Grăniţuire şi revendicare. Garanţie pentru evicţiune

Grăniţuire şi revendicare. Garanţie pentru evicţiune

Este întemeiată excepţia garanţiei pentru evicţiune, în contextul în care reclamantul a înţeles să înstrăineze pârâtei parcela de teren aflată sub construcţia acesteia din urmă, acesta neputând revendica respectiva parcelă de teren nici chiar parţial (respectiv, nici chiar pentru surplusul de teren constatat faţă de suprafaţa menţionată în acte).

Astfel, sub aspectul garanţiei pentru evicţiune referitoare la faptul personal al vânzătorului, aceasta este esenţială pentru contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul şi succesorii lui, universali sau cu titlu universal, fiind obligaţi să se abţină de la orice act, anterior sau ulterior vânzării, de natură să ameninţe proprietatea, folosinţa sau detenţia cumpărătorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vândut, întrucât, potrivit art. 1339 C.civ., orice convenţie care înlătură răspunderea vânzătorului pentru faptele personale este nulă.

Judecătoria Satu Mare, Secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 1648/30.04.2015, definitivă prin respingerea apelului prin Decizia civilă nr. 639/26.11.2015 pronunţată de Tribunalul Satu Mare

În fapt, potrivit extrasului CF nr. … Ardud, reclamantul BD este proprietar tabular asupra terenului în suprafaţă de 1969 mp, de sub nr. top. 101083, constând în teren intravilan situat în loc. Ardud, conform înscrierii cu nr. 27728/08.07.2011, efectuate în temeiul actului notarial nr. 3036/07.07.2011, emis de BNP BI – respectiv, ca urmare a intabulării dreptului de proprietate prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1991, înscris în seria rangului încheierii CF nr. 14988/2006, dezmembrare, încheiere nr. 14974/2007 şi comasare, dobândit prin convenţie, cota actuală ½, precum şi ca urmare a intabulării dreptului de proprietate cu titlu de cumpărare, înscris în seria rangului încheierii CF nr. 2823/2011, 2825/2011 şi comasare, dobândit prin convenţie, cota actuală ½ (în privinţa acestei cote, fiind înscrisă menţiunea cu privire la faptul că bunul este comun, respectiv deţinut de către reclamant în codevălmăşie cu soţia sa, BIF).

În extrasul CF nr. … Ardud, pârâta S.C. H. S.R.L. figurează ca proprietar tabular asupra imobilului situat în Ardud, …..jud. Satu Mare, constând în teren intravilan în suprafaţă de 221 mp, de sub nr. cad. 6146, respectiv construcţii (casă, anexe gospodăreşti, hală de producţie), de sub nr. cad. 6146-C1, 6146-C2 şi 6146-C3, conform înscrierii nr. 14975/26.04.2007, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, iar Banca C S.A., citată în cauză în calitate de intervenient forţat, este înscrisă în cartea funciară în calitate de creditor ipotecar.

Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de ing. SAA (filele 86-90), s-a arătat că terenul aflat în proprietatea reclamantului, înscris în CF nr. … Ardud, având o suprafaţă de 1969 mp în acte, ocupă în realitate o suprafaţă de 1893 mp; proprietatea pârâtei S.C. H S.R.L., înscrisă în CF nr. … Ardud, sub nr. cad. 6146, în suprafaţă de 221 mp, reprezintă terenul de sub construcţia C3 şi curte; hala de producţie, înscrisă în cartea funciară, şi anexa sunt edificate pe o suprafaţă de 76 mp şi pe terenul reclamantului, această suprafaţă fiind marcată pe planşa nr. 1 prin literele A, B, C, D, E, F, G, H, I, J; astfel, s-a propus ca linia de hotar dintre terenurile în litigiu să fie cea marcată prin literele C, D, E, K, I.

La termenul de judecată din data de 28.04.2014, instanţa a dispus completarea acestui raport de expertiză, pentru a se determina în concret ce suprafaţă de teren ocupă în fapt pârâta şi pentru a fi identificate construcţiile deţinute de pârâtă în cartea funciară prin numerele cadastrale indicate în extrasul CF de la dosar, cu precizarea că imobilul pârâtei este înscris în CF nr. …. Ardud, iar nu în … Ardud. Totodată, pentru identificarea clară a imobilelor în litigiu, instanţa a dispus emiterea unei adrese la OCPI Satu Mare pentru depunerea actelor care au stat la baza înscrierilor din CF nr. …. Ardud, respectiv din CF nr. … Ardud.

