Prorogarea, prelungirea şi reînnoirea contractului de închiriere a locuinţelor în temeiul Legii17/1994, oug 40/1999 şi oug 8/2004.

Dispoziţiile art.13 şi 14 din OUG nr.40/1999 reglementează un drept al chiriaşului precum şi obligaţia corelativă a proprietarului de a face cunoscută acestuia intenţia de a nu mai prelungi contractul, cu un an înaintea expirării acestuia. Legea  nu prevede o anumită procedură ce trebuie urmată, ca în cazul prevăzut de art.9 şi 10 din OUG 40/1999, ceea ce duce la concluzia că intenţia chiriaşului de a continua locaţiunea şi cea a proprietarului de a înceta contractul pot fi exprimate în orice formă.

Când între părţi nu s-au purtat negocieri pentru încheierea unui nou contract de închiriere,  fiind prorogat legal fostul contract  potrivit art.6 fin OUG nr.40/1999, iar chiriaşii nu şi-au exprimat intenţia de a li se prelungi contractul,  la împlinirea termenului de 5  ani prevăzut de OUG 40/2000, contractul a  expirat.

Prelungirea legală a închirierii potrivit OUG nr.,8/2004 nu a mai  avut loc  deoarece această ordonanţă s-a referit exclusiv la locuinţele din  fondul locativ de stat.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la data de 20.02.2006,  reclamanţii R.C.  şi R.M. au chemat în judecată pe pârâţii M.E. şi R.I., solicitând instanţei să dispună evacuarea  pârâţilor din imobilul situat  în Municipiul Craiova, str. Bujorului nr. 6, jud. Dolj,  proprietatea reclamanţilor, pentru lipsa de titlu.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că prin sentinţa civilă nr. 13196/19.09.1994  pronunţată de Judecătoria Craiova  în dosarul nr. 5308/1994,  definitivă şi irevocabilă, le-a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului din str. Bujorului nr. 6, jud. Dolj,  iar pârâţii ocupă imobilul în mod abuziv, fără nici o formă legală.

Prin sentinţa civilă nr. 3474/2006, pronunţată de Judecătoria Craiova  în dosarul nr. 2824/2006 ,a fost respinsă acţiunea pentru autoritate de lucru judecat şi s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta  R.C., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, iar prin decizia civilă nr.1256/2006 pronunţată de Tribunalul Dolj în dosarul nr. 3186/CIV/2006, a fost admis apelul, desfiinţată sentinţa civilă şi trimisă cauza spre rejudecare la Judecătoria Craiova,  constatând instanţa de control judiciar  că în mod greşit s-a  reţinut de către  instanţa de fond autoritatea de lucru judecat, în raport de decizia nr. 2486/2002 pronunţată de  Curtea de Apel Craiova  în dosarul nr. 2523/2002,  litigiul nefiind purtat între aceleaşi părţi, în cauza de faţă  fiind parte,  în calitate de reclamantă şi Roşca Cornelia, aceasta afirmând propriile pretenţii şi tinzând la realizarea drepturilor sale.

S-a apreciat de către instanţa de control judiciar că instanţa de fond trebuia să verifice intervenirea unor eventuale schimbări în raporturile  locative dintre părţi şi astfel a posibilei schimbări a situaţiei de fapt avute în vedere  în momentul soluţionării litigiului iniţial,  evoluţia raporturilor locative  dintre părţi fiind de natură să antreneze schimbarea fundamentului juridic ce constituie temeiul acţiunii chiar şi în condiţiile în care are acelaşi obiect.

Judecătoria Craiova prin sentinţa civilă nr. 6242/03.05.2007, pronunţată în dosar  nr. 2594/215/2006  a respins cererea formulată de reclamanţii R.C. şi R.M., în contradictoriu cu pârâţii M.E. şi R.I.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut că pârâţii, redobândind calitatea de chiriaşi, în urma desfiinţării cu caracter retroactiv a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii 112/1995, sunt aplicabile dispoz.art.6 din OUG nr.40/1999 astfel cum a fost modificat prin Legea 241/2001, privind obligaţia încheierii unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani.

