Obligație de a face – imobil monument istoric: lipsă autorizaţie de intervenţie eliberată de Ministerul Culturii şi Cultelor cu privire la efectuarea de lucrări pe faţada imobilului; accesul permanent şi neîngrădit la podul imobilului presupune accesul p

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 02.11.2015 sub nr. …., reclamanta B.D.C. a chemat în judecată pe pârâţii T.V. şi T.M., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să oblige pârâţii să permită accesul neîngrădit şi utilizarea podului imobilului situat în ..., să înlăture aparatul de aer condiţionat instalat pe faţada imobilului menţionat care este monument istoric precum şi a tuturor cablurilor electrice, TV, Internet sau de orice altă natură suspendate pe faţada imobilului, să permită accesul reclamantei la boxa în suprafaţă de 2,70m.p. aflată la demisolul imobilului în vederea restaurării acesteia şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr…. din imobilul monument istoric, situat în ... prin contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNPA C.B.I.S. sub nr.390/21.03.2012.

A mai arătat reclamanta că imobilul se afla într-o stare avansată de degradare motiv pentru care a întreprins demersurile necesare obţinerii autorizaţiei de construcţie necesară reabilitării, pentru care pârâţii şi-au exprimat acordul prin declaraţie notarială.

A învederat reclamanta că pârâţii au amplasat în mod nelegal o unitate externă a unui aparat de aer condiţionat precum şi o serie de cabluri electrice, TV, Internet pe faţada imobilului fără a deţine vreo autorizaţie în acest sens încălcând prevederile art.22 din Legea 422/2001 şi care impiedică efectuarea lucrărilor de renovare.

Cu privire la primul capăt de cerere, reclamanta a precizat că pârâţii îi îngrădesc dreptul de folosinţă asupra părţii din imobil aferente podului clădirii punând-o în imposibilitate de a respecta dispoziţiile art.5 alin.1 din Legea 422/2001 care impun proprietarilor obligaţia de a conserva si consolida imobilul monument istoric iar pârâţii au montat pe calea de acces către podul imobilului o uşă pe care o ţin încuiată încălcând astfel prevederile art.647 alin.1 şi art.635 C.civ.

A mai susţinut reclamanta că a notificat pârâţii în vederea igienizării spaţiilor comune pe care le utilizează în mod frecvent iar din suprafaţa totală a clădirii de 475,51 mp pârâţii deţin în proprietate o suprafaţă de numai 34,42 mp, respectiv 7% din suprafaţa totală a clădirii în timp ce aceasta deţine o suprafaţă de 192,09 mp.

Cu privire la cel de-al treilea capăt de cerere, reclamanta a precizat că pârâţii deţin în folosinţă o boxă în suprafaţă de 2,7mp cu acces direct din curtea imobilului printr-o uşă ce face parte din faţada imobilului şi dacă ar fi lăsată în starea de degradare în care se află ar afecta imaginea de ansamblu a imobilului astfel că se impune ca pârâţii să permită accesul la boxă pentru îndeplinirea lucrărilor menţionate în autorizaţia de construire.

În drept, au fost invocate dispoziţiile din cuprinsul cererii.

În probaţiune, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 60 de lei, conform art.27 din OUG 80/2013.

Pârâţii au depus la data de 30.12.2015 întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

În motivarea cererii aceştia au arătat că acţiunea reclamantei urmăreşte determinarea acestora să părăsească imobilul pentru ca aceasta să îl achiziţioneze în întregime iar în ceea ce priveşte accesul în locuinţa acestora i-au solicitat reclamantei să anunţe măcar cu o zi înainte să intre muncitorii pentru renovare însă a aceasta a precizat că solicită accesul permanent.

Au mai precizat pârâţii că în raporturile dintre coproprietari un există o subordonare, fiecare dintre părţi putându-şi exercita drepturile sale de coproprietar aşa cum consideră de cuviinţă iar proprietatea nu este încadrată în risc seismic, nu prezintă grave deficienţe de cosntrucţie iar o asemenea acţiune de reparaţii nu se impune imediat şi înainte de a se discuta costurile costurile la care aceştia să se angajeze.

Întâmpinarea nu a fost motivată în drept.

În dovedirea susţinerilor, pârâţii au solicitat încuviinţare probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei, proba testimonială, proba cu expertiza tehnică în construcţii.

