Evacuare chiriaşului în temeiul art. 480 Cod civil. Incidenţa art. 14 din o.u.g. nr. 40/1999 privind reînnoirea contractului de închiriere

Evacuare chiriaşului în temeiul art. 480 Cod  civil. Incidenţa art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 privind reînnoirea contractului de închiriere. Conformitatea dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999 cu art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la C.E.D.O.

Reînnoirea contractului de închiriere, în baza art. 14 alin 1 din O.U.G. nr. 40/1999, reprezintă o ingerinţă în dreptul proprietarului la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Această ingerinţă, însă, urmăreşte un scop legitim, conform interesului general, norma juridică în discuţie întruneşte condiţiile de accesibilitate şi previzibilitate cerute de jurisprudenţa CEDO şi se păstrează un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat de natură să asigure „justul echilibru”, care trebuie păstrat între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului.

Secţia civilă - Decizia civilă nr. 157/27 martie 2009

Prin acţiunea înregistrată la 03.12.2007 pe rolul Judecătoriei Sibiu sub dosar nr. 9881/306/2007, reclamanta SC „L” SA a solicitat evacuarea necondiţionată a pârâtului M.G. din imobilul înscris în CF 18724 Sibiu, nr. top 3121/2, susţinând că acesta ocupă imobilul fără nici un titlu, întrucât s-a împlinit termenul de închiriere stabilit de părţi, prin contractul încheiat.

Reclamanta a invocat dispoziţiile art. 480 Cod civil.

Pârâtul a solicitat respingerea acţiunii, invocând dispoziţiile art. 14 din OUG 40/1999 şi a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantei – pârâtă reconvenţională să încheie cu acesta contract de închiriere în condiţiile OUG nr. 40/1999.

Pârâta reconvenţională a ridicat excepţia autorităţii de lucru judecat a cererii reconvenţionale raportat la sentinţa civilă nr. 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu .

Prin sentinţa civilă nr. 2183/2008, Judecătoria Sibiu a admis acţiunea principală, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul din litigiu, a obligat-o pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată de 10,3 lei şi a respins cererea reconvenţională.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că între cererea reconvenţională şi pricina în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu (prin care s-a respins solicitarea pârâtei de a o obliga pe proprietară la încheierea contractului de întreţinere potrivit OUG nr. 8/2004),  nu există identitate în ce priveşte cauza juridică, astfel că nu se poate reţine autoritatea de lucru judecat.

Pe fondul cauzei s-a reţinut că părţile au încheiat un contract de închiriere la data de 01.01.2000, iar pârâtul nu a făcut dovada existenţei unui astfel de contract anterior acestei date, astfel că prima instanţă a concluzionat că raporturile locative dintre părţi au început la data de 01.01.2005.

Conform art. 5 din OUG 40/1999 pentru imobilele menţionate în acest text legal, proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş care ocupa efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.

S-a apreciat că se impunea ca locatarul să fi ocupat efectiv locuinţa la data apariţiei ordonanţei, în calitate de chiriaş, iar pârâtul nu a făcut dovada unor asemenea raporturi locative.

Ca urmare, nu sunt aplicabile dispoziţiile legii speciale în materie de protecţie a chiriaşilor, pârâului nefiindu-i recunoscut nici dreptul de a cumpăra locuinţa, prin litigiile purtate anterior cu reclamanta.

Instanţa fondului, făcând referire la cauza Arsenovici contra României şi la cauza Rodovici şi Stănescu contra României, a constatat că în raport de practica CEDO - care a concluzionat că restricţiile impuse în privinţa utilizării bunurilor imobile prin OUG nr. 40/1999, sunt rezultatul unor dispoziţii defectuoase şi lacune ale ordonanţei - pârâtul nu se poate prevala de prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999.

S-a reţinut că s-a dovedit că pârâtul ocupă locuinţa fără titlu, iar reclamanta şi-a manifestat voinţa de a face să înceteze această stare, astfel că sunt îndeplinite elementele ce caracterizează cauza acţiunii în evacuare.

Pârâtul a declarat apel împotriva acestei sentinţe, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acţiunii principale şi admiterii cererii reconvenţionale.

