Distinctie vicii ascunse/vicii aparente. Angajarea raspunderii vânzatorului pentru viciile ascunse. Conditii legale. Cerere de remediere a defectiunilor constructiilor – modalitati de antrenare a raspunderii pentru vicii ascunse. Conditii.

Vânzatorul raspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut, daca din cauza lor nu poate fi întrebuintat potrivit destinatiei sale sau întrebuintarea lui este atât de micsorata încât se presupune ca dobânditorul nu l-ar fi achizitionat sau nu ar fi convenit vânzarea la pretul stabilit daca ar fi cunoscut viciile. Pe de alta parte, art. 1353 Cod civil (de la 1864, sub imperiul caruia  s-a încheiat contractul de vânzare-cumparare) prevede ca vânzatorul nu raspunde pentru viciile aparente, despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.

În literatura de specialitate s-a retinut ca în cazul unor lucrari complexe, pentru a caror verificare este necesara o anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este în culpa, neputând fi antrenata raspunderea vânzatorului pentru vicii ascunse, cât timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simpla vizionare a bunului supus vânzarii.

Desi legea reglementeaza numai optiunea cumparatorului între actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie, în practica judiciara s-au considerat admisibile actiunile prin care cumparatorul tinde la „remedierea defectiunilor” (înlaturarea viciilor) de catre sau în contul vânzatorului, când aceasta reparare este posibila si când ea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionale cu valoarea bunului (Decizia civila nr. 1604/1989, Tribunalul Suprem, Sectia Civila).

Art. 1353 Cod Civil

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 837/212/2004 reclamantii P.A.E., P.D., P.A. si P.A. au chemat în judecata pe pârâtii B.V., V.I. si V.S., solicitând instantei sa dispuna obligarea pârâtilor sa efectueze lucrarile de consolidare a fundatiei si a structurii de rezistenta a imobilului situat în Constanta, strada E.R. nr. 30, iar în subsidiar, în situatia în care reclamantii vor fi nevoiti sa efectueze lucrarile în regie proprie, sa fie obligati pârâtii la plata tuturor cheltuielilor ocazionate de aceste lucrari, inclusiv pentru realizarea proiectului de consolidare si a avizelor necesare.

În motivarea actiunii reclamantii au aratat ca între pârâti a intervenit la data de 07 noiembrie 2002 un act de dezmembrare a imobilului din municipiul Constanta, strada E.R. nr.30, bunul fiind partajat între pârâti în trei loturi.

La aceeasi data, prin actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1377 din 07 noiembrie 2002 de BNP S.D., pârâta, în calitate de proprietari în indiviziune au înstrainat reclamantilor lotul nr.1 rezultat din conventia de partaj, compus din teren în suprafata de 137,7 m.p. si Constructia C1, în suprafata construita la sol de 79,38 m.p. alcatuita din P+2 etaje, pretul vânzarii fiind de 50.000 dolari.

În actul de înstrainare s-a mentionat ca imobilul (constructie) P+2E a fost edificat în baza autorizatiei de construire nr. 1788 din octombrie 1992 si a fost receptionat de beneficiari în baza procesului verbal de receptie nr. 25416 din 06 octombrie 1995 emis de Consiliul Local al Municipiului Constanta.

Dupa preluarea imobilului, cumparatorii reclamanti au constatat ca acesta prezinta o serie de vicii care îi afecteaza exploatarea normala, expertiza efectuata de inginer B.D. relevând faptul ca la realizarea acestei constructii nu s-au respectat normele privind rezistenta, fundatia edificiului neconferind siguranta în exploatare, nefiind proiectata si verificata de ingineri autorizati, iar executia ei este defectuoasa si subdimensionata pentru solicitari seismice necesitând lucrari de consolidare la fundatie si la suprastructura.

În raport de aceasta situatie de fapt a cladirii, reclamantii au solicitat obligarea pârâtilor sa remedieze aceste lucrari, în cadrul obligatiei de garantie pentru vicii ascunse.

Prin sentinta civila nr. 19361 din 31 octombrie 2011 Judecatoria Constanta a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii si, pe fond, a respins actiunea ca nefondata.

