Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Prin cerere înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău la data de 05.04.2013 sub nr 5486/180/2013 reclamanta DC a chemat în judecată pe pârâtele TM, DG, EL solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

În motivare, reclamanta a arătat că a figurat ca pârâtă în cadrul dosarului nr 11945/180/2007** având ca obiect partajarea masei succesoraledupă defunctul TM, autorul comun, iar prin sentinţa civilă nr x/25.10.2012 şi a atribuit în lotul autorului pârâtelor suprafaţa cu privire a încheiat antecontractul a cărui perfectare o solicită.

Reclamanta a susţinut că la data de 26.06.1994 a încheiat cu autorul pârâţilor, TA antecontractul în forma unui înscris sub semnătură privată pentru suprafaţa de 200 mp teren intravilan contra preţului de 300000 rol, intrând în posesia terenului la data întocmirii actului, împrejurare dovedită de certificatul de atestare fiscală prin care se probează că a achitată impozitul pe teren în această perioadă, autorizaţia de construire nr b din 22.08.1997 eliberată pe numele soţului său, DP, pentru executarea unei lucrări de construcţie, respectiv o magazie şi autorizaţia de construire nr cc din 22.08.1995 pentru o locuinţă.  Reclamanta a susţinut că deşi actul intervenit este nul ca şi contract de vânzare cumpărare, având în vedere că nu este încheiat în formă autentică, în baza principiului conversiunii actelor, art 978 C.civ, în vigoare la data încheierii actului, valorează totuşi ca şi antecontract de vânzare cumpărare generator de obligaţii e a face, antecontract guvernat de dispoziţiile în vigoare la data încheierii sale.

A mai arătat reclamanta că promitentul vânzător nu a avut acte cu privire la teren, iar apoi a decedat, iar moştenitorii refuză să meargă la notar să perfecteze antecontractul.

În drept a invocat prevederile art 1073, art 1077 C.civ, art 5 alin2  Titlul X din Legea 247/2005.

În probaţiune a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor, expertiza, martori PM si JG.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 411 lei şi timbru judiciar de 3 lei.

Reclamanta a formulat precizări la acţiune prin care a arătat că terenul ce face obiectul acţiunii este situat intravilanul com .NM.

Pârâta DG a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

În apărare a arătat că prin sentinţa civilă din 25.10.2012 pronunţată în dosarul nr xc/180/2007, lotul nr 5 a revenit numitului TA, lot ce cuprinde şi suprafaţa de 326 mp pretinsă de reclamanta DC. A mai arătat că zdelca este din anul 1994, dată la care terenul aparţinea bunicului lor, TM, decedat în anul 1997. Pârâta a susţinut că numita CM, fiica defunctului TM şi mama reclamantei DC, acea aceleaşi drepturi ca şi tatăl său, TA, ei fiind fraţi, iar în acest caz reclamanta putea cere mamei sale zdelca pentru teren. A mai arătat că suprafaţa de 326 mp a fost luată în considerare la lotizarea terenului după defunctul TM, lucru cu care au fost de acord, fiind plătit cadastru, achitată sultă pentru radiere ipotecă, banii fiind  achitaţi de moştenitorii lotului 5 pentru a se putea perfecta la notariat actul de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 326 mp cu DC şi DP, toate cu condiţia ca aceştia să achite o cotă parte din valoarea de 13920,2 lei a lotului de 326 mp.

Pârâta a mai arătat că DC şi DP au obţinut autorizaţie de construire pe baza unui proces verbal de punere în posesie ce ulterior a fost anulat de TM, cei doi neavând titlu de proprietate pentru teren.

Cererea nu a fost întemeiată în drept.

Pârâtele TM si EL nu au formulat întâmpinare.

La termenul din data de 09.10.2013 instanţa a încuviinţat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, doi martori, interogatoriu şi expertiza topo cadastru.

La termenul din data de 20.11.2013 instanţa a administrat proba cu interogatoriul pârâtelor TM si DG şi a constatat lipsa pârâtei EL la interogatoriu.

Prin încheierea din data de 29.11.2013 reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar fiind scutită de la plata a jumătate din onorariul de expert în cuantum de 1000 lei stabilit de instanţă.

La termenul din data de 26.02.2014 instanţa a procedat la audierea martorilor JG şi PM.

În cauză a fost efectuată expertiza topo cadastru de expert SF, fiind depus raportul de expertiză.

Reclamanta a achitat diferenţă de taxă judiciară de timbru de 197 lei .

Prin încheierea din dara de 05.11.2014 instanţa, în baza art 413 alin 1 pc 1 C.proc.civ a dispus suspendarea cauzei până la soluţionarea definitivă a dosarului nr cc/180/2013 al Judecătoriei Bacău.

