Rezolutiunea promisiunii de vânzare-cumparare. Existenta clauzei penale. Necesitatea dovedirii culpei în neexecutarea obligatiilor contractuale. Casare cu retinere în vederea completarii probatoriului.

Rezolutiunea promisiunii de vânzare-cumparare.  Existenta clauzei penale. Necesitatea dovedirii culpei în neexecutarea obligatiilor contractuale. Casare cu retinere în vederea completarii probatoriului.

C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.1082-1083 Cod Civil

Pentru a opera rezolutiunea judiciara trebuie îndeplinite urmatoarele conditii: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce îi revin;neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a îndeplinit obligatia;debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus în întârziere, în conditiile prevazute de lege.

Însa, se constata faptul ca instanta nu a stabilit îndeplinirea sau neîndeplinirea acestor conditii legale în baza unui probatoriu complet, care era esential a fi administrat în cauza, în conditiile în care ambele parti sustin ca vina în neexecutarea contractului apartine celeilalte.  Instanta de fond, dupa ce a retinut ca în materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce are caracter relativ, a retinut ca s-a facut proba contrarie acestei prezumtii prin înscrisuri, iar instanta de apel a considerat ca aprecierea instantei de fond sub aspect probatoriu este corecta.

Curtea arata ca în speta partile au încheiat un contract sinalagmatic, cuprinzând obligatii reciproce si interdependente, în sensul ca fiecare obligatie este cauza juridica a celeilalte. Fiind în discutie executarea unor obligatii de a da si de a face, deveneau aplicabile regulile de proba specifice acestor obligatii, conform carora creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei, iar debitorul trebuie sa dovedeasca executarea obligatiei de a face sau de a da, cu mentiunea ca în acest caz dispozitiile art. 1082 si art. 1083 C.civ. prevad ca prezumtia relativa ce opereaza în sarcina debitorului care nu-si executa obligatia este una relativa, ce poate fi rasturnata prin dovada cazului fortuit, a cazului de forta majora sau a vinei creditorului.

CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA

DECIZIA CIVILA NR. 1430/12.11.2010

Prin sentinta civila nr. 1580/19.05.2009 Judecatoria Cornetu a admis exceptia netimbrarii capatului de cerere privind instituirea unui drept de retentie si a anulat acest capat de cerere ca netimbrat; a respins ca neîntemeiate capetele de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare si restituirea sumei de 23000 de euro cu titlu de dublul avansului primit de pârâti si a luat act ca pârâtii nu au solicitat cheltuieli de judecata.

Pe fondul litigiului, instanta a constatat ca prin promisiunea bilaterala de vânzare-cumparare autentificata sub nr. 972/16.06.2008 de BNP Andrei C.M., pârâtii, în calitate de promitenti vânzatori, s-au obligat sa vânda reclamantei, în calitate de promitenta cumparatoare, apartamentul nr. 10, compus din 2 camere, cu o suprafata construita de 85,79 mp, , ce urma a fi construit pe terenul situat în oras Bragadiru, Pretul convenit de parti a fost de 111.500 euro, din care reclamanta a achitat la data încheierii antecontractului un avans de 11.150 euro.

Conform întelegerii partilor, contractul de vânzare-cumparare urma sa se încheie pâna cel mai târziu la data de 01.12.2008, data pâna la care pârâtii s-au obligat sa obtina toata documentatia necesara perfectarii contractului, respectiv: documentatie cadastrala cu numar cadastral distinct pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii, actul de alipire pentru teren, încheierea de intabulare pentru constructie, certificatul fiscal, extrasul de carte funciara, toate actele de proprietate.

Instanta a retinut si ca, prin acelasi antecontract, pârâtii s-au obligat sa predea reclamantei documentatia cadastrala pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii si încheierea de intabulare a acestuia pâna cel mai târziu la data de 15.10.2008, partile convenind expres ca, în situatia în care perfectarea contractului de vânzare-cumparare nu are loc din culpa reclamantei, aceasta va pierde suma platita cu titlu de avans, iar daca vina apartine pârâtilor, acestia vor restitui reclamantei dublul sumei platite cu titlu de arvuna.