Instanta de fond a retinut, cu privire la exceptia inadmisibilitatii actiunii, ca aceasta este nefondata. S-a statuat ca potrivit dispozitiilor art. 1352 Cod civil cumparatorul are drept de optiune între actiunea redhibitorie prin care poate  cere rezolutiunea vânzarii  si actiunea estimatorie,  prin care se poate cere o reducere din pret proportionala cu reducerea valorii lucrului datorat viciului.

Însa nu poate fi considerata ca fiind inadmisibila actiunea  prin care se solicita de catre cumparator remedierea defectiunilor (înlaturarea viciilor) de catre sau în contul vânzatorului.

Instanta de fond a apreciat ca exista posibilitatea înlaturarii viciilor  de catre sau în contul vânzatorului, când aceasta reparare este posibila si când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului, aspect sustinut si de literatura de specialitate si practica judiciara, fiind în sarcina instantei ca prin cercetarea judecatoreasca sa stabileasca în concret daca este vorba despre cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului.

Pentru aceste motive, instanta de fond a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii ca fiind neîntemeiata.

Potrivit art. 1352 Cod civil, “Vânzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, daca din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuintat, dupa destinarea sa, sau întrebuintarea sa e atât de micsorata, încât se poate presupune ca cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.”

Astfel, pentru a fi angajata raspunderea pentru viciile ascunse este necesar ca  viciul  sa fie ascuns, sa fi existat in momentul încheierii contractului si sa fie grav.

În ce priveste prima conditie, instanta de fond a retinut ca potrivit art. 1353 Cod civil, vânzatorul nu este raspunzator de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.

Instanta de fond a apreciat ca reclamantii în calitate de cumparatori puteau efectua expertiza tehnica la care fac referire în cererea introductiva anterior încheierii contractului de vânzare –cumparare.

Fiind necesar a se raporta in abstracto la un cumparator prudent si diligent, instanta de fond a apreciat ca reclamantii ar fi trebuit sa solicite expertizarea constructiei anterior încheierii contractului de vânzare –cumparare.

În acest sens, în cazul de fata nu se poate retine ca viciul a fost ascuns, fiind incidente dispozitiile art. 1353 cod civil.

Totodata, instanta de fond a retinut ca valoarea lucrarilor de consolidare solicitate de catre reclamanti este de aproape doua ori mai mare decât pretul vânzarii.

Instanta de fond a mai retinut ca valoarea terenului ce a fost vândut reclamantilor odata cu constructia ce se solicita a fi consolidata de catre sau pe cheltuiala pârâtilor, este apropiata de pretul vânzarii, potrivit Ghidului pe anul 2011 al Camerei Notarilor Publici Constanta.

 În acest sens, instanta de fond a retinut deopotriva ca reparatia solicitata de catre reclamanti este disproportionata cu pretul vânzarii, cât si faptul ca reclamantii nu au platit un pret disproportionat cu valoarea imobilului cumparat, neputându-se retine ca pârâtii au fost de rea-credinta.

Pentru aceste motive, instanta de fond a respins actiunea ca fiind neîntemeiata.

În temeiul art. 274 Codul de procedura civila instanta de fond a obligat reclamantii la plata  catre pârâti a sumei de 860 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

 Împotriva acestei  sentinte civile au declarat recurs reclamantii P.A.E., P.D., P.A: Si P.A.a criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie aratând, în esenta, ca instanta de fond a interpretat eronat incidenta art. 1353 din Codul civil si existenta viciilor ascunse ale imobilului.

Se arata ca viciile imobilului care a format obiectul contractului de vânzare-cumparare erau ascunse, iar raspunderea pentru existenta acestora apartine vânzatorului, în conditiile art.1352 din Codul civil; potrivit expertizelor efectuate viciile imobilului nu erau aparente, astfel încât sa fi fost incidenta dispozitia exoneratoare continuta de art. 1353 din Codul civil.

Legal citati, intimatii pârâti B.V., V.I. si V.S. si-au exprimat, prin întâmpinare, pozitia procesuala fata de prezenta cale de atac, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

La termenul de judecata din data de 06.04.2012, în temeiul art.2821 din Codul de procedura civila, în raport de obiectul actiunii civile deduse judecatii, calea de atac declarata în cauza a fost calificata ca fiind apel.