În motivare se arată că instanţa nu s-a pronunţat în dispozitivul hotărârii cu privire la nulitatea clauzei referitoare la reînnoirea contractului cu acordul ambelor părţi, că pârâtul nu putea fi evacuat deoarece reclamanta nu a îndeplinit condiţia notificării refuzului de prelungire a contractului şi că pârâtul a continuat să plătească chiria şi după expirarea termenului de 5 ani.

 Apelul pârâtului MG a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 16/2009 a Tribunalului Sibiu, în acest mod confirmându-se soluţia instanţei de fond.

  În argumentarea deciziei pronunţate s-a reţinut şi motivat în esenţă că pentru a asigura chiriaşului stabilitatea dreptului de folosinţă, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogări legale, prelungind efectul locaţiunilor, dacă chiriaşul nu a pierdut dreptul de folosinţă pentru alte cauze legale decât expirarea termenului.

În acest scop, măsuri de prorogare legală a contractelor de închiriere s-au luat şi prin OUG nr. 40/1999.

În cazul privatizării, ca în speţa de faţă, locuinţa fiind în fapt un cămin pentru salariaţi, s-a schimbat persoana locatorului, astfel că între noul proprietar şi chiriaş, la cererea acestuia, se încheie un nou contract potrivit art. 9 – 10 din actul normativ menţionat.

Nerespectarea procedurii de către proprietar atrage prelungirea de drept a contractului anterior până la perfectarea unei noi locaţiuni.

Locuinţa din litigiu se circumscrie prevederilor art. 5, fiind vorba de un cămin pentru salariaţi, astfel că revine chiriaşului obligaţia de a-şi manifesta opţiunea de închiriere (art. 2 – 7).

În cauză nici una din părţi nu şi-a respectat obligaţiile prevăzute de art. 10 cu privire la noul contract, la acest moment termenul închirierii fiind prorogat succesiv prin OUG nr. 40/1999 a expirat în 2004, în speţă ieşind din sfera de aplicare a acestei ordonanţe.

CEDO a stabilit că măsurile de protecţie adoptate în 1999 prin acest act normativ erau destinate, pe de o parte, pentru a controla creşterea chiriilor, iar, pe de altă parte, de a prelungi contractele de închiriere în situaţii excepţionale. Aceeaşi instanţă a apreciat că sistemul nu este criticabil în sine, pentru că statul dispune de o largă marjă de apreciere cu privire la reglementarea folosinţei banilor, însă atât timp cât există riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă referitor la posibilitatea de a dispune de bunul său, autorităţile trebuiau să stabilească „mecanisme legislative coerente şi previzibile, care să-l protejeze pe proprietar împotriva unor intervenţii arbitrare şi imprevizibile în dreptul său de proprietate”, astfel că ordonanţei menţionate îi lipsesc atari garanţii. Restricţiile au fost apreciate astfel ca fiind disproporţionate.

În raport de aceste aspecte, pârâtul nu se poate prevala de art. 14 din OUG nr. 40/1999, astfel că apelul a fost respins.

Împotriva deciziei civile nr. 16/2009 Tribunalul Sibiu, a declarat recurs pârâtul MG aducându-i critici sub aspectul nelegalităţii ei, solicitând să fie respinsă acţiunea principală a reclamantei intimate în ce priveşte evacuarea sa şi să fie admisă cererea reconvenţională vizând obligarea reclamantei de a încheia în condiţiile OUG nr. 40/199 contract de închiriere pentru apartamentul 2.

  În expunerea de motive, în esenţă, se susţine că a încheiat cu intimata în anul 2000 în condiţiile actului normativ susmenţionat, contract de închiriere pe o durată de 5 ani, dar cu toate acestea instanţa de apel a reţinut că nu sunt aplicabile speţei dispoziţiile acestei ordonanţe ci prevederile dreptului comun, art. 1437 şi art. 1452 Cod civil.

Încheindu-se în baza acestui act normativ, contractului de închiriere îi sunt aplicabile atât cu privire la încetare cât şi la reînnoire aceste norme. Susţine recurenta că beneficiază de dispoziţiile art. 14 din acest act normativ, care stipulează expres că la expirarea termenului chiriaşul este în drept să solicite reînnoirea locaţiunii pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică expres acea durată.

Proprietarul putea refuza reînnoirea contractului numai în condiţiile art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999 după o notificare prealabilă făcută prin executor în termen de 60 de zile sau de 1 an anterior expirării locaţiunii, obligaţie nerespectată de societatea reclamantă.