Instanta a mai retinut, aplicând dispozitiile art. 1020, 1021 Cod civil, ca, pentru a se admite rezolutiunea, este necesara îndeplinirea urmatoarelor conditii cumulative: una din parti sa nu îsi fi executat obligatiile ce îi revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a îndeplinit obligatiile, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus în întârziere, în conditiile prevazute de lege.

Din procesul-verbal de receptie-terminare a lucrarilor nr.18915 din 19.08.2008, reiese ca imobilul constructie, din care face parte si apartamentul nr. 10, obiectul antecontractului de vânzare-cumparare, a fost finalizat, procedându-se la predarea primirea lucrarii catre pârâti, care au înscris dreptul de proprietate asupra constructiei în cartea funciara, apartamentul nr. 10 fiind înscris în cartea funciara nr. 11159, cu numar cadastral 3425-C1-10.

Instanta a retinut ca lucrarea a fost finalizata la data de 19.08.2008, iar încheierea de carte funciara a fost data în 10.10.2008, anterior datei de 15.10.2008, data prevazuta de parti în contract pentru predarea documentatiei cadastrale pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii si încheierii de intabulare.

Desi reclamanta a mentionat ca pârâtii nu si-au îndeplinit obligatiile asumate cu privire la documentatia cadastrala, din înscrisurile anterior mentionate rezulta ca acestia au obtinut pâna la data stabilita actele necesare

Din probele administrate, instanta a mai retinut ca reclamanta nu a probat ca la data stabilita de parti, 01.12.2008, pârâtii nu s-au prezentat la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumparare sau ca nu au pus la dispozitia reclamantei toate actele necesare transmiterii dreptului de proprietate, astfel ca primele doua conditii pentru a opera rezolutiunea nu sunt întrunite.

 Referitor la capatul de cerere privind restituirea sumei de 23.000 de euro cu titlu de dublul avansului primit de pârâti, aplicând dispozitiile art. 1082 Cod civil si retinând ca, în materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce este relativa si poate fi rasturnata prin proba contrara, în speta, instanta a retinut ca prin înscrisurile depuse la dosar, pârâtii au probat ca nu au o vina în încheierea contractului de vânzare-cumparare.

 Împotriva acestei sentinte, în termen legal a declarat apel reclamanta Anton Steluta, aratând în motivare ca dintre obligatiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumparare, partile nu si-au îndeplinit urmatoarele obligatii: reclamanta-apelanta (promitenta-cumparatoare) nu a achitat restul de pret si nu a încheiat în forma autentica contractul de vânzare-cumparare, iar pârâtii-intimati (promitenti-vânzatori) nu au predat pâna la data de 15.10.2008, reclamantei-apelante (promitenta-cumparatoare) documentatia cadastrala pentru apartamentul ce face obiectul promisiunii, precum si încheierea de intabulare a acestuia si nu au încheiat pâna la data de 01.12.2008 contractul de vânzare-cumparare în forma autentica.

Dupa cum se cunoaste, temeiul juridic al rezolutiunii îl constituie reciprocitatea si independenta obligatiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea ca fiecare dintre obligatiile reciproce este cauza juridica a celeilalte. Neîndeplinirea culpabila a uneia dintre obligatii lipseste de suport juridic obligatia reciproca, astfel încât desfiintarea întregului contract se impune.

Obligatia asumata de promitentii-vânzatori (pârâtii) este o obligatie de rezultat, neexecutarea unei astfel de obligatii dând nastere unei prezumtii de culpa a autorului prejudiciului.

În obligatiile asumate prin contract partile au urmarit anumite scopuri, sens în care trebuie analizata obligatia din contract esentiala constând în aceea de predare a documentatiei cadastrala si a încheierii de intabulare pentru apartamentul obiect al antecontractului de vânzare-cumparare, scopul promitentei-cumparatoare (reclamanta) fiind acela de a avea garantia ca apartamentul a fost construit, ca este proprietatea promitentilor-vânzatori (pârâtii) liber de orice sarcini, cu consecinta vânzarii ulterioare a apartamentului proprietatea reclamantei-apelante (promitenta-cumparatoare) pentru a achita restul de pret pentru apartamentul pe care urma sa-l achizitioneze, asa cum de altfel arata si pârâtii-intimati în întâmpinarea formulata în dosarul de fond.

Obligatia asumata de promitentii-vânzatori (pârâti-intimati) nu este numai aceea de a construi apartamentul si de a obtine documentele si actele necesare pâna la data de 15.10.2008 ci exista separat de aceste obligatii obligatia de a preda, de a remite promitentei-vânzatoare aceste documente si înscrisuri, obligatie ce nu a fost îndeplinita de pârâtii-intimati.

Datorita neexecutarii acestei obligatii, ce a determinat ca la rândul ei promitenta cumparatoare (reclamanta-apelanta) sa nu înstraineze apartamentul detinut pentru achitarea restului de pret, evident ca este lipsita de orice semnificatie juridica neprezentarea partilor la data de 01.12.2008 la notar, în vederea încheierii în forma autentica a contractului de vânzare-cumparare. Asa cum a constatat de aceasta data corect instanta de fond, a fost realizata conditia punerii în întârziere a debitorilor în conformitate cu prevederile art. 1020 Cod civil.

Debitorii obligatiei de executat trebuiau sa faca dovada predarii documentatiei cadastrale si a încheierii de intabulare privitoare la apartamentul obiect al antecontractului de vânzare-cumparare, dovada pe care nu au facut-o si nu au justificat totodata ca neexecutarea provine dintr-o cauza straina ce nu le poate fi imputabila sau chiar din vina creditorului obligatiei de executat asa cum prevede art. 1082 Cod civil.

În drept, apelanta-reclamata a invocat dispozitiile art. 282 si urm. C.pr.civ., art. 1020, art. 1021 si art. 1028 Cod Civil.

Intimatii-pârâti N.G si N.P. au formulat întâmpinare, prin au solicitat respingerea apelului.

Prin decizia civila nr. 157/15.02.2010 Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamanta, retinând urmatoarele:

Având în vedere ca rezolutiunea nu opereaza de drept, legea recunoaste instantei dreptul de a verifica si aprecia cauzele rezolutiunii, putând sa acorde chiar un termen de gratie partii debitoare. S-a constatat, însa, ca apelanta nu mai doreste în fapt executarea antecontractului, încercând sa acrediteze ideea ca nepredarea documentelor de catre intimatii-pârâti pâna la termenul stabilit prin antecontract ar fi pus-o pe ea în imposibilitate de a-si respecta propriile obligatii contractuale. Sustinerea nu a fost primita.

Tribunalul a retinut ca apelanta a pus pe pârâtii-debitori în întârziere cu privire la obligatia de predare a documentelor abia la data de 04.02.2009, deci dupa data stabilita prin antecontract, 15.10.2008 si dupa ce anterior, la data de 27.01.2009, trimisese pârâtilor-intimati notificarea nr. 34 prin care solicita direct restituirea avansului si constatarea rezilierii promisiunii de vânzare-cumparare, convocând partile pentru data de 30.01.2009 la sediul BNP Andrei C.M. A mai retinut tribunalul din încheierea de certificare de fapte nr. 1 din 30.01.2009 încheiata la acest birou notarial, fila 22 dosar de fond, ca, desi intimatii-pârâti s-au prezentat cu toate documentele necesare în vedere executarii în natura a obligatiei de vânzare-cumparare, apelanta nu s-a prezentat.

Astfel, desi apelanta a sustinut ca intimatii-pârâti sunt cei obligati sa faca dovada predarii documentatiei cadastrale precum si a încheierii de intabulare a apartamentului, instanta a constatat ca acestia au facut dovada în cauza ca erau gata sa execute atât obligatia de predare, documentele fiind obtinute anterior datei de 15.10.2008, dupa cum rezulta din copiile acestor documente, depuse la dosar, cât si obligatia de încheiere în forma autentica a contractului de vânzare-cumparare, numai ca apelanta nu s-a prezentat la convocarea facuta de ea însasi, la data de 30.01.2009.

Rezulta deci, ca prima instanta a facut o corecta apreciere a probatoriului administrat în cauza, precum si a dispozitiilor legale incidente, astfel încât, fata de toate aceste considerente, în temeiul art.296 Cod procedura civila, constatând ca nici una din criticile aduse sentintei nu poate fi retinuta, tribunalul a respins apelul ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs recurenta-reclamanta.

Prin decizia civila nr.1430/12.11.2010, s-a admis recursul, a fost casata hotarârea recurata si s-a retinut cauza în rejudecarea fondului pentru administrarea unor probe suplimentare.

În motivarea deciziei, s-au retinut urmatoarele:

Reclamanta a investit judecatoria cu o actiune având ca obiecte rezolutiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumparare autentificata  sub nr. 972/16.06.2008 de BNP Andrei C.M., precum si activarea clauzei penale inserate de catre parti în acest antecontract.

În prima instanta, dupa punerea în discutia partilor a probelor, judecatoria a respins proba cu martori solicitata de catre pârâti si a pronuntat actiunea în baza înscrisurilor administrate în cauza. În faza de apel, de asemenea, hotarârea a fost pronuntata în baza înscrisurilor administrate de catre parti.

Instanta de recurs constata ca este corecta acea critica a recurentei, conform careia prin hotarârea recurata s-a facut o aplicare gresita a legii, ca urmare a faptului ca a fost pronuntata fara ca situatia de fapt sa fie stabilita de catre instantele de fond prin administrarea tuturor probelor utile, pertinente si concludente cauzei.

Astfel, potrivit dispozitiilor art. 129 alin. 5 C.pr.civ., judecatorii au îndatorirea sa staruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greseala privind aflarea adevarului în cauza, pe baza stabilirii faptelor si prin aplicarea corecta a legii, în scopul pronuntarii unei hotarâri legale si temeinice. Spre acest demers, judecatorul poate administra probele pe care le considera necesare, chiar daca partile se împotrivesc. În acest fel este reglementat rolul activ al instantei, care trebuie sa staruiasca prin toate mijloacele legale pentru stabilirea situatiei de fapt, la care ulterior va aplica norma de drept substantial incidenta.

De asemenea, exercitarea rolului activ este reglementata prin dispozitiile art. 295 alin. 2 C.pr.civ. si pentru faza de apel, care are efect devolutiv, în sensul ca readuce în fata instantei de control judiciar toate problemele de fapt si de drept ce au fost dezbatute în prima instanta. În scopul verificarii situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta (conform art. 295 alin. 1 C.pr.civ.), instanta de apel va "putea încuviinta refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanta" (conform art. 295 alin. 2 C.pr.civ.).

Aplicând aceste dispozitii legale la speta, Curtea retine ca instantele au enuntat în mod corect conditiile pentru a opera rezolutiunea judiciara, respectiv:

a) una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce îi revin;

b) neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a îndeplinit obligatia;

c) debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus în întârziere, în conditiile prevazute de lege.

Însa, se constata faptul ca instanta de apel nu a stabilit îndeplinirea sau neîndeplinirea acestor conditii legale în baza unui probatoriu complet, care era esential a fi administrat în cauza, în conditiile în care ambele parti sustin ca vina în neexecutarea contractului apartine celeilalte.  Instanta de fond, dupa ce a retinut ca în materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce are caracter relativ, a retinut ca s-a facut proba contrarie acestei prezumtii prin înscrisuri, iar instanta de apel a considerat ca aprecierea instantei de fond sub aspect probatoriu este corecta.

Curtea arata ca în speta partile au încheiat un contract sinalagmatic, cuprinzând obligatii reciproce si interdependente, în sensul ca fiecare obligatie este cauza juridica a celeilalte. Fiind în discutie executarea unor obligatii de a da si de a face, deveneau aplicabile regulile de proba specifice acestor obligatii, conform carora creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei, iar debitorul trebuie sa dovedeasca executarea obligatiei de a face sau de a da, cu mentiunea ca în acest caz dispozitiile art. 1082 si art. 1083 C.civ. prevad ca prezumtia relativa ce opereaza în sarcina debitorului care nu-si executa obligatia este una relativa, ce poate fi rasturnata prin dovada cazului fortuit, a cazului de forta majora sau a vinei creditorului.

În aceste conditii, în temeiul dispozitiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ., constatând ca aplicarea normelor de drept substantial s-a facut la o situatie de fapt ce nu a fost în mod judicios stabilita, rap. la art. 312 alin. 3 C.pr.civ., potrivit carora casarea hotarârii se dispune în toate cazurile în care nu este posibila modificarea hotarârii, deoarece este necesara administrarea de probe noi, Curtea va admite recursul, va casa decizia civila recurata, iar în temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 4 va retine cauza spre rejudecare pe fond.

Domenii speta

Spete similare