S-a reţinut că reclamanţii proprietari nu au respectat dispoz.art.10 şi 11 din OUG 40/1999, înţelegând să contestate titlul de locaţiune al pârâţilor, iar între părţi a mai existat un litigiu judiciar soluţionat prin decizia civilă nr.1115/2004 a Curţii de Apel Craiova, fiind respins apelul formulat de apelanta R.C. împotriva sentinţei civile nr.9051/2003 a Judecătoriei Craiova, prin care a fost respinsă o acţiune în evacuare promovată de reclamantă pentru acelaşi temei, de atunci şi până în prezent în raporturile locative dintre părţi neintervenind modificări de natură să schimbe fundamentul juridic al cererii.

Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti a declarat apel,  reclamantă R.C.

Prin decizia civilă nr.443 din 24 septembrie 2007, pronunţată în dosarul nr.2594/215/2006, Tribunalul Dolj a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa civilă atacată, în sensul că a admis acţiunea formulată şi a dispus evacuarea pârâţilor din imobil, pentru lipsa titlului locativ.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că prin sentinţa civilă nr.13196, pronunţată la data de 19 sept.1994 în dosarul nr. 5308/1994 al Judecătoriei Craiova, rămasă definitivă şi irevocabilă, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii R.M. şi R.C., în contradictoriu cu pârâţii Primăria Mun. Craiova, Consiliul Local Craiova şi DGFP Dolj, fiind obligaţi pârâţii să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilor imobilul situat în Craiova, str. Carmen Silva nr.4 (la data pronunţării – str.Bujorului 4).

A mai reţinut că hotărârea judecătorească pronunţată în revendicare a fost executată la data de 17 iulie 1997, la această dată fiind puşi în posesie cei doi reclamanţi , creditori asupra imobilului revendicat, iar prin sentinţa civilă nr.11350 din 03 februarie 1999, pronunţată în dosarul nr.11844/1998 al Judecătoriei Craiova, a fost constatată nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii 112/1995, în favoarea intimaţilor .

Prin aceeaşi hotărâre a fost respinsă cererea de evacuare formulată de către reclamanţi, apreciindu-se ca fiind aplicabile dispoz.art.10-11 din OUG nr.40/1999, ca efect al nerespectării dispoziţiilor legale privind notificarea chiriaşilor de către apelanţi, operând prelungirea de drept a efectelor contractului de închiriere.

De asemenea, prin decizia civilă nr. 2011 din 03 aprilie 2001, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, s-a reţinut că a operat prelungirea de drept a efectelor contractului de închiriere, întrucât nu au fost respectate dispoz.art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999, de către reclamant, în sensul notificării chiriaşilor în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.

Redobândirea imobilului preluat abuziv de către stat a operat în favoarea apelanţilor reclamanţi, înainte de intrarea în vigoare a OUG nr.40/1999, iar drepturile chiriaşilor, la acel moment, erau cele prevăzute de art.1 din Lg.17/1994 pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere  aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a legii, care se prelungesc de drept pe o perioadă de 5 ani, în aceleaşi condiţii.

Întrucât OUG 40/1999 a intrat în vigoare la data de 8 aprilie 1999, data publicării în Monitorul Oficial partea I-a nr.148, instanţa a constatat că, la data anulării contractelor de vânzare-cumpărare, temeiul juridic aplicabil prelungirii contractelor de închiriere este reprezentat de dispoziţiile Legii 17/1994 mai sus menţionate, precum şi de dispoz.art.2 din OUG nr.40/1999.

Prelungirea efectelor titlului locativ al intimaţilor a operat în perioada 8 aprilie 1999 – 8 aprilie 2004 (fiind împlinit la data pronunţării deciziei civile nr.1115 din 11 mai 2004, mai sus menţionată), existând un fundament diferit al cererii de evacuare, decât cel analizat în litigiile judiciare anterioare, în condiţiile în care, prin motivele de apel se invocă inaplicabilitatea art.10-11 din OUG nr.40/1999.

S-a motivat că  întrucât nu mai operează prelungirea de drept a efectelor contractului de închiriere,  pârâţi nu mai justifică existenţa unui titlu locativ asupra imobilului aflat în proprietatea apelantei, precum şi a intimatului reclamant.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs cei doi pârâţi.

Recurentul pârât  R.I. a susţinut că instanţa a aplicat greşit dispoziţiile art. 6 şi 9 din  OUG 40/1999, întrucât reclamanţii nu au uzat de prevederile legii privind notificarea intenţiei de a reînnoi contractul de închiriere, că art. 14 din OUG 40/1999 reglementează un drept al chiriaşilor la prelungirea contractului.