Reînnoirea nu reprezintă o încălcare a dispoziţiilor art. 1 din primul protocol adiţional al convenţiei şi nici un abuz.

În drept s-au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 Cod  proc. civ.

Verificând legalitatea deciziei atacate, prin prisma criticilor formulate, Curtea reţine următoarele:

 Imobilul în litigiu este un apartament într-un cămin pentru salariaţi, astfel că se înscrie în categoria celor enumerate în art. 5 din OUG nr. 40/1999, text legal care stabileşte că: „proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş care ocupă efectiv locuinţa, un contract de închiriere de 5 ani”.

Prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu s-a stabilit cu putere de lucru judecat că, în privinţa contractelor de închiriere încheiate de recurentă, în conformitate cu dispoziţiile art. 5 din OUG nr. 40/1999, sunt aplicabile dispoziţiile art. 14 din această ordonanţă, iar reînnoirea contractului poate fi refuzată de către proprietar numai în situaţiile prevăzute de art. 14 alin 2 din OUG nr. 40/1999.

Rezultă aşadar că acţiunea reclamantei este una în evacuare, însă analizarea locaţiunii de care se prevalează pârâta recurentă intră sub imperiul dispoziţiilor OUG nr. 40/1999 şi nu se poate realiza decât prin prisma acestui act normativ.

Ca atare, în mod greşit instanţa de apel a apreciat că nu sunt incidente prevederile O.U.G. nr. 40/1999, astfel că, în raport de art. 304 pct. 9 Cod  proc. civ., primul motiv de recurs este fondat.

  În privinţa celorlalte motive de recurs, Curtea reţine că pârâtul beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere şi că, în consecinţă, are titlu locativ, de vreme ce reclamanta, în calitate de proprietar, nu a făcut dovada îndeplinirii obligaţiei de reînnoire, prevăzută de art. 14 din ordonanţă.

Mai mult, pârâtul a fost cel care, împreună cu alţi chiriaşi a notificat-o pe reclamantă, prin intermediul executorului judecătoresc, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere şi a făcut dovada achitării chiriei, prin ofertă reală de plată, faţă de refuzul proprietarului de a încasa chiria.

Verificând conformitatea prevederilor interne incidente cu Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, se constată că dispoziţiile art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt în contradicţie cu art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie.

Fără îndoială că reînnoirea contractului de închiriere cu pârâtul, în baza art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, reprezintă o ingerinţă în dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Această ingerinţă, însă, urmăreşte un scop legitim, conform interesului general, anume protecţia chiriaşilor şi tranziţia progresivă a unui sistem de contracte de închiriere de locuinţe controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja şi Mihalcea contra României).

De altfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a afirmat constant că măsurile adoptate de legiuitorul naţional prin OUG nr. 40/1999 – destinate, pe de o parte, să controleze majorarea chiriilor şi, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere, cu excepţia unor situaţii excepţionale prevăzute expres şi restrictiv – urmăreau un scop de interes general, respectiv apărarea chiriaşilor într-o situaţie caracterizată prin lipsa de locuinţe la un preţ scăzut. (cauza Burza contra României, cauza Rodovici şi Stănescu contra României).

Ca atare, această ingerinţă are un caracter legal, urmărind un scop legitim.

În acelaşi timp instanţa reţine că norma juridică în discuţie întruneşte condiţiile de accesibilitate şi previzibilitate cerute de jurisprudenţa CEDO. Aşa cum a statuat şi Curtea Constituţională în analizarea constituţionalităţii art. 14 din OUG nr. 40/1999, protecţia temporară a chiriaşilor se realizează prin diverse modalităţi juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere, asigurarea stabilităţii, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriaşului la reînnoirea contractelor de închiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)

Aşadar, dreptul la reînnoire a fost prevăzut de legiuitor încă de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condiţiile şi termenele de reînnoire, precum şi cazurile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres şi limitativ prevăzute în ordonanţă.

Ca atare, măsura reînnoirii contractului de închiriere, în condiţiile art. 14 alin 1- 2 din OUG nr. 40/1999 a fost suficient de precisă, accesibilă şi previzibilă pentru reclamanta – intimată. Aceasta, cu atât mai mult cu cât, prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu s-a respins acţiunea în evacuare promovată de reclamantă, tocmai pe considerentul că este incidentă norma din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, referitoare la reînnoirea contractelor de închiriere.