Cauza a fost repusă pe rol la termenul din data de 23.09.2015.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Între reclamanta DC şi numitul TA a intervenit înscrisul sub semnătură privată intitulat "proces verbal" din 26.06.1994 în care s-a consemnat că TA a primit suma de 300000 rol reprezentând contravaloarea a 200 mp teren intravilan. Înscrisul a fost semnat şi de martorii PM si JG.

Prin titlul de proprietate nr vv din 31.08.1995 s-a reconstituit numitului TM, autorul comun al părţilor din prezenta cauză, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1 ha şi 1900 mp ce cuprinde şi suprafaţa de 443 mp din T 33 P 1984.

Prin sentinţa civilă nr vb din 25.10.2012 pronunţată de Judecătoria Bacău în dosarul nr c/180/2007** s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra bunurilor succesorale rămase de pe urma defunctului TM, fiind  atribuit în lotul moştenitorilor lui TA, decedat la 23.05.1997, respectiv pârâtelor TM, DG, EL suprafaţa de 326 mp din T 33 P 1984.

Terenul în suprafaţă de 326 mp din T 33 P 1984, pe care sunt edificate construcţiile C1 şi C2 înscrise în cartea funciară, a fost intabulat în cartea funciară nr b pe numele pârâtelor.

Construcţia C2  reprezentând anexă a fost înscrisă în cartea funciară b pe numele lui DP, în baza autorizaţiei de construire nr c din 22.08.1995.

Martora JG a declarat că a semnat un act prin care numitul TA a vândut terenul unui nepot, al cărui nume nu îl poate preciza. A mai arătat martora că în prezent terenul este stăpânit de DP, soţul lui DC, nepoata lui T.  Martorul PM a declarat că a semnat convenţia din 1994 cu privire la vânzarea terenului de pe drumul Chiscului, fără a putea preciza despre ce suprafaţă este vorba. A învederat martorul că terenul a fost cumpărat de reclamantă înainte de a se căsători, iar terenul este stăpânit de D C împreună cu soţul său DP. Ambii martori au confirmat că s-a plătit preţul terenului, fără a putea indica însă suma.

Din răspunsurile la interogatoriul pârâtelor DG si TM rezultă că terenul este stăpânit de reclamantă încă de la momentul încheierii convenţiei şi că a fost plătit preţul convenit.

Conform raportului de expertiză topo cadastru întocmit de expert SF, terenul din procesul verbal în suprafaţă de 200 mp nu poate fi delimitat fizic  întrucât în act nu sunt precizate dimensiunile şi vecinii, însă, pe baza lămuririlor părţilor, având în vede  TP nr bb, sentinţa civilă nr xb din 15.10.2012, documentaţia cadastrale nr vb a terenului în suprafaţă de 326 mp, imobilele construcţii cu nr cadastrale bb ce compun gospodăria soţilor D, amplasate în T P , s-a măsurat tot terenul pe care este dezvoltată gospodăria reclamantei  pe perimetrul 2-3-4-27 rezultând o suprafaţă de 326 mp ce include şi suprafaţa de 200 mp, din T  P .

În ceea ce priveşte legea aplicabilă, având în vedere data convenţiei intervenite între părţi, faţă de dispoziţiile art 3 din Legea 71/2011, în speţă sunt incidente dispoziţiile Vechiului Cod civil.

În speţă, înscrisul sub semnătură privată, nefiind întocmit în forma autentică, nu valorează contract de vânzare cumpărare , fiind nul absolut pentru nerespectarea formei ad validitatem, însă în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, acesta are valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare, prin părţile contractante s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.

Conform art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005, aplicabile speţei întrucât este vorba de efecte viitoare ale unei convenţii trecute, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 1073 Cod civil creditorul are dreptul de a obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei, adică dreptul de a obţine executarea obligaţiei în natura ei specifică, în sensul realizării obiectului avut în vedere de părţi, iar potrivit art.  1077 nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.

Pentru pronunţarea unei hotărâri  care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepţia consimţământului. Astfel, se verifică: existenţa unui antecontract valabil încheiat, care să îndeplinească cerinţele prevăzute de art. 948 Cod civil şi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun; promitentul vânzător  să fie proprietarul bunului ce fac obiectul vânzării, deci să aibă calitatea de a transmite în mod valabil dreptul de proprietate; refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract.

În speţă, instanţa apreciază că sunt îndeplinite condiţiile menţionate. Astfel, antecontractul este valabil încheiat: părţile aveau capacitatea de a încheiat actul juridic convenit, cauza este licită (caracterul licit fiind prezumat de lege),  obiectul este determinat în ceea ce priveşte prestaţia cumpărătorului (preţul) şi a vânzătorului (imobilul), iar pârâtele (în calitate de moştenitori) sunt proprietarele bunului.