Pârâta M.E. a susţinut, în plus, că au fost greşit aplicate prevederile art. 6, 10 şi 11 din OUG 40/1999, că reclamanţii nu au  notificat pe chiriaşi.

Recursurile nu sunt fondate pentru următoarele considerente:

Ambii recurenţi dau o interpretare  eronată dispoziţiilor art.6, 10, 11 şi 14 din OUG 40/1999.

Pârâţii au ocupat locuinţa în litigiu în temeiul  unor contracte de închiriere, încheiate cu unitatea administrator al fondului locativ de stat anterior anului 1989,  fiind prelungite succesiv prin legi speciale, inclusiv prin Legea 17/1994.

La data când reclamanţii au redobândit proprietatea imobilului, acestora le-au devenit opozabile contractele de închiriere, subrogându-se în drepturile şi obligaţiile locatorului, întrucât la 22.11.1995 ( data rămânerii irevocabile a deciziei  dată asupra acţiunii în revendicare) nu erau încheiate contractele de vânzare cumpărare cu recurenţii pârâţi. Ca efect al aplicării dispoziţiilor Legii 17/1994, contractele de închiriere s-au prelungit până la 8.04.1999.

Potrivit art.6 din OUG 40/1999, recurenţii pârâţi au beneficiat de prelungirea contractelor de închiriere pe o perioadă de 5 ani, până la data de 8.04.2004, aceasta fiind şi interpretarea dată de instanţele care au soluţionat acţiunile în evacuare anterioare şi care au fost respinse cu motivarea că nu a fost urmată procedura prevăzută de art.10 din OUG 40/1999( care obliga  proprietarul să notifice chiriaşilor calitatea sa şi să poarte negocieri pentru încheierea unui nou contract). Această procedură nefiind urmată, contractul a fost prelungit în forma existentă la data redobândirii proprietăţii.

OUG 8/2004, prin care a operat o nouă prorogare legală a contractelor de închiriere, nu este aplicabil în speţă iar referirile făcute de  prima instanţă  la acest act normativ sunt  greşite, deoarece prorogarea a privit exclusiv locuinţele din fondul locativ de stat, iar locuinţa în litigiu nu mai avea acest caracter, încă de la data când a fost revendicată de reclamanţi.

Problema de drept ce se cere a  fi dezlegată în speţă este dacă dispoziţiile art.13 şi 14 din OUG 40/1999 referitoare la dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului sunt aplicabile.

Aceste dispoziţii reglementează un drept al chiriaşului, precum şi obligaţia corelativă a proprietarului de a face cunoscută  acestuia intenţia de  a nu mai prelungi contractul, cu un an înaintea expirării acestuia. Legea nu prevede o anumită procedură ce trebuie urmată, ca în cazul prevăzut de art. 9 şi 10 din OUG 40/1999, ceea ce duce la concluzia că intenţia chiriaşului de continua locaţiunea şi cea a proprietarului de a înceta contractul pot fi exprimate în orice formă.

Faptul că reclamanţii nu mai erau de acord cu încheierea unui nou contract rezultă din promovarea de către aceştia a acţiunilor repetate în evacuarea chiriaşilor,  acţiuni soluţionate prin deciziile civile 2486/30. 05. 2002 , 978/3.02. 2000, 1115/11.05.2004 ale Curţii de Apel. De asemenea, chiriaşii au fost  notificaţi  la 30.10.2003 de reclamantul R.M. pentru a  se prezenta în vederea negocierii contractului, proprietarul arătând că în cazul în care contractul nu se va încheia, va cere  evacuarea chiriaşilor.

Concluzia care  se desprinde  este aceea că între părţile de faţă nu s-au purtat negocieri pentru încheierea unui nou contract de închiriere, fiind prorogat legal fostul contract potrivit art.6 din OUG 40/1999, chiriaşii nu şi-au exprimat intenţia de a li se prelungi contractul, iar la împlinirea termenului de 5 ani prevăzut de OUG 40/1999 contractul acestora a expirat. Prelungirea legală a închirierii potrivit OUG 8 /2004 nu a mai avut loc, deoarece această ordonanţă s-a referit exclusiv la  locuinţele din fondul locativ de stat, iar prin promovarea acţiunilor în evacuare anterior anului 2004, proprietarii au exprimat clar faptul că nu mai sunt de acord cu o nouă închiriere, locuinţa fiindu-le necesară pentru satisfacerea propriilor drepturi locative.