Rămâne de verificat dacă prin respingerea acţiunii în evacuare şi constatarea reînnoirii contractului de închiriere, s-a păstrat un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat de natură să asigure „justul echilibru”, care trebuie păstrat între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului.

Este adevărat că CEDO a condamnat România printr-o serie de hotărâri, în care s-a invocat încălcarea art. 1  din Protocolul nr. 1 atunci când s-a făcut aplicarea OUG nr. 40/1999.

Din situaţiile concrete analizate de CEDO nu sunt similare cu cea din speţă.

Astfel, în cauza Rodovici şi Stănescu contra României , CEDO a reţinut că acest „just echilibru” a fost rupt, în special datorită „imposibilităţii în care s-au aflat reclamantele timp de mai mulţi ani, de a obliga ocupanţii să

le plătească o chirie, din cauza dispoziţiilor defectuoase şi a lipsurilor relevate în legislaţia asupra imobilelor”. Aşadar, raportul de proporţionalitate nu a fost menţinut întrucât reclamantelor le-a fost impusă o sarcină exagerată, respectiv obligaţia de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă şi reală de a încasa o chirie.

CEDO a constatat şi în cauza Arsenovici contra României, aceeaşi sarcină exorbitantă impusă proprietarilor, în condiţiile în care chiriaşul a refuzat încheierea contractelor de închiriere şi nu a plătit chirie.

În cauza Burza contra României, CEDO a reţinut că în art. 13 şi 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea şi reînnoirea contractelor de închiriere, legiuitorul a prevăzut în mod expres şi restrictiv, câteva situaţii excepţionale care permiteau proprietarilor să nu prelungească contractele de închiriere, între care întârzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de către chiriaş.

Curtea, fără a condamna aceste măsuri care se înscriu în marja de apreciere de care se bucură statul, a considerat că nu a fost respectat echilibrul just dintre apărarea individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general, datorită punerii defectuoase în practică a garanţiilor aflate la dispoziţia proprietarului (instanţele naţionale au apreciat că reclamatul trebuia să demareze alte proceduri pentru a obţine condamnarea chiriaşilor la plata chiriilor).

Situaţii similare au fost constatate de CEDO şi în cauzele Spânoche vs România, Popescu şi Toader vs România sau Cleja şi Mihalcea Vs România. Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasă de punere în practică a garanţiilor oferite proprietarilor, iar nu măsurile de protecţie a chiriaşilor.

În prezenta cauză, instanţa constată că „justul echilibru” a fost respectat. Astfel, mai întâi, trebuie reţinut că părţile au încheiat un contract de închiriere în anul 2000, iar pârâtul şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, chiar în condiţiile în care reclamanta a refuzat primirea chiriei.

Sub alt aspect, nu se poate reţine că, în ce priveşte reînnoirea contractului, OUG este defectuoasă şi lacunară. Aceasta pentru că, pe de o parte, legiuitorul a stabilit cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar, pe de altă parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop, protecţia chiriaşilor, ceea ce implică inclusiv o restrângere temporară a dreptului de folosinţă a bunului contra unei chirii calculată după criteriile stabilite în ordonanţă.

Se impune a se mai reţine în sprijinul celor expuse, şi jurisprudenţa Curţii Constituţionale care, verificând conformitatea art. 14 alin 1 şi 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adiţional la Convenţie,a statuat că textele legale criticate sunt în deplină concordanţă cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).

Concluzionând, dispoziţia din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu încalcă art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la CEDO, astfel că şi sub acest aspect, motivele de recurs sunt fondate, fiind circumscrise prevederilor cuprinse în art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.

În privinţa cererii reconvenţionale, prin care se solicită obligarea reclamantei de a încheia contract de închiriere în condiţiile OUG nr. 40/1999, Curtea constată că această cerere este neîntemeiată, de vreme ce  s-a reţinut că reînnoirea contractului a operat în anul 2005, în baza art. 14 din OUG nr. 40/1999.

Faţă de toate considerentele reţinute, Curtea a admis recursul pârâtului, a modificat în tot decizia atacată, a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa primei instanţe în sensul respingerii acţiunii în evacuare şi a înlăturării obligaţiei pârâtului de plată a cheltuielilor de judecată, cu menţinerea în rest a dispoziţiilor sentinţei.

7

Domenii speta

Spete similare