La aceeaşi dată pârâţii au depus cerere reconvenţională prin care au solicitat ieşirea din indiviziune a pârâţilor faţă de ceilalţi proprietari din imobil şi stabilirea căilor de acces, pentru pârâţii-reclamanţi pe partea laterală a imobilului (în coproprietate – părţi comune asupra scărilor interioare), pentru familia F. tot pe partea laterală a imobilului (în coproprietate – părţi comune asupra scărilor interioare), pentru reclamanta-pârâtă B.D.C. pe partea frontală a imobilului pentru parter şi pe partea laterală doar până la apartamentul pe care îl deţine la etajul 1 (în coproprietate – părţi comune asupra scărilor interioare). Pârâţii-reclamanţi au mai solicitat grăniţuirea – stabilirea limitelor de proprietate în ceea ce priveşte partajarea curţii din faţa imobilului, pe lungimea acesteia, cu asigurarea accesului aşa cum au solicitat pentru aceştia şi familia F. iar pentru reclamanta-pârâtă prin stabilirea unei servituţi paralele cu clădirea (rigola de 90cm) şi intabularea proprietăţii.

În motivara cererii pârâţii-reclamanţi au arătat că imobilul prezintă două uşi de acces, una pe lateral şi una pe partea frontală, uşa laterală fiind folosită e toţi proprietarii iar uşa frontală doar de către reclamanta-pârâtă.

În drept pârâţii-reclamanţi au invocat prevederile art.671 alin.2 C.civ.

În dovedirea cererii aceştia au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, probei testimoniale, probei cu interogatoriul reclamantei-pârâte, proba cu expertiza tehnică şi evaluatorie.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2480 lei.

La termenul din data de 25.01.2016 reclamanta-pârâtă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reconvenţionale.

Aceasta a invocat excepţiile netimbrării, lipsei calităţii procesuale pasive motivată de faptul că prin contractul de donaţie autentificat sub nr.978/26.06.2012 a înstrăinat nuda proprietate asupra imobilului către fiicele acesteia rezervându-şi dreptul de uzufruct viager asupra acestuia, excepţia inadmisibilităţii ce decurge din nechemarea în judecată a tuturor proprietarilor imobilului existând un caz de coproprietate obligatorie.

Cu privire la fondul pretenţiilor pârâţilor-reclamanţi, reclamanta-pârâtă a arătat că acestea sunt neîntemeiate întrucât aceştia doresc să împartă inclusiv bunuri asupra cărora nu au un drept de proprietate cum ar fi terenul care se află în proprietatea Administraţiei Fondului Imobiliar sau terasa care se află în proprietatea exclusivă a fiicelor sale.

În dovedirea cererii, reclamanta-pârâtă a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi probei cu expertiza tehnică în construcţii.

La data de 25.01.2016 reclamanta-pârâtă a depus şi răspuns la întâmpinare prin care a arătat instanţei că din informaţiile pe care le deţine, culoarul aferent apartamentului proprietatea pârâţilor nu le aparţine în totalitate, aceştia având un drept doar asupra suprafeţei de 3,92m.p. din cei 4,35 m.p. astfel diferenţa de 1,26 m.p. reprezintă drumul de acces către pod.

A mai arătat reclamanta-pârâtă că pârâţii-reclamanţi au blocat accesul la pod comportându-se faţă de acesta ca şi când l-ar deţine în proprietate exclusivă iar un alt aspect priveşte înstrăinarea de către aceasta a nudei proprietăţi asupra întregului imobil către fiicele acesteia, B.D.D.I. şi B.D.C.I..

Prin încheierea din data de 22.02.2016 instanţa a dispus disjungerea cererii reconvenţionale şi formarea unui dosar nou.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt.

Prin contractul de vânzare-cumpărare (filele 12-15) reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr…. situat în ....

Prin contractul de donaţie autentificat sub nr.978/26.06.2012 (filele 95-99) reclamanta a donat nuda proprietate asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr…. situat în ... rezervându-şi dreptul de uzufruct viager asupra imobilului.

Potrivit avizului nr.1131/M/13.11.2012 (fila 17) imobilul din ... este monument istoric.

Prin autorizaţia de construire nr.593/1126482/12.09.2013 (filele 18-20) reclamanta împreună cu B.D.D.I. şi B.D.C.I. au fost autorizate să execute lucrări de construire constând în consolidare, modificări interioare şi exterioare ale apartamenului nr…., renovarea/restaurarea faţadelor şi repararea acoperişului construcţiei de locuit, inclusiv instalaţiile interioare aferente.

În vederea renovării imobilului reclamanta a încheiat contractul de construcţii nr.4/15.09.2015 (filele 7-8) şi contractul de prestări servicii nr.13095/17.09.2013 (filele 21-24).

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.6112/32035/14.02.2001 (filele 74-78)pârâţii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului reprezentat de mansarda situată ... şi constituit din culoar, cameră, cameră, bucătărie, wc- duş, boxă subsol.