Din actele depuse de OCPI Satu Mare în data de 15.05.2014, a rezultat că dreptul de proprietate al pârâtei S.C. H S.R.L. a fost înscris în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1945/25.04.2007, încheiat de S.C. H S.R.L., prin asociat unic BC, în calitate de cumpărător, pe de o parte, cu numitul BC şi reclamantul BD, în calitate de vânzători, pe de altă parte. Prin acelaşi act, numitul BC şi reclamantul BD, în calitate de coproprietari asupra imobilului înscris în CF nr. ... Nedefinitiv Ardud, nr. top. 51, au hotărât în prealabil dezmembrarea acestuia în două parcele, conform schiţei de dezmembrare nr. 3450/24.07.2006, astfel: parcela cu nr. top 51/1, în suprafaţă de 221 mp, respectiv parcela cu nr. top. 51/2, în suprafaţă de 1.385 mp.

Prin actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, autentificat sub nr. 08.05.2008, încheiat de pârâta S.C. H  S.R.L., prin asociat unic BC, pe de o parte, cu BC şi reclamantul BD, pe de altă parte, aceştia din urmă au declarat pe propria răspundere, sub sancţiunile prevăzute de Codul penal privind falsul în declaraţii, următoarele: „Pe terenul intravilan în suprafaţă de 221 mp, situat în com. Ardud, …, jud. Satu mare, înscris în parcela cu nr. top. 51/1, rezultat din dezmembrarea parcelei cu nr. top. 51 din CF nr. … nedefinitiv Ardud, judeţul Satu Mare, vândut prin acest contract, există casă, anexe gospodăreşti şi hală de producţie, care au fost realizate după cum urmează: în anul 1986, în baza autorizaţiei de construcţie eliberate pentru atelierul de prelucrare a pieilor a familiei B a fost începută construcţia de mai sus; în anul 1990; atelierul s-a transformat în Întreprindere Mică BPC, preluând toate activele şi care a continuat construcţia după cum rezultă şi din actele de contabilitate. Deci, pe parcela cu nr. top. 51/1, rezultată din dezmembrarea parcelei cu nr. top. 51 din CF nr. … nedefinitiv Ardud, judeţul Satu Mare, cumpărat prin prezentul contract de S.C. H S.R.L., cu sediul în Ardud, jud. Satu Mare, există o construcţie realizată de firmele de mai sus din banii proprii şi cu forţa de muncă remunerată de aceste firme, construcţiile fiind realizate pe terenul proprietatea noastră şi cu acceptul nostru tacit. Subsemnaţii, BC şi BD, recunoaştem dreptul de proprietate al S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare, asupra construcţiilor şi declarăm că nu avem nicio pretenţie faţă de societate cu privire la acestea. Recunoaştem că construcţiile sunt proprietatea S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare, fiind construcţii realizate conform celor descrise mai sus, că ele formează cu singur corp de proprietate asupra căreia noi, vânzătorii BC şi BD nu avem nicio pretenţie faţă de S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare şi societatea poate dispune de plin drept asupra acestora, ipotecare, înstrăinare, etc. Subsemnaţii vânzători, BC şi BD, nu avem nicio pretenţie faţă de S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare, referitor la clădirile realizate pe terenul vândut de noi, pe care l-am vândut tocmai că pe acest teren au fost construite clădirile firmei”.

Prin suplimentul la raportul de expertiză depus la dosarul cauzei în data de 16.06.2014, expertul SAA a arătat că pârâta S.C. H S.R.L. ocupă în fapt o suprafaţă de 297 mp teren, suprafaţa înscrisă în CF nr. … Ardud fiind de 221 mp; construcţiile deţinute de pârâtă sunt înscrise în cartea funciară sub nr. cad. 6146-C1 – casă; 6146-C2 – anexe gospodăreşti; 6146-C3 – hală de producţie. Expertul a reţinut că, în fapt, pe teren există o hală de producţie S+P+1+M şi anexa P.

Raportat la cele declarate de reclamant pe proprie răspundere prin actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, autentificat sub nr. 08.05.2008, instanţa a constatat că este întemeiată excepţia garanţiei pentru evicţiune, invocată de intervenientul forţat în calitate de creditor ipotecar al pârâtei, cu privire la solicitarea reclamantului privind revendicarea suprafeţei de 76 mp teren, aflate în posesia pârâtei şi ocupate de construcţii. Astfel, potrivit art. 1337 din Codul civil de la 1864 (act normativ aplicabil în ceea ce priveşte raporturile dintre pârâtă şi reclamant, în raport cu momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare), vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului.

Sub acest aspect, instanţa reţine că, în contextul în care reclamantul a înţeles să înstrăineze pârâtei parcela de teren aflată sub construcţia acesteia din urmă, acesta nu poate revendica respectiva parcelă de teren nici chiar parţial (respectiv, nici chiar pentru surplusul de teren constatat faţă de suprafaţa menţionată în acte). Astfel, sub aspectul garanţiei pentru evicţiune referitoare la faptul personal al vânzătorului, instanţa constată că aceasta este esenţială pentru contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul şi succesorii lui, universali sau cu titlu universal, fiind obligaţi să se abţină de la orice act, anterior sau ulterior vânzării, de natură să ameninţe proprietatea, folosinţa sau detenţia cumpărătorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vândut. Totodată, instanţa reţine că, potrivit art. 1339 C.civ., orice convenţie care înlătură răspunderea vânzătorului pentru faptele personale este nulă.