Chiar dacă la momentul întocmirii înscrisului sub semnătură privată, promitentul vânzător numitul TA nu era proprietar al bunului, bunul a fost atribuit în lotul acestuia prin moştenitorii săi, respectiv pârâtele din prezenta cauză, în urma acţiunii de ieşire din indiviziune, stabilind cu caracter retroactiv calitatea de proprietar. Astfel condiţie rezolutorie  care a afectat convenţia s-a îndeplinit, convenţia fiind valabilă. În lipsa executării voluntare a obligaţiei de a contracta, deci a consimţământului,  consimţământul promitentului vânzării este suplinit de hotărârea judecătorească.

Totodată din probele administrate, instanţa reţine că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului şi stăpâneşte bunul.

Deşi în contract sunt menţionaţi 200 mp fără a se indica vecinătăţile sau dimensiunile, amplasamentul terenului nu comportă discuţii dat fiind că terenul a putut fi efectiv identificat nefiind disputat acest aspect. Referitor la întinderea efectivă a terenului, instanţa reţine că în realitate s-a  avut în vedere suprafaţa rezultată la măsurători de 326 mp, argumentat de faptul că la momentul la care s-a întocmit antecontractul nu era eliberat titlul de proprietate pentru a se stabili suprafaţa exactă, dar şi circumstanţiat de faptul că reclamanta a intrat încă de la momentul încheierii convenţiei în stăpânirea întregului lot pe care au fost construite o serie de imobile, gospodăria fiind desfăşurată pe  întreaga suprafaţă, care de altfel este şi împrejmuită. Instanţa nu poate primi apărările referitoare la faptul că în urma partajului pârâtele au plătit contravaloarea documentaţiei cadastrale şi a intabulării terenului, respectiv sultă pentru atribuirea terenului, întrucât sunt aspecte ce exced prezentului cadru procesual, nefiind relevante în ceea ce priveşte acţiune. De asemenea, nu pot fi primite nici apărările că preţul a fost plătit pentru suprafaţa de 200 mp şi nu pentru cei 326 mp, având în vedere argumentele menţionate anterior. Totodată eventualele pretenţii pentru diferenţa de 126 mp nu puteau fi valorificate decât pe calea unei cereri reconvenţionale, ce însă nu a fost formulată în speţă.

Faţă de aceste împrejurări, instanţa va admite acţiunea formulată şi va dispune perfectarea vânzării cumpărării intervenită la 26.06.1994 încheiată între TA (autorul pârâtelor) în calitate de promitent vânzător şi reclamantă în calitate de promitent cumpărător  cu privire la suprafaţa de teren 200 mp, găsită la măsurători 326 mp, situată în T  P  cu vecinătăţi: N-moşt DT, E-cale de acces în indiviziune, S-D.S, V-moşt TM,  identificată prin raportul de expertiză întocmit de expert topo cadastru SF ( fl 212-214) )pe perimetrul punctelor de contur 2-3-4-27-2 in schiţa anexă (fl 216).

În baza art 451 rap la art 453 C.proc.civ va obliga pârâtele să achite reclamantei cheltuieli de judecată în cuantum de 3110 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, onorariu de avocat şi onorariu de expert.

Având în vedere art 50 indice 2 din OUG 51/2008 va obliga reclamanta să restituie către stat suma de 500 lei reprezentând onorariul de expert de care a beneficiat cu titlu de ajutor public judiciar.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE :

Admite acţiunea formulată de reclamanta DC în contradictoriu cu pârâtele TM, DG, şi EL.

Dispune perfectarea vânzării cumpărării intervenită la 26.06.1994 încheiată între TA (autorul pârâtelor) în calitate de promitent vânzător şi reclamantă în calitate de promitent cumpărător  cu privire la suprafaţa de teren 200 mp, găsită la măsurători 326 mp, situată în T 33 P 1784 cu vecinătăţi: N-moşt DT, E-cale de acces în indiviziune, S-D.S, V-moşt TM,  identificată prin raportul de expertiză întocmit de expert topo cadastru SF ( fl 212-214) )pe perimetrul punctelor de contur 2-3-4-27-2 in schiţa anexă (fl 216).

Obligă pârâtele să achite reclamantei cheltuieli de judecată în cuantum de 3110 lei reprezentând onorariu de expert.

Obligă reclamanta să restituie suma de 500 lei reprezentând ajutor public judiciar de care a beneficiat.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce se depune la Judecătoria Bacău.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 30.09.2015.

Domenii speta

Spete similare