Conform releveului (filele 76-77) pârâţii deţin în proprietate exclusivă culoarul de 5,05 mp. care are o suprafaţă utilă de 3,92 mp şi prin care se faca accesul către podul clădirii, fiind de altfel şi singura posibilitatea de acces (fila 59 concluziile raportului de expertiză), aspect relevat şi de martorul B.G.C. (fila 149) care a menţionat că ori de câte ori dorea accesul în pod trecea efectiv prin casa pârâţilor.

Conform răspunsului la interogatoriul administrat de pârâţi reclamantei, aceasta refuză stabilirea unui program pentru a avea acces la pod (fila 148).

Potrivit punctului 2.7 din raportul de expertiză întocmit în cauză (fila 57) la data constatărilor expertului, lucrările de renovare erau terminate.

Conform mijloacelor materiale de probă reprezentate de fotografii (filele 14-17 vol.2 ) pârâţii au amplasat o unitate externă de aer condiţionat pe faţada imobilului şi mai multe cabluri suspendate.

În drept.

În temeiul art. 248 alin. 1 C.proc.civ., instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei, urmând ca instanţa să analizeze excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, excepţie invocată de pârâţi.

Prin contractul de donaţie autentificat sub nr.978/26.06.2012 (filele 95-99) reclamanta a donat nuda proprietate asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr.1 situat în ... rezervându-şi dreptul de uzufruct viager asupra imobilului.

Instanţa are a determina dacă reclamanta în calitatea de uzufructuar poate formula prezenta cerere.

Conform art.709 alin.1 C.civ. În lipsă de stipulaţie contrară, uzufructuarul are folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia.

Conform art.733 alin.1 C.civ. Uzufructuarul suportă toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor.

Instanţa reţine că petitul ce vizează obligarea pârâţilor la permiterea accesului către podul imobilului priveşte folosinţa bunului astfel că uzufructuarul are calitatea procesuală activă acelaşi considerent aplicându-se şi cererii de înlăturare a aparatului de aer condiţionat de pe faţada lucrării care reprezintă un aspect ce ţine de folosinţa imobilului dar şi de conservarea acesteia.

Conform art.730 alin.2 C.civ. Atunci când nudul proprietar nu efectuează la timp reparaţiile mari, uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa, nudul proprietar fiind obligat să restituie contravaloarea lor până la sfârşitul anului în curs, actualizată la data plăţii.

Petitul referitor la permiterea accesului reclamantei la boxa în suprafaţă de 2,70m.p. aflată la demisolul imobilului în vederea restaurării acesteia priveşte efectuarea unui act de conservare faţă de care uzufructuarul este chiar obligat şi de-o potrivă poate realiza aceste acte pentru nudul proprietar.

Pentru considerentele anterior expuse instanţa va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei ca neîntemeiată.

Potrivit art.23 alin.1,2,3 şi 4 din Legea 422/2001 Intervenţiile asupra monumentelor istorice se fac numai pe baza şi cu respectarea avizului emis de către Ministerul Culturii şi Cultelor sau, după caz, de către serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor.În sensul prezentei legi, intervenţiile ce se efectuează asupra monumentelor istorice sunt: c) amplasarea definitivă sau temporară de împrejmuiri, construcţii de protecţie, piese de mobilier fix, de panouri publicitare, firme, sigle sau orice fel de însemne pe şi în monumente istorice; Autorizaţia de construire, autorizaţia de desfiinţare, precum şi autorizaţiile referitoare la intervenţiile prevăzute la alin. (2) se eliberează numai pe baza şi în conformitate cu avizul Ministerului Culturii şi Cultelor sau, după caz, al serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor şi cu celelalte avize, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare. Autorizaţiile prevăzute la alin. (3), emise fără avizul instituţiilor abilitate prin lege şi fără respectarea condiţiilor acestora, sunt nule de drept. 

Instanţa constată că amplasarea unităţii externe de aer condiţionat şi suspendarea cablurilor pe faţada imobilului sunt de natură a încălca prevederile dispoziţiilor precitate întrucât constituie amplasarea de mobilier fix iar pârâţii nu au putut prezenta o autorizaţie de intervenţie eliberată de Ministerul Culturii şi Cultelor.

Pentru considerentele anterior expuse instanţa apreciază întemeiat acest capăt de cerere şi va obliga pârâţii să înlăture aparatul de aer condiţionat instalat pe faţada imobilului situat în ..., precum şi a tuturor cablurilor electrice, TV, Internet sau de orice natură suspendate pe faţada imobilului menţionat.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privitor la obligarea pârâţilor la permiterea accesului la boxa în suprafaţă de 2,70 mp aflată la demisolul imobilului în vederea restaurării, instanţa constată că nu a fost administrat niciun mijloc de probă din care să rezulte aspectele învederate de reclamantă, singurul element de fapt pe care instanţa îl poate cerceta este constatarea personală a expertului H.E. care menţioneaza la punctul 2.7 din raportul de expertiză întocmit în cauză (fila 57) că lucrările de renovare erau terminate, deci şi cu privire la restaurarea uşii de la boxa în cauză.

Pentru considerentul anterior menţionat instanţa va respinge acest capăt de cerere ca rămas fără obiect întrucât renovarea a avut loc, uşa boxei fiind restaurată.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privitor la obligarea pârâţilor la permiterea accesului neîngrădit şi utilizarea podului imobilului situat în ..., instanţa reţine următoarele:

Astfel cum rezultă din situaţia de fapt reţinută de instanţă, accesul la pod se face în mod efectiv prin apartamentul pârâţilor care au dobândit dreptul de proprietate exclusivă asupra culoarului care permite accesul la uşa podului şi nu există nicio altă posibilitate de acces la pod iar ceilalţi coproprietari trebuie să treacă prin locuinţa pârâţilor pentru a avea acces la pod.

Potrivit art.647 alin.1 C.civ. Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.

Instanţa constată că există un evident conflict între părţi în ceea ce priveşte accesul la podul imobilului şi îndeplinirea de către pârâţi a obligaţiei ce decurge din textul art.647 alin.1 C.civ. însă această obligaţie presupune în mod efectiv ca pârâţii să permită accesul în proprietatea pe care o deţin în mod exclusiv, respectiv în propria locuinţă.

Faţă de aspectul că reclamanta solicită accesul neîngrădit (permanent) refuzând un program propus de pârâţi, astfel cum rezultă din răspunsul la interogatoriu instanţa va analiza în ce măsură şi care este posibilitatea efectivă a unui asemenea acces neîngrădit.

Instanţa reţine că potrivit 44 alin.1 şi 7 din Constituţia României Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege. Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. Cea din ultimă dispoziţie fiind reluată si de art.603 din C.civ.

Din toate dispoziţiile citate, instanţa constată că îndeplinirea obligaţiei prevăzute de art.647 alin.1 C.civ. de către pârâţi, faţă de situaţia de fapt dedusă judecăţii nu este compatibilă cu respectarea dreptului de proprietate privată întrucât accesul permanent şi neîngrădit la podul imobilului ar presupune accesul permanent şi neîngrădit la locuinţa pârâţilor ceea ce ar încălca principiul inviolabilităţii domiciliului prevăzut de art.27 din Constituţia României.

Dacă impunerea unui acces temporar necesar realizării unor lucrări de conservare poate justifica ingerinţa în dreptul de proprietate al pârâţilor, faţă de realizarea în integralitate a acestor lucrări, acestă ingerinţă nu mai apare ca proporţională, cu atât mai mult cu cât reclamanta nu a fost de acord cu stabilirea unui program, astfel că nu poate fi admisă acţiunea reclamantei de a avea acces neîngrădit la pod întrucât ar însemna să aibă acces neîngrădit la locuinţa pârâţilor în care îşi desfăşoară viaţa privată.

Un alt argument reţinut de instanţă în sensul celor menţionate este şi acela că reclamanta a cunoscut situaţia juridică a imobilului la momentul la care a cumpărat apartamentul nr…., ulterior obţinerii de către pârâţi a dreptului de proprietate exclusivă asupra culoarului de trecere, astfel că a acceptat modalitatea de folosire a părţilor comune existente în imobil.

Pentru considerentele anterior expuse instanţa va respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei B.D.C. ca neîntemeiată.

Admite în parte cererea reclamantei B.D.C., cu domiciliul ales în …., formulată în contradictoriu cu pârâţii T.V. şi T.M., ambii cu domiciliul în ….

Obligă pârâţii să înlăture aparatul de aer condiţionat instalat pe faţada imobilului situat în ..., precum şi a tuturor cablurilor electrice, TV, Internet sau de orice natură suspendate pe faţada imobilului menţionat.

Respinge capătul de cerere privitor la obligarea pârâţilor la permiterea accesului la boxa în suprafaţă de 2,70 mp aflată la demisolul imobilului în vederea restaurării ca rămas fără obiect.

Respinge capătul de cerere privitor la obligarea pârâţilor la permiterea accesului neîngrădit şi utilizarea podului imobilului situat în ..., ca neîntemeiat.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicarea hotărârii. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 23.05.2016.

Domenii speta

Spete similare