Prin decizia civila nr. 361 din 25 mai 2012, Tribunalul Constanta a respins apelul reclamantilor ca nefondat.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut ca, potrivit dispozitiilor art. 1353 Cod civil, vânzatorul nu este tinut a raspunde de viciile despre existenta carora cumparatorul stia sau ar fi putut singur sa se convinga.

S-a retinut ca în jurisprudenta s-a considerat ca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza în abstract, avându-se în vedere un cumparator prudent si diligent, „lipsa de informare si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii  ascunse”.

Concluziile raportului de expertiza judiciara efectuat în cauza de catre domnul expert B.D. efectuat la data de 23.06.2006, nu contravin concluziilor care rezulta din raportul de expertiza tehnica extrajudiciara ce a fost efectuat de catre domnul expert B.G.V., la cererea reclamantilor cumparatori, în decembrie 2003.

Cu toate acestea, niciunul dintre cei doi experti nu a reliefat folosirea unor mijloace tehnice deosebite, a unor cunostinte de specialitate inaccesibile unui nespecialist, a unor analize care sa fi presupus utilizarea unor instrumente de masura si control de care sa nu fi avut cum sa dispuna reclamantii cumparatori si, în absenta carora, acestia nu au putut cunoaste adevarata stare tehnica a imobilului, în sensul art. 1352 din Codul civil.

Astfel, analizând concluziile la care au ajuns cei doi experti în anul 2003 si respectiv în anul 2006, viciile cladirii faceau parte, în mod evident, din categoria celor aparente, adica a acelor care, cu diligentele cumparatorilor, puteau fi observate de catre acestia.

Fundatiile despre care se afirma ca sunt necorespunzatoare regimului de înaltime al cladirii puteau si trebuiau sa fie observate de catre cumparatori, deoarece expertul nu a efectuat vreo lucrare asupra cladirii ca sa poata verifica acest aspect.

Golurile de sub pilastri puteau si trebuiau sa fie observate de catre cumparatori si, de asemenea, stâlpii fara fundatii, cu sectiuni neregulate, pardoselile înclinate sau/si fisurate, armaturile de rezistenta descoperite, plasate în pozitii necorespunzatoare, crapaturile înclinate la ziduri, planseele care se rezema pe zidarie, în loc de a se rezema pe centuri si grinzi de beton armat, planseul de la terasa gros de 8  cm, conducta de canalizare amplasata pe lânga peretele cladirii si executia necorespunzatoare a sistemului de colectare, preluare si transmitere al apelor meteorice de pe cladire si de lânga cladire nu erau lucrari pentru observarea carora sa fi fost nevoie de posesia unor cunostinte de specialitate, ci puteau fi decelate la o simpla trecere în revista obiectiva a imobilului, de catre un cumparator prudent si diligent.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs reclamantii P.A.E., P.D., P.A. si P.A., care au criticat-o pentru nelegalitate.

Prin motivele de recurs, circumscrise dispozitiilor art. 304 pct. 6, 7 si 9 Cod procedura civila, recurentii au sustinut nelegalitatea hotarârii atacate sub urmatoarele aspecte:

1. Prima instanta si instanta de apel nu s-au raportat la obiectul cererii de chemare în judecata, neacordând ceea ce s-a cerut.

Astfel, obiectul actiunii reclamantilor a constat în obligatia pârâtilor de a remedia acele defectiuni ale constructiei înstrainate, respectiv realizarea de lucrari la fundatia si structura de rezistenta a edificiului P+2E. Instantele de fond s-au limitat la a analiza daca exista vicii ascunse ale cladirii, fara a dezlega problemele ce vizau existenta acestor disfunctii înca din momentul realizarii constructiei si daca ele sunt importante pentru utilizarea normala a imobilului conform destinatiei sale.

Instantele nu analizeaza unde erau aceste vicii, daca s-au respectat sau nu normele tehnice la momentul vânzarii, limitându-se sa concluzioneze ca aceste defectiuni sunt vicii aparente, reclamantilor incumbându-le obligatia de a fi efectuat expertiza tehnica anterior perfectarii contractului de vânzare-cumparare, iar nu în anul 2013 dupa preluarea posesiei bunului cumparat.

2. Instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile art. 1352 Cod civil la situatia de fapt stabilita prin expertizele tehnice de specialitate realizate în cauza, probele demonstrând ca aceasta cladire are vicii ascunse determinate de nerespectarea proiectului de realizare a lucrarii, pilonii cladirii nu sunt umpluti, structura de rezistenta nu respecta caietul si receptia finala nu este realizata.

Toate expertizele  au relevat faptul ca exista fisuri în peree dinspre est pornind de la colturile ferestrelor de la etajul I si al II-lea. Aceste fisuri apar si la exterior si la interior, ceea ce indica deja o tasare incipienta a acestor ziduri ca urmare a deformatiilor din terenul de fundare, iar structura de rezistenta este total necorespunzatoare pentru o constructie cu parter si doua etaje.

Curtea, analizând legalitatea hotarârii Tribunalului Constanta, în raport de criticile recurentilor reclamanti, constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

1. Criticile recurentilor întemeiate pe dispozitiile art.304 pct.6 Cod procedura civila – „daca instanta a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut”, se retin a fi vadit nefondate, instantele de fond si de apel pronuntându-se în limitele investirii din actiunea reclamantilor, ce a avut ca obiect angajarea raspunderii vânzatorului pentru viciile ascunse ale lucrului înstrainat.

Situatia premisa reglementata de dispozitiile art. 304 pct.6 Cod procedura civila – pronuntarea plus petita sau extra petita – nu se regaseste în cauza de fata.

Astfel, motivul de recurs ce vizeaza „acordarea mai mult decât s-a cerut” – plus petita – îsi gaseste aplicare atunci când s-a cerut o anumita suma, si fara a interveni o majorare a pretentiilor formulate, instanta a acordat o suma mai mare, iar motivul  de recurs extra petita – instanta a acordat ceea ce nu s-a cerut, se refera la situatia în care instanta, încalcând principiul disponibilitatii, acorda ceea ce nu s-a cerut.

Or, în speta, atât prima instanta, cât si instanta de apel s-au pronuntat asupra obiectului cererii reclamantilor, ce a constat în angajarea raspunderii vânzatorului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, cu particularitatea ca reclamantii nu au optat pentru rezolutiunea vânzarii si nici pentru o actiune estimatorie, prin care sa fi cerut o reducere din pret proportionala  cu reducerea valorii lucrului datorat viciului, ci au solicitat obligarea vânzatorului sa remedieze defectiunile, altfel spus sa înlature viciile despre care au sustinut ca sunt ascunse, si fac imposibila folosirea normala a cladirii conform destinatiei sale – casa de locuit.

În raport de acest obiect al cererii, în mod judicios Tribunalul Constanta a retinut ca se impune a se lamuri daca în speta este vorba de vicii ascunse în sensul art. 1352 Cod civil si daca aceste vicii sunt grave si fac imposibila folosirea normala a locuintei.

Împrejurarea conform careia instantele de fond si de apel, în urma analizei întregului material probator administrat în cauza, au concluzionat ca defectiunile reclamate, care vizau structura de rezistenta a cladirii si fundatia acesteia, nu se încadreaza în categoria unor vicii ascunse si ca, desi sunt foarte importante pentru exploatarea cladirii, ele puteau fi cunoscute la momentul cumpararii de un cumparator prudent si diligent, nu echivaleaza cu o schimbare a obiectului cererii de chemare în judecata, cum gresit sustin recurentii, situatie în care criticile întemeiate pe dispozitiile art. 304 pct.6 Cod procedura civila se retin a fi neîntemeiate.

2. Curtea retine ca nu sunt fondate nici criticile de nelegalitate întemeiate pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, instantele de fond si de apel facând o judicioasa aplicare la speta a dispozitiilor art. 1352 si urmatoarele Cod civil (de la 1864).

Potrivit textului de lege mentionat anterior, vânzatorul raspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut, daca din cauza lor nu poate fi întrebuintat potrivit destinatiei sale sau întrebuintarea lui este atât de micsorata încât se presupune ca dobânditorul nu l-ar fi achizitionat sau nu ar fi convenit vânzarea la pretul stabilit daca ar fi cunoscut viciile. Pe de alta parte, art. 1353 Cod civil (de la 1864, sub imperiul caruia  s-a încheiat contractul de vânzare-cumparare) prevede ca vânzatorul nu raspunde pentru viciile aparente, despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.

Din interpretarea acestor norme legale rezulta conditiile ce se cer a fi întrunite pentru ca viciile bunului vândut sa poata angaja raspunderea vânzatorului, respectiv sa fi existat în momentul încheierii contractului, sa fie grav si sa fie ascuns, adica sa nu poata fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare normala sau atenta.

În practica judiciara posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza în abstracto, avându-se în vedere un cumparator prudent si diligent, astfel ca lipsa de informare, de experienta, ca si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate ascunse. Mai mult, s-a apreciat ca atunci când este vorba de un lucru pentru a carui verificare este necesara  anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este în culpa pentru ca daca s-ar aprecia ca sunt vicii ascunse si cele care au scapat cumparatorului la orice verificare a sa s-ar ajunge la desfiintarea cu usurinta a vânzarii si deci, la nerespectarea clauzelor asumate prin contract.

Raportând aceste cerinte la datele spetei, se constata ca în mod corect a apreciat tribunalul asupra lipsei de diligenta si prudenta a reclamantilor cumparatori în verificarea starii imobilului în litigiu si, pe cale de consecinta, asupra caracterului aparent al viciilor ce se pretinde ca afecteaza structura de rezistenta a constructiei.

Este real ca prin expertiza tehnica efectuata de inginer V.B. s-a constatat în anul 2003 ca exista fisuri la nivelul peretilor interiori si exteriori ai cladirii, iar cladirea nu se prezinta într-o stare buna. Expertul a constatat ca „Exista unele fisuri înclinate la peretele de la fatada principala, pornind de la coltul ferestrei de la etajul I, precum si în peretele de la tronsonul lateral, pornind de la coltul ferestrei de la etajul I. De asemenea, exista fisuri în peretele dinspre est, pornind de la colturile ferestrelor de la etajele I si al II lea. Aceste fisuri apar si la interior si la exterior, ceea ce indica deja o tasare incipienta a acestor ziduri”.

Aspectele constatate în expertiza extrajudiciara sunt confirmate de expertul judiciar ing. A.C., inclusiv de planurile fotografice anexate expertizei din care rezulta prezenta crapaturilor în zidurile exterioare ale cladirii.

Probele invocate releva numai prezenta viciilor ce afecteaza structura de rezistenta a cladirii, dar nu si caracterul lor ascuns, întrucât la momentul cumpararii locuintei în anul 2002 reclamantii au avut posibilitatea sa observe aceste fisuri existente în zidurile exterioare, iar în lipsa unei pregatiri de specialitate, daca ar fi dat dovada de diligenta, ar fi obtinut informatii de la un expert tehnic, care ar fi constatat cauza acestor fisuri si anume tasarea zidurilor datorita unor defecte ale fundatiei sau ale structurii de rezistenta a cladirii.

De altfel, lipsa de diligenta a cumparatorilor rezulta si din faptul ca la momentul cumpararii imobilului au constatat ca vânzatorii detin un proiect pentru realizarea unei constructii P + 2 Etaje, iar în realitate, constructia existenta pe teren are si un subsol, aspect ce ridica întrebari cu privire la calitatea fundatiei si la subdimensionarea ei în raport de marime a constructiei, cât timp cladirea realizata pe teren nu respecta planul tehnic aprobat.

Astfel, în expertiza efectuata de inginer A.C. se arata în mod expres ca proiectul întocmit în anul 1992 în vederea obtinerii autorizatiei de constructie a vizat o constructie P+2 Etaje, iar constructia existenta pe teren se dezvolta pe subsol partial, parter, doua etaje si terasa circulabila peste etajul 2. Reclamantii au confirmat împrejurarea ca le-a fost prezentat la vizionarea cladirii acest proiect, situatie în care cu minime diligente puteau constata ca imobilul supus înstrainarii nu corespunde documentatiei tehnice prezentate de pârâti si care a stat la baza autorizarii, aspect ce se impunea a fi lamurit anterior perfectarii actului de vânzare-cumparare.

