Constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare încheiat în baza legii nr. 112/1995. consecinţe. dreptul cumpărătorilor la restituirea preţului de piaţă al imobilului. Art. 9 din Legea nr. 112/1995 Legea nr. 10/2001 –art. 50 indice 1 Art....

DREPT  CIVIL. CONSTATAREA NULITĂŢII CONTRACTULUI DE VÂNZARE CUMPĂRARE ÎNCHEIAT ÎN BAZA LEGII NR. 112/1995. CONSECINŢE. DREPTUL CUMPĂRĂTORILOR LA RESTITUIREA PREŢULUI DE PIAŢĂ AL IMOBILULUI.

 Art. 9 din Legea nr. 112/1995

 Legea nr. 10/2001 –art. 50 indice 1

Art. 1 din Protocolul  1 al 

Convenţiei Europene a Drepturilor

Omului

Generând în calitate de vânzător el însuţi motivul de nulitate  a actului juridic  civil, prin scoaterea la vânzare a imobilului, Statul Român nu se poate prevala de propria sa culpă pentru a reduce valoarea despăgubirilor faţă de chiriaşii care  au avut în patrimoniu, după cumpărare, un bun în înţelesul art. 1 din Protocolul I al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, pe care  l-au pierdut;

La data achiziţionării imobilului, recurenţii reclamanţi erau titularii unui contract în închiriere,  calitate în care  au încheiat contractul de vânzare cumpărare, în condiţiile dispoziţiilor art. 9 din  Legea nr. 112/1995, cu respectarea prevederilor  acestei legi.

DECIZIA CIVILĂ NR. 400/2012-R

din 02.02.2012 (dosar nr. 3664/271/2010)

Prin sentinţa civilă nr. 2486 din 02.03.2011 pronunţată de Judecătoria O, s-a admis în parte acţiunea civilă formulată de reclaman?ii I V şi I M împotriva pârâtului STATUL ROMÂN prin M F P reprezentat prin D G a F P B, a fost obligat pârâtul să restituie reclamanţilor preţul actualizat plătit de aceştia în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.1086 din 14.11.1996 încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă (4.293.720 lei rol sumă plătită dintr-o dată cu titlu de avans şi 9.930.000 lei rol sumă plătită cu titlu de preţ în rate, actualizate conform art.50.3 din H.G. nr.250/2007), a fost respinsă ca neîntemeiată cererea reclamanţilor de restituire a preţului de piaţă al imobilului, a fost respinsă cererea reclamanţilor privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1086 încheiat în 14.11.1996, reclaman?ii au cumpărat de la R.A.G.C.L. O, în baza Legii nr.112/1995, imobilul situat în localitatea O nr. 23, în natură reprezentând casă cu 3 camere de locuit cu o suprafaţă utilă de 78,79 mp, bucătărie, cămară, vestibul, bucătărie de vară, terasă, magazie cărămidă (21,90 mp), ?opron (13,20 mp), gard (12 ml), pe care îl ocupau în baza contractului de închiriere nr. 112697 din 11.07.1996.

Pre?ul vânzării a fost de 14.223.720 lei (rol), din care la momentul încheierii contractului s-a achitat un avans de 4.293.720 lei (rol), prin chitanţa nr. 509303/14.11.1996, iar diferenţa de 9.930.000 lei (rol) s-a plătit în rate lunare, achitând integral pre?ul contractului, împrejurare confirmată de Administra?ia Imobiliară O – Birou venituri-executare silită prin adresa nr. 41062 din 02.02.2011.

Prin decizia civilă nr. 58/A din 19.02.2009 a Tribunalului Bihor (dosar nr.8842/271/2006), men?inută prin decizia civilă nr.1501/2009-R din 10.11.2009 a Cur?ii de Apel O, s-a re?inut reaua-credin?ă a cumpărătorilor I V ?i I M la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, în consecin?ă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1086 din 14.11.1996. În justificarea relei-credin?e, instan?a a re?inut în privin?a cumpărătorilor I V ?i I M, că au cunoscut situa?ia juridică concretă a imobilului, respectiv că s-a aflat în proprietatea so?ilor P, care au pierdut dreptul de proprietate în mod nedrept, în urma abuzurilor săvâr?ite de statul comunist, de asemenea au cunoscut numeroasele demersuri pe care fo?tii proprietari le-au făcut pentru recuperarea imobilului, inclusiv în perioada în care ace?tia aveau doar calitatea de chiria?i, precum şi faptul că între ace?tia ?i fo?tii proprietari există litigii  pentru redobândirea proprietă?ii încă din anul 1990.

Din analiza art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, modificată şi actualizată acestor dispoziţii legale, rezultă că, pentru incidenţa acestei norme, este necesar ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a constatat prin hotărâre judecătorească irevocabilă să se fi realizat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Or, în speţă, s-a reţinut în mod irevocabil faptul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1086 din 14.11.1996 a avut loc cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, chiria?ii cumpărători fiind de rea-credin?ă în momentul încheierii contractului.

Astfel, în considerentele deciziei civile nr. 1501/2009-R din 10.11.2009, Curtea de Apel a reţinut că tribunalul a apreciat corect reaua-credin?ă a cumpărătorilor I la dobândirea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995 ?i a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare al acestora. Pentru a fi de rea-credin?ă, este suficient ca chiria?ii cumpărători să fi ?tiut că imobilul este revendicat în temeiul legilor de retrocedare, or chiria?ii cumpărători au avut cuno?tin?ă de demersurile fo?tilor proprietari încă din anul anul 1991, împrejurare care înlătură prezum?ia bunei-credin?e. Faptul că au avut cuno?tin?ă de existen?a cererilor de retrocedare este suficient pentru a înlătura eroarea asupra regimului juridic al imobilului ?i asupra valabilită?ii titlului lor de dobândire, eroare care stă la baza convingerii că actul juridic încheiat respectă întocmai dispoziţiile legale, convingere care în fapt este buna-credin?ă. Având cuno?tin?ă de demersurile repetate ale fo?tilor proprietari pentru recuperarea imobilului ?i procedând totu?i la cumpărarea acestuia, chiria?ii ?i-au asumat riscul de a fi evinşi.

În privin?a celor două hotărâri judecătore?ti invocate de reclaman?i în dovedirea împrejurării că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.1086/14.11.1996 s-a făcut cu respectarea dispozi?iilor Legii nr.112/1995, respectiv decizia civilă nr.148/R/1996 a Cur?ii de Apel O şi sentin?a civilă nr.8413/2000 a Judecătoriei O, instan?a de fond a apreciat că nu prezintă relevan?ă în cauză, nefiind în măsură să excludă reaua-credin?ă a chiria?ilor cumpărători – a?a cum a statuat cu putere de lucru judecat Curtea de Apel O prin decizia civilă nr.1501/2009-R din 10.11.2009, iar, pe de altă parte, în considerarea faptului că prin cele două hotărâri judecătore?ti nu s-a făcut o analiză a contractului de vânzare-cumpărare din perspectiva respectării Legii nr.112/1995, aspect care ar fi prezentat importan?ă ?i s-ar fi opus în prezentul litigiu.

În considerarea acestor aspecte, re?inând că prin decizia civilă nr. 1501/2009-R din 10.11.2009 a Cur?ii de Apel O s-a statuat irevocabil că reclaman?ii din prezenta cauză nu au fost proprietari de bună-credin?ă, care să fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 1086 din 14.11.1996 cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, instan?a de fond a apreciat că reclaman?ii nu sunt îndreptăţi?i la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit prin expertiza tehnică în specialitatea construcţii efectuată în cauză.

Aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, instanţa de fond a apreciat că au dreptul doar la restituirea preţului actualizat plătit, restituire care se face de Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

În conformitate cu dispoziţiile art. 50.3 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.250/2007, actualizarea sumelor constând în restituirea preţului plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, se face prin aplicarea indicelui anual de inflaţie din anul plăţii la anul introducerii acţiunii (care în speţă este anul 2010), iar pentru sumele plătite în rate, actualizarea se face în funcţie de anul aferent ratelor plătite în acel interval.

Instanţa de fond, având în vedere faptul că s-a dovedit în cauză achitarea de către reclaman?i a avansului de 4.293.720 lei (rol), respectiv a diferen?ei de pre? de 9.930.000 lei (rol) în rate, în temeiul dispoziţiilor art. 50 alin.2 din Legea nr.10/2001, republicată şi actualizată, şi a art.50.3 din Hotărârea Guvernului nr.250/2007, a admis în parte acţiunea şi în consecinţă a obligat pârâtul să restituie reclaman?ilor preţul actualizat plătit de aceştia în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.1086 din 14.11.1996 şi a respins ca neîntemeiată cererea reclaman?ilor de restituire a pre?ului de pia?ă al imobilului, nefiind acordate cheltuielile de judecată,  sub acest aspect reţinându-se că reclaman?ii au solicitat plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu expert, cerere care a fost respinsă ca nejustificată, având în vedere că soluţia instanţei nu are la bază concluziile raportului de expertiză.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, au declarat apel reclamanţii I V şi I M şi pârâtul Statul Român prin M F P reprezentat prin D G a F P B.

Prin decizia  civilă nr. 259/A din data de  23.09.2011, pronunţată în dosar nr.  3664/271/2010, Tribunalul B a respins ca nefondate apelurile civile introduse de apelanţii I V şi I M ambii domiciliaţi în localitatea O nr. 23, judeţul B, cu domiciliul procedural ales Cabinet avocat M D – O, strada E R C nr. 9, apartament 7, judeţul Bihor şi de apelantul STATUL ROMÂN prin M F P reprezentat prin D G A F P B cu sediul în localitatea O, strada D C, nr. 2/B, judeţul B, împotriva sentinţei civile nr. 2486 din 02.03.2011 pronunţată de Judecătoria O, pe care a păstrat-o în totalitate.

Pentru a pronunţa această hotărâre,  instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Prin sentinţa civilă nr. 5205 din  17.09.2007 pronunţată de Judecătoria O, s-a respins ca nefondată cererea modificată formulată de reclamanţii P F şi P M împotriva pârâţilor I V şi I M, SC C de A O, Primăria Municipiului O – Administraţia patrimoniului Imobiliar, P Judeţului B, B C R – Sucursala Ş, Consiliul Local al Municipiului O, Consiliul Local al Comunei O, Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 O – Primăria Comunei O şi Comisia Judeţeană B de aplicare a Legii 18/1991. Prin decizia civilă nr. 58/A/2009 pronunţată de Tribunalul B în dosar 8842/271/2006 a fost admis ca fondat apelul formulat de apelanţii P F şi P M împotriva sentinţei civile 5205 din 17.09.2007 pronunţată de Judecătoria Oradea, care a fost schimbată în totalitate, în sensul că, s-a dispus admiterea în parte a acţiunii completată şi precizată formulată de reclamanţii P F şi P M şi în consecinţă, s-a constatat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare nr. 1086 din 14.11.1996 încheiat între Statul Român şi pârâţii I V şi I M, s-a anulat parţial titlul de proprietate nr. 1337 din 16.09.1997 emis în favoarea pârâtului I V în ceea ce priveşte cota de 1438/2877 părţi din terenul înscris în CF 827 O cu nr. top. 2360/15, a fost anulată declaraţia de parcelare autentificată sub nr. 3036 din 19.05.2006 a Biroului Notarului Public D I, au fost anulate colile de CF NDF 510 şi 511 O şi restabilită situaţia anterioară de sub B 18, 19 şi 22 din CF 824 O, radierea ipotecii înscrisă sub C 1 din CF NDF 511 O, au fost respinse restul capetelor de cerere. Prin decizia civilă nr. 1501/2009-R pronunţată de Curtea de Apel O în dosar 8842/271/2006 a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a recurentei SC Compania de Apă SA O, a fost admis recursul formulat de această recurentă împotriva deciziei civile 58/A/2009 pronunţată de Tribunalul B, care a fost modificată în parte, în sensul că a fost respinsă ca inadmisibilă acţiunea reclamanţilor P F şi P M împotriva pârâtei SC Compania de Apă SA O, au fost respinse ca nefondate recursurile declarate de restul pârâţilor şi au fost menţinute restul dispoziţiilor deciziei recurate.

În considerentele acestor decizii, instanţele de control judiciar au reţinut că imobilul în litigiu a trecut la data de 11.11.1989 prin Decizia 646 a fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al judeţului B în proprietatea Statului Român în baza Decretului 223/1974, iar anterior acestui moment, dreptul de proprietate asupra acestuia a aparţinut în cotă de 400/800 părţi din nr. top. 2360/15, înscris în CF 824 Oşorhei, reprezentând în natură două case şi curte în intravilan, în suprafaţă de 2877 mp, numiţilor P F şi P M, drept înscris sub B 18-19 şi 22. Ulterior, după trecerea imobilului în proprietatea statului imobilul a făcut obiectul contractului de închiriere înregistrat sub nr. 9770 din 09.01.1990, încheiat cu reclamanţii apelanţi, iar ca dată de începere a efectelor acestui contract s-a menţionat data de 15.11.1989. 

S-a mai reţinut că preluarea de către stat a imobilului în baza Decretului 223/1974 s-a făcut fără titlu, întrucât acest act normativ a contravenit prevederilor constituţionale din acea perioadă, care reglementau faptul că proprietatea privată este ocrotită de lege.

Instanţele de control judiciar, prin hotărârile judecătoreşti anterior menţionate, au mai stabilit că reclamanţii apelanţi I V şi I M au fost de rea credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii 112/1995 şi faptul că prin Decizia Civilă nr. 148/R/1996 pronunţată de Curtea de Apel O s-a stabilit în mod irevocabil că imobilul a fost preluat cu titlu valabil, fiind păstrată decizia de preluare a imobilului în proprietatea statului, nu este suficientă pentru a considera că, cumpărătorii au fost de bună credinţă întrucât aceasta nu se evaluează în raport de faptul că unul sau altul dintre litigii s-a finalizat prin respingerea acţiunii foştilor proprietari ci în raport de convingerea subdobânditorilor că bunul este cu adevărat proprietatea legitimă a vânzătorului şi că nu există alte persoane care să revendice dreptul asupra bunului pe care intenţionează să-l cumpere, că, cumpărătorii cunoşteau situaţia juridică a imobilului, având cunoştinţă de demersurile repetate a foştilor proprietari pentru recuperarea imobilului procedând totuşi la cumpărarea acestuia, stabilindu-se că prezumţia bunei credinţe a fost înlăturată în speţă de împrejurarea că incontestabil chiriaşii aveau cunoştinţă de demersurile foştilor proprietari.

Din cuprinsul considerentelor hotărârilor judecătoreşti mai sus arătate, instanţa de apel a reţinut că instanţele de control judiciar au stabilit definitiv şi irevocabil că reclamanţii apelanţi au fost de rea credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1086 din 14.11.1996, cunoscând situaţia juridică concretă a imobilului.

Conform dispoziţiilor art. 50 aliniat 2 din Legea 10/2001, în vigoare la data introducerii acţiunii, chiriaşii a căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile şi care au fost încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii 112/1995, sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului actualizat plătit de către chiriaş în temeiul contractului de vânzare-cumpărare. Alin. 21 din acelaşi act normativ, introdus prin Legea 1/2009, stipulează că doar chiriaşii a căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al imobilelor.

Corect s-a reţinut de prima instanţa ca Decizia Civila nr. 148/R/1996 pronunţata de Curtea de Apel Oradea prin care s-a constatat ca decizia nr. 646/1989 de trecere în proprietatea statului a imobilului, a fost legala si sentinţa Civila nr. 8413/2000 a Judecătoriei O prin care s-a respins cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1086/1996 nu prezintă relevanta în cauza, nefiind în măsura sa excludă reaua credinţa a chiriaşilor cumpărători astfel cum s-a stabilit irevocabil prin Decizia Civila nr. 1501/2009 pronunţata de Curtea de Apel O în dosar 8842/271/2006.

Instanţa de apel având în vedere ca în speţa dedusa judecăţii s-a statuat în mod irevocabil ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.1086 din 14.11.1996 a avut loc cu eludarea dispoziţiilor Legii 112/1995 deoarece chiriaşii cumpărători au fost de rea credinţa la data încheierii contractului, în cauza sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 aliniat 2 din Legea nr. 10/2001 republicata conform cărora proprietarii a căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul doar la restituirea preţului actualizat pe care l-au plătit, cum în mod temeinic si legal a apreciat si instanţa de fond, considerente pentru care a apreciat criticile formulate de apelanţii reclamanţi I V şi I M ca fiind nefondate, şi pe cale de consecinţă a respins ca nefondat apelul formulat împotriva sentinţei apelate.

Referitor la critica apelantului Statul Român prin M F P reprezentat prin D G a F P B aceasta vizează dobânda actualizata achitata de reclamanţi în temeiul contractului cu plata în rate la care arata apelantul este nelegal a fi obligat întrucât nu i-a profitat şi nu îi poate fi imputabil, critică apreciată ca nefondată raportat la prevederile atât a dispoziţiilor art. 50 aliniat 2 din Legea 10/2001 republicata cat si a art. 50.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007 potrivit cărora actualizarea sumelor constând în restituirea preţului plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate se face prin aplicarea indicelui anual de inflaţie din anul plăţii la anul înregistrării acţiunii iar pentru sumele plătite în rate, actualizarea se face în funcţie de anul aferent ratelor achitate în respectivul interval. Se mai retine ca restituirea preţului actualizat se face de M F P din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 aliniat 6 din Legea 112/1995 cu modificările ulterioare. Astfel cum rezulta din textele de lege mai sus arătate nu se face nici o distincţie cat priveşte ratele achitate aferente preţului ci mai mult prin HG 250/2007 se clarifica modul în care vor fi actualizate sumele plătite în rate iar obligaţia legala de restituire inclusiv a acestora revine în temeiul legii paratului apelant, considerente pentru care a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice reprezentat prin D G a F P B. 

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părţi.

I. Recurenţii reclamanţi I V şi M au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a ambelor  hotărâri şi în consecinţă, pronunţarea unei hotărâri de admiterea a acţiunii reclamanţilor astfel cum aceasta a fost formulată, aceştia invocând următoarele motive:

- soluţia este nelegală, instanţele neavând în vedere că reclamanţii au dovedit legalitatea deciziei nr. 646/11.11.1989 prin care imobilul a trecut în proprietatea statului, cu privire la legalitate acestei decizii, Curtea de Apel O în dosar nr. 1355/1994, prin decizia civilă nr. 148/R/1996, constatând că decizia de trecere a imobilului a întrunit  toate condiţiile de legalitate;

- prin decizia civilă nr. 1099/R/2001 a CAO a fost menţinută în totalitate sentinţa civilă nr. 8413/20.10.2000 prin care s-a statuat faptul că contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor actelor normative în vigoare, respectiv a Legii nr. 112/1995, pârâţii fiind cumpărători de bună credinţă:

- este de neînţeles trecerea cu extremă uşurinţă a ambelor instanţe peste dispoziţiile hotărârilor judecătoreşti definitive şi irevocabile invocate, în condiţiile în care prejudiciul real al reclamanţilor cauzat de statul român este absolut incalculabil.

II. Recurentul M F P reprezentat prin D G a F P B a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate cu trimitere spre rejudecare, admiterea apelului M F P, în sensul de a se respinge acţiunea faţă de acesta pentru următoarele motive:

-în prezenta cauză nu este aplicabil art. 50 alin. 2 indice 1 din lege nr. 10/2001 modificată de Legea nr. 1 din 30.01.2009 ,  având în vedere că prin decizia civilă nr. 58/2009 a Tribunalului B rămasă irevocabilă prin decizia  1501/R/2009 a CAO, s-a constatat că, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, chiriaşii din prezenta cauză au cunoscut că imobilul a fost preluat de stat fără titlu, prezumţia bunei credinţe fiind înlăturată în speţă de împrejurarea că incontestabil chiriaşii aveau cunoştinţă de demersurile foştilor proprietari încă din anul 1991;

-în atare situaţie, în prezenta cauză nu se poate vorbi despre acordarea despăgubirilor potrivit dispoziţiei legale sus arătate, Legea nr. 112/1995 nefiind respectată;

-în prezenta cauză, despăgubirile ce se pot acorda reclamanţilor sunt cele stabilite de art. 50 din lege nr. 10/2001, adică restituirea preţului actualizat, iar acordarea unor despăgubiri reprezentând contravaloarea apartamentului precum şi dobânda legală, ar însemna încălcarea principiilor stabilite de Codul civil cu privire la îmbogăţirea fără just temei, astfel că, singura obligaţie care poate reveni Ministerului de Finanţe este restituirea către reclamanţi a preţului actualizat, mai puţin dobânda achitată de reclamanţi către RAGCL O, dobândă ce a profitat acestei instituţii.

În drept sunt invocate dispoziţiile art. 304 pct. 4, 5 şi 9 din  Codul de procedură civilă.

Examinând hotărârea recurată prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa de recurs constată următoarele:

Criticile aduse hotărârii atacate de către recurenţii reclamanţi sunt  întemeiate, fiind  juste susţinerile  referitoare la  îndreptăţirea acestora la acordarea preţului de circulaţie a imobilului.

Astfel, în speţă, prin decizia civilă nr. 58/A/2009 din 19.02.2009 a Tribunalului B s-a constatat  nulitatea absolută a contractului de  vânzare cumpărare nr. 1086/14.11.1996 încheiat între Statul Român şi pârâţii I V şi I M, fiind anulat şi titlul de proprietate nr. 1337/16.09.1997 emis în favoarea pârâtului I V în ceea ce priveşte  cota de 1438/2877 părţi din terenul înscris în CF nr. 27 O cu nr. top. 2360/5. Sub aspectul dispoziţiei enunţată mai sus, hotărârea  tribunalului  a rămas irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1501/2009-R din 10.11.2009 a Curţii de Apel O.

În considerentele ambelor hotărâri evocate s-a reţinut ca motiv de nulitate a contractului de vânzare cumpărare reaua-credinţă a pârâţilor I, decurgând  din cunoaşterea de  către aceştia a numeroaselor demersuri făcute de foştii proprietari în scopul recuperării proprietăţii lor. Este însă de precizat că, la data vânzării imobilului către pârâţi, aceştia erau titularii unui contract de închiriere încheiat valabil cu respectarea dispoziţiilor în vigoare la data încheierii actului, respectiv Legea nr. 5/1953.

Statului Român, prin instituţiile abilitate, le reveneau competenţa de a verifica dacă  imobilul era revendicat, dacă era liber, dacă persoanele ce  au solicitat încheierea contractului de vânzare cumpărare erau titularele  vreunui contract de închiriere, respectiv dacă erau îndeplinite condiţiile stabilite de Legea nr. 112/1995 pentru vânzarea imobilului către chiriaşi,  în speţă fiind  evidentă culpa majoră a Statului Român care, prin instituţiile sale, abilitate a face verificările mai sus enumerate, a înstrăinat  imobilul către reclamanţii din prezenta cauză, deşi foştii proprietari începuseră anterior a face demersuri pentru revendicarea acestuia.

Reclamanţii au cumpărat imobilul în baza Legii nr. 112/1995, cu îndeplinirea condiţiilor prescrise de acest act normativ, iar faptul că ulterior s-a reţinut  reaua lor credinţă prin  hotărârile  despre care s-a făcut  vorbire mai sus, nu atrage inaplicabilitatea  dispoziţiilor art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum susţine recurentul pârât, textul de lege invocat  statuând asupra  dreptului  la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, către proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Susţinerile recurentului pârât, D G a F P B în reprezentarea M F P în sensul că aceste dispoziţii legale nu pot fi aplicate întrucât s-ar încălca principiul neretroactivităţii legii civile sunt nefondate, Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 fiind de imediată aplicare, în speţă sentinţa judecătoriei fiind pronunţată după intrarea în vigoare a legii, şi, în consecinţă, vizează şi situaţiile juridice în curs de soluţionare.

De altfel, cererea formulată de reclamanţi este justificată şi potrivit dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO, iar dispoziţiile legale interne mai sus enunţate vin în confirmarea jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, fiind necesar ca despăgubirea să fie reală, corespunzătoare prejudiciului suferit,  urmare a anulării unui act  ce conferă proprietatea asupra unui bun, în înţelesul convenţiei, cu atât mai mult cu cât în speţă, chiar dacă reclamanţii au avut  cunoştinţă despre demersurile iniţiate de fostul proprietar pentru retrocedarea imobilului, culpa acestora este apreciată ca nerelevantă în raport de culpa Statului Român, în condiţiile în care acesta a creat aparenţa unei înstrăinări valabile.

Statul Român a promulgat o lege, potrivit căreia puteau fi înstrăinate chiriaşilor imobile aflate în proprietatea statului ce fuseseră preluate de la persoane fizice şi având destinaţia de locuinţă, înstrăinând el însuşi prin societăţile care aveau ca obiect de activitate administrarea fondului locativ de stat, imobilele respective, efectele unei astfel de vânzări îmbrăcând forma evicţiunii determinate de culpa vânzătorului însuşi, caz în care valoarea despăgubirilor este cea a preţului de piaţă al imobilului.

Mai mult, generând în calitate de vânzător el însuşi, motivul de nulitate a actului juridic civil, prin scoaterea la vânzare a imobilului, Statul Român nu se poate prevala de propria sa culpă pentru a reduce valoarea despăgubirilor faţă de chiriaşii care au avut în patrimoniu, după cumpărare, un bun în înţelesul art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei Europene ale Drepturilor Omului, bun pe care l-au pierdut.

În contextul sus-arătat, este important a se reţine totodată că, la data achiziţionării imobilului de către  recurenţii reclamanţi, 14.11.1996, exista o hotărâre irevocabilă prin care se consfinţise dreptul de proprietate al statului asupra imobilului din litigiu, prin sentinţa civilă nr. 4315/1993 a Judecătoriei O, păstrată prin decizia  civilă nr. 148/R/1006 din 29.02.1996 a Curţii de Apel O statuându-se  că decizia nr. 646 din 11 noiembrie  1989 emisă de  Consiliul Popular B de trecere în proprietatea statului a imobilului era legală la acea dată, pe temeiul Decretului nr. 223/1974. Or, contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat la o dată ulterioară celei la care s-a finalizat litigiul despre care s-a făcut vorbire  mai sus, litigiu în care, fiind  supusă cercetării şi valabilitatea contractului de închiriere nr. 97790 din 4 ianuarie 1990 încheiat de recurenţii I, s-a stabilit  că efectele acestuia s-au prelungit  de drept pe o perioadă de 5 ani în condiţiile  dispoziţiilor  art. 1, 2 şi 4 din Legea nr. 17/1994, motiv în considerarea căruia  a fost respinsă cererea de anulare a acestui contract.

Prin urmare, astfel cum s-a mai reliefat, la data achiziţionării imobilului cu titlu de cumpărare, recurenţii reclamanţi erau  titularii unui contract de închiriere, calitate în baza căreia  au încheiat  contractul de vânzare cumpărare, în condiţiile dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1996.

În acest context, trebuie a se preciza că, în cadrul hotărârilor  pronunţate  ulterior, prin care în temeiul dispoziţiilor  art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost  desfiinţat  contractul de vânzare cumpărare aflat în discuţie, nu s-a reţinut  ca motiv de constatare a nulităţii acestui contract încheierea actului cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1996, motivul desfiinţării acestuia rezidând în reaua-credinţă a cumpărătorilor decurgând din cunoaşterea de către ei a demersurilor repetate ale foştilor proprietari pentru recuperarea imobilului.

Este irelevant în cauză modul în care societăţile care se ocupau de administrarea fondului locativ de stat, au împărţit banii obţinuţi din preţ şi cota care au vărsat-o bugetului statului, vânzătorul având acţiune să recupereze de la acestea cota din despăgubiri, corespunzătoare cotei reţinute cu titlu de comision şi să stabilească gradul de culpă ce revine fiecăreia dintre părţi, fără ca aceste dispute să afecteze în vreun fel dreptul recurenţilor reclamanţi de a fi despăgubiţi pentru faptul că au fost evinşi.

Este de semnalat faptul că, din totalul de 466.280 lei cât reprezintă valoarea de circulaţie stabilită de expertul D A prin expertiză, instanţa urmează a scădea valoarea terenului atribuit gratuit în baza Legii 18/1991, rămânând astfel ca obligaţie de plată 408.800 lei. 

Pentru considerentele mai sus expuse, instanţa a respins ca nefondat recursul formulat de recurenta D G a F P B în reprezentarea M F P, admiţând, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, recursul formulat de recurenţii reclamanţi I V şi I M,  cu consecinţa modificării deciziei recurate în sensul admiterii apelului declarat de aceştia şi schimbarea în parte a sentinţei pronunţate de Judecătoria O, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamanţilor la suma de  408.800 lei, fiind înlăturată dispoziţia de obligare a pârâtului la restituirea  preţului actualizat.

A fost menţinută însă dispoziţia cuprinsă în decizia recurată privind respingerea apelului declarat de pârât, totodată a fost menţinută dispoziţia  din sentinţă privind admiterea în parte a acţiunii.

Întrucât intimatul Statul Român prin M E şi F, este în culpă procesuală, conform art. 274 Cod procedură civilă, a fost obligat să le plătească recurenţilor suma de 1.300 lei cheltuieli de judecată, reprezentând valoarea onorariului pentru expertiză.

Domenii speta

Spete similare