Simulaţia unui act juridic unilateral (declaraţie autentificată) în sensul de a se constata că reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare. Neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege.

Reclamanţii nu au indicat cărei forme îi corespunde pretinsa simulaţie din cauză, însă tribunalul reţine că aceasta nu se încadrează în niciuna dintre formele analizate de doctrină, aşa cum se va arăta în continuare.

În speţă, se reţine că reclamanţii, pretinzând că actul public – declaraţia autentificată sub nr.XXX – este simulat, nu au indicat care este actul secret. Este real faptul că între reclamant şi pârâtă se încheiase anterior antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.06.2014, la care însă reclamanţii nu fac niciun fel de referire în motivarea cererii de chemare în judecată, însă acesta, deşi este un act sub semnătură privată, nu poate fi considerat un act ocult, el fiind încheiat la sediul agenţiei imobiliare care a intermediat vânzarea, având aplicată ştampila societăţii şi fiind semnat şi de administratorul acestei firme. Se constată că actul public intitulat „declaraţie” nu disimulează în nici un fel realitatea şi nu se poate vorbi de un acord între autorul actului, reclamantul B.R. şi pârâtă. Nu exista niciun motiv pentru a ascunde convenţia reală a părţilor, de altfel concretizată în antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.06.2014. 

Simulaţia, ca excepţie de la principiul opozabilităţii faţă de terţi a contractului, ca act secret, nu este cauză de nulitate. Ea poate fi totuşi sancţionată cu nulitatea atunci când este ilicită, adică în cazul în care se urmăreşte fraudarea legii şi uneori chiar fraudarea drepturilor altor persoane.

În ceea ce priveşte conţinutul alin.3 din „declaraţie”: „În situaţia în care nu voi respecta obligaţiile asumate până la data stabilită, respectiv 30.01.2015, sunt de acord să achit doamnei L.M. dublul sumei încasate în avans din preţul apartamentului, respectiv suma de 48.000 (patruzeci şi opt mii) EUR şi sunt de acord să fiu executat silit …”, nu se poate reţine fraudarea legii ori caracterul său ilicit, chestiune total distinctă de caracterul executoriu al înscrisului care conţine înscrisă o astfel de obligaţie. Această obligaţie, de a restitui dublul avansului, nu a fost introdusă pentru prima dată în acest act unilateral, pentru a pretinde că este ilicită deoarece este specifică actelor sinalagmatice. Obligaţia nu reprezintă ceva nou, ci doar concretizează suma, obligaţia fiind reluată în esenţa sa din antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.06.2014 („nerespectarea datei stabilite … va duce … la plata sumei duble a acontului în cazul vânzătorilor”).

În consecinţă, tribunalul reţine că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru simulaţie, actul notarial intitulat „declaraţie” constituind în realitate un angajament al reclamantului de a-şi îndeplini nişte obligaţii, pentru a întări convingerea pârâtei în acest sens, ca urmare a unei împrejurări necunoscute de pârâtă (boala soţiei reclamantului) la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin cererea înregistrată sub nr.4320/118/2015 pe rolul Tribunalului Constanţa, reclamanţii B R şi B L au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta L M, să se constate caracterul simulat al declaraţiei autentificate sub nr.XXX la BNP N C, de pretins act unilateral şi, în schimb, constatarea caracterului său real de act bilateral (sinalagmatic), respectiv de promisiune de vânzare-cumpărare a apartamentului din XXX, având drept consecinţă anularea/constatarea nulităţii absolute a actului notarial menţionat, pentru:

- absenţa consimţământului şi/sau a consimţământului valabil al reclamantei B L (coproprietară a apartamentului bun comun), ca urmare a incidenţei prev. art.1202 alin.1 C.civ.;

- asumarea promisiunii de vânzare-cumpărare sub o condiţie imposibilă, nulă absolut, constituind ea însăşi cauza contractului (art.1042 C.civ.);

- încălcarea prevederilor art.1246-1248 C.civ., raportate inclusiv la prevederile art.1325 C.civ.

De asemenea, s-a solicitat numirea unui curator pentru reclamanta B L, în persoana fiului reclamanţilor, B S şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt, s-a arătat că, de câţiva ani, B L s-a îmbolnăvit de XXX, boală care i-a afectat toate capacităţile motrice şi intelectuale şi care o lipseşte de discernământ. Aceasta nu se poate hrăni singură, nu poate ţine un stilou în mână, cu atât mai puţin să semneze. În condiţiile în care nu îşi mai recunoaşte membrii familiei, ar înţelege cu atât mai puţin semnificaţia semnăturii sale, admiţând că ar mai şti să o reproducă.

Cum vânzarea apartamentului şi restrângerea locativă a soţilor se impunea, reclamantul a decis să ofere apartamentul la vânzare. Astfel, a găsit în persoana pârâtei un potenţial cumpărător şi de bună credinţă fiind, reclamantul B R a fost de acord să primească din partea pârâtei întregul preţ al apartamentului (convenit la 24.000 euro) şi să îi permită acesteia, în schimb, să se mute în apartament.

Perfectarea vânzării cumpărării urma să se realizeze ulterior, după ce reclamantul ar fi obţinut hotărârea judecătorească de instituire a curatelei pentru soţia sa, B L. A arătat că între soţii B avusese loc o înţelegere privitoare la înstrăinarea apartamentului lor bun comun, însă pentru că la data promisiunii de vânzare-cumpărare nu deţinea o hotărâre judecătorească de numire a unui curator pentru soţia sa, actul s-a intitulat „Declaraţie” şi nu „Antecontract de vânzare-cumpărare”. În rest, toate celelalte condiţii ale unei promisiuni de vânzare-cumpărare au fost îndeplinite.

Au arătat reclamanţii că natura bilaterală a actului notarial, în sensul promisiunii de vânzare-cumpărare, reiese din:

- interpretarea actului notarial în condiţiile art.1266-1269 C.civ.

- împrejurarea că în cuprinsul actului se vorbeşte despre „preţ”, noţiune specifică vânzării-cumpărării şi/sau antecontractului (promisiunii) de vânzare-cumpărare.

- împrejurarea că în cuprinsul documentului se vorbeşte despre preţul acelui apartament, în plus desemnat ca fiind bun comun al soţilor.

- împrejurarea că documentul indică boala soţiei ca fiind motivul esenţial (şi real) al imposibilităţii perfectării unei vânzări-cumpărări autentice a apartamentului.

- împrejurarea că actul prevede o clauză penală, constând în restituirea dublului preţului primit de către B R, în ipoteza neperfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Or, aşa cum reiese şi din prevederile art.1538-1540 C.civ., clauza penală este o instituţie specifică raporturilor sinalagmatice dintre un creditor şi un debitor, născute în baza unei „convenţii” (act juridic bilateral).

- împrejurarea că pârâta locuieşte în prezent în acel apartament (situaţie ce va fi corectată printr-o acţiune în evacuare a pârâtei, deoarece nu a operat transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului).

- împrejurarea că, la solicitarea pârâtei, executorul judecătoresc a pornit executarea silită asupra tuturor bunurilor sale mobile şi imobile, mai puţin asupra apartamentului în discuţie.

În cadrul actului notarial intitulat „Declaraţie”, a fost inserată clauza penală constând în restituirea dublului preţului primit de către reclamantul B R, în ipoteza neperfectării contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului în formă autentică. O asemenea clauză penală, cumulată cu executarea în natură (înţeleasă de pârâtă prin ocuparea apartamentului de către aceasta), este lovită de nulitate absolută, faţă de prevederile art.1539 C.civ.

Deşi a încercat, reclamantul B R nu a reuşit să obţină o hotărâre judecătorească de instituire a unui curator special pentru soţia sa, în vederea vânzării apartamentului în formă autentică în favoarea pârâtei, până la data scadenţei, astfel că pârâta a pus în executare „Declaraţia”, utilizând prevederile art.100 din Legea nr.36/1995. A susţinut că şi-a asumat o obligaţie imposibilă, deoarece curatela trebuia să fie deja instituită şi să existe la momentul legalei asumări a obligaţiei de către el şi în numele soţiei sale, lipsite de discernământ. Momentan, pârâta încearcă executarea bunurilor comune ale soţilor, deşi pentru o pretinsă datorie a reclamantului B R, ceea ce este de natură a-i justifica interesul în promovarea prezentei acţiuni.

În drept, a invocat disp. art.1166, 1289, 1182 şi urm., 1205, 1246-1248, 1266-1269, 1289-1294, 1325, 1402, 1538 şi urm. C.civ.

În susţinerea cererii, au fost depuse la dosar următoarele înscrisuri: declaraţie autentificată sub nrXXX, adresa de înfiinţare a popririi emisă la data de 25.05.2015 de BEJ M I în dosarul nr.25/2015, contract de vânzare-cumpărare nr.XXX, extras de carte funciară pentru informare, acte de stare civilă, acte medicale, anchetă socială, adeverinţă de asigurat, încheierea nr.4813/26.02.2015 pronunţată de Judecătoria C în dosarul nr.5704/212/2015, încheierea nr.9431/25.06.2015 pronunţată de Judecătoria C în dosarul nr.15716/212/2015, încheierea nr.20340/13.10.2014 pronunţată de Judecătoria Co în dosarul nr.28700/212/2014, notificările înregistrate la BEJ S C sub nr.XXX, încheierea din 24.09.2015 şi din 30.09.2015 pronunţate de Tribunalul C în dosarul nr.2557/212/2015, plângerea penală formulată de reclamanţi împotriva pârâtei şi a altor persoane la data de 7.10.2015, sentinţa civilă nr.7015/12.06.2015 pronunţată de Judecătoria C în dosarul nr.2557/212/2015, încheierea din 18.08.2015 pronunţată de Judecătoria C în dosarul nr.19428/212/2015, sentinţa civilă nr.10944/2.10.2015 pronunţată de Judecătoria C în dosarul nr.17941/212/2015, invitaţie la mediere, certificat de informare şi proces-verbal din data de 24.11.2015, sentinţa civilă nr.12828/3.11.2015 pronunţată de Judecătoria C în dosarul nr.15523/212/2015. 

Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată. A arătat că la data de 30.06.2014 a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu B R, prin intermediul SC D I SRL, având ca obiect cumpărarea unui imobil compus din 2 camere plus dependinţe, situat în XXX, achitând totodată un avans de 500 lei. Ulterior, pe data de 2.07.2014, la sediul agenţiei imobiliare intermediare, în prezenţa reprezentantei societăţii, O M şi a agentului imobiliar L, a achitat lui B R preţul integral al imobilului, respectiv suma de 23.886,4 euro, urmând ca pe data de 15.08.2014 părţile să semneze actul de vânzare-cumpărare la BNP BDD din C. Vânzătorul B R s-a obligat ca până la data de 15.08.2014 să obţină toate documentele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare (cadastru şi întabulare), însă acest lucru nu s-a mai întâmplat.

Între timp, agenţia imobiliară a invitat-o pe ea şi pe vânzător la BNP N C, pentru ca vânzătorul să dea o declaraţie notarială prin care se angaja ca până la data de 30.01.2015 să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Nici după împlinirea acestui termen, B R nu a încheiat contractul, motivând că nu au fost finalizate actele şi că soţia sa are probleme de sănătate, cu toate că declarase că nu este căsătorit.

Reclamantul încearcă să inducă în eroare instanţa de judecată, susţinând că s-ar fi obligat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare doar cu condiţia obţinerii curatelei pentru soţia sa. A susţinut pârâta că aceste aspecte nu i-au fost comunicate cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul obligând-se doar să obţină cadastrul şi întabularea, necesare finalizării tranzacţiei.

Reclamantul încearcă să deturneze valoarea juridică atât a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat, cât şi a declaraţiei notariale, solicitând constatarea caracterului simulat al acesteia din urmă, declaraţia nefiind în realitate decât un angajament scris al reclamantului de a-şi îndeplini nişte obligaţii, strict în legătură cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Declaraţia notarială în esenţă nu ascunde nicio altă operaţiune juridică fictivă, ci doar a întărit convingerea pârâtei că toate obligaţiile vânzătorului vor fi îndeplinite până la data stabilită, aceea de 30.01.2015.

În drept, s-au invocat disp. art.205 C.pr.civ.

La întâmpinare, pârâta a ataşat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30.06.2014 între B R şi L M, plângerea penală formulată de pârâtă împotriva reclamantului la data de 9.07.2015.

Prin răspuns la întâmpinare, reluând susţinerile din cererea de chemare în judecată, reclamanţii le completează arătând că, deşi se opune cererii în declararea simulaţiei, pârâta invocă toate argumentele care confirmă validitatea solicitării şi temeiul de fapt al acţiunii introductive. Astfel, pârâta recunoaşte că între părţi a fost încheiat un act sinalagmatic, respectiv o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, în realitate achiesând la pretenţia reclamanţilor. Prin urmare, în temeiul art.464 C.pr.civ. se impune a se lua act de achiesarea pârâtei la acţiunea reclamanţilor în declararea simulaţiei. Similar, incidente devin prevederile art.436 C.pr.civ. Deşi admite succesiunea faptelor, pârâta nu admite consecinţele juridice ale acestora, opunându-se la admiterea acţiunii. Aşadar, pârâta recunoaşte că B R nu s-a obligat unilateral faţă de aceasta să îi facă , pur şi simplu (şi fără motiv), o donaţie a unei sume de 48.000 euro, ci recunoaşte că acesta s-a obligat faţă de pârâtă în cadrul unei promisiuni de vânzare-cumpărare. 

În drept, s-au invocat disp. art.201 alin.2 C.pr.civ.

Prin încheierea din 11.09.2015, tribunalul a admis cererea de ajutor public judiciar formulată de reclamanţi, în sensul că a dispus reducerea taxei judiciare de timbru de 5.377 lei cu 50% şi eşalonarea taxei rezultate de 2.688,5 lei în 10 tranşe lunare consecutive, a câte 268,85 lei fiecare, începând cu luna septembrie 2015. 

La termenul de judecată din 28.10.2015, apărătorul reclamanţilor aducând la cunoştinţa instanţei faptul că în dosarul nr.2557/212/2015, având ca obiect punere sub interdicţie, a fost desemnată în calitate de curator special d-na B O-S, tribunalul a apreciat că, pentru o bună administrare a intereselor reclamantei B L, nu se impune desemnarea unui alt curator care să o reprezinte în cauza de faţă.

De asemenea, prin încheierea de şedinţă din 28.10.2015 tribunalul a respins cererea de suspendare a judecăţii formulată de pârâta L M, ca urmare a formulării unei plângeri penale de către aceasta împotriva reclamantului B R, apreciind că, deşi există legătură între cele două cauze, soluţia pronunţată în cauza penală nu este hotărâtoare în soluţionarea cauzei de faţă, potrivit disp. art.413 alin.1 pct.2 C.pr.civ.

La cererea părţilor, s-a administrat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu şi proba testimonială cu martorii V L şi O Dl L. 

Analizând actele şi lucrările dosarului, tribunalul reţine următoarele:

Prealabil analizării oricăror altor chestiuni, se impune a se stabili obiectul cererii de chemare în judecată şi, implicit, limitele investirii.

Astfel, prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat „constatarea caracterului simulat al declaraţiei notariale autentificată sub nr.XXX la BNP N C, de pretins act unilateral şi, în schimb, constatarea caracterului său real de act bilateral (sinalagmatic), respectiv de promisiune de vânzare-cumpărare a apartamentului …, având drept consecinţă anularea/constatarea nulităţii absolute a actului notarial …”.

În cadrul procedurii de regularizare, solicitându-li-se să depună înscrisurile doveditoare, reclamanţii au formulat note scrise arătând că au formulat „acţiune în declararea simulaţiei a declaraţiei notariale autentificată sub nr.XXX la BNP N C” (fila 16 dosar, vol.I).

Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanţii au precizat faptul că „am formulat acţiune introductivă în declararea simulaţiei”, iar „ca urmare a admiterii acţiunii în declararea simulaţiei şi constatării încheierii între părţi a unui antecontract de vânzare-cumpărare (contract bilateral), am solicitat să se constate, totodată, nulitatea absolută/să se dispună anularea promisiunii bilaterale (s.n.), pe motiv al absenţei consimţământului lui B L (coproprietar devălmaş) şi al tuturor consecinţelor care decurg de aici” (fila 122 dosar, vol.I).

De asemenea, prin concluziile scrise, reclamanţii au reiterat că „odată determinată natura bilaterală a „Declaraţiei”, de antecontract de vânzare-cumpărare, se pune în discuţie validitatea sa …”.

Prin urmare, rezultă cu certitudine că reclamanţii au solicitat să se constate caracterul simulat al declaraţiei notariale, în sensul că nu este act unilateral, ci act bilateral, şi, pe cale de consecinţă, să se constate nulitatea sau să se dispună anularea actului bilateral astfel încheiat în realitate, pentru motivele expuse în motivarea în fapt (absenţa consimţământului coproprietarului devălmaş, nelegalitatea condiţiei sub care a fost asumată obligaţia, sub sancţiunea clauzei penale, obiectul obligaţiei ş.a.). Aşadar, nulitatea sau anularea a fost solicitată ca efect al admiterii acţiunii în simulaţie, ca un accesoriu al capătului principal vizând simulaţia, cu atât mai mult cu cât nulitatea s-a raportat la actul juridic bilateral, acesta din urmă constituind tocmai actul unilateral simulat.

La simulaţie, ca obiect al cererii de chemare în judecată, s-au raportat şi apărările pârâtei din întâmpinare (filele 105-108 dosar, vol.I) şi nu la o nulitate cerută pe cale principală.

Acesta fiind obiectul cererii de chemare în judecată, toate cererile fiind redactate de apărătorul reclamanţilor, la acest obiect raportându-se şi timbrajul stabilit de instanţă, nu se poate pretinde instanţei să examineze nulitatea „declaraţiei”, „din orice perspectivă ar fi privit actul: a.ca act unilateral (nul pentru motivele invocate mai sus); b.ca act bilateral, dar utilizării sale ca act unilateral, deşi cu instrumentele actului bilateral (clauza penală)” (a se vedea precizările scrise ale reclamanţilor din 11.01.2016). Aceasta ar conduce la examinarea nulităţii/anulării actului unilateral intitulat „Declaraţie” ca şi capăt principal de cerere, independent de soluţia dată cererii în simulaţie, în condiţiile în care nicicând o astfel de cerere nu a fost formulată pe parcursul judecăţii. Deşi în principiu este corectă trimiterea la disp. art.22 alin.4 şi 7 C.pr.civ. realizată de reclamanţi, tribunalul reţine că puterea de apreciere a judecătorului nu este absolută, ea nu poate înfrânge limitele investirii, la care fac trimitere în mod expres disp. alin.6 al art.22 C.pr.civ.

În ceea ce priveşte pretinsa achiesare a pârâtei, prin întâmpinare, faţă de cererea reclamanţilor, de declarare a actului unilateral ca fiind simulat şi de constatare a caracterului bilateral al acesteia, de promisiune de vânzare-cumpărare, tribunalul constată că, în realitate, o astfel de achiesare nu a fost exprimată nicicând.

Reluând istoricul speţei, în întâmpinare pârâta face referire la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30.06.2014 cu B R, prin intermediul agenţiei imobiliare SC D I SRL şi la termenii acestui act: preţul convenit, avansul plătit, obligaţia asumată de B R, termenul convenit pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Apoi face referire la conţinutul declaraţiei notariale şi la obligaţiile asumate de B R, în legătură cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, arătând că această declaraţie nu ascunde nicio altă operaţiune juridică fictivă şi nu reprezintă decât un angajament scris al reclamantului de a-şi îndeplini nişte obligaţii.

În ceea ce priveşte condiţiile cerute de lege pentru acţiunea în simulaţie, tribunalul reţine următoarele:

Potrivit disp. art.1293 C.civ., „dispoziţiile referitoare la simulaţie se aplică în mod corespunzător şi actelor juridice unilaterale destinate unei persoane determinate, care au fost simulate prin acordul dintre autorul actului şi destinatarul său”.

Din punct de vedere al structurii sale, simulaţia este alcătuită din două acte juridice sau contracte, care alcătuiesc o unitate: actul sau contractul public şi actul sau contractul secret. Actul public este cel care creează aparenţa şi este încheiat în acest scop, adică pentru a disimula realitatea, iar existenţa sa este esenţială pentru existenţa simulaţiei. Actul secret este cel care conţine manifestarea de voinţă adevărată, menită să producă integral efectele juridice în vederea cărora a fost emisă. Cu alte cuvinte, el trebuie să contrazică actul public, să modifice ori să înlăture, total sau parţial, efectele pe care ar trebui să le producă cel din urmă. Fiind, înainte de toate, o operaţie juridică, actul secret trebuie să fie expresia unui consimţământ neviciat, să aibă un obiect şi o cauză licită. De asemenea, pentru a ne afla în faţa unei simulaţii, este necesar ca actul secret – contraînscrisul – să se fi încheiat concomitent sau, eventual, înainte de încheierea contractului aparent.

Tot în doctrină, s-a arătat că simulaţia poate îmbrăca trei forme: actul fictiv (actul public este încheiat numai de formă, fiind contrazis de actul secret), actul deghizat (în actul public se indică un anumit act juridic, iar în actul secret se arată adevăratul act juridic încheiat de părţi – deghizare totală, respectiv adevăratele clauze convenite de părţi – deghizare parţială), interpunerea de persoane (actul public se încheie între anumite persoane, iar în actul secret se menţionează adevăratul beneficiar al actului juridic, altul decât cel care apare în actul public).

Reclamanţii nu au indicat cărei forme îi corespunde pretinsa simulaţie din cauză, însă tribunalul reţine că aceasta nu se încadrează în niciuna dintre formele analizate de doctrină, aşa cum se va arăta în continuare.

În speţă, se reţine că reclamanţii, pretinzând că actul public – declaraţia autentificată sub nr.XXX – este simulat, nu au indicat care este actul secret. Este real faptul că între B R şi L M se încheiase anterior antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.06.2014, la care însă reclamanţii nu fac niciun fel de referire în motivarea cererii de chemare în judecată, însă acesta, deşi este un act sub semnătură privată, nu poate fi considerat un act ocult, el fiind încheiat la sediul agenţiei imobiliare care a intermediat vânzarea, SC D I SRL, având aplicată ştampila societăţii şi fiind semnat şi de administratorul acestei firme.

În raport de considerentele teoretice expuse mai sus, se constată că actul public intitulat „declaraţie” nu disimulează în nici un fel realitatea şi nu se poate vorbi de un acord între autorul actului, B R şi pârâta L M. Nu exista niciun motiv pentru a ascunde convenţia reală a părţilor, de altfel concretizată în antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.06.2014. 

Din declaraţia martorei V L, agent imobiliar, rezultă că în soţii B au venit la notar cu cadastrul, întabularea şi celelalte acte necesare, ocazie cu care notarul a constatat că B L este bolnavă şi nu poate semna actul. De asemenea, anterior acestei întâlniri, sesizând că imobilul este bun comun, agentul imobiliar a purtat discuţii cu reclamantul referitoare la soţia sa, aflând astfel că aceasta este bolnavă. La aceste discuţii, ca şi la cele din faţa notarului, pârâta nu a asistat, ceea ce confirmă susţinerea acesteia că nu a cunoscut despre boala reclamantei şi că data fixată pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilită pentru obţinerea cadastrului şi a întabulării, împrejurare de altfel recunoscută de B R prin răspunsul la interogatoriu (întrebarea nr.5).

Iniţiativa încheierii actului unilateral a aparţinut agentului imobiliar şi notarului, întrucât preţul imobilului fusese achitat în totalitate de către pârâtă, iar actele nu puteau fi finalizate datorită stării de sănătate a soţiei promitentului vânzător, constatată ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 30.06.2014. De bună-credinţă fiind şi dorind „să o liniştească pe pârâtă”, aşa cum declară martorul, reclamantul a semnat „declaraţia”. Asumarea obligaţiei de a asigura prezenţa unui curator pentru B L, ca şi termenul de 30.01.2015 stabilit pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, nu sunt expresia vreunui acord al pârâtei. Pe de o parte, aceasta nu cunoştea situaţia de boală a soţiei reclamantului, iar pe de altă parte termenul de 30.01.2015 a fost sugerat de personalul din biroul notarial şi acceptat de reclamant, pârâta fiind chemată la notar doar pentru a i se înmâna un exemplar al actului unilateral „declaraţie”, aşa cum rezultă din depoziţiile ambilor martori audiaţi în cauză.

Simulaţia, ca excepţie de la principiul opozabilităţii faţă de terţi a contractului, ca act secret, nu este cauză de nulitate. Ea poate fi totuşi sancţionată cu nulitatea atunci când este ilicită, adică în cazul în care se urmăreşte fraudarea legii şi uneori chiar fraudarea drepturilor altor persoane.

În ceea ce priveşte conţinutul alin.3 din „declaraţie”: „În situaţia în care nu voi respecta obligaţiile asumate până la data stabilită, respectiv 30.01.2015, sunt de acord să achit doamnei L M dublul sumei încasate în avans din preţul apartamentului, respectiv suma de 48.000 (patruzeci şi opt mii) EUR şi sunt de acord să fiu executat silit …”, nu se poate reţine fraudarea legii ori caracterul său ilicit, chestiune total distinctă de caracterul executoriu al înscrisului care conţine înscrisă o astfel de obligaţie. Această obligaţie, de a restitui dublul avansului, nu a fost introdusă pentru prima dată în acest act unilateral, pentru a pretinde că este ilicită deoarece este specifică actelor sinalagmatice. Obligaţia nu reprezintă ceva nou, ci doar concretizează suma, obligaţia fiind reluată în esenţa sa din antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.06.2014 („nerespectarea datei stabilite … va duce … la plata sumei duble a acontului în cazul vânzătorilor”).

În consecinţă, tribunalul reţine că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru simulaţie, actul notarial intitulat „declaraţie” constituind în realitate un angajament al reclamantului de a-şi îndeplini nişte obligaţii, pentru a întări convingerea pârâtei în acest sens, ca urmare a unei împrejurări necunoscute de pârâtă (boala soţiei reclamantului) la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Pentru considerentele de fapt şi de drept expuse, tribunalul va respinge acţiunea ca nefondată, iar în temeiul disp. art.453 alin.1 C.pr.civ. reclamanţii aflaţi în culpă procesuală vor fi obligaţi către pârâtă la plata sumei de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocat.

În ceea ce priveşte taxa judiciară de timbru, având în vedere că reclamanţii au beneficiat de ajutor public judiciar sub forma eşalonării, astfel că nu toate ratele au devenit scadente până în prezent, se va dispune comunicarea încheierii de şedinţă din 11.09.2015 către organul fiscal competent în vederea urmăririi creanţei bugetare, reţinându-se că până în prezent au fost achitate 5 tranşe de câte 268,85 lei fiecare, din cele 10 tranşe stabilite prin încheierea menţionată.

Domenii speta

Spete similare