Mai mult, în cadrul aceleiasi expertize se arata în mod explicit ca proiectul initial nu prevedea iesirea în bowindou (în consola) a etajelor 1 si 2 pe latura principala de pe strada S., lucrari realizate în fapt, fatada principala a cladirii era proiectata cu usa dubla si o fereastra la garaj si alta fereastra alaturata la atelier dar în prezent în locul atelierului este un hol liber pentru acces din strada Steagului, pe latura de Sud s-au practicat deschideri cu destinatia de ferestre, desi aceste ferestre nu figurau în proiectul avizat.

În conditiile în care întreaga cladire existenta pe teren nu corespundea imobilului autorizat în baza autorizatiei de construire nr. 1788/1992 incumba cumparatorilor obligatia de a verifica daca modificarile realizate la aceasta cladire au avut la baza planuri de constructie avizate de organisme de specialitate si daca fundatia cladirii corespunde modificarilor structurale ale edificiului.

Desi autorizatia de construire a fost emisa dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991 care reglementa o serie de masuri pentru siguranta constructiilor, în expertiza B.D. se mentioneaza ca pentru aceasta lucrare nu exista carte tehnica, nu exista un proiect tehnic pentru executia cladirii întocmit de catre un inginer constructor autorizat pentru proiectarea structurii de rezistenta si contrasemnat de un inginer verificator de proiecte autorizat si, de asemenea, nu exista proces verbal pe stadii fizice.

Aceste proiecte si avize erau absolut necesare a fi consultate de un cumparator diligent, având în vedere valoarea si importanta economica a acestei cladiri, iar în lipsa unor cunostinte de specialitate în domeniu constructiilor, nimic nu îi împiedica pe cumparatori sa solicite opinia unei persoane calificate.

Lipsa de experienta si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie ascunse, cu atât mai mult cu cât existau indicii,  chiar pentru o persoana neavizata ca edificiul realizat pe teren nu corespunde autorizatiei de construire si planului tehnic folosit la autorizarea constructiei, prezentate de vânzatori reclamantilor la data vizionarii imobilului.

În literatura de specialitate s-a retinut ca în cazul unor lucrari complexe, pentru a caror verificare este necesara o anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este în culpa, neputând fi antrenata raspunderea vânzatorului pentru vicii ascunse, cât timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simpla vizionare a bunului supus vânzarii.

Ori, în speta, fisurile existente la toti peretii, interiori si exteriori ai cladirii, despre care face vorbire inginer V.B., consultat de cumparatorii reclamanti, cu privire la structura de rezistenta a cladirii, dupa încheierea contractului de vânzare-cumparare (decembrie 2003) indicau o tasare incipienta a zidurilor ca urmare a deformatiilor din terenul de fundare, iar un specialist, fara investigatii ample si aparatura speciala, ar fi sesizat cauzele tasarii si existenta unor vicii ale fundatiei si ale structurii de rezistenta.

Mai mult, se retine ca prin expertiza realizata de B.P., costul lucrarilor de consolidare a cladirii a fost estimat la suma de 94.000 euro, valoare care reprezinta dublul pretului vânzarii, pret care includea pe lânga constructia în litigiu si un teren în suprafata de 434 m.p. situat în intravilanul Municipiului Constanta, valoarea acestuia din urma, potrivit Ghidului pe anul 2011 al Camerei Notarilor Publici Constanta, fiind sensibil apropiata de pretul platit de reclamantii cumparatori pentru imobilul din Constanta, strada E.R. nr. 30.

Asa cum am aratat anterior, desi legea reglementeaza numai optiunea cumparatorului între actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie, în practica judiciara s-au considerat admisibile actiunile prin care cumparatorul tinde la „remedierea defectiunilor” (înlaturarea viciilor) de catre sau în contul vânzatorului, când aceasta reparare este posibila si când ea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionale cu valoarea bunului (Decizia civila nr. 1604/1989, Tribunalul Suprem, Sectia Civila).

Cum în speta costul de remediere a lucrarii este superior pretului platit de cumparatori la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1377 din 7 noiembrie 2002 de BNP „S.D.”, iar viciile reclamate, desi reale, nu au un caracter ascuns, Curtea urmeaza sa constate ca în mod judicios Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul reclamantilor, hotarârea primei instante fiind temeinica si legala.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul reclamantilor ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare