare.

Astfel, cumpărătorul cunoştea titlul vânzătorului său, despre a cărui existenţă se face menţiune şi în actul autentic de vânzare cumpărare şi, mai mult, este de presupus  că  anterior cumpărării a cercetat imobilul ca atare. Dacă intimatul cumpărător făcea o astfel de analiză, constata cu uşurinţă faptul că imobilul se află în posesia fostului debitor şi că acesta contesta actele de executare silită, chiar dacă litigiul nu era notat în cartea funciară.

Nu este fondată apărarea intimatului C.N. privind reaua credinţă a reclamantei, care nu a promovat acţiunea în revendicare imediat după anularea procesului verbal de adjudecare, deoarece acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, proprietarul fiind îndreptăţit să aleagă momentul în care promovează o astfel de acţiune, iar acţiunea în rectificarea înscrierii din cartea funciară a fost introdusă în termenul de trei ani prevăzut  de legea 7/1996.

Concluzia care se impune este aceea că în speţă nu este aplicabilă teoria aparenţei în drept ca mijloc de excepţie de dobândire  a dreptului de proprietate şi că, în situaţia în care terţul dobânditor a primit bunul imobil de un  neproprietar, se dă preferinţă în acţiunea în revendicare titlului proprietarului iniţial.

Soluţia este conformă şi cu principiul echităţii juridice, deoarece terţul dobânditor, fiind evins de proprietar, are posibilitatea introducerii unei acţiuni  împotriva vânzătorului, iar pentru cheltuielile făcute poate fi despăgubit, în condiţiile legii, fără  a suferi o pagubă în patrimoniu, în timp ce adevăratul proprietar s-ar vedea lipsit de bunul său, fără nicio culpă şi fără o despăgubire.  În această situaţie, a aplica teoria  bunei credinţe a subdobânditorului, aşa cum a făcut tribunalul, iar nu teoria aparenţei în drept cu efect achizitiv , ale cărei condiţii nu sunt îndeplinite, ar echivala cu o expropriere de fapt a proprietarului iniţial, ceea  ce este contrar legii.

Fiind incident motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 c.p.c., se va admite recursul şi în temeiul art. 312 c.p.c. se va modifica decizia, în sensul că se va admite apelul.

Potrivit art, 296 c.p.c, se va  schimba sentinţa pronunţată de judecătorie, urmând a  fi admisă acţiunea în revendicare. Pârâtul intimat C.C.  va fi obligat să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul identificat în contractul de vânzare cumpărare nr. 7453/24 noiembrie 2004, compus  din terenul curţi construcţii în suprafaţă de 238,80 m.p. (  241,42 m.p. conform măsurătorilor cadastrale) împreună cu construcţiile aflate pe acesta  constând în spaţiu comercial cu magazin alimentar ,  bar, 4 magazii , două holuri şi farmacie, imobile situate în comuna P.

Se va admite şi cel de al doilea capăt al acţiunii, în sensul că în temeiul art. 33 din legea 7/1996  se va dispune rectificarea cărţii funciare nr. 128/N în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/200, deoarece situaţia juridică actuală a imobilului, care este proprietatea reclamantei, nu mai corespunde celor înscrise în evidenţele funciare.

Se va înainta dosarul către prima instanţă, Judecătoria Drobeta Turnu Severin pentru a fi soluţionată cererea reconvenţională promovată de pârâtul C.C. , fiind inadmisibil ca pe fond această cerere să fie analizată pentru prima oară în recurs.

.

Domenii speta

Spete similare