Nu se poate vorbi nici despre o  prelungire a contractului potrivit art.1437 cod civil, pentru că nu a fost  achitată chiria. Oricum,  chiar dacă ar fi  intervenit o asemenea prorogare, contractul transformându-se în unul pe perioadă nedeterminată, proprietarul are dreptul de a cere foştilor chiriaşi să părăsească locuinţa, aceştia nemaiavând  un drept locativ.

Soluţia aleasă de tribunal este în concordanţă cu dispoziţiilor art. 1 din Protocolul Adiţional nr.1 la CEDO.

Deşi litigiul de faţă este unul  purtat între particulari, iar practica  instanţei europene de la Strasbourg  este în sensul că litigiile dintre particulari privitoare la dreptul de proprietate pot pune probleme sub aspectul dreptului la un proces echitabil ( Comisia EDH,  cauza din 1 dec 1968 contra Regatului Unit al marii Britanii ), în speţă se aplică dispoziţiile  Protocolului 1 la CEDO deoarece  implicarea puterii politice este cel puţin mediată ( cauza Mellacher contra Austriei). Astfel,  menţinerea contractelor de închiriere ale chiriaşilor din locuinţele retrocedate se face în temeiul unui act normativ special, care pune problema exercitării de către proprietari a tuturor atributelor dreptului de proprietate.

În cauza Broniowski contra Poloniei,  Curtea a reţinut că, după ce prin legi speciale, statul  a recunoscut dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunurilor preluate anterior de stat, prin anumite măsuri cu caracter dilatoriu şi prin inacţiunea sa în plan legislativ, acelaşi stat a lipsit  pe reclamant de posibilitatea de a-şi valorifica dreptul recunoscut.

Interpretarea dispoziţiilor OUG 40/1999 în sensul că se dă posibilitatea chiriaşilor de  a cere mereu prelungirea şi reînnoirea contractelor de închiriere echivalează cu astfel de manevre dilatorii sancţionate de CEDO, pentru că împiedică pe reclamanţi să beneficieze de bunul lor şi duc la existenţa unui drept iluzoriu, ceea ce este inacceptabil.

Instanţa europeană s-a pronunţat  asupra încălcării dreptului de proprietate al reclamanţilor derivând din aplicarea dispoziţiilor OUG 40/1999 şi în cauze împotriva României, cum sunt Spanoche, Robitu, Popescu şi Toader, Radovici şi Stănescu, stabilind că OUG 40/1999 reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor  care urmăreşte un scop legitim general , sistemul nefiind criticabil în sine. ( Popescu şi Toader contra României).

Totuşi,  s-a considerat că reclamanţii suferă restricţii în privinţa folosirii bunului lor, deoarece faptul de a sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă cerute de OUG 40/1999 prin acceptarea chiriaşilor o perioadă de peste  opt ani în imobil, constituie o sarcină specială şi exorbitantă de natură să întrerupă justul echilibru între interesele aflate în joc( Spânoche contra României.)

Astfel, textul Protocolului 1 la CEDO reglementează dreptul oricărei persoane de a se bucura de bunurile ce le are în proprietate, precum şi obligaţia statului de a lua toate măsurile necesare pentru garantarea exerciţiului acestui drept. Lipsirea de proprietate  poate interveni numai în condiţiile prevăzute de text( pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii) .Reclamanţii sunt titularii unui drept de proprietate, însă împiedicarea lor de a se bucura de bunul respectiv, asupra căruia le-a fost recunoscută proprietatea încă din anul 1994, dar în posesia căruia nu au putut intra nici până în prezent, prin menţinerea unui drept al unor chiriaşi de a folosi imobilul este nelegală, dacă statul nu prevede posibilitatea încetării raportului locativ. În condiţiile în care prelungirea contractului  de închiriere ar putea fi făcută  pentru fiecare perioadă de 5 ani, dreptul dobândit de reclamanţi ar fi iluzoriu, ştiut fiind şi faptul că aceştia nu pot pretinde o chirie  reală, la nivelul preţurilor practicate pe piaţa imobiliară, condiţiile legale de stabilire a chiriei fiind favorabile chiriaşilor.

Apreciind că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 13 şi 14 din OUG 40/1999 şi ale OUG 8/2004, se vor respinge  recursurile, nefiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 c.p.c., invocat în motivarea căii de atac.

6

Domenii speta

Spete similare