În condiţiile în care reclamantul nu a solicitat demolarea construcţiilor pretins a fi realizate de pârâtă fără autorizaţie, se prezumă că aceste lucrări de construcţie au fost executate în mod legal, respectiv că pârâta este constructor de bună-credinţă şi că administratorul pârâtei (fratele reclamantului) a efectuat lucrările invocate de reclamant având acordul acestuia. În acest sens, de altfel, sunt chiar declaraţiile reclamantului, consemnate în actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, autentificat sub nr. 08.05.2008, în raport cu care, faţă de prevederile art. 1.169 C.civ., reclamantul avea sarcina probei contrare în sensul de a dovedi că, fără acordul său, după încheierea actului adiţional la contractul de vânzare-cumpărare, pârâta a efectuat lucrări de extindere a construcţiei. Or, fiindu-i încuviinţată proba cu expertiza tehnică de specialitate în construcţii, la termenul de judecată din data de 30.10.2014, reclamantul nu s-a conformat obligaţiei de a achita onorariul provizoriu stabilit pe seama expertului numit în cauză, sens în care, la termenul de judecată din data de 15.01.2015, instanţa a constatat decăderea reclamantului din această probă, raportat la prevederile art. 170, alin. (1) şi (3) C.proc.civ.

La interogatoriu, reclamantul a avut o poziţie oscilantă, declarând iniţial că, la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare şi al actului adiţional, nu erau făcute extinderile, iar ulterior precizând că el era plecat în străinătate şi nu îşi aminteşte ce s-a întâmplat în anii 2007-2008, respectiv că locuia în Satu Mare când a fost la notarul public să semneze. Totodată, reclamantul a afirmat că, de la data vânzării terenului şi până în prezent, au fost extinse construcţiile pârâtei pe toate părţile, inclusiv pe domeniul public, precizând că nu îşi aminteşte când s-au finalizat aceste extinderi, însă crede că acestea s-au finalizat în anul 2008. Reclamantul a precizat că el şi-a dat acordul doar cu privire la intabularea suprafeţei de 221 mp pe numele pârâtei, dar, ulterior intabulării, fratele său, asociat unic la societatea pârâtă, a făcut lucrări de modernizare (a făcut o nouă fundaţie, a adăugat un etaj), fără autorizaţie de construire şi fără acordul său.

Or, potrivit actului adiţional încheiat la data de 08.05.2008, reclamantul a recunoscut că şi-a dat acordul tacit pentru efectuarea lucrărilor de construcţii efectuate de pârâtă, iar, în contextul în care, chiar potrivit propriei sale mărturisiri, lucrările de extindere au fost finalizate în anul 2008, apărările pârâtei sunt întemeiate. În acest sens, instanţa mai reţine că martora CCD a declarat că, în anul 2007, fiind solicitată de pârâtă în vederea evaluării proprietăţii situate în Ardud, …, jud. Satu Mare, pentru acordarea unui credit în favoarea pârâtei S.C. H S.R.L., a văzut proprietatea, a intrat în clădire, a efectuat măsurători şi a constatat că respectiva clădire era finisată la exterior şi parţial şi la interior, la acel moment efectuându-se lucrări la finisajele interioare. Aceeaşi martoră a declarat că, în anul 2011, când a întocmit un raport de reevaluare, a constatat că au fost finalizate finisajele interioare, moment la care nu a semnalat elemente vizibile care să conducă la concluzia extinderii clădirii, structura acesteia fiind neschimbată şi singura diferenţă fiind aceea a finisajelor interioare. Astfel, potrivit declaraţiei martorei, suprafaţa construită la sol era de 215 mp (7,5 m lăţime x 28,65 m lungime), iar, în ceea ce priveşte terasa, aceasta nu este o terasă propriu-zisă, ci o copertină constituită de un balcon de la etajul clădirii. Totodată, martora a precizat că în atribuţiile sale nu intră şi verificarea autorizaţiilor de construire, iar, în anul 2007, exista o ridicare topografică proaspătă, din mai 2007, iar, ea primind documentaţia cadastrală recentă şi dovada intabulării construcţiei în cartea funciară, a presupus că există autorizaţie de construire; cu ocazia primei evaluări, a constatat că în cartea funciară este înscrisă construcţia constând în casă – anexe – hală de producţie şi a presupus că a existat o casă care s-a transformat în hală de producţie, în partea din faţă a clădirii fiind amenajată locuinţa patronului.

Aşadar, în contextul în care martora CCD a confirmat faptul că structura exterioară a clădirii deţinute de pârâtă nu a suferit modificări în perioada 2007-2011, iar reclamantul a susţinut că lucrările de extindere au fost finalizate până în anul 2008, raportat şi la cele consemnate prin actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare, nu poate fi reţinută starea de fapt invocată de reclamant, privind faptul că, ulterior semnării actelor menţionate mai sus, fratele său ar fi efectuat lucrări de modernizare fără a exista acceptul său. În acelaşi sens, instanţa mai reţine că, potrivit declaraţiei martorului BT (fila 244), propus chiar de reclamant, în urmă cu aproximativ 10 ani, numitul BC a modificat o hală pentru tăbăcărie într-o hală pentru croitorie, modificări ce au implicat şi schimbarea suprafeţei construcţiei – în sensul că, urmărindu-se adăugarea unui etaj, a fost necesară lăţirea fundaţiei. Martorul a declarat că, în acea perioadă, reclamantul era plecat în străinătate, iar lucrările de extindere au început în urmă cu aproximativ 10 ani. Or, proba testimonială menţionată fiind administrată la termenul de judecată din data de 02.10.2014, este evident că nu se confirmă susţinerea reclamantului potrivit căreia lucrările de extindere ar fi fost efectuate de fratele său după încheierea contractului de vânzare-cumpărare din anul 2007, respectiv după încheierea actului adiţional din anul 2008 (sub acest aspect chiar susţinerile reclamantului făcute cu ocazia interogatoriului fiind confuze). De asemenea, raportat la conţinutul acestui act adiţional, însuşit de reclamant prin semnătură, ţinând seama şi de principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans, nu se poate reţine nici faptul că aceste lucrări au fost efectuate fără acordul său.

Mai mult, în ceea ce priveşte aspectele urmărite a fi dovedite de reclamant, în sensul că lucrările de extindere au fost efectuate fără acordul său şi fără autorizaţie, instanţa reţine că nu s-a făcut dovada unei sesizări la autoritatea locală pentru sancţionarea contravenţională a asociatului pârâtei în vederea desfiinţării lucrărilor efectuate fără autorizaţie, deşi reclamantul avea la îndemână procedura prevăzută de Legea nr. 50/1991, în coroborare cu prevederile Legii nr. 554/2004. Raportat la dispoziţiile art. 27 şi art. 32 din Legea nr. 50/1991, reclamantul era ţinut să facă dovada faptului că persoana care a efectuat lucrările pretinse fără autorizaţie a fost sancţionată contravenţional; or, nefăcându-se dovada întocmirii unui proces-verbal de contravenţie legal şi temeinic în sarcina persoanei respective, nu se poate solicita desfiinţarea construcţiilor realizate exclusiv prin intermediul procedurii de faţă.

Raportat la considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 137, alin. (1) şi (2) C.proc.civ., ţinând seama de dispoziţiile art. 1337 din Codul civil de la 1864, instanţa a admis excepţia garanţiei pentru evicţiune, invocată de intervenientul forţat, în calitate de creditor ipotecar al pârâtei, sens în care va respinge capătul al doilea de cerere, având ca obiect revendicare imobiliară.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind stabilirea liniei de hotar, instanţa constată că, deşi proprietăţile în litigiu sunt delimitate faptic în baza actelor încheiate între părţi (respectiv, pârâta deţine în proprietate terenul de sub construcţia situată în Ardud, …, jud. Satu Mare), raportat la prevederile art. 561 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil (act normativ aplicabil în cauză sub aspectul acţiunii în grăniţuire), pentru tranşarea diferendului ivit între părţi ca urmare a neconcordanţei dintre suprafaţa terenului pârâtei înscrisă în cartea funciară şi cea deţinută în fapt, se impune stabilirea liniei de hotar, conform limitelor folosinţei faptice. Astfel, instanţa reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 561 C.civ., orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate. 

Pentru aceste considerente, ţinând seama de prevederile art. 561 C.civ., instanţa va admite în parte cererea în sensul că va stabili linia de hotar între terenurile în litigiu, înscrise în CF nr. … Ardud şi CF nr. … Ardud, potrivit suplimentului la raportul de expertiză întocmit de ing. SAA, depus la filele 284-286 din dosar, pe linia marcată cu literele B-A-M-L-K-J-I-H-G-F-E. Nefiind formulată o cerere reconvenţională pentru rectificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară, nu se va dispune în acest sens, raportat la principiul disponibilităţii ce guvernează procesul civil.

Nefiind solicitate cheltuieli de judecată din partea intervenientului forţat cu ocazia concluziilor pe fond, iar reclamantul fiind cel căzut în pretenţii, raportat la prevederile art. 276 C.proc.civ., instanţa a admis în parte acţiunea, fără cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare